Wanneer betaal ik wat aan een nieuwbouwwoning?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Espiration
Lid vanaf: 08/06/2020
6 berichten

Dag iedereen,

We hebben ondertussen een verkoopsovereenkomst afgesloten, nu vroegen we ons af welke kosten we sowieso zelf moeten inbrengen en welke kosten we kunnen dekken via een lening?
Ik geef even een fictieve situatie:
- Grondwaarde: 50.000 euro (onderworpen aan 10% registratierecht)
- Constructiewaarde excl. btw: 250.000 euro
- Registratierechten (10%) = 50.000 x 10% = 5.000 euro
- Btw op de constructiewaarde = 250.000 x 21%= 52.500 euro
- Ereloon notaris (incl. btw) = 2.000 euro
- Aktekosten (incl. btw) = 1.000 euro
- Deelname in verkavelingsakte = 500 euro
- Metings- en afpalingskosten = 1.000 euro
- Ereloon architect = 10.000 euro
- Ereloon veiligheidscoordinatie = 1.000 euro
- Ereloon EPB studie = 1.000 euro

Totale prijs inclusief alle kost: 374.000 euro

Mijn vraag was nu, welke kosten tellen we wanneer neer? Ik veronderstel een heel groot deel bij het tekenen van de notariele akte?
En welke kosten mogen we lenen?
Zoals ik het begrijp moeten we alle kosten zelf neertellen, behalve grondwaarde en constructiewaarde incl. btw, dit bij het tekenen van de notariele akte?
Dus in dit geval 352.500 euro van de bank lenen en 21.500 euro (+ hypotheekkosten? Hoeveel zou dit bedragen?) zelf neertellen bij het ondertekenen van de notariele akte?
Of moeten we de volledige kostprijs van de grond (incl. registratierechten) dan ook neertellen? 

Waar komt "eigen inbreng" in dit verhaal voor? Ik heb dit al verscheidene keren aan de bank gevraagd maar ik snap hun berekeningen niet, zelf niet met de uitleg die ze erbij geven.
Stel dat we 60.000 euro eigen inbreng hebben dan moeten we 21.500 euro al neertellen, dit zou niet in de bank hun berekening mee opgenomen worden?
Dus de overgebleven som zou dan eigen inbreng zijn?
Het is allemaal een beetje verwarrend.
Alvast bedankt voor jullie tijd!

Reacties

afbeelding van Patrico
Lid vanaf: 07/10/2019
745 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het gaat dus over een bestaande nieuwbouwwoning die al klaar is?

Welke kosten je kan lenen of zelf moet neertellen kan soms verschillen van bank tot bank. Ook de eigen inbreng die je moet hebben kan van bank tot bank verschillen. Die eigen inbreng staat los van de kosten die je al dan niet zelf moet betalen bij het aangaan van je lening.

Misschien eens langsgaan bij een andere bank, soms is de uitleg die je krijgt daar helderder. En je kan dan meteen de intrestvoet vergelijken.

 

afbeelding van Espiration
Lid vanaf: 08/06/2020
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het gaat dus over een bestaande nieuwbouwwoning die al klaar is?

Nee, deze moet nog gebouwd worden. De bouw zou in september starten, notariele akte zou ten laatste rond oktober getekend worden.

Ook de eigen inbreng die je moet hebben kan van bank tot bank verschillen. Die eigen inbreng staat los van de kosten die je al dan niet zelf moet betalen bij het aangaan van je lening.

 Ik heb wat moeite met eigen inbreng te begrijpen. Stel we hebben 60.000 euro wat we zelf in het project willen steken, wat telt dan als eigen inbreng en welk deel zijn dan kosten die we zelf moeten betalen (ook van die 60.000). Ik zeg tegen de banken dat ik 60.000 eigen inbreng wil geven maar blijkt dat ze me dan verkeerd begrijpen (of dat ik het verkeerd uitleg)? Ik bedoel daarmee dus 60.000 euro dat ik zelf heb en in dit project wil steken om kosten die we zelf moeten (notariskosten etc.) en extra (bv al deel van het huis zelf) te bekostigen. Zij veronderstellen dus dat de kosten sowieso al voor ons waren en dat die 60.000 euro volledig zou tellen als eigen inbreng van de bouw? Ben zo verward.

Misschien eens langsgaan bij een andere bank, soms is de uitleg die je krijgt daar helderder. En je kan dan meteen de intrestvoet vergelijken.

Ondertussen heb ik al een voorstel van 3 banken, maar allemaal met hetzelfde leenbedrag (eerste bank heeft daar maar een getal op geplakt dan en de rest volgt dat getal voor vergelijking veronderstel ik?)

Interestvoet verschilt niet veel tussen banken, zo te zien.

