Woonleningen: ontleent de bank de btw mee?
Wanneer je gaat lenen voor een woning, kun je dan de registratiebelasting (btw) mee ontlenen? Dat kan niet zomaar. Je bank moet ‘loan to value’-regels (LTV) respecteren die opgelegd zijn door de Nationale Bank. Verder beoordeelt de bank je kredietaanvraag op verschillende parameters.
Lenen voor een woning? Vergeet de extra kosten niet!
Ga je lenen voor een woning, dan moet je rekening houden met extra kosten. Bovenop de aankoopprijs van de woning zijn er diverse kosten te betalen, zoals registratiebelasting of btw en notariskosten. Voor een aankoop van 400.000 euro lopen de extra kosten op tot zo’n 32.446 euro.
Welk percentage van de aankoopwaarde kun je lenen?
Banken mogen jou niet zomaar de volledige aankoopwaarde van de woning plus extra kosten lenen. Sinds januari 2020 kan je maximaal 90 procent van de aankoopwaarde van een gezinswoning lenen bij je bank. Leen je voor investeringsvastgoed, dan ligt de norm op 80 procent. Dat betekent dat je respectievelijk 10 of 20 procent van de aankoopwaarde zelf moet betalen, en de kosten van de aankoop (waaronder de btw) voor jouw rekening moet nemen.
Mag de bank een uitzondering maken?
Voor een eigen woning kan je dus maximaal 90 procent van de waarde ontlenen, de rest moet je zelf op tafel leggen. Je bank kan hier in beperkte mate van afwijken, bijvoorbeeld als je een startende koper bent. Maar dit slechts voor een beperkt deel (maximaal 35 procent) van haar totale kredietvolume aan deze categorie. Voor woningen om te verhuren, moet het maximale leenbedrag beperkt blijven tot 80 procent van de waarde van het pand. Hier mag de bank afwijken tot maximaal 10 procent van haar leenvolume op jaarbasis in dit segment.
De aflossingslast en totale schuldenlast
Daarnaast let je bank ook op de aflossingslast van je gezin en jullie totale schuldenlast. Maximaal 5 procent van de woonkredieten van je bank mag bestaan uit leningen met een hoge aflossingslast (meer dan 50 procent) in combinatie met een hoge ‘loan to value’-ratio* (meer dan 90 procent). Vooral voor het toekennen van woonkredieten met een zeer hoge ‘loan to value’-ratio moet je bank voorzichtig zijn. Maximaal 5 procent van al haar woonkredieten mag bestaan uit leningen die een hoog totaal schuldvolume ten opzichte van het jaarinkomen (meer dan 9) combineren met een hoge ‘loan to value’ (meer dan 90 procent).
De beoordeling van je kredietaanvraag
Bij het al dan niet toekennen van een woonkrediet moeten banken dus strenge normen hanteren, opgelegd door de toezichthoudende Nationale Bank. Indien je bank de gemaakte afspraken niet respecteert, moet ze een goede verantwoording kunnen voorleggen. Het steeds respecteren van de ‘loan to value’-regels is dan ook een must voor een bank, én meteen een eerste check voor het toekennen van een lening. Bijkomend beoordeelt een bank je kredietaanvraag op tal van parameters, waarvan het kredietbedrag (en het al dan niet mee ontlenen van de btw) er een van is.
*kredietbedrag ten opzichte van de waarde van het pand
