Nazicht raming nieuwbouw

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van gieerkor
Lid vanaf: 19/05/2020
2 berichten

Allen,

Hopelijk hebben jullie de mogelijkheid om onderstaande na te zien, je zou er ons een groot plezier mee doen.
Wij wonen vandaag in een woning uit 2015 (toen nieuwbouw) die naar onze goesting iets te klein wordt.
We hebben momenteel een groot stuk grond op het oog waar een vervallen krot op staat.
Het idee is om dit te kopen, af te breken, nieuwbouw woning op te zetten. De ligging is 100% perfect voor ons.
Om te weten "hoe ver" we mogen gaan zijn we aan het rekenen geslaan en zou ik willen weten of onderstaande realistisch is qua bouwbudget.

Wat we willen bouwen:
Nieuwbouw woning, voldoende aan de huidige normen (bouwaanvraag zeker dit jaar nog in te dienen).
Wij weten al vrij goed wat we willen:
- Een woning van +/-120m² grondoppervlak, in 2 volledige verdiepen met nog een zadeldak op.
- Stijl: "moderne pastoriewoning" (voor zover zoiets bestaat). Komt erop neer dat we een rechthoekige woning willen, met bv. 1 versprong van 50cm in de voorgevel, arduinplint rondom, ramen met "hokjes" maar geen grote glazen vlakken zoals bij moderne woningen.
- Gelijkvloers: inkom, toilet, trap, zit- en eetruimte, ruime keuken, aparte bureelruimte, aparte wasplaats en aparte berging/garage voor opslag.
- Verdieping: hal, 2 ruime slaapkamers voor kinderen, 1 normale slaapkamer voor ons, badkamer, apart toilet en dressing.
- Zolderruimte die te gebruiken is als speelkamer en opslag, dus met Velux dakraam of raam in topgevel.
- Graad van afwerking: vloeren +/- € 100/m² geplaatst op gelijkvloers, boven laminaat, keuken. 
- Technieken: Ventilatiesysteem D, vloerverwarming beneden en boven op warmtepomp L/W, elektriciteit alles met teleruptoren, overal rolluiken op de ramen.

Om tot een budget te komen reken ik op vandaag:
- Basis: 240m² x € 1.200/m²
- Keuken: € 20.000
- Sanitair/badkamer: € 6.500
- Onvoorziene kosten: € 10.000
- Erelonen: € 15.000, architect, EPB, stabiliteit, etc ...
 En op de som hiervan nog eens 21% btw
Dat maakt dat ik op € 352.000 kom, incl btw.
Lijkt jullie dit realistisch, onderschat of overschat?
Het is belangrijk om niet teveel marge te nemen omdat we verwachten dat we zullen moeten opbieden om dit te kunnen hebben en we willen dus zeker niet overschatten wat de bouw ons kost, want dat betekent dat we minder hoog gaan durven bieden ...

Als backup hou ik achter de hand dat ik zelf alles van elektriciteit wil doen, van sanitair enkel de koppelingen etc ... wil laten doen, zelf Alpex leggen en materiaal bestellen en zelf ook in de bouw zit, wel een andere branche waardoor ik wel contacten heb bij schrijnwerkers, chapefirma's, etc ... om goede prijzen te krijgen.
Architect dient bv. ook geen werfopvolging te doen of aannemers aan te schrijven. Wel ontwerp en bouwvergunning.
Laminaat leggen en dergelijke kan ik ook zelf. Maar niks van ruwbouw, geen tijd en geen kennis.
Hopelijk kunnen jullie mij aangeven of ik in de goeie richting reken of als ik zaken zwaar onder- of overschat?
Als jullie info ontbreken, shoot!

Reacties

afbeelding van Patrico
Lid vanaf: 07/10/2019
651 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

240m² bewoonbare ruimte komt dan op een 1.450 euro per m² inclusief btw, dat gaat krap worden.
Reken toch op minimaal 1.800 euro per m² en dan ga je nog geen gekke dingen moeten doen.

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27401 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wat wil je de komende 25 jaar?
Lening + 250 euro energie per maand?
Of lening iets hoger, meer comfort en 50 euro energie per maand?

