Meetstaat aannemer 50% duurder dan budget overeengekomen met architect?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Kielse
Lid vanaf: 01/09/2013
1 berichten

Dag iedereen,

Onze architect heeft in samenspraak met ons een open bebouwing getekend (moderne stijl, regio tussen Antwerpen en Gent), met totale oppervlakte 313 m2 + inwendige garage ca. 42 m2 dus pakweg 350 m2 (excl. kelder, plat dak). 

Wij hadden vooraf een budget opgegeven van 450 - 500k incl. btw. Volgens de architect was dit zeker mogelijk en wij zagen dit ook als haalbaar (betekent ca. 1.600 EUR/m2). Wij vonden het vreemd dat onze architect tijdens het tekenen nooit een raming gemaakt heeft voor het indienen van de bouwaanvraag, maar er werd afgesproken dat de aannemer de meetstaat zou verzorgen. EPB zorgt voor S-peil van 31.

Zo hebben we nu ca. 2 maand na indienen van de bouwaanvraag de meetstaat ontvangen en we vielen eerlijk gezegd van onze stoel.
Hij komt nu op 500 eur excl. btw voor volgende indien we voor vaste aanneming zouden gaan (allen ook excl. btw, afgerond):

  • Veiligheid en informatie: 12.000
  • grondwerken onderbouw: 11.000 
  • kelder (6 op 6): 34.000
  • fundering: 13.000
  • vloerlagen onderbouw: 22.000
  • ondergrondse leidingen: 7.000
  • bovenbouw metselwerk: 37.000
  • spouwmuurisolatie: 21.000
  • gevelmetselwerk: 80.000
  • dorpels,dekstenen, plinten (blauwe hardsteen): 23.000
  • structuurelementen beton: 26.000
  • chape en isolatie dak: 23.0000
  • voegwerk (285 m2): 31.000
  • bezetwerk plafonds & muren (590 m2) : 24.000
  • verwarming aardgas, vloerverwaring en sanitair werken (excl. toestellen): 70.000
  • ventilatie C+: 8.500
  • vloeren (keramiek): 55.000 (165 EUR/m2 incl. plaatsen).

Zitten daar echter nog niet in:

  • ramen en deuren (incl. garagepoort, voordeur, vliegenramen, rolluiken) --> We hebben hiervoor heel wat opgezocht qua richtprijzen en dit gaat ons inziens op ca. 30-40k neerkomen. 
  • elektriciteitswerken --> zal toch minstens 20k zijn neem ik aan?
  • binnenschrijnwerk (dressing, trap, binnendeuren) --> nog eens 15k?
  • dak epdm (momenteel zit enkel de isolatie er in) -->  ?
  • grondwaterput --> 
  • terras & oprit & tuin
  • verven (20k)
  •  wadi-put, isolatie kelder,...
  • keuken & badkamer (onduidelijk of dit al in zijn post sanitair zit voor 70k)--> keuken weten wij al gaat 30k zijn, badkamer nog geen idee maar waarschijnlijk toch ook ca. 35k voor de 2 badkamers samen.

-> Dit alles betekent dat we toch qua grootte-orde op deze manier minstens ergens tussen 700 en 800k gaan eindigen. 
Het is natuurlijk een groot huis en aannemingskost is uiteraard per definitie de hoogst mogelijke, maar we spreken hier gemakkelijk over een eenheidskost van 2.200 EUR per m2.

Zijn er mensen die uit ervaring dit kunnen inschatten? Wat ik bv. wel kan afleiden is dat hij voor de gevelsteen op zich 237 EUR/m2 rekent, terwijl ik via een referentie weet dat de leverancier die normaal aanrekent voor max. 70 EUR/m2. Betekent nog 167 EUR/m2 voor de aannemer zelf, maar dat is dan excl. voegen aangezien dat op zich onder een aparte post zit. 

Wij vinden het erg lasting gezien we een goede band hebben met de aannemer via eerdere samenwerking en we weten dat hi j zeer kwaliteitsvol werk aflevert, maar we willen begrijpen hoe we zo'n compleet andere grootte-orde van bedragen.
Op de architect rekenen we niet al te veel om hier kritisch te zijn gezien hoe het tot nu toe met hem gelopen is. Een alternatief dat we overwegen is om toch volledig in regie te werken.

