Barsten vloer - muren -plafonds na aanbouw appartementen

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten

Hallo,

Na het plaatsen van een droogzuiging en het uitvoeren van  een putfundering voor het plaatsen van een appartementsblok (3 verdiepingen)   toont onze woning almaar meer scheuren. Deze bevinden zich voornamelijk aan de zijde van de werken. 

Deze werken werden meer dan 3 jaar geleden uitgevoerd, alle appartementen zijn ondertussen bewoond  en er is nog steeds sprake van bijkomende barsten en nieuwe schade. 

Na verschillende expertises gedurende deze drie jaar en een advocaat en aanstellen van een gerechtsdeskundige door het gerecht geeft tegenpartij eindelijk aan dat ze willen tussenkomen in de kosten enkel via een minnelijke schikking.   Een stabiliteitsingenieur aangesteld door de gerechtsdeskundige gaf op basis van de foto's aan dat er geen gevaar is voor de stabiliteit van de woning. We hebben echter al meerdere malen foto's doorgestuurd met een vergelijking van de oude en de nieuwe situatie om aan te geven dat er mogelijks wel een probleem is met de stabiliteit.
De woning werd 20 jaar geleden gerenoveerd. Men verwijt ons dat onze renovatie niet volgens de regels van de kunst is gebeurd (bijvoorbeeld tegelvloer op oude vloer op  zandbed).  Ytong binnenmuren zijn verankerd met de buidtenmuren maar vertonen allemaal serieuze barsten (niet enkel pleisterwerk). 

Wat kunnen we nog doen ? De tegelvloer is 1 cm verzakt langs de kant van de bowuwwerken, de plafonds vertonen enorm veel scheuren. We hebben nooit eerder problemen gehad. Kan men de stabiliteit van een woning zomaar bevestigen op basis van foto's ? Worden daar normaal niet specile technieken voor gebruikt.

 

 

Reacties

afbeelding van albarius
Lid vanaf: 06/03/2008
2206 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Om te beginnen bij het begin: is er voor de start van de werken van het appartementsgebouw een plaatsbeschrijving geweest bij jullie thuis en foto's gemaakt?

afbeelding van lukanar
Lid vanaf: 27/03/2007
13909 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Barsten in vloeren en muren kunnen verschillende oorzaken hebben.

Maar zijn nooit rechtstreeks geconnecteerd met stabiliteitsproblemen.

Kan net zo goed veroorzaakt worden door: materiaalspanningen, zetten van de woning en/of omgeving, uitzettingsverschillen tussen materialen onderling en zo verder.

 

Maar zoals albarius al zie: plaatsbeschrijving ?

afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

albarius schreef:

Om te beginnen bij het begin: is er voor de start van de werken van het appartementsgebouw een plaatsbeschrijving geweest bij jullie thuis en foto's gemaakt?

Er was geen plaatsbeschrijving. De tegenpartij betwist niet meer dat de schade door hen veroorzaakt is. Dit werd door de gerechtsdeskundige maar ook tijdens de verschillende expertises nog eens duidelijk vastgesteld. 

 

Ze wensen een minnelijke schikking voor te stellen maar dat kunnen we niet aanvaarden omdat de woning nog steeds nieuwe barsten vertoond.

afbeelding van albarius
Lid vanaf: 06/03/2008
2206 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

florre18 schreef:

Ze wensen een minnelijke schikking voor te stellen maar dat kunnen we niet aanvaarden omdat de woning nog steeds nieuwe barsten vertoond.

Dat is een duidelijke steliingname. Je kan dat niet aanvaarden. In je openingspost is het woord advocaat gevallen. Dan zit je dus de facto in een juridische procedure tegenover het bouwbedrijf. Zo eenvoudig is het.

afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Vraag tot minnelijke schikking komt juist van het gerecht.

 

Is het redelijk om dit niet te aanvaarden ?

 

Waarom blijft ons huis maar verder barsten ?  Herstellen is niet mogelijk zolang zich dit blijft voordoen. 

Is een woning die na drie nog blijft barsten wel bewoonbaar ? 

afbeelding van Tommie1
Lid vanaf: 15/04/2011
4576 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ze zijn bereid te schikken. 

Dat betekent nu dat de schade moet ingeschat worden, en dat is uiteraard meer dan eens langskopen met een bus kit en een pot verf. 

 

In jouw plaats zou ik een expert aan stellen (architect) die ter plaatse komt kijken, en nagaat wat er moet gebeuren om het gebouw te stabiliseren. Wat dat is kan alleen ter plaatse vastgesteld worden. 

Dan kan er ook een schatting gemaakt worden van de herstellingskosten, en dan kan je van de tegenpartij een akkoord krijgen. 

 

Hoe wil je anders schikken? 

 

 

 

afbeelding van doddel
Lid vanaf: 05/04/2006
1023 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

florre18 schreef:

De woning werd 20 jaar geleden gerenoveerd. Men verwijt ons dat onze renovatie niet volgens de regels van de kunst is gebeurd (bijvoorbeeld tegelvloer op oude vloer op  zandbed).  Ytong binnenmuren zijn verankerd met de buidtenmuren maar vertonen allemaal serieuze barsten (niet enkel pleisterwerk). 

