Wat is voor ons de beste optie?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Stoopke85
Lid vanaf: 09/01/2019
4 berichten

Dag iedereen,

Na een tijdje meelezen op dit forum heb ik besloten om jullie advies te vragen.

Even kort onze situatie: ik en mijn partner hebben 3 jaar geleden onze starterswoning via SOD gekocht (volledige straat van ong 20 woningen). We waren toen net aan het werk dus hebben het overgrote deel geleend. ( project was 380k incl. kosten, 300k geleend).
Grondopp 300m2, bewoonb. opp. 55m2+55m2 en een zolder die als volwaardig verdiep telt (vaste trap+ gechapt, bezet en geïsoleerd).

Ons netto gezinsinkomen was toen 3.000€ + 1 firmawagen met tankkaart, aflossing van de lening 1400€ wat gemakkelijk ging. Nu 3 jaar later zijn we er op vooruit gegaan en is dit 4800€ + 2 firmawagens met tankkaart en dromen we eigenlijk van een iets groter stekje en iets unieker dan de nogal generieke SOD woningen.

Onze woning was indertijd geschat op 350k door de bank, we beseffen dat het nu te vroeg is om de woning aan 380k te verkopen, dus daar scheuren we wel ons broek aan.

Verder is er nu ong. 40k bij gespaard en hopen we nog meer bij de bank te kunnen lenen ... we hebben echt wel marge aangezien we nu maandelijks 1700€ sparen.

Ik heb 2 vragen:
1. We zijn al geruime tijd aan het rondkijken naar panden en we hebben besloten dat we ofwel een oudere woning willen kopen en renoveren of een stuk grond kopen om nieuwbouw op te zetten.
Renoveren heeft voor ons de voorkeur omdat oudere panden een authentieke uitstraling kunnen hebben, er zit voor ons wat meer karakter in Smile (denk maar aan de hoeves en villa’s met de mooie draagbalken en gezellige façades).
Nu heb ik na een tijdje lezen begrepen dat renoveren echter even duur uitkomst als nieuwbouw, zeker voor ons metbeide 2 linkerhanden (=1700€/m2).
We hadden gehoopt met het renoveren van een oudere woning (middels architect en vakmannen) het comfort van nieuwbouw te gaan benaderen, maar dan met meer ruimte (220m2 bew. opp. en grond +1000m2 is wat ideaal zou zijn). Wat is jullie mening hierover?

2. We waren eerst van plan zelf nog x aantal jaren te sparen om deze droom te kunnen financieren + een beetje bijlenen. Maar nu de rentevoeten nog steeds historisch laag staan + de bouwmaterialen die jaar na jaar stijgen + de opgelegde normen die verstrengen vroegen we ons af ofdat een groter bedrag bijlenen en er nu reeds aan beginnen geen beter idee is? Ok de maandelijkse aflossing wordt groter maar betalen we dit niet in meerprijs van een duurdere woning als we nog eens 5 jaar wachten?

Nu beginnen wil ook zeggen dat we er langer van kunnen genieten Smile
Dus graag jullie mening en ervaringen hierover!

Mijn excuses voor eventuele typfouten maar dit is volledig op de smartphone getypt ;) 

Reacties

afbeelding van teaser
Lid vanaf: 08/04/2009
2160 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stoopke85 schreef:

 omdat oudere panden een authentieke uitstraling kunnen hebben, er zit voor ons wat meer karakter in Smile (denk maar aan de hoeves en villa’s met de mooie draagbalken en gezellige façades).

Volledig mee eens. Wij hebben een heren(-achtig)huis van de jaren 30 gerenoveerd. Van een generiek SOD-pand zou ik echt niet gelukkig worden.

Nu heb ik na een tijdje lezen begrepen dat renoveren echter even duur uitkomst als nieuwbouw, zeker voor ons metbeide 2 linkerhanden (=1700€/m2).
We hadden gehoopt met het renoveren van een oudere woning (middels architect en vakmannen) het comfort van nieuwbouw te gaan benaderen, maar dan met meer ruimte (220m2 bew. opp. en grond +1000m2 is wat ideaal zou zijn). Wat is jullie mening hierover?

Bezint eer ge begint. Bouwen is niet niks, en renoveren is vaak complexer dan nieuwbouw. Wil je het comfort van een nieuwbouw benaderen dan moet je echt strippen tot op de bakstenen en zowat al de rest opnieuw doen. Een voordeel dat je wel hebt: 6% ipv 21% BTW op het totaalplaatje.

2. We waren eerst van plan zelf nog x aantal jaren te sparen om deze droom te kunnen financieren + een beetje bijlenen. Maar nu de rentevoeten nog steeds historisch laag staan + de bouwmaterialen die jaar na jaar stijgen + de opgelegde normen die verstrengen vroegen we ons af ofdat een groter bedrag bijlenen en er nu reeds aan beginnen geen beter idee is? Ok de maandelijkse aflossing wordt groter maar betalen we dit niet in meerprijs van een duurdere woning als we nog eens 5 jaar wachten?