Bedankt voor uw antwoord, gelieve wat geduld te hebben met mij aangezien het financiele gedeelte een verwarrende bedoeling is voor mij. Ik weet dat we genoeg "eigen inbreng" (alle kosten van notaris, lening, architect, etc. + deel van de bouw) hebben maar ik denk dat ik het verkeerd overbreng of begrijp want het totaalkostenplaatje klopt niet. Mijn eigen inbreng wat ik zeg + wat de bank me wilt lenen (als ik hun vertel dat ik x aantal euro eigen inbreng heb) komt niet overeen met het getal wat de bouwfirma me zegt. Scheelt enkele 10.000en euros.

afbeelding van Kwakkel
Lid vanaf: 13/10/2011
327 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Aankoop grond kost je tussen € 7.684,27 en € 8.047,27 (registratie, aktekosten,....) 

Kosten voor een lening van 314.000 (zijnde 374 000 kostprijs - 60.000 eigen inbreng) zijn

tussen € 4.340,40 en € 4.703,40 voor een hypotheek van 150.000

En

Tussen € 1.078,44 en € 1.501,94 voor een hypothecair mandaat van 164.000

Als je project 374k (inclusief kosten) kost, en je 60k hebt, moet je aan de bank gewoon vragen voor een lening van 314k. Je kan zeggen dat het project 350k kost, en de kosten 14k zijn. Daarmee hebben ze in principe een correct beeld. 

Wat je ook kan doen is e.e.a. simuleren op hello-bank.be of keytrade.be. Zij berekenen dan automatisch de kosten en geven je meteen een voorstel voor een rentevoet. Vaak lager dan bij de andere banken trouwens. 

afbeelding van Espiration
Lid vanaf: 08/06/2020
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als je project 374k (inclusief kosten) kost, en je 60k hebt, moet je aan de bank gewoon vragen voor een lening van 314k. Je kan zeggen dat het project 350k kost, en de kosten 14k zijn. Daarmee hebben ze in principe een correct beeld. 

Oh nee, dan hebben ze de simulatie fout gedaan denk ik. Dat zal door miscommunicatie gebeurd zijn dan, ik veronderstel dat het bedrag wat ik zei sowieso met de kosten er al ingerekend was. Ik denk dat ik even wat telefoontjes moet doen en een nieuwe simulatie laat moeten doen. Gelukkig is het bouwverlof kortbij, dan heb ik genoeg tijd om op elk moment ergens binnen te springen.

afbeelding van Stefaan Van Slycken
Lid vanaf: 13/05/2017
1887 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bij de bank kregen wij een overzichtje welk deel van de lening we wanneer mogen opnemen. Wanneer je er dan eigen vermogen in steekt hangt af van hoe ver je staat met de woning en wat je kan lenen. Nu kan de bankier daar wel wat tolerant in zijn... Er staat bijvoorbeeld bij ons in de voorwaarden dat de laatste 10% pas opneembaar is nadat de woning geschat is door een onafhankelijke schatter, maar dat gebeurt in werkelijkheid enkel als ze zich vragen stellen bij de uiteindelijke waarde van de woning.

Bij onze lening was het:

- 20% halfweg de ruwbouw
- 20% na afwerking ruwbouw zonder dak
- 10% na afwerking ruwbouw met dak
- 10% na leidingen leggen en buitenschrijnwerk
- 10% na plafonnering
- 10% na bevloering
- 10% na sanitaire installaties
- 10% na afwerking en schatting woning.

Wij hebben echter niet voor de grond geleend dus bij jou kan dat ander zijn.

Misschien moet je eens, in plaats van cijfertjes in te tikken op internet, gaan praten met een (paar) bankier(s).

Mijn bouwblog: een BEN-houtskelet: https://stefaan56.wixsite.com/bouw

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
10350 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

En zorg dat je voldoende extra voorziet. 

Heb je 60k en de kosten buiten constructie is 20k. Probeer dan toch die 40k achter de hand te houden.  Weet niet welk contract je gesloten hebt ivm de bouw, maar 40k extra kan er soms snel aan zijn

afbeelding van Kwakkel
Lid vanaf: 13/10/2011
327 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hier kan je e.e.a. narekenen.

Als ik jou gegevens gebruik (en een aantal aannames maak, zoals dat de bouwgrond niet onderhevig is aan BTW, dat de grond in Vlaanderen ligt, ....), krijg ik

  • Registratierechten: €5.000
  • Btw-bedrag: €52.500
  • Notariskosten voor de aankoop van de bouwgrond: €3.275
  • Dossierkosten Hello bank!: €350
  • Notariskosten voor het hypothecair krediet (berekend op basis van het maximum bedrag dat je zou kunnen lenen): €7.299
  • Totale kosten: €68.424

 In de volgende stap geven ze dan aan dat je 'eigen inbreng' minstens 46 174 moet zijn. Op 20 jaar is het standaardtarief (zonder eventuele kortingen) 1.88%. Betaal je 1 608.93/maand. (Ik heb maar even een fictief loon van 8 000 euro ingegeven, zodat het systeem geen restricties geeft op te ontlenen bedrag.)