Merci alvast voor enige nuttige tips!

Reacties

afbeelding van jan 007
Lid vanaf: 16/11/2018
1716 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

lijkt me een normaal bedrag

als je een huis van 350m² hebt zit je niet met materiaal uit de krot en co winkels

waar je die 1600€/m² haalt geen idee, dat is voor budgetwoningen waar elke euro omgedraaid wordt en gewerkt wordt met producten uit de onderste prijs categorie en een deel zelf gedaan wordt

dus 2200 €/m² lijkt me normaal

afbeelding van Qacino
Lid vanaf: 11/01/2019
212 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Sorry maar volgens mij zijn veel va' deze prijzen er met de klak naartoe gesmeten...

Hier bij ons kan je een goede voeger vinden voor tussen de 5-10 €/m2 

Afhankelijk van uw geveloppervlakte en dikte kan 21k veel of weinig zijn. Wij hebben zo'n 5500€ betaald voor 240m2 isover mupan facade 160mm dikte. Incl pluggen etc etc. Moesten we laten plaatse' koste' het ons zo'n 10€/m2 plaatsingskost. 

 

70.000€ voor cv en sanitair ? Ik hoop dat dit dan een water/water warmtepomp is met 3-4 boringe' van 150m diep en passieve koeloptie waarbij de koeling gebeurd met ventilo-convectoren? 

Als dit enkel een ketel is en war vloerverwarming en alpex/mepla leidingen voor sanitair... Wtf...

7500€ voor systeem C+ kan reëel zijn als je vraaggestuurd zit

 

Mijn raad, vergeet uw "relatie" met deze aannemer en vraag er nog 2-3 zodat je een beter beeld krijgt van alles. Vervolgens als je echt nog met hem wilt werken kan je hem nog confronteren met zijn abnormaal hoge prijs. De vraag is, wil je nog samenwerken met iemand die u al van dag1 int zak wilt zetten? ( Mocht het zo blijken)

 

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1433 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Over de individuele posten kan ik mij niet uitspreken zonder de moeilijkheidsgraad en de plannen zelf te kennen, maar over de totale prijs wel en jammer genoeg voor jullie vind ik die niet uitzonderlijk hoog. €2200/m² incl. BTW is tegenwoordig zelf niet meer zo uitzonderlijk.

mvg,

WB

afbeelding van stefand2e
Lid vanaf: 05/04/2006
133 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Eerlijk gezegd vind ik alles toch wel goed doorgerekend. Lijkt alsof hij jullie budget gewoon verdeeld heeft over de posten.  Slecht idee om zowel bij de architect als bij de aannemer direct het achterste van jullie tong te laten zien. Geef altijd een budget op van minstens 33% lager dan kom je op het einde van de rit toch aan  je vooropgestelde budget. Natuurlijk, totaalaanneming gaat sowieso duurder uitkomen, overal is extra marge genomen voor als er iets misloopt. Als ik u was vroeg ik voor alles aparte offertes en als je zelf geen kaas gegeten hebt van de bouwwereld, zet er een coordinator op ter opvolging of  laat je architect totaalopvolging doen.

Groot nadeel bij 1 totaalaannemer is dat je van begin tot einde vasthangt, loopt er in de ruwbouwfase iets mis of komt er discussie dan draag je dat de hele bouw mee en dat is echt niet bevorderlijk. Je moet rekenen dat er bij een bouw sowieso teleurstellingen en zaken die mislopen zijn, en het gaat om je eigen geld dus er komen heel snel frustraties. Soms is het goed om af en toe te kunnen afsluiten met een bepaalde aannemer.

succes!

 

afbeelding van bert2
Lid vanaf: 11/03/2006
392 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Sommige posten lijken me ook goed doorgerekend hoor (verwarming, voegwerken, ... lijkt soms of er een '0'  teveel staat). Andere posten lijken dan weer reëler.