Mooi geprobeerd, maar dat doet niet ter zake. Jullie hebben toen gerenoveerd naar wat nodig was voor de toen bestaande toestand. En als jullie uitvoering toen afdoende was, kan dat niet als argument meegenomen worden door de tegenpartij. Tenzij er toen al sprake was van het feit dat er een appartementsgebouw in de buurt zou komen. Dan hadden jullie daar rekening mee kunnen en moeten houden

afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt reeds voor al jullie waardevolle reacties en bijdragen.

 

Het betreft een rijwoning met een wachtgevel.

Er stond helemaal achteraan een garage en een oprit in beton.

Ze hebben de garage afgebroken en de beton verwijderd. 

Er werden 6 putten aangebracht tegen de rechterperceelsgrens (wachtgevel). Die 6 putten hebben ieder een diameter van 1m zodat er over een lengte van ongeveer 12 à 13m van voor tot achtergevel 6m uitgegraven werd en dit tot op een diepte van ongeveer 4,7 à 5m. 

De stabiliteitsingenieur geeft toe dat ze nooit met putfundering hadden mogen werken maar wel altijd met paalfundering en ook nooit zo dicht tegen de perceelsgrens. 

Deze werken hebben de schade veroorzaakt. De dag van het uitvoeren van de putfunderingswerken is de schade ontstaan. 

Hij betwist wel dat er daardoor een stabiliteistprobleem is opgetreden. Feit is wel dat de schade zich nog steeds verderzet.

 

Uit de reacties maak ik op  dat er toch ter plaatse eerst een studie van de stabiliteit moet gebeuren gezien de schade zich verder zet alvorens ook maar een verdere raming van de kosten te maken.

Ik kreeg onlangs een aannemer over de vloer en hij beweerde dat de muur waartegen gebouwd werd eerst volledig moet geherfundeerd worden en dat zoalng dit niet gebeurd is de schade zich steeds maar zal verder zetten.  Iemand een idee wie we daarvoor eventueel zelf een onderzoek over kunnen laten doen ? Teneinde de stabiliteitsingenieur van het gerecht ertoe te bewegen om ook ter plaatse te komen kijken ? 

 

De deuren van onze rijwoning bevinden zich op het gelijkvloers bijna allemaal aan de zijde van de gevel waartegen gebouwd werd. Alle deuren hebben hetzelfde fenomeen : barst boven de deur (5-7mm) waarbij de barst neigt naar de gevel waartegen gebouwd werd. De deuren slepen. Barst in de vloertegels over de hele deuropening.

 

 

 

 

 

 

afbeelding van albarius
Lid vanaf: 06/03/2008
2206 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Akkoord met de reactie van Tommie1: schikken wil dikwijls zeggen zo rap mogelijk opkalefateren met zo weinig mogelijk kosten. (zonder dit te willen invullen in deze specifieke situatie) Voor jou is schikken eerder je huis eerst stabiel krijgen en dan structurele maatregelen en dan pas verf. Als ik eerder lees "ze willen schikken" zonder verdere duiding, dan schrik ik even. Wat is volgens hun "schikken"? Laat eerst even jouw preferentiële schikking horen en zie wat er dan gebeurt...

afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik heb de minnelijke schikking even op "pauze" gezet. Ik ga hier niet mee verder tot ik zekerheid heb ivm de stabiliteit van de  woning. Ik heb nu een firma aangesteld die gespecialseerd is in het onderzoeken van stabiliteitsproblemen en het adviseren van oplossingen om dit te verhelpen (voor zover mogelijk).

 

Zij gebruiken hiervoor speciale (digitale) meetapparaten  wat toch wel een verschil is met de stabiliteitsingenieur aangesteld door de gerechtsdeskundige die enkel op basis van foto's (dus zelfs geen plaatsbezoek) aangaf dat er geen probleem is. Hij/zij gaf ook geen antwoord op de vraag waarom de woning maar verder blijft barsten.    

afbeelding van florre18
Lid vanaf: 10/06/2019
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Er is een ing. stabiliteit langsgeweest.

Vaststelling : scheidingsmuur is over 12 meter 2 cm verzakt.

Als gevolg van deze verzakking werd bij de opmeting van de vloer, een scheefstand opgemerkt over de eerste meter grenzend aan de gemene muur van een 12-tal mm. 

De fundering dient te te worden gestabiliseerd zodat verdere scheuren en vloerverzakkingen voorkomen worden. Probleem: Na noodzakelijk verstevigen van de funderingen kan de muur opgekrikt worden, waarbij aansluitingen met aanpalende woning weer kunnen schade ondervinden.

Het opkrikken en stabiliseren van de funderingen blijkt dus een moeilijke technische ingreep om de verzakking van de gemene muur ongedaan te maken en wordt bovendien geraamd op 50.000 euro.

