Inplanting en bouwvoorschriften

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Dubbeldam
Lid vanaf: 29/06/2018
17 berichten

Beste forummers

Wij hebben een bouwgrond op het oog. Het is een heel groot stuk (54 are) binnen een oude, niet-vervallen verkaveling (7 percelen, 2 zijn al een tijd geleden bebouwd).

Er bestaan getekende plannen voor deze gronden waarop de inplanting midden in dit perceel is getekend (een beetje stom, daar is juist het fictieve overstromingsgevoelige deel, doch het is een plateau). De gemeente heeft laten weten dat ze streng zijn en dat het nergens anders mag. We hebben ons daar bij neergelegd. Maar wat meer stoort is de vorm:

Ook is hierop getekend dat het een vierkant is, dat 15m van de zijgrens en 30m van de achtergrens is gelegen.  

Volgens de (oude) 'Stedebouwkundige Voorschriften' vol spelfouten mag er een alleenstaande villa met landelijk uitzicht en unifamiliaal karakter worden gezet, max 2 bewoonbare niveaus. Inplanting minimum 13 uit de as van de voorliggende straten (maar het is een achterliggend perceel) en ook voor de zijdelingse grenzen.

Hoogte kroonlijst tov normaal grondpeil max 6m.

Hellend dak (type zadeldak)

Maximum bouwdiepte 15m

Het meisje van de gemeente zei dat ze er dus streng op waren omdat ze liever niet hadden gehad dat er gebouwd werd, maar het is nu eenmaal een vergunde verkaveling. Zij beweert dat wij ons letterlijk aan het vierkantje moeten houden op die plek, 15m en 30m van de grenzen, en omdat het een vierkantje is, max 15m x 15m.

Maar als ik de StB Voorschriften volg staat er alleen bouwdiepte 15m. Dat is niet per definitie ook de bouwbreedte. Er staat niks over een max bouwoppervlakte en de grootte van het perceel leent zich uiteraard voor een grote villa.

 

Nu zoals gezegd is het 1 kavel van totaal 7, waarvan er 2 al zijn bebouwd vroeger. 1 daarvan, de buren, heeft op het plan ook zo'n vierkantje, zelfs kleiner (geen 15x15m) maar in werkelijkheid is het een langgerekt huis van 18,5 x 8,5m.

Ik vraag mij dus af wat nu juist mag (het proberen waard is). Wij zouden liever ook een rechthoek zetten (ook gelijk nuttiger voor de zonnepanelen). Wij zouden graag tot 18,5m gaan en dan de andere richting bijv 12m + terras. (We weten dat het een groot huis wordt, maar dat is de bedoeling). Kunnen wij de bouwbreedte van de buren aanhalen als argument om het ons ook toe te staan? Moeten wij hopen op een minder strenge ambtenaar na de verkiezingen? Is het wel vaker dat 1 ambtenaar bepaald dat er ondanks wat ruimere voorschriften toch maar zo gebouwd mag worden?

Voor de rest is het onze droombouwgrond maar er hangt ook wel een prijskaartje aan vast, dus eerst zien hoe graag we het willen Smile

Alvast bedankt voor de (positieve) antwoorden!

Reacties

afbeelding van bert2
Lid vanaf: 11/03/2006
369 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Je zit daar met een oude verkaveling in landbouwzone.
Ik ken het perceel. Schuin er tegenover is natuurgebied.

Die verkavelingsvergunning is het enige dat je recht geeft om daar te bouwen.
Het zou me ook niet verbazen dat dit perceel ook indertijd op de boskaart stond. Al die percelen komen nu ineens te koop.

De kans op een wijziging van de verkavelingsvoorschriften of een afwijking lijkt me hier klein.
De kans op een wijziging van regime in Lubbeek met de gemeenteraadsverkiezingen lijkt ook klein, tenzij Theo de Open VLD niet meer nodig heeft...

Dat meisje is trouwens een van de meest klantvriendelijke ambtenaren die ik al ben tegen gekomen... Smile

afbeelding van tijl1979
Lid vanaf: 08/06/2009
310 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

In mijn ervaring is die intekening (het vierkantje) idd bindend. Je kan eens bij de buren vragen welke procedure zij indertijd gevolgd hebben.

Als je tijd hebt, kan je (mits akkoord alle eigenaars van kavels) een wijziging van de verkavelingsvoorschriften aanvragen. Gemeente zal wsch weigeren, maar in beroep bij de provincie heb je meer kans, zeker als de buren een rechthoek hebben.
Verzaken aan de verkaveling (ook een mogelijke weg om oude voorschriften te vervangen door huidige algemene regels voor woongebied) zou ik in deze niet doen, dan geef je de gemeente nog meer ruimte om moeilijk te doen. Het voordeel van de verkavelingsvergunning is dat ze je niet kunnen tegenhouden, als je je aan de voorschriften houdt. Dus liefst die wijzigen.

