Huis opkopen om te renoveren de moeite?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van sparkling
Lid vanaf: 28/12/2009
132 berichten

Bij ons in de buurt staat er een woning te koop. Nu zou ik deze willen opkopen, renoveren en binnen de 15 maand terug doorverkopen. Ik heb  ervaring met renovatie omdat ik enkele jaren terug mijn eigen woning zo heb aangepakt. Nu zou ik dus terug willen doen weliswaar om door te verkopen. Lening van 600 euro per maand kan er nog bij. Mijn eigen woning is voor 70% afbetaald. Zou maar voor 15 maand zijn.
Nu vroeg ik me af of renoveren nog wel rendabel is na de meerwaardebelasting etc ...?

Hieronder heb je de info omtrent de woning die ik wil renoveren:
Aankoop:
- Aankoop woning: 120.000 euro
- Notaris etc: 15.000 euro
- Renovatie : 60.000 euro

Verkoop:
+/-220.000 euro
Wat schiet daar nog van over? Is dit in feite wel de moeite? Dingen waaraan ik moet denken/die ik vergeet?
Mvg

Reacties

afbeelding van Donat
Lid vanaf: 27/08/2007
1096 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Meerwaardebelasting bekeken? (Binnen een x termijn terug verkopen = meerwaardebelasting. Is wel een eerste schijf van vrijgesteld dacht ik)

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8747 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Denk dat de rekening snel gemaakt is. 

200k + uren in iets investeren om er misschien 20k op te verdienen, waar je ook nog eens belasting op moet betalen. 

Te veel onbekende factoren die het in mijn ogen niet rendabel maken. Want je gaat ook een lening aan die kost ook iets. Je weet niet of je 220k zal krijgen en je verbouwbudget zou ook een andere richting kunnen uitgaan.

afbeelding van Frederico
Lid vanaf: 12/10/2019
23 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Enkel doen als het om te verhuren is.

dan kan de afwerking degelijk maar goedkoper gebeuren en heb je geen last van meerwaardebelasting.

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2680 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

En als je verhuurt via een SVK kan je ook nog eens een renovatiepremie aanvragen. De aftrek in de belastingen van dergelijke verbouwing wordt na dit jaar afgeschaft. 

afbeelding van Frederico
Lid vanaf: 12/10/2019
23 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Lening voor een tweede woning kan federaal nog ingebracht worden.

afbeelding van fido
Lid vanaf: 15/06/2006
2680 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

En verhuring aan SVK geeft ook nog steeds vermindering op het KI. 

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8983 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Frederico schreef:

Lening voor een tweede woning kan federaal nog ingebracht worden.

Op voorwaarde dat je al niet aan een andere vorm van lange-termijnsparen doet, een tak-21 spaarverzekering bvb. (Er bestaat nl geen federale woonbonus, dat is gewoon opgenomen in langetermijnsparen, maar dat mandje zit snel vol).

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8983 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Werk dat je zelf doet en aangekochte materialen zijn NIET in mindering te brengen van de meerwaarde, enkel facturen van een aannemer.

Als je dus alles zelf wil doen zal je belast worden op 85.000 € meerwaarde, @ 16,5% is dat 14.000€.

Je zal dan geploeterd en gezweet hebben, en grote risico's genomen hebben voor nog geen 10.000€. Daarvan nog de kost van het overbruggingskrediet aftrekken uiteraard, wat op 1,5j ook wel 5000€ zal zijn (2% per jaar op 195k). Een overbruggingskrediet kan niet in het langetermijnsparen ingebracht worden.

Hopelijk krijg je het dan ook verkocht aan de vooropgestelde prijs.

Op een investering van 195k kans maken op 5k opbrengst is 2,5%.
Dat is echt de moeite van het risico niet.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van Gizmoke
Lid vanaf: 29/07/2012
159 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

D I Y schreef:

Werk dat je zelf doet en aangekochte materialen zijn NIET in mindering te brengen van de meerwaarde, enkel facturen van een aannemer.

Als je dus alles zelf wil doen zal je belast worden op 85.000 € meerwaarde, @ 16,5% is dat 14.000€.

 

Het klopt dat enkel facturen van geregistreerde aannemers in aanmerking komen.

Bij de aankoopprijs mag je wel de effectieve kosten tellen (15 000 euro hier) of forfaitair 25%. Dat is meestal voordeliger, hier kom je op 30 000 euro. Per volledig jaar mag je ook nog eens 5% bij de aankoopprijs tellen, hier 6 000 euro als na 15 maanden verkocht zou worden.

Als de verkoopprijs dus 220 000 euro zal zijn (en er zijn geen verkoopkosten zoals makelaarskosten) en de gedane werken worden allemaal zelf gedaan met DHZ-materiaal, zou de te belasten meerwaarde 64 000 euro, nog steeds veel natuurlijk.