Nu beginnen wil ook zeggen dat we er langer van kunnen genieten Smile
Dus graag jullie mening en ervaringen hierover!

Eventueel je spaargeld voor bepaalde tijd vastzetten in een of ander fonds/kasbons/... Dat brengt meer op dan een spaarrekening en anders 'verlies' je inderdaad geld doordat het zijn waarde verliest.

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8081 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

als je nieuw wil bouwen met de karakteristieken van zo'n woning als jullie voor ogen hebt, ga je er niet raken met 1700€/m².......

Meestal betaal je bijna evenveel voor de bouwgrond als dat je voor het verouderde pand zou betalen 

 

Belangrijk is dat je je laat bijstaan door de juiste persoon om jullie door het gehel proces te begeleiden. 

Beginnend met het juiste pand,  lettend op de structuur, staat van die mooie houten balken, mogelijkheden naar energiezuinige renovatie.

Goed stappenplan opstellen, goede aannemers zoeken,opvolging. Materiaalkeuze, technieken,.....

Een goede architect  kan van goudwaarde zijn.

 

 

afbeelding van jan 007
Lid vanaf: 16/11/2018
1457 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

zoek een pand met grond waar de muren nog top zijn, de rest mag (moet) slecht zijn (moet je wel iemand met kennis meenemen)

zeg dat je het koopt  voor een  nieuwbouw op te zetten en probeer om prijs te betalen enkel voor de grond en haal het feit aan dat je nog extra kosten zal hebben om het pand af te breken

eenmaal gekocht strippen tot de ruwbouw over is en renoveren dan heb je je ruwbouw "gratis" en slechts 6% btw op alles

afbeelding van 11221
Lid vanaf: 06/09/2015
1108 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Probleem is dat als je zo'n prachtig oud herenhuist koopt, je net die mooie gevel wil bewaren.

Dan begin met met isoleren langs binnen, of box in box principe.

 

Dat maakt het isoleren van zo'n gebouwen toch moeilijk, en isoleren tot op nieuwbouw/passief niveau wordt dan toch moeilijk.

 

Als je een herenhuis rijhuis koopt, kan je natuurlijk enkel de voorgevel behouden, en daarachter een volledige nieuwbouw zetten.

 

Anderzijds zou ik financieel ook niet teveel rekenen met je huidige inkomen, om investeringen te doen voor de komende 20/25 jaar, want aan die situatie kan ook wel eens snel een einde komen, waardoor het financieel iets minder gaat.

Als je dan tot aan je nek geleend heb, hang je bij de minste tegenslag.

Ik vindt 1400 lening toch al stevig.

 

Heb je al kinderen, kinderwens?

 

afbeelding van Stoopke85
Lid vanaf: 09/01/2019
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:

als je nieuw wil bouwen met de karakteristieken van zo'n woning als jullie voor ogen hebt, ga je er niet raken met 1700€/m².......

Meestal betaal je bijna evenveel voor de bouwgrond als dat je voor het verouderde pand zou betalen 

 

Belangrijk is dat je je laat bijstaan door de juiste persoon om jullie door het gehel proces te begeleiden. 

Beginnend met het juiste pand,  lettend op de structuur, staat van die mooie houten balken, mogelijkheden naar energiezuinige renovatie.

Goed stappenplan opstellen, goede aannemers zoeken,opvolging. Materiaalkeuze, technieken,.....

Een goede architect  kan van goudwaarde zijn.

 

Momenteel zijn we bij de banken aan het horen wat er financieel mogelijk is, daarna willen we een architect zoeken die ons doorheen het gehele proces zal bijstaan.  (aankoop pand + opmaken plan + coordineren van de werken)

Zoals jullie zeggen moet inderdaad de structuur in orde zijn en moet de buitenkant ook aanspreken Smile

We kennen al een goede architect van vrienden die momenteel aan het bouwen zijn en zeer tevreden zijn over hun ontwerp en opvolging op de werf, dus we zullen met hem het eerst afspreken.

 

 

afbeelding van Stoopke85
Lid vanaf: 09/01/2019
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

11221 schreef:

Probleem is dat als je zo'n prachtig oud herenhuist koopt, je net die mooie gevel wil bewaren.

Dan begin met met isoleren langs binnen, of box in box principe.

 

Dat maakt het isoleren van zo'n gebouwen toch moeilijk, en isoleren tot op nieuwbouw/passief niveau wordt dan toch moeilijk.

 

Als je een herenhuis rijhuis koopt, kan je natuurlijk enkel de voorgevel behouden, en daarachter een volledige nieuwbouw zetten.

