Verkavelingskosten + bodemattest

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van jorimon
Lid vanaf: 08/06/2018
0 berichten

Hallo,

Even advies inwinnen.
We staan op het punt om een bouwgrond te kopen van € 92.000.
Nu hebben we en compromis voorgeschoteld gekregen waar we toch nog wel even van achterover vielen.

- De kosten van deze akte inclusief bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen (inlichtingen + uitreksel), de kosten van opmeting, afpaling en plan, het aandeel in de kosten van de verkavelingsakte zijn ten laste van de kopers.
Voormelde kosten zullen betaald worden bij het verlijden van de notariële akte
Metings-en afpalingskosten bedragen OB: € 968,00
Verkavelingsaktekosten bedragen € 150,00

Als we verder in de akte gaan zien dan komen we bij 'Prijs'
- Waarde van de grond: € 71.225
- Te verhogen met de verkooprechten: € 7.122,50
- Waarde van de infrastructuurwerken: € 20.775,00
- Te verhogen met btw: € 4.362,75

Dit zou dus komen op een bedrag van € 103.485,25
Is dat het bedrag dat we uiteindelijk gaan moeten betalen of hoe moet ik dit zien?
En wat met de metings- en afpalingskosten + verkavelingsakte kosten?

Verder heb ik nog 1 andere vraag.
In de akte staat ook 'Bodemsaneringsdecreet', 2.1.1 Historische verontreiniging.
'Volgens het Bodemdecreet moet een bodemsanering uitgevoerd worden op deze grond. OVAM baseert zich voor deze uitspraak op het beschrijvend bodemonderzoek van 25.06.2002. De bodemverontreiniging, aangetroffen in dit bodemonderzoek, is niet tot stand gekomen op deze grond. De saneringsplicht rust bij de eigenaar van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam.'
Wil dit nu zeggen dat ik ook nog een sanering van mijn grond moet laten doen?
Alvast super hartelijk bedankt voor jullie antwoord.

Reacties

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
10340 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

informeer u bij uw notaris ivm het totaalplaatje van de kosten.

Qua sanering kan je OVAM raadplegen.

afbeelding van tijl1979
Lid vanaf: 08/06/2009
328 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

In mijn ervaring is het een beetje ongebruikelijk om al die kosten (opmeting, bodemattest) op de koper te verhalen, maar bon, dat is in principe te onderhandelen.

Het veel grotere probleem is die bodemvervuiling. Als ik het goed begrijp is er ooit met vervuilde grond aangevuld? Ook al staat er dat het saneren eigenlijk aan de oorspronkelijke eigenaar van die aanvulgrond is, zou ik er niet op hopen dat je langs daar enig geld gaat zien. Informeer je dus goed over de werkelijke kost van die sanering voor je die grond koopt!

afbeelding van bert2
Lid vanaf: 11/03/2006
462 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Op basis van de formulering van het attest, vermoed ik dat er sprake is van onderstroming (vervuiling via het grondwater door stookolie, benzine, droogkuis, ...)

De vervuiling kan belangrijk zijn of onbetekenend.
Als er sprake ik van een saneringsplicht voor historische verontreiniging, is het niet onwaarschijnlijk dat de vervuiling een risico stelt (risico voor mens of risico voor verdere verspreiding).

Je kan bij de OVAM de rapporten opvragen.

Als hier door de verkoper niet op voorhand heel duidelijk over gecommuniceerd was, zou ik zeggen dat het tijd is om afscheid te nemen.

 

afbeelding van bouw vrouw
Lid vanaf: 23/10/2015
549 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Vraag 1: heb je dat compromis al getekend? -> (Nog) niet doen !

Hallo,

Even advies inwinnen.
We staan op het punt om een bouwgrond te kopen van € 92.000.
Nu hebben we en compromis voorgeschoteld gekregen waar we toch nog wel even van achterover vielen.

- De kosten van deze akte inclusief bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen (inlichtingen + uitreksel), de kosten van opmeting, afpaling en plan, het aandeel in de kosten van de verkavelingsakte zijn ten laste van de kopers.
Voormelde kosten zullen betaald worden bij het verlijden van de notariële akte
Metings-en afpalingskosten bedragen OB: € 968,00
Verkavelingsaktekosten bedragen € 150,00

Als de boel nog niet verkaveld is dan kan het geen bouwgrond zijn. De verkopers kunnen daar correctioneel voor veroordeeld worden. (Ik heb een immo kantoor gehad die dat poogde te doen.) Het dient bouwgrond te zijn. En er dient een uittreksel te zijn van de gemeente die dat bevestigd. Anders is het compromis niet rechtsgeldig wegen dat je geen bouwgrond kan verkopen waarvan de gemeente nog niet bevestigd heeft dat het bouwgrond is.

