Lenen voor grond, bouw later?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Tomvdw
Lid vanaf: 28/06/2017
244 berichten

Hoi allemaal

Enorm interessant forum, al heel wat dingen van opgestoken.

ik heb een vraag, maar ik zal de situatie even schetsen: We hebben met 2 een bouwgrond gekocht, nuja de optie is getekend. Nu zijn we aan het bankshoppen om de goedkoopste en beste lening te krijgen. We zijn altijd uitgegaan om begin 2018 te starten met bouwen. Veel zelfbouw dus langere periode.

Hoe doen we dit met de lening? Opsplitsen, dus nu lenen voor de grond en later voor de bouw of alles ineens? De opnametijd is een punt. 24 of soms 36 maanden is beperkt voor een zelfbouwer.

Anderzijds, hang je jezelf geen strop om de nek als je opsplitst? Gaat de bank geen hoger tarief aanrekenen voor de 2e lening omdat je ze sowieso nodig hebt. Een andere bank gaat je toch ook geen lening geven, zij staan als 2e schuldeiser in de rij.

wat zijn hier de ervaringen mee? 

We wonen momenteel al samen, in een gekocht appartement dat we ook willen houden en verhuren. In het slechtste geval hebben we dus nog een kapitaal staan om te verkopen.

 

roetjes

Tom

Reacties

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

 

Ik heb daar ervaring mee  ... veel ervaring ...

Wat u nu moet doen is gewoon de goedkoopste rente nemen die er is ...  bvb een variabele op een looptijd van 10 jaar ...  Bovendien moet je zorgen dat je cash gaat overhouden om een aantal zaken te regelen die je gaat moeten betalen voordat je de eerste steen gaat leggen ....

 Ik denk aan kosten voor architect , bodemsondering , stabiliteitsingenieur ...

U zal vermoedelijk op het moment dat jullie aan jullie nieuwbouw beginnen een eerste keer van bank moeten veranderen ...

Laat U dus nu niet overhalen om een "grotere hypotecaire inschrijving" te nemen  die u ook kan aanwenden voor de bouw ...

Neem tevens SVV met risicopremies en dit over dezelfde looptijd als de lening  ( dus geen 2/3) ... als je dan herfinanciert dan hoef je alvast van de SVV niet wakker te liggen 

 

k.b.

afbeelding van Tornadinho
Lid vanaf: 01/05/2017
37 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Volledig akkoord met wat K.B. schrijft.

Neem nu de goedkoopste lening, wanneer het bouwen dichterbij komt ga je gewoon opnieuw de banken af en kan je het nog openstaande bedrag van bouwgrond meenemen. Normaal is de "boete" 3 maand interest van het nog openstaand bedrag, op 20-25 jaar van je nieuwe lening is dit bedrag verwaarloosbaar. Het feit dat je nog uw appartement zal houden heeft u een betere onderhandelingspositie omdat je meer in waarborg kan steken (of eenmaal verhuisd naar je nieuw huis verkoop je het en los je deel van je lening vervroegd af tot optimaal bedrag naar je belastingsvoordeel). 

Enkel lening voor bouwgrond heeft verder als voordeel indien jullie toch maar liever in 2019 gaan beginnen met bouwen ipv 2018 door omstandigheden (werk iets veranderd, plots onverwacht kindje op komst, ...) dat je nog niet vast zit aan die grote lening en daar reeds geld moet voor betalen omdat je het geld nog niet hebt opgenomen. 

Succes,

Tornadinho

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zeker en vast niet de fout maken om "alvast" te lenen ...

Het grootste probleem bij een zelfbouwer is de dag van vandaag de beperkte opnameperiode van het krediet.

Wij hebben aan onze bouw gewerkt van feb 2009 en zijn verhuist in september 2016 ....

1  Lening bij BNP met opnameperiode 36 maand  

2. Ergens na 30 maand was dit geld "opgebouwd" en deden we een wederopname van het terugbetaalde deel .... opnameperiode 12 maand.

3. Herfinanciering van de hele handel naar KBC ( een soort verbouwingsformule) waarbij je een nieuw deel kapitaal kan opnemen bovenop een initiele terugbetaling van het krediet van BNP. Opnameperiode 12 maand ; verlengbaar naar 24 maand...