Hoe kom je aan € 1.200/m²?
Waarom keuken en sanitair afzonderlijk en verwarming niet?
Afbraak is ook niet gratis!

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
9905 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

En uw 2e verdieping? Die kost ook geld.
Welke fundering moet je steken? Aansluitingen , tuin, inrit, .... afvoer uitgegraven grond.

afbeelding van gieerkor
Lid vanaf: 19/05/2020
2 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stefan schreef:

Wat wil je de komende 25 jaar?
Lening + 250 euro energie per maand?
Of lening iets hoger, meer comfort en 50 euro energie per maand?

Lening nog verhogen is het ons niet waard.
Ik ga ervanuit dat we met huidige eisen toch al zeer energiezuinig zullen zitten? 

Hoe kom je aan € 1.200/m²?
Waarom keuken en sanitair afzonderlijk en verwarming niet?
Afbraak is ook niet gratis!

Een bevriende architect rekent met € 1.150/m² en rekent dan keuken en sanitair apart omdat dat sterk persoonlijk is. ... Ik reken € 50/m² meer omdat pastorie iets duurder is dan moderne kubus. 
Afbraak heb ik prijs van een bevriend sloper en die prijs reken ik apart in. 

Patrico schreef:

240m² bewoonbare ruimte komt dan op een 1.450 euro per m² inclusief btw, dat gaat krap worden.
Reken toch op minimaal 1.800 euro per m² en dan ga je nog geen gekke dingen moeten doen.

Hmm, er zit een fout in mijn 1e post maar kan die precies niet meer aanpassen.
Om het budget binnen de perken te houden gaan we naar 100 m² grondopp moeten of dus 200 m² bewoonbaar. Dat is ook hoe ik geteld had in mijn totaal. Dus dan kom je dichter in de buurt bij uw bedrag. 

Mario_ schreef:

En uw 2e verdieping? Die kost ook geld.
Welke fundering moet je steken? Aansluitingen , tuin, inrit, .... afvoer uitgegraven grond.

Ik reken m² van beide verdiepen samen. Dus 100 m² beneden en 100 m² boven
Moet ik zolder dan nog eens apart tellen?
Grond is zandgrond, zullen dus gewoon sleufjes worden.
Tuin en inrit gaan we later doen. Aansluitingen, hoeveel begroot je daarvoor?
Er is geen grond af te voeren.

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27401 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Met € 1.200 heb je een doorsnee woning, geen energiezuinige, vergeet het.
10.000 euro soms voor aansluitingen
Sleufjes? Tot als je sondering hebt, haha

Succes

afbeelding van Tornadinho
Lid vanaf: 01/05/2017
46 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik vrees dat het er niet goed uitziet en zoals door andere forum gebruiks reeds gemeld, dat je veel te optimistisch bent.
Het is geen goedkope bouwstijl en alles is héél duur geworden de voorbije jaren. 
Ikzelf ben beginnen bouwen eind 2018.

gieerkor schreef:

Allen,

Hopelijk hebben jullie de mogelijkheid om onderstaande na te zien, je zou er ons een groot plezier mee doen.
...

Wat we willen bouwen:
Nieuwbouw woning, voldoende aan de huidige normen (bouwaanvraag zeker dit jaar nog in te dienen).
Wij weten al vrij goed wat we willen:
- Een woning van +/-120m² grondoppervlak, in 2 volledige verdiepen met nog een zadeldak op.
- Stijl: "moderne pastoriewoning" (voor zover zoiets bestaat). Komt erop neer dat we een rechthoekige woning willen, met bv. 1 versprong van 50cm in de voorgevel, arduinplint rondom, ramen met "hokjes" maar geen grote glazen vlakken zoals bij moderne woningen.
- Gelijkvloers: inkom, toilet, trap, zit- en eetruimte, ruime keuken, aparte bureelruimte, aparte wasplaats en aparte berging/garage voor opslag.
- Verdieping: hal, 2 ruime slaapkamers voor kinderen, 1 normale slaapkamer voor ons, badkamer, apart toilet en dressing.
- Zolderruimte die te gebruiken is als speelkamer en opslag, dus met Velux dakraam of raam in topgevel.
- Graad van afwerking: vloeren +/- € 100/m² geplaatst op gelijkvloers, boven laminaat, keuken. 
- Technieken: Ventilatiesysteem D, vloerverwarming beneden en boven op warmtepomp L/W, elektriciteit alles met teleruptoren, overal rolluiken op de ramen.