Geef je dan aan dat je 'eigen inbreng' 60 000 is, dan blijft de rentevoet gelijk (je moet meer eigen inbreng hebben (127k!) om aan een quotiteit van 80% te komen en zo de rentevoet met 0.20% te doen dalen), maar zakt je maandelijkse aflossing naar 1 538.68.

Op 25 jaar, wordt de rentevoet 1.93% en krijg je een afbetaling van 1 292.48 per maand.

Als je dan nog loondomiciliering doet, en een brand- en schuldsaldoverzekering neemt, zakt de rentevoet met 0.10% per 'product' naar 1.63% en betaal je 1 249.97/maand.

Hopelijk heb je er wat aan!

Weet wel dat de klassieke banken zelden onder de tarieven van de online banken gaan!

Succes!

afbeelding van invis
Lid vanaf: 07/01/2018
204 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stefaan Van Slycken schreef:

Bij de bank kregen wij een overzichtje welk deel van de lening we wanneer mogen opnemen. Wanneer je er dan eigen vermogen in steekt hangt af van hoe ver je staat met de woning en wat je kan lenen. Nu kan de bankier daar wel wat tolerant in zijn... Er staat bijvoorbeeld bij ons in de voorwaarden dat de laatste 10% pas opneembaar is nadat de woning geschat is door een onafhankelijke schatter, maar dat gebeurt in werkelijkheid enkel als ze zich vragen stellen bij de uiteindelijke waarde van de woning.

Bij onze lening was het:

- 20% halfweg de ruwbouw
- 20% na afwerking ruwbouw zonder dak
- 10% na afwerking ruwbouw met dak
- 10% na leidingen leggen en buitenschrijnwerk
- 10% na plafonnering
- 10% na bevloering
- 10% na sanitaire installaties
- 10% na afwerking en schatting woning.

Wij hebben echter niet voor de grond geleend dus bij jou kan dat ander zijn.

Misschien moet je eens, in plaats van cijfertjes in te tikken op internet, gaan praten met een (paar) bankier(s).

wij moeten elke factuur binnendragen en krijgen dan daar het geld van terug of ze betalen direct de bestemmeling.

Ooit hebben ze duidelijk gemaakt wat kan/niet kan. Ik weet het niet meer precies maar ik hou zo wat de vuistregel aan: alles wat "gerecupereerd" kan worden bij een voorkoop mag je inbrengen. Dus bvb EPB/Architect of keuringen riolering draag ik niet binnen en betaal ik van onze eigen bijdrage. 

afbeelding van Espiration
Lid vanaf: 08/06/2020
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Stefaan Van Slycken schreef:

Bij onze lening was het:

- 20% halfweg de ruwbouw
- 20% na afwerking ruwbouw zonder dak
- 10% na afwerking ruwbouw met dak
- 10% na leidingen leggen en buitenschrijnwerk
- 10% na plafonnering
- 10% na bevloering
- 10% na sanitaire installaties
- 10% na afwerking en schatting woning.

Blijkt aangezien dat het om projectbouw gaat we de BTW per schijf mee betalen. We betalen dus enkel de BTW bij het tekenen van de akte van de dingen die al gedaan zijn. En ook de grond zouden we moeten betalen bij het tekenen van de akte. Ik heb de bank gebeld en ze zeiden dat we beiden niet uit ons eigen zak moesten betalen, de bank zou deze kosten onder hun goede nemen. Ik dacht dus dat wij de volledige grond moesten neertellen bij het tekenen van de akte en de volledige som BTW moesten neertellen. Opeens gingen we van ergens in de 30-40.000 naar makkelijk +100.000 uit eigen zak.

Kwakkel schreef:

Hier kan je e.e.a. narekenen.

Als ik jou gegevens gebruik (en een aantal aannames maak, zoals dat de bouwgrond niet onderhevig is aan BTW, dat de grond in Vlaanderen ligt, ....), krijg ik

  • Registratierechten: €5.000
  • Btw-bedrag: €52.500
  • Notariskosten voor de aankoop van de bouwgrond: €3.275
  • Dossierkosten Hello bank!: €350
  • Notariskosten voor het hypothecair krediet (berekend op basis van het maximum bedrag dat je zou kunnen lenen): €7.299
  • Totale kosten: €68.424

 In de volgende stap geven ze dan aan dat je 'eigen inbreng' minstens 46 174 moet zijn. Op 20 jaar is het standaardtarief (zonder eventuele kortingen) 1.88%. Betaal je 1 608.93/maand. (Ik heb maar even een fictief loon van 8 000 euro ingegeven, zodat het systeem geen restricties geeft op te ontlenen bedrag.)