4. Na 18 maand was het geld alweer op en werd er opnieuw een wederopname gedaan ... dus wederopname bij KBC met opnameperiode 12 maand.

5. We wensten terug te herfinancieren ... nu naar AXA ... maar dit duurde administratief  allemaal iets langer vandaar nog snel even langs KBC voor een nieuwe wederopname  ( was denk ik maar 6000 euro ofzo )

6. Dan bij AXA dossier afgewerkt , opnieuw terugbetaling van KBC en een budget voor afwerking ... met opnameperiode 12 maand ...   ( dit is nu net ten einde ) ... hier heb ik verlenging gekregen van 6 maand om te zien wat we nog zouden doen met de laatste 5000 euro .  ( we wachten resulataat af van EPB om te zien of we niet nog snel wat PV leggen om in aanmerking te komen voor verminderd KI ...  ; anders zullen we laten voegen ...)

 

Er is verder één grote valkuil waar je het op voorhand moet over hebben met je financier ... theoretisch is het immers slechts mogelijk om bvb 40 % op de nemen voor winddicht ...  Zeker en vast uw eerste "bankier" moet hier een oogje dicht doen ...  voldoende "waarborgen" dienen hier uw dossier te ondersteunen  want naar het einde toe van je eerste lening heb je waarschijnlijk een "onverkoopbaar"  perceel grond met een ruwbouw ofzo op ...

k.b.

 

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Tornadinho schreef:

.... Normaal is de "boete" 3 maand interest van het nog openstaand bedrag, op 20-25 jaar van je nieuwe lening is dit bedrag verwaarloosbaar....

 

Dat gedeelte is de dag van vandaag inderdaad verwaarloosbaar  ...  maar de kosten die met een herfinaciering gepaard gaan zijn wel wat hoger ...

3 maand intrest als "afkoop" van he oude lening   +  schrapping van de hypotecaire inschrijving van de oude bank + vestiging van de waarborgen van de nieuwe bank ( meestal hyp inschrijving en hypoteciar mandaad) + aktekosten voor notaris ...

Reken toch maar op rond de 10.000 euro voor het laatste "wapenfeit" dat wij gedaan hebben ...

 

Dat is veel geld ...  maar als je dat gaat spreiden over 240 maand / 300 maand en je zit in een periode van neerwaardse rente kost dat finaal amper iets ...   

Het spreekt vanzelf dat je "zelfbouwer - puur sang- " moet zijn   want deze verliezen dienen gecompenseerd door uw arbeids(uren) ...   Verder is er geen enkele "instantie"  die voorzien is op dergelijke bouwmethodes ... overal bots je op problemen ....  EPB termijn , BTW , KI , premies , ...

Zo heb ik een tweetal jaren geleden al eens al onze facturen van de regeling  "6% BTW op 50 keuro voor nieuwbouw"  uit 2010 ofzo moeten gaan afgeven op het BTW kantoor .  Dit opdat men de dossiers van de desbetreffende aanemers wou afronden voor verjaring na 5 jaar ofzo ...

k.b. 

afbeelding van Tomvdw
Lid vanaf: 28/06/2017
244 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Oke, alvast bedankt voor je reacties.

Geven banken hypotecaire leningen alleen op mandaat? Een optie zou zijn om de grond volledig op mandaat te kopen. Die lening achteraf afkopen en verplaatsen is goedkoper dan een krediet natuurlijk. Voor de belastingskorf te vullen moet het niet, daar hebben we met het appartement genoeg aan.

Ik zal toch nog eens bij de banken moeten langsgaan om dit scenario te bespreken. Tot nu steeds vanuit gegaan om alles ineens af te sluiten maar dat lijkt me na veel wikken en wegen toch een slecht idee.

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Normaal ... dat impliceert een hypotecaire inschrijving ...  maar dit is een dure aangelegenheid ...

