Afgekeurde elektrische installatie

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van HoutenKop
Lid vanaf: 01/08/2018
4 berichten

Mijn vriendin en ik hebben recent een prachtige woning gekocht, ik heb echter nog een aantal vragen omtrend de elektrische installatie.

Wij hebben onze akte getekend op 02/06/2018. Volgens de afspraken had er nog voor de akte een elektrische keuring moeten gebeuren, de makelaar van de verkoper heeft dit echter te laat laten doen. Bijgevolg is de keuring na het tekenen van de akte gebeurd en helaas is de elektrische installatie afgekeurd. Hieronder geef ik gedetailleerde informatie over het huis en de problemen.

Er staan 3 inbreuken in het keuringverslag:

 

  1. Inbreuken equipotentiale verbinding:
    -6.01. : Equipotentiale verbinding is niet aanwezig.
  2. Inbreuken schakelaars en stopcontacten:
    -9.05.: Opbouwschakelaars/ stopcontacten zijn rechtstreeks op brandbare ondergrond bevestigd.
  3. Inbreuken verdeelbord en kringen:
    -11.01.: De kringen zijn niet of onjuist gemerkt.

 

Goed, op zich zeggen deze inbreuken nog niet volledig wat er nu precies mis is. Het huis is gebouwd in 2000, vrij recent dus. Het is in 2008 verkocht geweest aan de vorige eigenaar en had toen een goedgekeurde elektrische installatie. De eigenaar van 2008 heeft een aantal veranderingen gedaan:

  1. De living heeft een nieuwe vloer en een vals plafond gekregen. Er zitten spots in het vals plafond die bedienbaar zijn met schakelaars die er voordien al waren. Het is nog zichtbaar waar er vroeger verlichting hing (er zijn afdekplaatjes in het vals plafond waarachter draden aanwezig zijn om verlichting op te hangen). Er zijn geen stopcontacten veranderd bij deze werken.
  2. Er is een tuinhuisje gebouwd dat voorzien is van stopcontacten en verlichting.

Dat zijn de aanpassingen. Voor zover ik kan zien is alles in het huis wel in orde, er lopen overal netjes aardingsdraadjes die goed aangesloten zijn. Er zijn voor zover ik kan inschatten geen brandbare oppervlakken zichtbaar in het huis.
Het tuinhuis is echter een probleem. Op het elektriciteitsplan staat het tuinhuis alvast niet aangegeven. Bij de zekeringskast zelf steekt een twee-polige stekker (dus zonder aardingspin ) in een stopcontact (niet rechtreeks want alle stopcontacten binnen hebben aardingspinnen, dus via een verlengdoos die geen aardingspinnen heeft), de draad verdwijnt vervolgens in de kruipkelder. Trek ik deze draad uit dan heb ik geen elektriciteit in het tuinhuis. Het is dus deze draad die ondergronds elektriciteit naar het tuinhuis brengt, uiteraard zonder aarding!
In het houten tuinhuis zelf hangt een lamp waarvan de bekabeling zichtbaar is. Er is inderdaad geen aardingsdraad aanwezig. Voor de rest zijn er opbouwdozen en stopcontacten in het houten tuinhuis.

Mijn vraag is nu of alle opmerkingen van het keuringsverslag te verklaren zijn door de aanwezigheid van elektriciteit in het tuinhuis? Zoja, wat is de beste manier om dit probleem aan te pakken? Het is voor mij niet zeer belangrijk om lampen en stopcontacten in het tuinhuis te hebben, ik heb de draad die de stroom voorziet ook gewoon uitgetrokken. Moest het niet zeer moeilijk zijn had ik graag één lamp en één stopcontact in het tuinhuis, maar ik weet niet goed hoe ik de draad naar het tuinhuis kan vervangen door eentje die wel een aarding heeft. Bovendien steekt deze draad in een stopcontact dat op een circuit zit waar exact 8 zaken op aangesloten zijn (het maximum voor zover ik dat begrepen heb).

