Hoeveel % winstmarge reken ik bij nieuwbouwappartementen?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van ester
Lid vanaf: 31/05/2007
18 berichten

Hallo,

Wij gaan zelf nieuwbouwappartementen bouwen en verkopen.
Om uit te rekenen hoeveel een appartement moet kosten om toch winst te maken reken ik:
- 1.300,00 euro/m² bouwkost, = bouw van de afgewerkte appartementen, incl. erelonen aan architect, ingenieurs, VC, incl. notaris etc ... + aankoop grond = 1.000.000,00 euro fictief bedrag.
- 1.000.000,00 euro + 10% winstmarge = 1.100.000,00 euro.
- 1.100.000,00 euro/ 5 appartementen = 220.000,00 euro per appartement.
Vergeet ik dan iets zeer belangrijks?
Reken ik beter aan 12%  winstmarge?
Ik ben nog een bleu'ke in dit vak maar wel zeer gemotiveerd Wink
Alvast bedankt voor alle informatie.

Ester

Reacties

afbeelding van ester
Lid vanaf: 31/05/2007
18 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zoals ik hierboven al zei, wij hebben een bouwgrond gekocht eigenlijk geërfd.
We wisten in het begin niet zo goed wat we ermee gingen doen en hebben het dan even laten liggen.
Nu willen we daar graag een appartementblokje opzetten met zes appartementen, we hebben ons geïnformeerd en het mag.
Vandaar dat ik deze uitleg vraag aan mensen die er al ervaring met hebben.

Ester

afbeelding van vanencer
Lid vanaf: 22/03/2006
73 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

ester wrote:
hallo, wij gaan zelf nieuwbouwapp bouwen en verkopen. om uit te rekenen hoeveel een app moet kosten om toch winst te maken reken ik:

1300.00 Euro/m² bouwkost (=bouw van de afgewerkte appartementen, incl erelonen aan architect-ingenieurs-vc, incl notaris etc) + aankoop grond = 1 000 000.00 Euro (fictief bedrag)

1 000 000.00 + 10% (winstmarge) = 1 100 000.00

1 100 000.00 / 5 app = 220 000.00 Euro per appartement

Vergeet ik dan iets zeer belangrijks?

reken ik beter aan 12% winstmarge.

Ik ben nog een bleu'ke in dit vak maar wel zeer gemotiveerd Wink

alvast bedankt voor alle informatie!

Ester

Bedrijf waar ik werk hebben ze het pand er naast gekocht. Plan was dit plan plat te smijten en daar app op te zetten. Eerste contact met architect gebeurde op het bedrijf.

Architect sprak van 1600 €/m², dacht dat dit met btw was ben wel niet zeker. Dus opmerking VERGEET BTW niet.

grt

afbeelding van Icecoldkillahh
Lid vanaf: 17/07/2006
8163 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

off-topic reactie verwijderd. De mijne incluis, maar het ging enkel om de dubbelpost die je gedaan had.

afbeelding van wieda
Lid vanaf: 18/03/2007
184 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Toch een rare redenering, die winstmarge bijtellen. Kijk gewoon naar de gangbare prijzen van vergelijkbare appartementen in de buurt om de verkoopprijs in te schatten. Bereken wat het je gaat kosten om die appartementen instapklaar te bouwen en op te leveren. Het verschil tussen beiden is je winstmarge.

Maar of appartementen bouwen nog steeds een goede investering is, dat betwijfel ik enigzins. Is er geen overaanbod of zit dat er niet aan te komen?

afbeelding van Nieka
Lid vanaf: 15/03/2007
1877 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

wieda wrote:
Toch een rare redenering, die winstmarge bijtellen. Kijk gewoon naar de gangbare prijzen van vergelijkbare appartementen in de buurt om de verkoopprijs in te schatten. Bereken wat het je gaat kosten om die appartementen instapklaar te bouwen en op te leveren. Het verschil tussen beiden is je winstmarge.

Maar of appartementen bouwen nog steeds een goede investering is, dat betwijfel ik enigzins. Is er geen overaanbod of zit dat er niet aan te komen?

Hier allesinds wel, ze gooien je dood met nieuwbouwprojecten en ik moet er geen van hebben, allemaal even snel gezet en willen allemaal evenveel winst maken dus besparen aan de kwaliteit ervan :roll:

afbeelding van m pieter
Lid vanaf: 27/09/2006
11841 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nieka wrote:
wieda wrote:
Toch een rare redenering, die winstmarge bijtellen. Kijk gewoon naar de gangbare prijzen van vergelijkbare appartementen in de buurt om de verkoopprijs in te schatten. Bereken wat het je gaat kosten om die appartementen instapklaar te bouwen en op te leveren. Het verschil tussen beiden is je winstmarge.

Maar of appartementen bouwen nog steeds een goede investering is, dat betwijfel ik enigzins. Is er geen overaanbod of zit dat er niet aan te komen?