Verder is er ook het hypotecaire mandaad ... dit is een "akte" waarbij je uzelf verbind om op simpele vraag van de bank een hypotecaire inschrijving te doen ...   ( kost dus dacht ik rond de 800 euro)

Verder is er nog de hypotecaire volmacht ... daar komt geen notaris bij te pas en is een document tussen bouwheer en bankinstelling ...   Maar dit wordt meestal angsvallig ontweken door de bank , aangezien het kwasi geen zekerheden geeft ...

op de website van "wat kost mijn huis" kan je kosten van de verschillende zaken berekenen.

 

Vaak worden er vandaag leningen toegestaan  50 /50  inschrijving / mandaad  ....  maar dit is een "gunst" die de bank u kan toestaan ... wat men meestal wel doet ...

k.b.

afbeelding van stijn9041
Lid vanaf: 24/04/2017
14 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Beste Tom, 

we zitten wat in hetzelfde verhaal: concrete plannen om grond te kopen maar geen zin om "opgejaagd"  een nieuwbouw af te werken. De bouw willen we zonder tijdsdruk aanpakken. Er zijn veel verschillen tussen de raad die banken ons geven alsook de modaliteiten waaronder dit kan gebeuren. Bij vdk en Crelan kunnen we een kredielijn openen met meerdere  "korven":  voor zowel herfinanciering huidige woning (die we bij verhuis zullen verkopen) = korf 1, voor aankoop van de grond (= korf 2) als voor de toekomstige bouw van het huis (= korf 3). Alleen, voor korf 3 zal de rentevoet pas worden bepaald op moment dat we naar de bank stappen met een aannemingscontract (of wanneer we effectief klaar zijn om te beginnen bouwen). Soms heb je dan 24 maanden opnameperiode (die start bij ontvangst 1e schijf). De rente kan tegen aanvang korf 3 uiteraard evolueren. Voordeel is dat we maar 1 hypothecaire inschrijving hebben en dus toch wel wat kosten besparen. Je moet tenslotte toch bij dezelfde bank aankloppen voor korf 3 als voor korf 2, ofwel moet je bij de eerste bank alles weghalen en totaal veranderen van bank voor het vervolg van het project.

Een tip die wij kregen is om voor korf 1 en 2 (die nu aan de orde zijn) variabele rentevoet te kiezen. Dit houdt de maandelijkse betalingen de komende jaren laag. Via een systeem van (1x per jaar) vervroegde terugbetaling kunnen we eventuele meevallers (zoals meer opbrengst uit verkoop van ons huis wat we nu heel voorzichtig begroten) terugbetalen aan de bank waardoor eventuele rentestijgingen binnen enkele jaren ook minder impact zullen hebben. Ik spreek dan over rentes van 1,2% voor een 3/3/3.

Benieuwd hoe jullie het nu verder aanpakken. Alvast veel succes.

afbeelding van Tomvdw
Lid vanaf: 28/06/2017
244 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wij hebben uiteindelijk een volledig bedrag voor grond en bouw geleend in 1 keer bij BNP. Variabele rentevoet genomen om de eerste 5 jaar wat beter te zitten

Voordelen: 

Geen reserveringsprovisie bij bouwen <E30, maar dat was de bedoeling zowiezo
3 jaar opnametijd
Geen verplichte verzekeringen,....
Eerste jaar geen aflossing van kapitaal of rente op niet opgenomen bedragen

afbeelding van stijn9041
Lid vanaf: 24/04/2017
14 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Veel succes Tom. Toch nog een vraagje: je schrijft "Wij hebben uiteindelijk een volledig bedrag voor grond en bouw geleend" , is dat dan op basis van concrete bouwplannen (lastenboek ofzo) of hebben jullie dit nog niet en toch al bedrag kunnen lenen?

afbeelding van Tomvdw
Lid vanaf: 28/06/2017
244 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

We hebben een schatting gemaakt, geen concrete lastenboeken of dergelijke. Wel naar een realistische prijs van 1350/M2 gerekend, verdiep niet in detail afgewerkt en veel zelf te doen.
We zitten ook niet aan ons maximum bedrag dat we konden ontlenen. Indien nodig hebben we beslist om nog een extra lening bij te nemen, energielening bijvoorbeeld. Dat brengt een beetje extra kosten mee, maar die gok willen we nemen.