Verder was ik niet aanwezig bij de keuring. Hoewel deze na de akte plaatsvond, mocht de verkoper er nog één maand inblijven (wegens examens van kinderen zijn we dat overeengekomen en hebben we dat nauwkeurig laten beschrijven). Uiteraard had deze keuring voor de akte moeten plaatsvinden en is het de fout van de makelaar geweest dat dit niet gebeurd is. Kan ik de makelaar in gebreke stellen? Kan ik eventuele kosten deels op hem verhalen wegens het niet naleven van de afspraken?

Alvast bedankt! Aarzel niet om extra informatie te vragen indien nodig.

 

Reacties

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27656 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

hoe kunnen wij dat nu weten als je niet meer info heeft

- foto stopcontacten en schakelaars in tuinhuis aub

- equipotentiaal, moet overal aanwezig zijn dus niet in te schatten

 

je kan contract laten ontbinden om deze redenen, vraag is natuurlijk of je dat wil?

 

ik zou offerte elektricien vragen voor alles op te lossen en deze in mindering op verkoopprijs proberen krijgen, + de nieuwe keuring.

afbeelding van janus wago
Lid vanaf: 05/12/2009
15480 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als je gehele tuinhuis achter één? stopcontact zit zou het opgelost zijn door de stekker er uit te trekken en opnieuw te laten keuren.

 

Ik zie niet in welke fout de makelaar gemaakt zou hebben, jij hebt toch zelf getekend zonder dat alle documenten in orde waren?

 

 

afbeelding van HoutenKop
Lid vanaf: 01/08/2018
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stefan schreef:

hoe kunnen wij dat nu weten als je niet meer info heeft

- foto stopcontacten en schakelaars in tuinhuis aub

- equipotentiaal, moet overal aanwezig zijn dus niet in te schatten

 

je kan contract laten ontbinden om deze redenen, vraag is natuurlijk of je dat wil?

 

ik zou offerte elektricien vragen voor alles op te lossen en deze in mindering op verkoopprijs proberen krijgen, + de nieuwe keuring.

 

Ik heb wel meer informatie. Zoals gezegd is de aarding wel overal aanwezig in het huis (of deze correct is aangesloten is een andere vraag, maar daar staat geen opmerking in het keuringsverslag over).  Bovendien zijn er geen significante veranderingen in het huis geweest sinds 2007 en toen was het wel goedgekeurd.

Ik kan later een foto van het tuinhuis en stopcontacten uploaden (ben momenteel op het werk).

afbeelding van HoutenKop
Lid vanaf: 01/08/2018
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

janus wago schreef:

Als je gehele tuinhuis achter één? stopcontact zit zou het opgelost zijn door de stekker er uit te trekken en opnieuw te laten keuren.

 

Ik zie niet in welke fout de makelaar gemaakt zou hebben, jij hebt toch zelf getekend zonder dat alle documenten in orde waren?

 

 

Bedankt voor je reactie. Als ik gewoon de stekker uittrek (en deze in het zicht laat liggen), mag de keurder dan iets zeggen over het tuinhuis? Hoef ik de stopcontacten en dergelijke niet weg te halen uit het tuinhuis?
 

Wat de makelaar betreft is de enige fout dat hij te laat de keuring heeft laten uitvoeren (was afgesproken dat deze eerder moest gebeuren), helaas kon ik niet langer wachten met het tekenen van de akte daar je maar een bepaalde termijn hebt om te tekenen wegens je lening. Met andere woorden ben ik half gedwongen om te tekenen tegen een afspraak in. Vervelend, maar allicht mijn eigen verantwoordelijkheid.

 

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2820 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wat ik niet begrijp is, als er een nog geldige goedkeuring was van 2007 waarom is er dan herkeurd?

afbeelding van HoutenKop
Lid vanaf: 01/08/2018
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

fido schreef:

Wat ik niet begrijp is, als er een nog geldige goedkeuring was van 2007 waarom is er dan herkeurd?

Dat hebben we zelf besloten, omdat zo'n keuringsverslag 25 jaar geldig is dacht ik daar wat tijd te kopen. Vermits het huis op zich in zeer goede staat is, ging ik (iets wat naief) ervan uit dat alles zeker in orde zou zijn. Ik probeer nu enkel te begrijpen of het tuinhuis alle problemen verklaart.

afbeelding van janus wago
Lid vanaf: 05/12/2009
15480 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt voor je reactie. Als ik gewoon de stekker uittrek (en deze in het zicht laat liggen), mag de keurder dan iets zeggen over het tuinhuis? Hoef ik de stopcontacten en dergelijke niet weg te halen uit het tuinhuis?

