Objectief schattingsverslag basis voor bedrag woonlening?

Gepubliceerd op 17 September 2021

In mei 2020 stuurde de European Banking Authority (EBA) een nieuwe richtlijn uit: alle hypotheekdossiers moeten vanaf 1 juli 2021 voorzien zijn van een objectief en statistisch onderbouwd schattingsverslag. De banken zullen het kredietbedrag dat ontleend kan worden baseren op die objectieve waardeschatting, en niet langer op de compromiswaarde. Als kandidaat-kopers dus hoger bieden dan de geschatte waarde en dat bod vastleggen in een compromis zonder opschortende voorwaarde, zullen ze een pak eigen middelen moeten inbrengen om het te veel geboden bedrag op te hoesten. Banken zullen namelijk enkel nog het bedrag uit het schattingsverslag uitlenen.

Hypotheek.winkel, het adviesbureau dat hypothecaire kredieten bij 25 verschillende banken vergelijkt, wil de kandidaat-kopers hiervoor tijdig waarschuwen en vraagt om duidelijkheid vanuit de Nationale Bank van België (NBB). De nieuwe richtlijn is namelijk al van kracht, hoewel dit in de praktijk nog niet merkbaar is. Hypotheek.winkel  vermoedt dat deze richtlijn in de toekomst voor een afkoeling van de vastgoedmarkt kan zorgen en het belang van de opschortende voorwaarde sterk zal toenemen.  

Radiostilte rond nieuwe richtlijn 

De EBA is onderdeel van een Europees systeem van financiële supervisie en moet zowel de consument beschermen als voor stabiliteit bij de kredietgevers zorgen. De richtlijnen zijn een aanvulling en verduidelijking van de nationale wetgeving en regelgeving. De nieuwe richtlijn rond het objectieve schattingsverslag is sinds 1 juli 2021 van kracht en is niet vrijblijvend, hoewel dit volgens hypotheek.winkel in de praktijk nog weinig merkbaar is.

“Onze gesprekken met spelers uit de sector gingen voornamelijk over verduidelijkingen omtrent de inkomsten en uitgaven bij de berekening van de DTI (debt to income). De nieuwe richtlijn rond de waardebepaling kwam amper naar boven. En die zal nochtans het meeste impact hebben in de toekomst, zowel aan aanbod- als aan vraagzijde”, aldus David Geerts, CEO van hypotheek.winkel. 

Objectieve waardebepaling los van de gekte in de markt  

De nieuwe richtlijn houdt in dat er bij elke aanvraag voor een woonkrediet een objectieve waardebepaling moet komen. Dit wil in theorie zeggen dat de waarde van de woning niet meer bepaald kan worden door een kantoorhouder of particuliere verkoper en dat de compromiswaarde niet meer doorslaggevend is voor de lening.

“De waarde zal geobjectiveerd worden los van de gekte van de markt, maar gebaseerd op objectieve criteria zoals de energiescore. Die waarde moet bepaald worden door onafhankelijke, externe schatters”, aldus Geerts.

En die externe schatters en verslagen moeten bovendien op regelmatige basis gescreend worden door de kredietgevers. 

Opletten voor persoonlijke drama’s bij een hoger bod dan de objectieve waarde 

Kredietgevers zullen vervolgens hun quotiteitsberekening – een percentage dat aangeeft hoeveel iemand kan lenen voor een woning - moeten maken op basis van de objectieve waardebepaling. Als die objectieve waarde een pak onder de compromiswaarde ligt, dan zal de koper het verschil met spaarmiddelen moeten bijpassen.

“Kandidaat-kopers nemen vaak geen opschortende voorwaarde uit schrik dat ze het pand niet toegewezen krijgen. Als de bank echter door de externe schatting een veel lager bedrag uitkomt dan het bod in het compromis, kunnen er persoonlijke drama’s plaatsvinden. Het te hoog geboden bedrag zal dan opgehoest moeten worden”, waarschuwt Geerts.  

Zal dit de oververhitte vastgoedmarkt doen afkoelen? 

Volgens hypotheek.winkel zal deze richtlijn zowel aan de vraag- als aanbodzijde een grote impact hebben.

“Dit kan er wel eens voor zorgen dat de prijzen van de huizen weer naar het normale niveau gaan, de oververhitte vastgoedmarkt afkoelt en het belang van de opschortende voorwaarde sterk toeneemt. Nu financieren de banken de oververhitting”, aldus Geerts.

Volgens het adviesbureau heerst er momenteel stilte rond de nieuwe richtlijn omdat kredietgevers de kat uit de boom kijken en ze vermoedelijk rekenen op uitstel om ze te implementeren. Het lijkt hypotheek.winkel daarom belangrijk dat het NBB een aantal punten verduidelijkt, want hier en daar is er volgens hen nog te veel ruimte voor interpretatie. Snel duidelijkheid brengen is zo niet enkel nodig om iedereen bewust te maken en te informeren, maar ook belangrijk om de vastgoedmarkt in België zo snel mogelijk af te koelen.  

Richtlijn is er om banken te beschermen tegen wanbetalingen 

De nieuwe richtlijn is er gekomen omdat het EBA, en bij uitbreiding ook de NBB, ervoor moet zorgen dat de banken niet in problemen komen bij wanbetalingen. Bij wanbetalingen moeten de banken namelijk overgaan tot gedwongen verkoop van een pand en dat pand verkopen tegen de prijs van de openstaande schuld.

“Wanneer de prijs echter bepaald is in een oververhitte markt zonder objectieve geschatte waarde, dan geraken de banken mogelijks in de problemen als de woning verkocht moet worden in een markt die opnieuw afkoelt of stabiliseert. De prijs ligt dan wellicht een pak te hoog en de openstaande schuld kan niet ingelost worden. Daarom wordt deze nieuwe richtlijn rond het objectieve schattingsverslag ingevoerd”, sluit Geerts af.