 

Anderzijds zou ik financieel ook niet teveel rekenen met je huidige inkomen, om investeringen te doen voor de komende 20/25 jaar, want aan die situatie kan ook wel eens snel een einde komen, waardoor het financieel iets minder gaat.

Als je dan tot aan je nek geleend heb, hang je bij de minste tegenslag.

Ik vindt 1400 lening toch al stevig.

 

Heb je al kinderen, kinderwens?

 

 

We hadden graag open bebouwing gehad indien mogelijk.

 

Momenteel voelen we de afbetaling echt niet, we doen wat we willen (maar letten op ons geld) en sparen nog een mooi bedrag (1700+€). Dus het feit dat 1400€ al stevig is schrikt ons niet af, het is de vraag wat de bank wil doen voor ons natuurlijk..

 

We hebben momenteel 1 kind van 1 jaar dat heel de week door familie wordt opgevangen, dus hier al geen extra kosten Wink we zullen max. 2 kinderen hebben.

afbeelding van 11221
Lid vanaf: 06/09/2015
1108 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als 1 van jullie 2 langdurig ziek valt, krijg het dan ook nog allemaal rond?

afbeelding van bouw vrouw
Lid vanaf: 23/10/2015
489 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als je verkoopt binnen de 5 jaar dan betaal je btw op de meerwaarde die je realiseert.

afbeelding van stonebiker
Lid vanaf: 06/01/2007
3248 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stoopke85 schreef:

 

... Dus het feit dat 1400€ al stevig is schrikt ons niet af, het is de vraag wat de bank wil doen voor ons natuurlijk...
 

 

Volgens 1/3 de regel zouden jullie aflossingen kunnen laten oplopen tot een € 1600/maand lening.

(dit is eigenlijk niet veel beter dan de al stevige € 1400 lening)

 

Dit gezegd zijnde, ik weet niet in hoeverre die 1/3 de regel vandaag nog wordt toegepast?

(deze werd dus 3 jaar geleden ook al niet toegepast?  )

 

Anyway, jullie hebben 60% extra inkomen, dus simplistisch gesteld kunnen jullie naar een theoretisch

budget van 560k (350k + 60%) tot 608k (380k + 60%), maar dat hadden jullie natuurlijk ook al in gedachten  [smiley] !.

 

Dus toch optie 2 wat mijn persoonlijke voorkeur betreft.wink

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
7754 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik kan uit ervaring zeggen: als je een oude woning op niveau van een nieuwe wil brengen, dat dan:

  1. je het ding bijna helemaal moet strippen
  2. er van het ‘karakter’ dan nog bitter weinig overblijft
  3. je voor dezelfde prijs iets écht gloednieuw had kunnen bouwen
  4. de dingen die je heel voorzichtig afgebroken hebt om te hergebruiken vanwege het ‘karakter’ uiteindelijk veel duurder blijken om op te kuisen en terug te plaatsen dan nieuwe
  5. meer grond en woning voor je geld? Als je het grondig en op nieuwstaat renoveert zeker niet, al helemaal niet als je het moet laten doen

 

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Stoopke85
Lid vanaf: 09/01/2019
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stonebiker schreef:

Stoopke85 schreef:

 

... Dus het feit dat 1400€ al stevig is schrikt ons niet af, het is de vraag wat de bank wil doen voor ons natuurlijk...
 

 

Volgens 1/3 de regel zouden jullie aflossingen kunnen laten oplopen tot een € 1600/maand lening.

(dit is eigenlijk niet veel beter dan de al stevige € 1400 lening)

 

Dit gezegd zijnde, ik weet niet in hoeverre die 1/3 de regel vandaag nog wordt toegepast?

(deze werd dus 3 jaar geleden ook al niet toegepast?  )

 

Anyway, jullie hebben 60% extra inkomen, dus simplistisch gesteld kunnen jullie naar een theoretisch

budget van 560k (350k + 60%) tot 608k (380k + 60%), maar dat hadden jullie natuurlijk ook al in gedachten  [smiley] !.

 

Dus toch optie 2 wat mijn persoonlijke voorkeur betreft.wink

 

Wat bedoel je met optie 2? Nog 5 jaar wachten?

 

@DIY: bedankt voor de input, en klopt idd Smile

Dus we zullen toch moeten kiezen tussen woon+terreinopp/bouwen volgens de laatste normen/authentieke elementen. Niet eenvoudig Smile ik zou waarschijnlijk opteren om compacter maar wel slimmer te bouwen (goede architectvoor optimale indeling, ook verdere levensfases in het achterhoofd houden) maar dan wel volgens de normen op de toekomst gericht.

 

Bedankt iedereen voor jullie meningen!