 

Nee

 

Wat ik niet begrijp is, als er een nog geldige goedkeuring was van 2007 waarom is er dan herkeurd?

 

Dat is verplicht bij verkoop, dus dat is wel in orde.

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2820 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Eigenlijk versta ik het nog niet.

De woning is van 2000, dus dan moet er een keuring geweest zijn? In principe geldig tot 2025?

In 2007of8 is er weer een keuring?

En nu is er opnieuw een keuring?

 

Dus telkens bij verkoop een nieuwe keuring? Een keuring blijft toch 25 jaar geldig en hoeft toch niet opnieuw bij elke verkoop (uiteraard en officieel wel bij wijziging van de installatie)? Een bodemattest vervalt samen met de verkoop maar toch de elektrische keuring niet?

afbeelding van Eendraadschema
Lid vanaf: 20/07/2017
774 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

fido schreef:

Eigenlijk versta ik het nog niet.

De woning is van 2000, dus dan moet er een keuring geweest zijn? In principe geldig tot 2025?

In 2007of8 is er weer een keuring?

En nu is er opnieuw een keuring?

 

Dus telkens bij verkoop een nieuwe keuring? Een keuring blijft toch 25 jaar geldig en hoeft toch niet opnieuw bij elke verkoop (uiteraard en officieel wel bij wijziging van de installatie)? Een bodemattest vervalt samen met de verkoop maar toch de elektrische keuring niet?

Tegenwoordig bij verkoop moet er een keuring plaats vinden

Voor meer info: https://sites.google.com/view/eendraadschema
Met vriendelijke groeten,
Björn

afbeelding van Gromker
Lid vanaf: 03/06/2018
146 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bij verkoop moet er eigenlijk een recent ( en dus per definitie geldig) keuringsattest zijn zodat de koper weet wat hij koopt eer hij het effectief koopt.
Maar de mensen(zelfs makelaars en notarissen!) interpreteren dit nogal vaak als dat er gewoon een geldig keuringsattest moet zijn.
Maar als koper zijt ge er natuurlijk niks mee om te weten dat de installatie 24j11m geleden in orde was.

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2820 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat is hoe ik het recent ervaren heb, oudere keuring is ok om in orde te zijn voor de aanwezigheid van de keuring. Idem voor EPC, hoewel er zaken gebeurd zijn, ben je met een EPC van 9 jaar geleden ook in orde ivm de documenten bij verkoop (daar komt blijkbaar wel een nieuw attest voor in de plaats).

 

Als het nu zo is dat er een recente elektrische keuring moet zijn. Wat is dan recent? Wat is wettelijk geldend? En waarom geeft men die nog een geldigheid van 25 jaar mee als je ze na enkele jaren toch niet meer kan gebruiken?

afbeelding van Stefaan Van Slycken
Lid vanaf: 13/05/2017
1832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Er moet bij verkoop een "geldig" keuringsattest zijn maar dit moet géén goedkeuring zijn. Aangezien de woning zo recent is moet er nog een goedkeuringsverslag geweest zijn van bij de bouw (anders kregen ze geen aansluiting van Eandis) en hadden de verkopers dit attest kunnen gebruiken. Stom van hen dat ze de extra kosten gedaan hebben om de woning te laten afkeuren, maar des te beter voor jou als koper, zo weet je dat er geknoeid is.

 

De opmerkingen slaan inderdaad (vermoedelijk) op het tuinhuis. Eén of andere "klus mee met Roger" heeft de boel daar aangesloten met ongeaarde, veel te dunne bedrading. De redenering "trek die prise uit, dan telt het niet" is fout, aangezien het hier om vast opgestelde stopcontacten gaat.

2 Mogelijkheden: 1) alles aanleggen met conforme, stijve, geaarde bedrading en aanvullen op de schema's of 2) alles afbreken en in geval van nood een verlengsnoer leggen vanuit een nabijgelegen stopcontact; dit mag echter niet aangekoppeld worden op vaste installatie in het tuinhuis.