Daarnaast zijn er de andere kosten voor herstel binnenschrijnwerk (scheefstand deuren en lijsten), ytong voorzetwand die verankerd was met buitenmuur moet over 12 meter afgebroken en vervangen worden gezien de blokken zelf beschadigd zijn, vloer gelijkvloers (en leidingen) uitbreken en vervangen. Barsten boven de deuren mechanisch verstevigen en herstellen.  Raming kosten tussen de € 30.000-40.000

Bijkomend  :
mingenot sinds schade tot na uitbetaling vergoeding
we wonen al meer dan 2 jaar elders en betalen huur omdat we vreesden voor de stabiliteit (volgens ing. zou dat gevaar er niet zijn, maar kan alleen maar 100% vastgesteld worden na destructief onderzoek.
Onbewoonbaarheid tijdens de duur van de werken.
Bijkomende schadevergoeding (?)

Kan ik dit allemaal regelen (bijna € 100.000,00) via de minnelijke schikking (waar de rechtbank mij toe aanmaant) en dit voorstel aan de tegenpartij voorleggen of is dit eerder iets voor het gerecht zelf ? Zij dienen de bevindingen van mijn expert tegensprekelijk vast te stellen.  

Bijkomend risico : Zelfs als ik de herstelling laat uitvoeren is dit nooit een 100% succesverhaal en houd dit dus voor mij een risico in (schade aan aanpalende gebouwen tijdens de werken, barsten achteraf omwille van ouderdom van de woning, ...). 

De waarde van de woning (in goede staat) werd geraamd op 200.000, maar dient nog vastgested door erkend schatter, want vind ik zelf wat weinig.

bedankt voor jullie advies.

 

 

 

 

 

 

 

afbeelding van Tommie1
Lid vanaf: 15/04/2011
4576 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Een schikking betekent dat de tegenpartij onder voorbehoud bereid is de kosten te vergoeden. 

Laat je architect dus een mooi lastenboek schrijven, en vraag offertes aan van aannemers die die werken willen uitvoeren. 

Die offertes doe je binnen bij de tegenpartij, en je vraagt om dat bedrag te vergoeden, en je laat die uitvoeren ONDER TOEZICHT VAN JE ARCHITECT. 

Als het nadien verder scheurt, dan kan je de aannemer en architect aanspreken voor die schade. 

 

afbeelding van lukanar
Lid vanaf: 27/03/2007
13909 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik sluit me aan bij tommie .

Er is één ding dat ik niet versta,  je schrijft al enkele keren :

 Kan ik dit allemaal regelen (bijna € 100.000,00) via de minnelijke schikking (waar de rechtbank mij toe aanmaant)

Een minnelijke schikking komt op voorstel van één van de partijen, meestal deze die de bui ziet hangen. De rechtbank volgt daarin en zal een minnelijke schikking nooit verhinderen want daardoor moeten ze minder werken. Echter de rechtbank kan je NOOIT aanmanen of verplichten om deze minnelijkeschikking te aanvaarden !!! NOOIT dus. 

Eigenlijk is het simpel: de tegenpartij doe je een voorstel om een bepaald probleem op te lossen en het is aan jou om daar in mee te gaan of niet.

Je hebt al een advocaat en een gespecialiseerde firma stabiliteit , deze zullen wel het gevecht , de discussie aangaan met de advocaten , tegenexperten. ZOrg in iedergeval dat je het deskundige verslag van de rechtbank telken male opnieuw nakijkt en corrigeert. Doe dit zelf met behulp van je advocaat ( juridisch) met je architect, stabiliteitsingenieur of de huidige firma ( technische ondersteuning)

Zorg er ook voor dat deze minnelijke schikking , juridische in een officieel document wordt gegoten ( dading) en als ze onnozel doen, ga je naar de rechtbank.

100.000€ is geen uitzondering in een minnelijke schikking. Peanuts bij de rechtbank.

afbeelding van jan 007
Lid vanaf: 16/11/2018
1809 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Tommie1 schreef:

Een schikking betekent dat de tegenpartij onder voorbehoud bereid is de kosten te vergoeden. 

Laat je architect dus een mooi lastenboek schrijven, en vraag offertes aan van aannemers die die werken willen uitvoeren. 

Die offertes doe je binnen bij de tegenpartij, en je vraagt om dat bedrag te vergoeden, en je laat die uitvoeren ONDER TOEZICHT VAN JE ARCHITECT. 

Als het nadien verder scheurt, dan kan je de aannemer en architect aanspreken voor die schade. 

 

ben geen jurist maar ik denk als je een schikking aanvaard dit einde van de rit is en dat je hier niet meer op terug kan komen

je schikt je in het bedrag en gaat akkoord dat hiermee de geleden schade gedekt is

afbeelding van lukanar
Lid vanaf: 27/03/2007
13909 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ja en nee Jan, je hebt gelijk dat een schikking een aanvaarding is van de overeenkomst en de bedragen of werken die daar tegenover staan. MAAR je kunt perfect in een schikking zetten dat er bepaalde garantievoorwaarden zijn vastgelegd: bv 10 jarige aansprakelijkheid of de garantie op toestellen of de uitvoering van opvolging.