Hierbij maak je reeds keuzes die de prijs gaan bepalen:
- Arduinen plint is mooi maar vraagt werk en arduin kost ook geld.
- Ramen met "kotjes" zijn duurder dan van die gemakkelijke vlakken, welk materiaal ga je uw ramen maken, de goedkoopste PVC op de markt of hout?
- Rolluiken zijn de dag van vandaag ook niet evident om naar uw EPB in orde te krijgen. Wij hebben er zelf op eerste verdiep en door onze bouwstijl kunnen deze in het dak zitten buiten de bouwschil. Voor een paar ramen beneden dachten we ook rolluiken te nemen maar de kostprijs was 3,5 maal zo duur om dit naar huidige normen te krijgen.

 

Om tot een budget te komen reken ik op vandaag:
- Basis: 240m² x € 1.200/m²
- Keuken: € 20.000
- Sanitair/badkamer: € 6.500
- Onvoorziene kosten: € 10.000
- Erelonen: € 15.000, architect, EPB, stabiliteit, etc ...
 En op de som hiervan nog eens 21% btw
Dat maakt dat ik op € 352.000 kom, incl btw.
Lijkt jullie dit realistisch, onderschat of overschat?

Naar je oppervlak ga ik er vanuit dat dit bruto oppervlaktes zijn, dus inclusief uw buitenmuren?

  • Je neemt niks mee voor je dak, reken maar 50% van bruto van beneden: dus totaal oppervlakte is 300 m².
  • Je haalde in een andere post aan dat een architect werkte met de  prijs van € 1.150 /m².
    Klopt dat dit vaak zo wordt gedaan, maar ze vertrekken dan ook van een basis waarde van 80 - 90.000 euro.
  • Ik zou eerder gaan voor 1.600 euro incl.btw, voor basisafwerking zonder luxe en op die 300 m², dus eerder een 480.000 euro incl . btw om je woning, nog niks van tuin/inrit).
    Voor mezelf gaan we op 1.800 euro/m² bruto komen (vol verdiep 180m² bruto, vol verdiep 120 m², zolder 60m²) met dienen metselaar in regie, kwaliteit schrijnwerk, technieken alles zelf met ondersteuning van aannemers, isolatie en laminaat zelf en er 3 jaar voor uittrekken om alles rond te krijgen.
  • Indien oppervlakte netto is, dan oppervlaktes met 20% verhogen om tot realistisch te komen van bruto (een 45 cm buiten muren + binnenmuren).

... Het is belangrijk om niet teveel marge te nemen omdat we verwachten dat we zullen moeten opbieden om dit te kunnen hebben en we willen dus zeker niet overschatten wat de bouw ons kost, want dat betekent dat we minder hoog gaan durven bieden ...

Met alle respect maar dit is verkeerde redenering en gaat maken dat jullie dan plots gaan moeten ontdekken dat je huis van je dromen niet kan bouwen omdat je te veel hebt uitgegeven aan de grond. 

...
Als backup hou ik achter de hand dat ik zelf alles van elektriciteit wil doen, van sanitair enkel de koppelingen etc ... wil laten doen, zelf Alpex leggen en materiaal bestellen en zelf ook in de bouw zit, wel een andere branche waardoor ik wel contacten heb bij schrijnwerkers, chapefirma's, etc ... om goede prijzen te krijgen.
Architect dient bv. ook geen werfopvolging te doen of aannemers aan te schrijven. Wel ontwerp en bouwvergunning.
Laminaat leggen en dergelijke kan ik ook zelf. Maar niks van ruwbouw, geen tijd en geen kennis.