Je kan er ook in die tijd zelf in wonen, dan hoef je niets aan te geven bij verkoop.

afbeelding van Tom DV
Lid vanaf: 29/08/2009
1179 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

D I Y schreef:

 

Als je dus alles zelf wil doen zal je belast worden op 85.000 € meerwaarde, @ 16,5% is dat 14.000€.

 

Hoe kom jij aan € 85.000 meerwaarde?  De verkoopprijs (220.000) worden enkel verminderd met de makkelaarskosten.   Wel wordt de aankoopprijs vermeerderd met forfait van 25% aankoopkosten + 5% per jaar in bezit. (of met de reële kosten, wat het beste uitkomt)

120.000 + 30% =  156.000.  

220.000 -3% = 213.400 (ereloon makelaar)

213.400 - 156.000 = 57.400 

16,5% van 57.400 = € 9471 belasting.  + gemeentebelasting

Ruw gerekend  213.400 - 120.000 - 15.000 - 60.000 - 9471 = € 8929 (min nog de gemeentebelasting)

Alles laten doen zou er dus theoretisch geen meerwaardebelasting betaald worden? En is de "winst" iets hoger.  € 18.400

Maar kan het pand voor € 60.000 gerenoveerd worden wanneer je alles laat doen?

 

afbeelding van sparkling
Lid vanaf: 28/12/2009
132 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Tom DV schreef:

D I Y schreef:

 

Als je dus alles zelf wil doen zal je belast worden op 85.000 € meerwaarde, @ 16,5% is dat 14.000€.

 

Hoe kom jij aan € 85.000 meerwaarde?  De verkoopprijs (220.000) worden enkel verminderd met de makkelaarskosten.   Wel wordt de aankoopprijs vermeerderd met forfait van 25% aankoopkosten + 5% per jaar in bezit. (of met de reële kosten, wat het beste uitkomt)

120.000 + 30% =  156.000.  

220.000 -3% = 213.400 (ereloon makelaar)

213.400 - 156.000 = 57.400 

16,5% van 57.400 = € 9471 belasting.  + gemeentebelasting

Ruw gerekend  213.400 - 120.000 - 15.000 - 60.000 - 9471 = € 8929 (min nog de gemeentebelasting)

Alles laten doen zou er dus theoretisch geen meerwaardebelasting betaald worden? En is de "winst" iets hoger.  € 18.400

Maar kan het pand voor € 60.000 gerenoveerd worden wanneer je alles laat doen?

 

Hoe kom jij aan die 30%? Notaris etc...

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8983 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik had enkel de werkelijke kosten gerekend (dus huis en notaris) en geen makelaars of aannemers; alles zelf doen).

Had niet in de gaten dat 30% interessanter is.

Dan verhoogt de potentiële  marge met 20k en is het met een mogelijke 15% rendement al een heel stuk interessanter. Maar het risico blijft groot (hoger omflipkosten of lagere verkoopprijs).

Met maar 25k opbrengst kan je ook geen jaar vrijaf nemen op het werk om op de bouw te werken (alleen gaat alles veel trager). Dat is de moeite van de inspanning niet. Tenzij het nodige werk op enkel weekends tijdens 1,5j kan lukken.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van Tom DV
Lid vanaf: 29/08/2009
1179 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

sparkling schreef:

Tom DV schreef:
D I Y schreef:

 

Als je dus alles zelf wil doen zal je belast worden op 85.000 € meerwaarde, @ 16,5% is dat 14.000€.

 

Hoe kom jij aan € 85.000 meerwaarde?  De verkoopprijs (220.000) worden enkel verminderd met de makkelaarskosten.   Wel wordt de aankoopprijs vermeerderd met forfait van 25% aankoopkosten + 5% per jaar in bezit. (of met de reële kosten, wat het beste uitkomt)

120.000 + 30% =  156.000.  

220.000 -3% = 213.400 (ereloon makelaar)

213.400 - 156.000 = 57.400 

16,5% van 57.400 = € 9471 belasting.  + gemeentebelasting

Ruw gerekend  213.400 - 120.000 - 15.000 - 60.000 - 9471 = € 8929 (min nog de gemeentebelasting)

Alles laten doen zou er dus theoretisch geen meerwaardebelasting betaald worden? En is de "winst" iets hoger.  € 18.400

Maar kan het pand voor € 60.000 gerenoveerd worden wanneer je alles laat doen?

 

Hoe kom jij aan die 30%? Notaris etc...

Dat staat er toch net boven.

Bij de aankoopprijs wordt forfaitair 25% bijgeteld en dan nog eens 5% per jaar dat de eigendom in je bezit is. In dit geval 15 maanden, dus 25% en nog eens 5%.  Je  kan ook de reële kosten bijtellen maar dat is in dit geval minder gunstig.

 

Doe op Google eens een search op meerwaardebelasting.