Geef je dan aan dat je 'eigen inbreng' 60 000 is, dan blijft de rentevoet gelijk (je moet meer eigen inbreng hebben (127k!) om aan een quotiteit van 80% te komen en zo de rentevoet met 0.20% te doen dalen), maar zakt je maandelijkse aflossing naar 1 538.68.

Op 25 jaar, wordt de rentevoet 1.93% en krijg je een afbetaling van 1 292.48 per maand.

Als je dan nog loondomiciliering doet, en een brand- en schuldsaldoverzekering neemt, zakt de rentevoet met 0.10% per 'product' naar 1.63% en betaal je 1 249.97/maand.

Hopelijk heb je er wat aan!

Weet wel dat de klassieke banken zelden onder de tarieven van de online banken gaan!

Succes!

Bouwgrond is 10%, rest is 21%. Deze getallen zijn louter fictief, ik reken ze zelf om en gebruik de simulaties die u heeft aangeraden. Had de calculator van hello bank nog niet eens gevonden, bedankt daarvoor. Deze is een PAK duidelijker dan de rest (en een pak vollediger). Ik zit ongeveer aan een 75.000 kosten waarvan 50.000 BTW is wat we toch per schijf betalen bij het bouwen zelf. Dus we zouden 25.000 bij de notaris zelf moeten neertellen, de rest gebruiken we van de lening. Ik dacht dat we de BTW dus moesten bij neertellen, alsook de prijs van de grond.

 

Hartelijk bedankt iedereen! Duidelijk nu.

afbeelding van Espiration
Lid vanaf: 08/06/2020
6 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ooit hebben ze duidelijk gemaakt wat kan/niet kan. Ik weet het niet meer precies maar ik hou zo wat de vuistregel aan: alles wat "gerecupereerd" kan worden bij een voorkoop mag je inbrengen. Dus bvb EPB/Architect of keuringen riolering draag ik niet binnen en betaal ik van onze eigen bijdrage. 

Wat bedoelt u met gerecupereerd?

Ik ben van plan om gewoon alle kosten te betalen die niet de grond, huis (met btw erbij) bedragen (dus de dingen die je niet met de lening mag betalen). Wat er van mijn budget wat ik zelf wou inbrengen overblijft steek ik dan nog extra in het huis en de grond als eigen inbreng. Als ik 60.000 zelf zou inbrengen en de kosten zouden totaal 40.000 zijn zou ik die zo betalen, de rest steekt dan in de grond en huis.

Had alles verkeerd begrepen, i kdacht dat ik mijn grond en de BTW van het huis niet mocht lenen, dat ik die dus zelf moest voorleggen. Dat zou makkelijk een meerkost van 100.000 euro zijn...

afbeelding van invis
Lid vanaf: 07/01/2018
204 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik had hier over het hoofd gezien dat het om project bouw gaat. Dus je krijgt niet de individuele facturen natuurlijk.

Maar conceptueel blijft het gelijkaardig denk ik. De bank leent niet graag geld dat ze niet kunnen terugvorderen als het mis gaat. En hoe vorderen ze terug? Door het huis te verkopen. Maar de kosten die niet "in de bakstenen" zitten zijn voor hen niet te recupereren en daarmee dat je die vaak dus in eigen inbreng moet steken.

Maar goed, ik ben verre van een expert in de materie. Als je bij de bank zit moet je blijven doorvragen tot je het snapt. Niet mee inzitten. Het is hun job om dat goed uit te leggen. Tenslotte gaat het over een contract van 15, 20 of 25 jaar waar er heel veel geld mee gemoeid is.

afbeelding van Patrico
Lid vanaf: 07/10/2019
745 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

 Ik dacht dat we de BTW dus moesten bij neertellen, alsook de prijs van de grond.

Dat heb je dan ergens verkeerd begrepen, die kan je uiteraard ook lenen.

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
9926 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Meestal kan je het volgende lenen:

- grond
- bouwwaarde+btw op bouwwaarde

al de rest niet: geen erelonen (architect, landmeter, epb, vco,...), geen aansluitingen, geen notariskosten, geen registratierechten,...

er zijn uitzonderingen, maar dat is het zowat.

eigen inbreng is alles wat in mindering gaat van waarvoor je kan lenen (dus enkel grond en bouw+btw). Aktekosten, erelonen,... zijn dus nog surplus te betalen en tellen niet als eigen inbreng.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1609 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Inderdaad.

In jouw geval heb je dus €21.500 aan kosten daarbuiten die je zelf moet dragen. Schiet er nog €352.500 over waarvan je €38.500 zelf draagt. Vergeet echter ook niet nog de kosten die daar bovenop komen voor de aansluitng van de nutsvoorziening, TV- en kabeldistributie, verzekeringen, ...

mvg,

WB