afbeelding van HappyEend
Lid vanaf: 27/05/2017
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik zit ook in een dergelijke situatie en ben nu enorm aan het twijfelen over welke keuze ik moet maken:

  • Vast: 1,64%
  • Variabel 5/5/5: 1,36%
  • Variabel 1/1/1: 1,16%

Ik zou binnen een 3-tal jaar willen beginnen bouwen en twijfel enorm tussen de 3 formules want ze hebben allemaal hun voor- en nadelen. Veel hangt natuurlijk af of ik opnieuw mooie rentevoeten krijg binnen x aantal jaar voor de bouw bij dezelfde bank. Met de vaste heb ik een mooi voorstel hoe je het ook draait of keert. Als ik er echter van uit ga dat ik binnenkort toch een krediet bij een andere bank zal nemen (kans is reëel imo) dan is een variabele beter. Enerzijds heb ik dan een zekerheid van de 5/5/5 dat ik 30€ per maand minder betaal dan de vaste. Worst case is natuurlijk een ander verhaal, en daar hang je dan aan vast voor de komende 5 jaar natuurlijk... De 1/1/1 is nog lager (40€/maand lager dan de vaste) maar wordt gedurende deze beginperiode ook herzien. Die zou dus volgend jaar een procent hoger kunnen zijn waardoor ik er geen voordeel meer aan heb. Anderzijds is WC over de hele looptijd amper 1000€ duurder dan de 5/5/5 en WC afbetaling 10€ lager dan de 5/5/5.

Persoonlijk neig ik toch naar de 1/1/1 maar ik kan moeilijk inschatten wat de reële rentevoet de komende 3 jaren zal zijn. Uiteraard steek ik wel veel in mn zak als deze ongeveer gelijk blijft. 

Wat denken jullie?

Op zoek naar een ruime bouwgrond tussen Antwerpen en Brussel (regio Zwijndrecht en omstreken is ook goed), liefst niet te ver van de A12 of E17, om een moderne villa met brede voorgevel op neer te poten. PM me maar als u iets weet!

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8308 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Waarom geen lening op kortere termijn ?  Je hebt er toch geen belastingsvoordeel aan, dus alleen intrest.

Neem een lening op 10j , dan heb je na 3j bijna 30% terugbetaald . Dat geeft u iets meer onderhandlingsmarge op dat moment. Ondertussen heb je ook al je uitgaves aangepast aan een hoger maandbedrag.

afbeelding van Woubeir
Lid vanaf: 16/09/2008
1433 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Tomvdw schreef: Indien nodig hebben we beslist om nog een extra lening bij te nemen, energielening bijvoorbeeld.

Voor die energielening zal je wel snel moeten zijn, want vanaf 2019 kan dat niet meer.

mvg,

WB

afbeelding van stijn9041
Lid vanaf: 24/04/2017
14 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Beste HappyEend, ik zou in dat geval gaan voor de goedkoopste lening voor de komende 5 jaar. Tenminste als het de bedoeling is om deze lening volledig of grotendeels vervroegd terug te betalen, bv na verkoop van je huidige eigendom of wanneer blijkt dat je voor bouw van de nieuwe woning minder centjes nodig hebt. Weet ook dat je voor de lening om het huis te bouwen sowieso voldoende moet lenen om je fiscale korf te vullen. Ook hier bestaat dus de kans dat je daarmee een deel van de lening voor de grond vroeger kan terugbetalen. In die gevallen heb je dus zeker baat bij de goedkoopste formule (dus met laagste intrestvoet) als zou ik persoonlijk wel de voorkeur geven aan 1e herziening na 3 of 5 jaar (en dus niet 1-1-1).

afbeelding van 11221
Lid vanaf: 06/09/2015
1144 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

@stijn9041

 

"Wanneer dat blijkt dat je voor bouw van de nieuwe woning minder centjes nodig hebt"

"voldoende moet lenen om fiscale korf te vullen"

 

Jij gelooft nog in sprookjes zeker? 

Bouwkosten lopen altijd hoger op dan ingeschat, en die fiscale korf is veel sneller vol, dan dat je huis afgewerkt is!