EDIT: ok, volgens Bert dus geen woongebied

afbeelding van Dubbeldam
Lid vanaf: 29/06/2018
17 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt voor het snelle antwoord! Grappig dat je het plan herkent. Het is inderdaad agrarisch gebied maar doordat er al 2 huizen op staan zal de verkaveling niet zomaar vervallen. En de boskaart is inderdaad ook even gepasseerd. We zijn dus voorzichtig.

Hier geldt toch hopelijk niet dat het maar 1000m3 mag zijn wegens zonevreemd? Dan zouden ze dat toch wel gezegd hebben lijkt mij?

 

Nu, wat ik me ook nog afvraag is of het echt 15 x 15m is. Het vierkantje is namelijk wel iets groter getekend dan 15m (de lijn erlangs die 15m tot de perceelsgrens aangeeft, is kleiner). Misschien is het wel een vierkantje van 17 x 17m. Mag ik dan wel 15m bouwdiepte (volgens voorschrift) en 17m breedte bouwen? Waar baseren zei zich op voor de bouwbreedte?

 

 

afbeelding van knessel
Lid vanaf: 08/07/2006
1061 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

misschien biedt art Artikel 4.3.1. (30/12/2017- ...)   uit de VCRO  een mogelijkheid, gezien het een oude verkaveling is:

D. Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zijn geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1, §2 VCRO) 

Verkavelingsvoorschriften vormden voorheen een weigeringsgrond voor vergunningsaanvragen. Voortaan is dat enkel nog zo in verkavelingen jonger dan 15 jaar. 

Dit betekent niet dat de verkavelingsvoorschriften van verkavelingen, ouder dan 15 jaar, “verdwijnen”. Ze verliezen echter hun dwingend karakter.Wie zich aan de verkavelingsvoorschriften houdt, heeft meer zekerheid over de uitkomst van de vergunningsaanvraag dan wie dit niet doet (zie artikel 4.3.1,§2 VCRO: als er gedetailleerde verkavelingsvoorschriften zijn, worden die geacht de goede ruimtelijke ordening weer te geven). Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening zoals bij elke andere aanvraag binnen woongebied.   

Of er al dan niet een openbaar onderzoek nodig is hangt af van artikel 13 van het BVR Omgevingsvergunning. In veel gevallen zal geen openbaar onderzoek nodig zijn, ook al is het aangevraagde niet conform met de verkavelingsvergunning.

Ook kunnen eigenaars van loten in oude, zonevreemde verkavelingen nog steeds genieten van het statuut en de rechtszekerheid die door zo’n oude, niet vervallen verkaveling geboden wordt. 

De nieuwe regeling geldt niet voor verkavelingsvoorschriften die betrekking hebben op wegenis en het openbaar groen. Die voorschriften blijven steeds een weigeringsgrond, ongeacht of ze reeds 15 jaar oud zijn of niet. Een herziening volgens de geëigende procedures is natuurlijk wel mogelijk.  

De nieuwe procedure mag en kan ook gebruikt worden voor aanpassingen die het ruimtelijk rendement niet verhogen. 

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
25842 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

bert2 schreef:

Je zit daar met een oude verkaveling in landbouwzone.
Ik ken het perceel. Schuin er tegenover is natuurgebied.

Die verkavelingsvergunning is het enige dat je recht geeft om daar te bouwen.
Het zou me ook niet verbazen dat dit perceel ook indertijd op de boskaart stond. Al die percelen komen nu ineens te koop.

De kans op een wijziging van de verkavelingsvoorschriften of een afwijking lijkt me hier klein.
De kans op een wijziging van regime in Lubbeek met de gemeenteraadsverkiezingen lijkt ook klein, tenzij Theo de Open VLD niet meer nodig heeft...

Dat meisje is trouwens een van de meest klantvriendelijke ambtenaren die ik al ben tegen gekomen... Smile

Politiekers wisselen na kiesintenties soms, ambtenaren NIET!

afbeelding van info12345
Lid vanaf: 28/05/2014
12 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik zou groter bouwen en mij alleen houden aan die 15m van de zijgrens en 30m van de achtergrens.

Heb je ook verkavelingsvoorschriften of alleen stbw. voorschriften?  

afbeelding van M1013
Lid vanaf: 27/01/2014
47 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

De verkaveling is zonevreemd gezien de onderliggende gewestplanbestemming agrarisch is. Dit betekent dat de verkaveling niet kan gewijzigd worden (ook niet in beroep).

De toepassing van art. 4.3.1 voor verkavelingen ouder dan 15 jaar kan hier niet om dezelfde reden (strijdigheid met onderliggende gewestplanbestemming waardoor de 'afwijking' niet kan vergund worden). Als de aanvraag niet in overeenstemming is met de VK-voorschriften kijkt men immers naar het onderliggende plan. Hiermee is het bouwen van een eengezinswoning ook niet in overeenstemming.

Ik kan geen uitspraak doen over hoe vriendelijk dat meisje is, maar de informatie die ze geeft is alleszinds de enige juridisch correcte.

De woning die men kan bouwen zal trouwens niet zonevreemd zijn gezien de verkaveling voorrang heeft op het gewestplan. 

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
7303 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat plannetje geeft de inplanting weer, niet het formaat. Er staan ook geen afmetingen bij en het is duidelijk niet op schaal getekend. 

Wat tekstueel beschreven is in de voorschriften is ook waar je jou aan moet houden. Je hebt al dikke pech dat het voorschrift tot de aanpalende weg niet toepasbaar is in datopzicht. We hebben hier de precieze tekst niet, maar het lijkt me dat je 15m van elke zijdelingse perceelsgrens moet blijven en 30m van de achterlijn. De rest is onduidelijk.

Als het stuk 60m breed is en 2 keer 15m eraf, maakt een huis van 30m breedte maximaal. En als ik ruw geschat kijk naar de maat van het vierkantje tov de maten van het perceel, dan is het ongeveer 20x20 tot 25...

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Tommie1
Lid vanaf: 15/04/2011
4425 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

15x15 is al 225m2

Je mag 2 bouwlagen doen, dan zit je aan 450 m2,

Dat is vandaag zowat een kasteel. Waarom wil je zo veel,groter?

Je gaat 3 kuisvrouwen en een koppel tuiniers nodig hebben om dat een beetje te onderhouden. 

Natuurlijk, met een collectie oldtimers en een manege paarden als doel zal het altijd te klein zijn. 

afbeelding van Dubbeldam
Lid vanaf: 29/06/2018
17 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Iedereen bedankt voor de reacties. Er mogen er gerust nog komen!

Aan DIY, denk je dat dit betekent dat de maximum bouwbreedte dan ergens tot 20 a 25m is? In de voorschriften staat zoals bij velen een bouwdiepte (15m) maar normaal zegt dit niets over de bouwbreedte. Deze wordt bepaald door ofwel een maximum bouwoppervlakte (hier niet vermeld), of de afstand tot de perceelsgrenzen. Obv de perceelsgrenzen is het inderdaad maximum 30 meter, obv het plaatje in ieder geval 20 meter of meer. Maar op de gemeente zei ze een vierkant van 15x15m en dat leek me vreemd (of in ieder geval jammer).

Het gaat ons meer er om om een rechthoekig huis te zetten ipv van een vierkantje. Het perceel leent zich voor een zadeldak naar het zuiden, een pyramidedak is minder gunstig en ook niet onze smaak (bij Pastorij).

Dus eerder 18x12 dan 15x15m. Niet zozeer 25x15m.

Het wordt inderdaad een groot huis...dat is nu eenmaal de droom en waar we hard voor gewerkt en gespaard hebben...we hebben voor er kindjes waren nog in een stacaravan gewoond aan ongeveer 100,- per maand, gewoon om te kunnen sparen, en we hebben er van genoten... Persoonlijk kan ik met wat minder oppervlakte en wat minder kuiswerk Smile de lokatie is het belangrijkst en dit is voor de rest een droomstukje.

Die oldtimers en manege zal er niet van komen hoor, we willen gewoon rust, ruimte en privacy die geen plaats moet maken voor appartementsgebouwen. Gezonde frisse lucht :)  

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7786 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hier kunnen we zeggen wat we willen. Uiteindelijk is het toch de dienst van de gemeente die uw plannen zullen moeten goedkeuren.

Misschien rondkijken naar ander gronden of afbraakwonigen waar er geen probleem is voor jullie droomwoning.

Meer in zuidelijkere richting ga je ook makkelijker zulke omgevingen vinden van rust en groen

afbeelding van Dubbeldam
Lid vanaf: 29/06/2018
17 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ja we zoeken toch al lang hoor...afbraakpanden zijn bijna altijd 1000m3...

Meer naar het zuiden is een heel stuk verder van familie en werk...

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1369 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Waar in Pellenberg is het juist ? Kadastrale sectie ? Perceelsnummer ? Nabijgelegen straat ? Want ondertussen ken ik de buurt  ook vrij goed.

mvg,

WB

afbeelding van Dubbeldam
Lid vanaf: 29/06/2018
17 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het perceel is deel van een erfenis na recent overlijden en staat nog niet te koop, dus ik vind het beter voor die mensen om het niet online ten toon te stellen :)  

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1369 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

OK wink

Kan je dan wel zeggen in welk kwadrant het ligt ?:

  • KW1 (richting Linden tussen Lostraat en Kapelstraat)
  • KW2 (ten noorden van Bollenberg en rechts van de Kapelstraat)
  • KW3 (ten zuiden van Bollenberg en rechts van Ganzendries)
  • KW4 (richting Kessel-Lo en Korbeek-Lo)

mvg,

WB