Ga je in dit tuinhuis vaak vaste toestellen opstellen? Neem optie 1. Dient het tuinhuis enkel om je grasmachine te stockeren en soms eens in de zomer een extra frigo? Optie 2.

 

Wat kan je nu "wettelijk" verhalen op immo/verkoper? Ik denk: niks. Ze moeten je een keuringsattest bezorgen, maar dit hoeft geen goedkeuring te zijn! Als er ergens in je mailverkeer/akte/compromis staat dat de woning over een goedgekeurde elektrische installatie beschikt heb je recht van spreken. Als er echter nooit gerept is over "goedgekeurd" dan denk ik dat je weinig recht van spreken hebt. Jammer dat je niet gewacht hebt tot je die keuring in handen had, maar ja... je wil die woning en dan ben je liever zeker dat je ze hebt hé.

 

Het goede nieuws: als je met een goede kabel (XVB 3G2,5) tot aan je tuinhuis geraakt en daar goed elektrisch materiaal plaatst en dit laat herkeuren, ben je wellicht ongeveer 500€ kwijt als je het laat doen, of 200€ als je het zelf doet. Laat daar dus je nachtrust niet over en spreek daar geen advocaat over aan.

Mijn bouwblog: een BEN-houtskelet: https://stefaan56.wixsite.com/bouw

afbeelding van Tom DV
Lid vanaf: 29/08/2009
1519 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Janus, eendraadsschema. Een keuring bij verkoop is absoluut niet verplicht bij verkoop wanneer er nog een geldig attest aanwezig is. Dat attest mag dus gerust 24 jaar en 11 maanden oud zijn. https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/k...

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2820 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat is hoe ik het recent ervaren heb, oudere keuring is ok om in orde te zijn voor de aanwezigheid van de keuring. Idem voor EPC, hoewel er zaken gebeurd zijn, ben je met een EPC van 9 jaar geleden ook in orde ivm de documenten bij verkoop (daar komt blijkbaar wel een nieuw attest voor in de plaats).

 

Als het nu zo is dat er een recente elektrische keuring moet zijn. Wat is dan recent? Wat is wettelijk geldend? En waarom geeft men die nog een geldigheid van 25 jaar mee als je ze na enkele jaren toch niet meer kan gebruiken?

Ik vind daar hier niets over terug dat dat recent moet zijn, hier staat gewoon binnen de geldigheidstermijn van 25 jaar is ok

https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/k...

 

 

Bovendien, aangezien de keuring rekening houdt met de reglementering op het moment dat de installatie werd geplaatst heeft het toch geen zin om een gekeurde installatie van enkele jaren oud te laten herkeuren indien er niets is gewijzigd? Het is ook niet dat je telkens de installatie moet aanpassen telkens de normen wijzigen. Bovendien worden op deze manier enkel huizen gekeurd bij verkoop.

 

Daarnaast is de keuring slechts verplicht vanaf 1981, er zijn nog massa's huizen van voor die tijd, die nog nooit werden gekeurd ook geen herkeuring behoeven na 25 jaar en niet zullen worden gekeurd tot wanneer ze misschien ooit worden verkocht. 

afbeelding van Tom DV
Lid vanaf: 29/08/2009
1519 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stefaan, stekker uittrekken en eventueel de stekker van de draad afhalen kan volgens mij wel.
Het tuinhuis staat ook niet op de schema's en dus kan er niets verweten worden aan de keurder.
Hier was de elektriciteit van het tuinhuis met verkeerde kabel afgetakt van uit een stopcontact in de keuken. Ik heb de kabel verwijderd en voor de rest is alles blijven hangen in het tuinhuis. (Dit is achteraf NIET terug aangesloten en wordt dus ook niet meer gebruikt)
De keurder heeft zeker nooit gevraagd of er in het tuinhuis ook elektriciteit was, waarschijnlijk omdat het niet op de schema's staat.
Of het veilig is is natuurlijk een andere zaak, laat staan wat de verzekering zal zeggen wanneer er door een brand, ontstaan door de elektriciteit in het tuinhuis, het hele huis afbrand.