Onderschat de tijd niet dat gaat in bouwen als je zaken zelf doet, niet verschieten dat je vrouw dan ook zal beginnen zeggen dat ze eens weekends wil en beter laten doen. Dan loop je in 2 problemen ...(geen tijd en geen geld. 

Verder heb je al alles doorgesproken met die bevriende aannemers en of ze akkoord zijn met welke prijzen?
Hij kan iets van zijn marge laten vallen maar dit zal maar een paar % zijn, die mensen werken ook niet met 40-50% marge zodat je gemakkelijk kan zeggen dat er 30% af kan.
Die combo van zelf doen en laatste laten doen kan je zoals bij sanitair, maar terug, er staan maar weinig aannemers hiervoor open.
Ik zou wegblijven van die zelfbouw firma's want die vragen extreem veel.

...Hopelijk kunnen jullie mij aangeven of ik in de goeie richting reken of als ik zaken zwaar onder- of overschat?
Als jullie info ontbreken, shoot!

Het zal moeilijk worden (eigenlijk onmogelijk met budget dat je in gedachten hebt). Misschien het kopen, paar jaar afbetalen en dan beginnen bouwen zodat er terug meer ruimte is naar budget.
Het verschil tussen dit jaar nog bouwaanvraag of strengere norm zal toch niet meer zo'n verschil maken (iedereen zal het gewoon worden, nu proberen ze nog soms een "hogere" prijs aan te rekenen om aan strengste norm te voldoen.
Misschien dat de Corona crisis ook prijzen naar beneden zal doen (zal nog niet voor direct zijn aangezien merendeel van bekwame aannemers nu nog gemakkelijk voor één jaar werk hebben).
Of nog eens kijken of alles zo groot moet zijn.

Er is een reden als je nu door de nieuwe wijken gaat rijden dat woningen kleiner zijn dan 10 jaar geleden (en veel kleiner dan 25 jaar geleden) en dat is niet alleen de prijs van de bouwgrond. 
Bon, ik ben weg om terug isolatie te gaan steken,  laugh hopelijk had je er iets aan.

afbeelding van Tomvdw
Lid vanaf: 28/06/2017
376 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hier is het bijna af, wij zitten aan 1300/m2, afgewerkt met 350m2. 

Maar ik heb wel alles zelf gedaan behalve dak, chape, bezetting, keuken, gasketel en elektriciteitskast. En ik ben al bijna 2 jaar fulltime bezig in mijn vrije tijd. 

Een chapper kan geen 30% afgeven, dat gaat over enkele % en dat vervalt in het niets.

Met zelfbouw firma's bespaar je iets maar geen bergen. Ik ken geen enkele zelfstandig die wel de leidingen wil komen persen, maar niet mag leggen. Dan is de meerwaarde voor hen weg en werken ze eigenlijk gratis. Want die man moet ook z'n auto, materialen en verzekering betalen. 

Je zal ook minstens 5k aan werkmateriaal nodig hebben. Je vergeet ook dingen als regenwaterput, pomp, tijdelijke pidpa aansluiting, werfkast, aanleg tuin,... 

afbeelding van Caroto
Lid vanaf: 27/10/2019
498 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Welke gemeente ligt de grond?

afbeelding van Patrico
Lid vanaf: 07/10/2019
651 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Om het budget binnen de perken te houden gaan we naar 100 m² grondopp moeten of dus 200 m² bewoonbaar. Dat is ook hoe ik geteld had in mijn totaal. Dus dan kom je dichter in de buurt bij uw bedrag.

Met een budget van 350.000 incl. btw voor 200 m2 kom je op 1750 euro inclusief btw. Dat moet lukken als je realistische keuzes maakt en niet te gek doet. Ik denk dat het iets te weinig gaat zijn  voor wat jij voor ogen hebt.

 

 

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
9905 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Patrico schreef:

Om het budget binnen de perken te houden gaan we naar 100 m² grondopp moeten of dus 200 m² bewoonbaar. Dat is ook hoe ik geteld had in mijn totaal. Dus dan kom je dichter in de buurt bij uw bedrag.

Met een budget van 350.000 incl. btw voor 200 m2 kom je op 1750 euro inclusief btw. Dat moet lukken als je realistische keuzes maakt en niet te gek doet. Ik denk dat het iets te weinig gaat zijn  voor wat jij voor ogen hebt.

