Simulatie Vergelijking tussen Huren/Sparen en Lenen/kopen om later te verkopen

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten

Beste allen,

Omdat ik al verschillende discussies heb gehad over het voordeel tussen kopen/lenen en huren/sparen heb ik uit pure interesse een simulatietool gemaakt in excel. Het doel van de tool is te kijken welke lening/aankoop van een woning interessant is als investering tov huren en verder sparen om zo later een betere lening te krijgen.

Mijn vriendin en ik willen een huis kopen als investering. Het zou dus niet de woning voor de rest van ons leven zijn maar tijdelijk voor X aantal jaar om het daarna te verkopen zonder er een slechte zaak aan te doen. Momenteel huren we en horen we heel vaak dat dit weggegooid geld is, echter kunnen we redelijk wat sparen.... Vandaar dat ik wilde uitrekenen in hoeverre dit klopt en vanaf welk punt  dit effectief zo is.

We willen lenen met vaste mensualiteiten op MAX 25j, de tool is enkel vanuit dit oogpunt gemaakt maar staat zeker niet 100% op punt, (notariskosten voor koop en hypotheek zijn zeer complex te bereken vandaar enkel schattingen).

Verdere input/opmerkingen met productief doel zijn dus absoluut welkom.

UPDATE 09/06: Nieuwe file met wederbeleggingsvergoeding en handlichtingskost.

Reacties

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
7545 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als ik het bestand open, dan lijkt het alsof je na 10j kopen met minder achterblijft dan na 10j huren.
Dat is alvast verrassend.

Jouw excel gaat er van uit dat je aan dezelfde prijs verkoopt.
Aangezien je geen rekening houdt met inflatie kan dat wel een redelijke vergelijking opleveren. (want 10% hoger verkopen na 10 jaar is een serieus verlies in waarde ivglm inflatie)
Langs de andere kant is het bedrag dat je afbetaalt steeds kleiner in waarde (omwille van inflatie).

Veel hangt echter ook af van welk huis je koopt, en politieke beslissingen.
De politiek is namelijk sterk de weg aan het opgaan om bepaalde EPB-normen te verplichten bij verkoop. Dat betekent dat een ouder huis (dat die normen onmogelijk kan halen zonder dure ingrepen) zwaar in waarde zal zakken.

Aan een ouder huis zal je ook gaandeweg nog veel dingen aanpassen, dus extra geld in steken.
Nu ja, aan een nieuw huis zijn er ook veel die dat doen, of die een aantal dingen later doen als ze weer een beetje gespaard hebben (terassen, opritten, tuin, schilderen,...).

Jouw excel gaat er ook van uit dat je niet meer kan sparen eens je een huis gekocht hebt.
Naarmate de tijd vordert en je loon stijgt (indexering) zakt het percentage van je besteedbare loon dat je aan afbetaling spendeert.
Nu ja, naarmate je loon stijgt kan je ev. ook meer sparen dus dat heft elkaar misschien op.

De vergelijking is in ieder geval bijzonder moeilijk, en eigenlijk zou je echt wel inflatie moeten verwerken, juist omdat het zo'n grote impact heeft op de waarde van wat je afbetaalt.
 

 

 

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt voor de reactie. 

De Excel houdt inderdaad geen rekening met inflatie, ik zie niet meteen een mogelijkheid om dit ook nog snel en makkellijk in te bouwen. Maar dit lijkt me ook overbodig aangezien het een vergelijking is tussen 1 lening en 2 huren. Ik houd dus bewust bij beiden geen rekening met de inflatie aangezien inderdaad de waarde van wat je afbetaald zou zakken, maar het geld dat je zou sparen zakt evenredig. Het kapitaal dat bij beide opties overblijft zal dus gedevalueerd zijn met dezelfde factor. 

Ik ga inderdaad uit van een zelfde verkoopprijs als aankoopprijs. Zou ik dit veel lager moeten leggen?

Als de waarde van oudere huizen sterk zal zakken raad u dan sowieso aan om te sparen voor een recente woning/nieuwbouw? Als de verkoop veellager moet zijn dan de aankoop lijkt het mij al snel een verloren zaak... Toch op korte termijn +- 10j

In het voorbeeld stel ik inderdaad geen spaaroptie bij de lening, maar het bedrag sparen tijdens het huren is ook enkel in vergelijking met de mensualiteit die ik zou betalen voor de lening. Als ik eventueel bij de afbetaling van de lening nog extra zou kunnen sparen is dat super, maar dan zou ik dat natuurlijk ook kunnen bij de huuroptie.

 

 

afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik ben ervan uitgegaan dat je na de verkoop van de woning de volledige rente nog verschuldigd bent aan de bank, wellicht is dit niet correct. Ook zou de hypotheek waarschijnlijk overgedragen worden waardoor de rest rente niet moet worden terugbetaald, dit zou het plaatje na 10j al aanzienlijk veranderen natuurlijk.

iemand die dit kan bevestigen: Is de resterender rente van de hypotheek nog verschuldigd als je een nieuwe hypotheek wil voor een andere woning bij verkoop van de eerste woning?

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7938 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

de glazen bol is het enige dat je nog mist.