Maar ik heb het concept 'algemene aannemer' nooit echt begrepen. Als je alles uit handen wil geven, stap je naar een sleutel-op-de-deur.

Maar veel kosten zullen wel eigen zijn aan het ontwerp. Een goed doordacht ontwerp kan heel wat kosten uitsparen. Een kelder van 36m² kost bv. relatief gezien enorm veel. Veel wand per m² vloeroppervlakte en de rest van de fundering wordt er ook complexer en duurder door.

En ik zie geen welfsels? Van de prijs van je ramen ga je ook verschieten als je dit goed wil hebben met 3V-glas, screens, ...

afbeelding van c00kie
Lid vanaf: 22/03/2006
10830 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

ben ik nu de enige die vind dat dit er los over is... Wij hebben, 10 jaar geleden weliswaar, voor 500€ excl. btw wind- & waterdicht gebouwd.  Dit is maal 3!!!  Ik zou vlug een paar andere offertes opvragen om te vergelijken, maar ik vind dat dit verschrikkelijk duur is.  Dit is voor mij een offerte die lijkt op: "Als ik het niet heb, niet zo erg want ik heb werk genoeg, als ik het toch heb... Dan verdien ik er goed mijn boterham mee..."

Hallo kroket, een koekje voor de dorst stilt je honger niet!

afbeelding van koen24
Lid vanaf: 12/08/2009
456 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat is inderdaad fameus gerekend voor sommige posten.

"verwarming aardgas, vloerverwaring en sanitair werken (excl. toestellen): 70.000"

Ik neem aan een condenserende ketel,  de nodige pompen en sturingen er rond ,  1500m of  2000m buis voor de vloerverwarming en dan nog het sanitaire leidingennet met afvoeren.    Hoe kan je hiervoor nu aan 70.000€  uitkomen.   shok        

Ben zeer benieuwd hiernaar,  zal het helaas nooit weten unknown

 

Ben je zeker dat je goede relatie met deze aannemer wederzijds is ?  fool

afbeelding van Stefaan Van Slycken
Lid vanaf: 13/05/2017
1258 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Amai, jullie bouwen hier voor 500€ allemaal een huis, dat is dan toch een occasie caravan denk ik Blum 3

Ik hoop dat onder "veiligheid" ook de stelling en afsluitingen en dergelijke valt, anders is het een gouden werfkeet met jacuzzi.

70000 voor cv en verwarming zonder de toestellen en op aardgas? Lijkt me goed gerekend.

Vraag toch maar eens elders prijs, en dan niet voor algemene aanneming. Zorg dan wel dat je architect de boel opvolgt (als hij daartoe bekwaam en willende is, sommigen zeggen van "ja" maar zie je nooit). Vraag tevens eens wat de offerte zo duur maakt en op welke posten er makkelijk veel afgeschaafd kan worden. Sommige dingen zijn snel getekend op een plan maar constructietechnisch duur. Of, sommige aannemers proberen je duur materiaal te verkopen (bvb gevelsteen, vloertegels) terwijl er prijsgunstiger alternatieven zijn die weinig schelen in kwaliteit maar veel in prijs. Bijvoorbeeld, in mijn branche: een afdekplaat voor een schakelaar of stopcontact in 't metaal kost je rond de 30€, een gelijkaardige in kunststof 3€. Natuurlijk is die metalen afdekplaat strakker, mooier, voelt ze anders aan, maar ze doet net hetzelfde als die in kunststof... Maar als je dus een offerte binnenkrijgt met allemaal metalen afdekplaten en je zegt direct "ok", dan is daar een elektricien zeer blij Smile

Voor dressing + trap denk ik dat je - afhankelijk van de grootte en afwerking - misschien wat laag inschat. Maar als de trap te duur uitvalt kan je altijd nog een kast uit Ikea zetten in je dressing natuurlijk Smile

Mijn bouwblog: een BEN-houtskelet: https://stefaan56.wixsite.com/bouw

afbeelding van jm188
Lid vanaf: 25/07/2017
10 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

ik vind die prijzen echt zot, zoals hierboven gezegd, staat soms precies een 0 teveel bij.