 

 

Het is geen 200m2 want er komt nog een volledig verdiep onder het dak op..... Reeds aangehaald voordien, dit kost ook geld.

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1566 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

gieerkor schreef: Ik ga ervanuit dat we met huidige eisen toch al zeer energiezuinig zullen zitten? 

Als je gewoon wil voldoen aan de wettelijke eisen voor dit jaar, zal je mogelijk iets energiezuinig krijgen (wat dat ook wil zeggen), maar vergeet maar dat 'zeer energiezuinig'.

mvg,

WB

afbeelding van Patrico
Lid vanaf: 07/10/2019
651 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:

Patrico schreef:

Om het budget binnen de perken te houden gaan we naar 100 m² grondopp moeten of dus 200 m² bewoonbaar. Dat is ook hoe ik geteld had in mijn totaal. Dus dan kom je dichter in de buurt bij uw bedrag.

Met een budget van 350.000 incl. btw voor 200 m2 kom je op 1750 euro inclusief btw. Dat moet lukken als je realistische keuzes maakt en niet te gek doet. Ik denk dat het iets te weinig gaat zijn  voor wat jij voor ogen hebt.

 

 

Het is geen 200m2 want er komt nog een volledig verdiep onder het dak op..... Reeds aangehaald voordien, dit kost ook geld.

 

Heb ik rekening mee gehouden (een onafgewerkte zolder die dienst doet als berging).

afbeelding van Onsdroomhuis2019
Lid vanaf: 03/06/2019
59 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik kan 1 iets meegeven aan de TS, zelfs als zijn de offertes gelijk aan de raming, tijdens de werken komen er praktisch bij elke post extra's bij...

 

 

Onsdroomhuis2019

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27401 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Patrico schreef:

Mario_ schreef:
Patrico schreef:

Om het budget binnen de perken te houden gaan we naar 100 m² grondopp moeten of dus 200 m² bewoonbaar. Dat is ook hoe ik geteld had in mijn totaal. Dus dan kom je dichter in de buurt bij uw bedrag.

Met een budget van 350.000 incl. btw voor 200 m2 kom je op 1750 euro inclusief btw. Dat moet lukken als je realistische keuzes maakt en niet te gek doet. Ik denk dat het iets te weinig gaat zijn  voor wat jij voor ogen hebt.

 

 

Het is geen 200m2 want er komt nog een volledig verdiep onder het dak op..... Reeds aangehaald voordien, dit kost ook geld.

 

Heb ik rekening mee gehouden (een onafgewerkte zolder die dienst doet als berging).

heel dure berging, en WAT wil je allemaal opslaan? Rommel die je na 10 jaar weggooit?

 

afbeelding van lukanar
Lid vanaf: 27/03/2007
15365 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

... een woning van 13 in een dozijn en dan nog eens de gemoderniseerde pastoriewoning .

Wat wil je eigenlijk ? Want ik lees alleen maar detailpuntjes die eigenlijk geen enkele invloed hebben op het woonbeleven. Je besteed meer aandacht aan een insprong van 50 cm en een plint in blauwe hardsteen dan aan HOE je wil wonen.

Wil je open of gesloten wonen? Wil je een naadloze overgang hebben tussen de leefruimte en de tuin? Ontvang je graag vrienden en familie en hoe wil je die ontvangen? Wil je een statige inkom of een rustige? 

 Koken jullie graag , samen, apart? Leven jullie in de keuken of leven jullie voor de tv hoek. Lezen jullie ? Is er behoefte naar privacy? Niet alleen naar buiten toe maar ook in het gezin? Zijn jullie ordelijk en moet alles opgeruimd zijn of leven jullie als een orkaan door de dag en vind je boeken naast het bad ( of in ) ? 

Denken jullie in ' hokjes ' of willen jullie meer buiten de lijntjes kleuren?

Hoelang willen jullie daar wonen? Ook als je met een rollator rondstruint? 

 

Zeg me hoe je woont en ik zeg wie je bent.