Ik heb in 2002 een oud rijhuisje gekocht en 2012 verkocht . 50K+ 30K aankoop + veranderingen verkocht voor 225K .

De waarde van de huizen in die regio steeg enorm na 2000 . Maar niemand kan zeggen hoe de toekomst gaat verlopen. Weinig waarschijnlijk dat dat zo blijft stijgen, net zoals de lonen .

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7938 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Oorspronkelijk bericht geplaatst door mathez

Ik ben ervan uitgegaan dat je na de verkoop van de woning de volledige rente nog verschuldigd bent aan de bank, wellicht is dit niet correct. Ook zou de hypotheek waarschijnlijk overgedragen worden waardoor de rest rente niet moet worden terugbetaald, dit zou het plaatje na 10j al aanzienlijk veranderen natuurlijk.

iemand die dit kan bevestigen: Is de resterender rente van de hypotheek nog verschuldigd als je een nieuwe hypotheek wil voor een andere woning bij verkoop van de eerste woning?

?? rare vraag voor iemand die een berekening wil maken .  Probeer je eerst goed te informeren vooraleer je zulke berekening wil maken. Je houdt veel te weinig rekening met allerlei factoren , en zoals reeds aangehaald : de glazen bol.

Natuurlijk moet je geen rente meer betalen als je de lening stopzet (woning verkoopt en lening dus aflost) Er moet wel een vergoeding betaald worden. 3 maand intrest + handlichting

afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt voor de feedback, zoals aangehaald staat het zeker nog niet op punt. Ik probeer me dus nog verder te informeren. 

De bedoeling is zeker niet een glazen bol te maken, enkel een simulatie tussen beide opties. Externe factoren afgezonder want deze kunnen ook op beide van toepassing zijn.

Door aanpassing van de parameters kan altijd tot een best/worst scenario gekomen worden. Dat is de eigenlijke insteek.

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7938 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

met die glazen bol bedoel ik dat er heel wat factoren zijn die je niet op voorhand kan weten om in een berekening op te nemen.  Stijging inkomen, daling woningprijzen, fiscale veranderingen, inplanten van mooi park in de buurt.......

afbeelding van janus wago
Lid vanaf: 05/12/2009
14236 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik denk dat een excell file van de winnende lottoballen voor zondag  eenvoudiger  is te maken.

 

Met andere woorden wat jij wilt kan gewoon niet.

afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hoe kan ik de overweging dan maken of het interessanter is in mijn situatie om iets te kopen of te blijven huren?

Het budget op dit moment in mijn leven laat alvast niet toe een woning te kopen waar ik oud in wil worden, of een woning waarbij ik het zie zitten om de volledige lening af te lossen en dan pas verder te gaan.

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7938 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

de meesten onder ons hebben niet meteen 'de woning' gekocht.

Volledige lening aflossen ?  Als je verkoopt, dan los je de lening in 1 keer verder af met het geld dat je uit die verkoop hebt gehaald.

Als je 10 jaar ergens gaat wonen, zou ik altijd kopen. reken maar eens 120 maanden huur aan 500-600€ = 60-70 k (indexering niet vergeten)

Ik zie niet hoe je 60k gaat verliezen op 10j met een woning van bv 200K.

Ik merk wel dat je weinig geïnformeerd bent over de materie die je wil  berekenen......

afbeelding van mathez
Lid vanaf: 08/06/2016
5 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Oorspronkelijk bericht geplaatst door Mario_

de meesten onder ons hebben niet meteen 'de woning' gekocht.

Volledige lening aflossen ?  Als je verkoopt, dan los je de lening in 1 keer verder af met het geld dat je uit die verkoop hebt gehaald.

Als je 10 jaar ergens gaat wonen, zou ik altijd kopen. reken maar eens 120 maanden huur aan 500-600€ = 60-70 k (indexering niet vergeten)

Ik zie niet hoe je 60k gaat verliezen op 10j met een woning van bv 200K.

Ik merk wel dat je weinig geïnformeerd bent over de materie die je wil  berekenen......

 

Een mens moet ergens beginnen zeg maar...

Bij de koop verlies je wellicht geen 60k maar toch heb je aanzienlijke kosten rente, notaris, belastingen,... En je kan vrijwel zeker minder sparen. Een lening van 200k heb je namelijk niet voor aflossingen van om en bij de 600 euro.

Het waren dergelijke factoren die ik voor mezelf in kaart wilde brengen om zo tot een iets of wat beredeneerde keuze te komen voor de komende jaren...

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
7938 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

die woning moet je dan aanzien als 'spaarpot' , je hebt geen lening aan 600€, maar wat heb je over na 10j van jou betaalde huur ?  Na 10j afbetalen, recupereer je in de meeste gevallen het volledige bedrag, intresten staan zeer laag momenteel. Als je 1100€ afbetaald, heb je na 10j meer in handen dan 600€ huur en 500€ sparen.

deel schrijfkosten kan je recupereren bij volgende aankoop. Belastingen KI is niet zo'n grote kost voor kleinere woningen. Fiscaal inbrengen, is net een voordeel bij jou persoonsbelastingen..