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
7754 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wel opletten met de opmerking van bouwvrouw: je zal bij verkoop binnen de 5j 21% ‘belasting’ betalen op de meerwaarde. En alles wat architect, studies en andere diensten (ook nutsaansluitingen en zo) betreft wordt daarbij niet meegerekend. Dus als je al zou kunnen verkopen aan hetzelfde als wat je ervoor betaald hebt zit je al snel met 15% meerwaarde.

Daarnaast ook opletten: als je nu 3j afbetaald hebt, dan zal dat vooral intresten zijn en amper kapitaal. Het zou dus kunnen dat je met de verkoop niet eens toekomt om de lening af te lossen (al hadden jullie een redelijke eigen inbreng). Dus eerst eens informeren wat het jullie zou kosten om vervroegd af te lossen. De 3 maand rente als boete op een groot bedrag is zelfs bij lage rente ook nog een groot bedrag. (Bij 300.000 @ 2% is dat ook 1500 euro bvb)

Je hebt ook geen registratierechten die je kan meenemen want je hebt er op de nieuwbouw geen betaald, was btw-stelsel. Dus ook dat volle pot bij aankoop bestaand huis.

 

In jullie geval zou ik daar nog een jaar of 7 in blijven, sparen, en dan zien...

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van stonebiker
Lid vanaf: 06/01/2007
3248 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stoopke85 schreef:

stonebiker schreef:
Stoopke85 schreef:

 

... Dus het feit dat 1400€ al stevig is schrikt ons niet af, het is de vraag wat de bank wil doen voor ons natuurlijk...
 

 

Dus toch optie 2 wat mijn persoonlijke voorkeur betreft.wink

 

Wat bedoel je met optie 2? Nog 5 jaar wachten?

 

 

Inderdaad, je had het zelf al  aangegeven: onder andere verkopen wanneer die btw terugverdiend is.

Elk jaar gaan de prijzen van vastgoed en zeker van een nieuwbouw er op vooruit:

https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/residentiele-vastgoedprijsindex

 

Basically, zie post van D I Y hierboven.

 

 

In de eerste post zeg je “dromen we eigenlijk van een iets groter stekje”

En nu maak je een bocht: “waarschijnlijk opteren om compacter maar wel slimmer te bouwen”

Uw quote: “55m2+55m2 en een zolder”, maar ik vind dat al behoorlijk compact voor een gezin met kinderen.

Verder: “meer ruimte (220m2 bew. opp. en grond +1000m2”

 

Ik zou toch niet te veel luisteren naar anderen, doe gewoon uw goesting, uiteindelijk moeten jullie er in wonen.

afbeelding van tijl1979
Lid vanaf: 08/06/2009
315 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wij zijn het zo aan het doen:

- nieuwe (bijkomende) lening aangegaan voor de bouwgrond

- plannen opmaken en vergunning aanvragen

- overbruggingskrediet op huidige woning opstarten bij aanvang bouw

- bij verkoop huidige woning zullen we de eerste lening met een pandwissel meenemen naar de nieuwbouw. Dat is voor ons voordeliger dan aflossen en een nieuwe nemen.

 

In jullie geval zou dat in de praktijk betekenen dat je de huidige woning pas verkoopt als je kan verhuizen, en dan ben je wsch voorbij de 5j, en is er dus geen meerwaardebelasting (mocht er al meerwaarde zijn). Ook al verkoop je voor iets minder dan de all-in aanschafprijs, je hebt wel 5j geen huur betaald, dat is ook een vorm van winst.

 

Over renovatie vs. nieuwbouw: goed gedaan zijn beide aan het eind van de rit volgens mij even duur. Dus bij ons was renovatie enkel te overwegen voor een huis dat echt karakter heeft. Zoiets vonden we hier niet te koop, dus het is nieuwbouw geworden.

afbeelding van 11221
Lid vanaf: 06/09/2015
1108 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

tijl1979 schreef:

Over renovatie vs. nieuwbouw: goed gedaan zijn beide aan het eind van de rit volgens mij even duur. Dus bij ons was renovatie enkel te overwegen voor een huis dat echt karakter heeft. Zoiets vonden we hier niet te koop, dus het is nieuwbouw geworden.

 

De vraag is altijd: kan je een huist met "echt karakter" even goed renoveren als een nieuwbouw, zonder dat het zijn karakter verliest?

 

Isolatie langs binnen is altijd beperkt in dikte, en neemt het voordeel van de massa deels weg.

Isolatie langs buiten neemt dikwijls het "echt karakter" van de woning weg.

 

Bouw je dan niet beter een nieuwbouw, volgens huidige norm of beter, met recup materialen in "oude stijl"?

Ofwel deftig verbouwen (volledig strippen en herdoen), maar dan zit je met een quasi nieuwbouw.

 

Ik vind het prachtig die oude herenhuizen, vierkantshoeves, .... maar energetisch zijn die toch vrij rampzalig...