70k voor sanitair met een gasketel...
C+ systeem aan de prijs van een D systeem... 

je kan zoveel besparen door  niet met algemene aannemer te werken:

Wij hebben offertes opgevraagd bij ruwbouwaannemers voor alleen de werken, en apart offertes bij bouwhandels voor de materialen, op basis van de meetstaat van de architect. veel aannemers zijn perfect bereid om zo te werken.

Prijsverschil tussen apparte  aannemers voor ruwbouw, dak en ramen en een firma dat het winddicht zette all in was voor ons al 30k excl. (halfopen ong 200m2)

Ga voor uw badkamer ideeen opdoen in toonzalen, en koop dan alles online. scheelt vaak de helft (zeker op kraanwerk.)

Ga voor uw gevelsteen naar een toonzaal zoals bij Paesen ofzo, en vraag prijzen op, zit gigantisch verschil in prijzen van sommige gevelstenen, dat telt heel snel op.

Enzovoort...

 

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8305 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

meetstaat en lastenboek laat je door architect opmaken, daar kan je dan verschillende offertes mee opvragen en samen met architect vergelijken.  Nu sta je eigenlijk nergens en heb je ook nog geen volledig beeld.

Verder is het hier zeer moeilijk om te oordelen, net omdat we niet weten wat je voor materialen etc gebruikt. 

En Ventilatie C+...... dat begrijp ik niet.

Dus eerst werk maken om goed te kunnen vergelijken, dan offertes opvragen en dan rond de tafel gaan zitten om tot in detail af te spreken zodat je niet voor verassingen komt te staan. 

En verder zie ik dat je de kelder niet meerekent in die 350m².... hoe groot is de kelder ?  Welke afwerkingsgraad ? 

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1433 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Voor onze ruwbouw hebben wij ook totaalaanneming gekozen. Wij betalen daarvoor serieus meer, maar de coördinatie die daarvoor nodig was, zouden wij eerlijk gezegd niet graag gedaan hebben.

Voor de technieken en de afwerking gaan we dan weer wel met losse aannemers werken.

mvg,

WB

afbeelding van lukanar
Lid vanaf: 27/03/2007
13752 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Vind dit geen offerte maar eerder een opstapeling van wat algemene begrippen waar ge eigenlijk geen kloten mee zijt wat er juist bedoelt wordt . 

Een offerte is zo opgesteld dat het een duidelijke en nagenoeg volledige omschrijving is van de gebruikte materialen, de hoeveelheden en de werkwijze. 

Wat staat er hier :

Veiligheid en infomatie : 12.000€ 

En wat houdt dat in? Zet hij daar een bodygard voor dat bedrag of krijg je een permanente dronebewaking of is het zijn nonkel isidoor die met de jicht zo af en toe als hem  een luchtje moet scheppen is snachts langs komt? Informatie ? Postbedeling , email verkeer of werkt hem met postduiven? 

 

afbeelding van albarius
Lid vanaf: 06/03/2008
2202 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Pleisterwerken muren en plafonds... 590 m2 voor 24000 euro?? 40 euro per m2?? Stuur mij eens een plan door, zal ik een offerte terugsturen.

afbeelding van koen24
Lid vanaf: 12/08/2009
456 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

De aannemer waarmee men een goede band heeft,  heeft precies naar mijn gevoel voor alle posten prijs opgevraagd bij stielmannen,  en die prijs gewoon maal factor '1,5' of soms '2' of soms '3' gedaan, en dan nog voor het gemak netjes naar boven afgerond zodat het op een mooi en rond getal uitkomt.

Behalve voor het binnenschrijnwerk 15k,  voor dergelijke grote woning ,  daar heeft hij zich vergist en heeft hij 'gedeeld' ipv 'maal'

lol

Jammer dat bij dergelijk toestanden de architect toch niet eventjes verhaal gaat halen

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8158 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

albarius schreef:

Pleisterwerken muren en plafonds... 590 m2 voor 24000 euro?? 40 euro per m2?? Stuur mij eens een plan door, zal ik een offerte terugsturen.

Aan 'slechts' 35€/m² zeker?   rofl

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum