Van 2 naar 3 procent op je enige eigen woning
Vandaag betaal je 2 procent registratiebelasting op de aankoop van je enige eigen gezinswoning. Dat verlaagde tarief geldt sinds 1 januari 2025. Koop je een tweede woning, een bouwgrond of een investeringspand? Dan blijf je op het standaardtarief van 12 procent zitten. Aan dat standaardtarief raakt de regering niet. De verhoging treft dus net de mensen die een eigen dak zoeken.
De Vlaamse regering besliste dit op haar begrotingsoverleg. Minister-president Matthias Diependaele stelde het akkoord op woensdag 30 september voor in het Vlaams Parlement. De verhoging geldt voor alle woningen, niet enkel voor panden boven 500.000 euro. Een eerdere piste trok die grens wel. Dezelfde begrotingsronde schuift ook de verlaging van de erfbelasting voor kleine en middelgrote erfenissen door naar 2029.
Bijna 4.000 euro extra bij de aankoop van je woning
Reken even mee. Eén procentpunt extra betekent simpelweg 1 procent van je aankoopprijs bovenop je factuur. De Notarisbarometer zet de gemiddelde Vlaamse woning rond 392.000 euro. Daar hangt dus ongeveer 3.900 euro extra belasting aan vast. Koop je voor 250.000 euro, dan praat je over 2.500 euro. Op een pand van 500.000 euro loopt het op tot 5.000 euro.
Dat bedrag komt uit je eigen spaarpot. Banken houden de aankoopkosten in de regel buiten je woonkrediet, dus je eigen inbreng stijgt even hard mee. Voor starters met een krappe buffer schuift daardoor de hele bovengrens van hun zoektocht naar beneden.
Verbouwers voelen de scherpste sprong
Koop je een oud pand om het grondig energetisch te renoveren? Dan zie je de hardste stijging. Tot eind 2024 betaalde die koper maar 1 procent. Voorwaarde: hij legde zich vast op een ingrijpende energetische renovatie. Vlaanderen schrapte dat gunsttarief op 1 januari 2025 en bracht alles samen op 2 procent. Gaat het nu naar 3 procent, dan verdrievoudigt de rekening voor die groep in drie jaar tijd.
Op een renovatiewoning van 300.000 euro merk je dat meteen. In 2024 legde je daar 3.000 euro registratiebelasting neer. Vandaag betaal je 6.000 euro. Met het nieuwe tarief kom je op 9.000 euro. Dat zijn 6.000 euro die je niet meer in isolatie, ramen of een warmtepomp steekt. Net bij woningen met een zwak EPC-label knijpt die extra kost het hardst.
Eerst een spurt, dan een stilstand op de vastgoedmarkt
Zo'n aankondiging brengt de markt in beweging. Geert Goeyvaerts, onderzoeker woningfiscaliteit aan de KU Leuven, verwacht eerst een golf van snelle aankopen. Kopers willen hun dossier nog onder het oude tarief duwen. Daarna volgt de kater: enkele kwartalen met duidelijk minder verkopen. Hij noemt de ingreep zelf een betreurenswaardige keuze.
De timing telt dus zwaar voor jou als koper. Bij de verlaging naar 2 procent keek Vlaanderen naar de datum van je notariële akte, niet naar je compromis. Voor het oude renovatietarief gold net het omgekeerde. Over de ingangsdatum van deze verhoging is nog niets beslist. Volgens VRT NWS houdt de regering mogelijk rekening met de datum van je compromis. Zolang de regering geen datum bekendmaakt, kan niemand je vertellen onder welk tarief jouw dossier valt.
Waarom economen liever naar de onroerende voorheffing kijken
Elke woningaankoop duurder maken, remt gezinnen af om te verhuizen wanneer hun leven verandert. Mensen blijven langer zitten in een woning die te klein of te groot geraakt is. Ze pendelen liever een uur verder dan te verkassen voor een nieuwe job. Meer files en meer uitstoot volgen daaruit.
De registratierechten op je enige eigen woning daalden de voorbije jaren stap voor stap: van 6 procent in 2021 naar 3 procent in 2022 en naar 2 procent in 2025. Goeyvaerts vindt dat Vlaanderen daar te snel in ging. Nu klimt het tarief na amper een paar jaar weer naar 3 procent.
Als alternatief wijst hij naar de onroerende voorheffing, de belasting die je elk jaar als eigenaar betaalt. Die straft verhuizen niet af, want je betaalt ze los van elke transactie. Alleen raakt ze in één beweging meer dan 2,5 miljoen Vlaamse eigenaars, en dat vraagt politiek meer moed. Bovendien rekent ze met het kadastraal inkomen, een basis die al jaren achterloopt op de realiteit.
Een markt die al afkoelt
De ingreep komt in een markt die zelf al op de rem staat. Statbel telde in het tweede kwartaal van 2026 11 procent minder vastgoedtransacties dan een jaar eerder. De totale waarde van die transacties zakte met 7,6 procent. De prijzen klimmen nog wel, met 2,1 procent op jaarbasis. Goeyvaerts verwacht dat hogere registratierechten net op die prijzen drukken.
Wat je nu al kan doen
De Vlaamse regering nam haar beslissing, maar de uitwerking en de startdatum volgen nog. Houd dus rekening met nieuwe details in de komende weken.
Reken je budget daarom twee keer door, één keer aan 2 en één keer aan 3 procent. Zet daarnaast 1 procent van je maximale aankoopprijs apart als buffer. Kom je die marge tekort, dan ken je vandaag al je nieuwe bovengrens. Dat inzicht helpt je meer aan de onderhandelingstafel dan bij de notaris.