Is de verkoper een particulier of een profesioneel? Als het een professioneel is dan lees hem de wet maar eens voor. Zal wel anders piepen daarna.

We staan op het punt om een bouwgrond te kopen van € 92.000.

Weet je wat je koopt voor deze prijs? De verkoper dient daar correct over te communiceren. Niet dat er bij het compromis vanalles opduikt.

Nu valt dat allemaal te onderhandelen. Het is niet gebruikelijk dat de verkavelingskosten, opmetingskosten, infrastructuurwerken (het kan geen bouwgrond zijn voordat deze uitgevoerd zijn.), stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest,... ten laste zijn van de verkoper.

Maar het moet bouwgond zijn. En dan dienen een deel van bovenstaande kosten uitgevoerd te worden. Anders zou ik voorstellen dat je het aan de gangbare prijs van landbouwgrond koopt en zelf de kosten zal doen en het risico neemt om er bouwgrond van te maken. Een zien hoe je verkoper dan piept.

In de akte staat ook 'Bodemsaneringsdecreet', 2.1.1 Historische verontreiniging.
'Volgens het Bodemdecreet moet een bodemsanering uitgevoerd worden op deze grond. OVAM baseert zich voor deze uitspraak op het beschrijvend bodemonderzoek van 25.06.2002. De bodemverontreiniging, aangetroffen in dit bodemonderzoek, is niet tot stand gekomen op deze grond. De saneringsplicht rust bij de eigenaar van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam.'
Wil dit nu zeggen dat ik ook nog een sanering van mijn grond moet laten doen?

Ja, die dingen gaan over naar de nieuwe eigenaar. Ook hier zou ik voorstellen dat de verkoper dat eerst inorde brengt en een bodem attest van ovam aflevert dat het inorde is. Voor jij de grond tegen deze prijs koopt.

Hoe groot is het stuk? +/-300m2, 40cm afgraven is 10 tot 20 karren grond afvoeren tegen 600 euro per kar.1m diep graven? Neem maar het dubbele. Is de vervuiling van een type dat er nog andere dingen mee moeten gebeuren kom je met 600 euro per kar niet toe.

Je kan de grond + vervuiling kopen. Maar je dient best je te informeren wat de vervuiling juist is. En met een aantal experts te praten om te weten wat het kost om dat op te lossen. Die prijs plus wat extra dien je in rekening te brengen. Let ook op dat als je 1m moet afgraven je fundering dieper dan die 1m moet zitten. Wat ook een extra kost kan zijn.

En jij moet weten of je dat risico van de grondvervuiling erbij wil nemen. Als ovam wil dat het gesaneerd word, dan saneerd de eigenaar het. En langs de andere kant; wil jij op een vervuild stuk gond wonen?

Nu een gouden raad; neem een andere notaris dan die van de verkoper! Iemand die dat jij vertrouwd, en die jou belangen verdedigd.

 

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27799 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Vooral laatste is belangrijk, kost NIETS extra

 

grond weg is één zaak maar terug opvullen + extra kost fundering niet vergeten!

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
10340 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het is goed om.mensen te waarschuwen..maar kosten voor de sanering zijn niet voor de eigenaar wel voor de vervuiler.
Opmetingskosten en dergelijke worden geregeld op deze manier afgehandeld.
En het is niet dat ze geen info geven, net doordat ze vooraf info geven , plaatst TS de vraag hier.
Maar net als mijn vorige post. Informeer u bij uw notaris en OVAM en de gemeente. Die gaat u correcte info kunnen geven.
Want niemand kent hier de juiste situatie.

afbeelding van Poekieloe
Lid vanaf: 09/05/2016
71 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Kosten van verkaveling kan ook zijn dat er in het verleden een stuk verkaveld werd (waarvan de bouwgrond deel uitmaakt), en dat het niet gaat om een verkaveling die nog moet plaatsvinden. Het is dan gebruikelijk dat de kopers hun deel van de kosten van die verkaveling dragen (bv. in 3 gronden verkaveld = 1/3 van de kosten voor je grond). 

Wat de prijs betreft.. Lijkt me inderdaad dat je die 103.000,00 EUR zou moeten betalen en niet die 92.000,00 EUR. Zelf een eigen Notaris nemen die je kan helpen lijkt me ook het beste plan!

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
9926 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:  kosten voor de sanering zijn niet voor de eigenaar wel voor de vervuiler. 

Maar zal je ooit aan je geld raken? Is de vervuiler gekend? Is die solvabel genoeg? Hoe erg is het? Zijn er vervolgkosten (diepere fundering bvb zoals reeds gemeld)?
Plus alle miserie en geloop die er bij hoort...

 

run Forest, run...
(al kan zich informeren en dan beslissen natuurlijk nooit kwaad, en dat is hier al genoeg gezegd)

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk