Bouwvoorschriften niet naar wens, toch aankopen?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van baras
Lid vanaf: 24/06/2019
9 berichten

Beste,

Wij zijn van plan om een bouwground te komen (open bebouwing). De bouwvoorschriften dateren van 2003 en in onze ogen verouderd.

Onze wensen: 2 volle bouwlagen, platdak, carport
Bouwvoorschrift: 1 bouwlaag 4,5 m + dak

Ons gemeente heeft mondeling aangegeven dat het tegenwoordig geen probleem is om platdak te bouwen in 2 bouwlagen. Maar bezwaren kunnen altijd vanuit de omgeving. In de buurt zijn er amper gebouwen te vinden in 2 volle bouwlagen/platdak (4 geteld, niet onmiddellijk in de buurt).

Hoe pak ik zo iets aan? Voor ons is de locatie ideaal, ook verkavelingsplan is goed (hoeft niet gewijzigd worden). Enkel enkele punten in de bouwvoorschriften. Ik wil zeker zijn dat wij een huisje kunnen bouwen naar ons wens nog VOOR dat we de bouwgrond aankopen.
De eigenaar gaat nog voor het voorkoop zich niet echt bezighouden met aanvraag voor wijziging bouwvoorschriften (denk ik). Hebben wij andere opties?
Alvast bedankt voor hulp!

Reacties

afbeelding van 11221
Lid vanaf: 06/09/2015
1155 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

1) alle aangrenzende percelen gaan moeten tekenen voor de afwijkingen op de verkavelingsvoorschriften.

2) gemeente of dienst RO moet akkoord gaan met de wijzigingen.

 

Je gaat met dit perceel nooit 100% zekerheid hebben dat je kunt bouwen wat je voor ogen hebt.

afbeelding van Tommie1
Lid vanaf: 15/04/2011
4669 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Je kan nooit 100% zekerheid hebben op voorhand. 

 

In tegenstelling tot wat hierboven beweerd wordt zullen niet alle aanliggende eigenaars moeten tekenen. 

 

Eerst moet de gemeente je aanvraag als ontvangkelijk beschouwen. De afwijking moet redelijk zijn, en dan wordt er een "openbaar onderzoek" gestart. 

 

De buren zullen  een aangetekende brief krijgen met een beschrijving van de afwijking, en krijgen x weken tijd om bezwaar in te dienen. 

Je kan dit proberen te omzeilen door vooraf met je plannen bij de buren langs te gaan, en ze te vragen een akkoord te tekenen. Soms helpt dat om een openbaar onderzoek te vermijden, maar niks is zeker. 

 

 

afbeelding van Lucie11_11
Lid vanaf: 17/04/2017
24 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hier wijzigingen mbt dakkapel en bouwdiepte.

Mbt het openbaar onderzoek en de 'aangetekende brieven', niet elke gemeente neemt nog de organisatie (en kost) hiervan op zich. In onze verkaveling (een kleine 200 percelen) is het de bouwheer/eigenaar die de nodige handtekeningen verzamelt. In concreto wil dit zeggen dat je gedurende een paar dagen van deur tot deur gaat met je plan en zo de handtekeningen verzamelt. Huurhuizen, eigenaars die niet thuis waren (toch de helft in ons geval) krijgen een aangetekende. Wij hadden het geluk dat er voor ons al een paar buren de ronde gedaan hadden, de meesten hebben zonder naar het plan te kijken hun handtekening gezet.

Te bekijken met je notaris, ik vraag me af of je het verkrijgen van een verkavelingswijziging als ontbindende voorwaarde kan laten opnemen in het compromis. De verkoper zal wel zijn akkoord moeten geven, en je zal je architect al snel een  document met de wijzigingen moeten laten opmaken.

Succes!

afbeelding van baras
Lid vanaf: 24/06/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

In bouwvoorschriften staat nergens aantal bouwlagen, ook geen dakvorm.

 

Er wordt wel beschreven dat bouwhoogte 4,5m onder kroonlijst moet zijn & maximaal 11m nokhoogte.

 

afbeelding van baras
Lid vanaf: 24/06/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Biedt stedenbouwkundig attest misschien iets extra? Dan kan ik laten opnemen bij de compromis

afbeelding van yannickh
Lid vanaf: 06/09/2014
24 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Belangrijk in deze context is de wijziging sinds de lancering van de codextrein 01/01/2018. Verkavelingsvoorschriften zijn geen grond meer om een bouwvergunning te weigeren indien ze ouder zijn dan 15 jaar. 

Wel zal je een openbaar onderzoek hebben, zoals in vele gevallen. Maar afkeur omdat het geen schuin dak heeft kan niet meer (tenzij je in heel speciale wijken woont waar er erfgoedgewijs iets geldt).

 

LINK + tekst hieronder

 

D. Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zijn geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1, §2 VCRO) 

​In werking getreden op 30 december 2017

Let op: deze regelgeving is gewijzigd door het Verzameldecreet Omgeving - zie link.

Verkavelingsvoorschriften vormden voorheen een weigeringsgrond voor vergunningsaanvragen. Voortaan is dat enkel nog zo in verkavelingen jonger dan 15 jaar. 

Dit betekent niet dat de verkavelingsvoorschriften van verkavelingen, ouder dan 15 jaar, “verdwijnen”. Ze verliezen echter hun dwingend karakter.Wie zich aan de verkavelingsvoorschriften houdt, heeft meer zekerheid over de uitkomst van de vergunningsaanvraag dan wie dit niet doet (zie artikel 4.3.1,§2 VCRO: als er gedetailleerde verkavelingsvoorschriften zijn, worden die geacht de goede ruimtelijke ordening weer te geven). Wanneer men de voorschriften van een verkaveling niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening zoals bij elke andere aanvraag binnen woongebied.   

afbeelding van BrunoD
Lid vanaf: 30/07/2008
27 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat is wat ik mij nog herinner van onze verkavelingswijziging, weliswaar 10 jaar geleden:

 

Aan alle eigenaars in de verkaveling moet er gemeld worden dat er een bepaalde verkavelingswijziging loopt. Je kan dit aantonen door bvb te laten tekenen op de plannen, of door hen dit aangetekend te melden.

 

Wij hebben dit volledig zelf moeten organiseren en alle kosten zelf dragen.

 

Het is de overheid die beslist of de wijziging aanvaard wordt. De eigenaars moeten niet tekenen voor akkoord met de wijzigingen, maar het kan helpen om een positieve beslissing te bekomen, zeker als de direct aanliggende eigenaars hun akkoord bevestigen.

 

Bijkomend probleem was bij ons dat niet alle kavels in de verkaveling bebouwd waren en dat niemand uit de omgeving eigenlijk wist wie de eigenaars waren.We konden dus niet zomaar eens  passeren voor een handtekening.  Ik denk dat wij via het kadaster moeten gaan zijn om te weten te komen wie alle eigenaars waren. Bleek bij ons o.a. een projectontwikkelaar, een OCMW van 50 km verderop en de provincie te zijn.