Hier allesinds wel, ze gooien je dood met nieuwbouwprojecten en ik moet er geen van hebben, allemaal even snel gezet en willen allemaal evenveel winst maken dus besparen aan de kwaliteit ervan :roll:

Volledig mee akkoord, zowel met Nieka als Wieda:

- je winstmarge "kies" je niet, dat bekom je. Je kan enkel je winstmarge kiezen als je ook je verkoopprijs kan kiezen. Maar hier werkt nog altijd de vrije markt. Dus wat krijg je ervoor? Niet wat jij wil, maar wat de markt er voor WIL geven. En dat kan hoger of lager zijn.

- over die markt gesproken: de bouw van appartementen is ferm over zijn hoogtepunt. Meer en meer blokken worden niet afgewerkt wegens gebrek aan interesse. Als je er dan als blueke nog moet aan beginnen ... Ik bewonder jullie enthousiasme, maar ofdat het een slimme zet zal zijn, dat is iets anders. Tegen dat je plannen klaar zijn, aannemers gevonden voor een groter project, werken klaar, gestegen materiaalprijzen en mogelijks gedaalde marktwaarde :?: .

Mijn advies: ga eerst eens met een bank spreken, met een specialist in immo.

afbeelding van Nieka
Lid vanaf: 15/03/2007
1877 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

m pieter wrote:

- over die markt gesproken: de bouw van appartementen is ferm over zijn hoogtepunt. Meer en meer blokken worden niet afgewerkt wegens gebrek aan interesse. Als je er dan als blueke nog moet aan beginnen ... Ik bewonder jullie enthousiasme, maar ofdat het een slimme zet zal zijn, dat is iets anders. Tegen dat je plannen klaar zijn, aannemers gevonden voor een groter project, werken klaar, gestegen materiaalprijzen en mogelijks gedaalde marktwaarde :?: .

Bij mijn schoonouders in de "achtertuin" staat zo'n bouw, fase 1 al een jaar klaar, nog geen enkele van verkocht en dan moet fase 2 en 3 nog komen :roll:

afbeelding van hoow
Lid vanaf: 23/01/2007
15896 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dan moet je zorgen dat jouw appartementen net dat meer hebben dat al de rest , iets wat ze net wel aantrekkelijk kan maken.

Denk dat het probleem dikwijls net is dat men aleen een deftig apartement wil bekomen dat verkocht wordt en dus ook niet overdreven veel moet kosten.

eens uitzoeken waar er meer vraag naar is, compacte of luxeuze appartementen

En u altijd de vraag stellen: is dit nu iets waar ik zelf echt graag zou wonen?

voldoende ruimte, terras, enz ...

afbeelding van m pieter
Lid vanaf: 27/09/2006
11841 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

hoow wrote:
Dan moet je zorgen dat jouw appartementen net dat meer hebben dat al de rest , iets wat ze net wel aantrekkelijk kan maken.

Dat klopt, maar ik vraag mij af of iemand die er blijkbaar niets van kent daarin kan slagen voor een eenmalig project, en nog winst maken ook.

Zelf ken ik behoorlijk veel van de bouw, maar ik zou er zelf niet willen aan beginnen. Het financieel risico ( 6 appartementen als nieuweling) zou mij te groot zijn. Wat als het niet verkocht geraakt? Ik zou de grond verkopen aan een vastgoedmakelaar, dan ben je zeker van je geld. Vraag genoeg, het moet niet direct verkocht geraken hé.

afbeelding van hoow
Lid vanaf: 23/01/2007
15896 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

m pieter wrote:
hoow wrote:
Dan moet je zorgen dat jouw appartementen net dat meer hebben dat al de rest , iets wat ze net wel aantrekkelijk kan maken.

Dat klopt, maar ik vraag mij af of iemand die er blijkbaar niets van kent daarin kan slagen voor een eenmalig project, en nog winst maken ook.

Zelf ken ik behoorlijk veel van de bouw, maar ik zou er zelf niet willen aan beginnen. Het financieel risico ( 6 appartementen als nieuweling) zou mij te groot zijn. Wat als het niet verkocht geraakt? Ik zou de grond verkopen aan een vastgoedmakelaar, dan ben je zeker van je geld. Vraag genoeg, het moet niet direct verkocht geraken hé.

mja k zou mn grond niet verkopen, maar een projectmanager er een appartement in opstal laten opzetten, dan verkoop je bij de verkoop van de appartementen ook je grond maar met een fikse meerwaarde.

Natuurlijk in contract dat opstalhouder de grond moet kopen na zoveel tijd (voor het geval de appartementen niet verkocht raken)

afbeelding van StevenF
Lid vanaf: 25/09/2006
411 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

tja, dat "ietsje meer bieden" hebben ze bij ons in de buurt ook geprobeerd. Mooie blok van 18 appartementen (allé, 3 blokken van 6). Vraagprijs : 260.000€ €.

Daar komt dan nog beschrijvingskosten bij.... tel maar uit.

Daarbij nog eens vaste kosten voor schoonmaak, lift, tuin, ... van bijna 170€ per maand!!

Ze geraken ze dus aan de straatstenen niet kwijt.

afbeelding van ester
Lid vanaf: 31/05/2007
18 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

als je niet met een winstmarge werkt dan kan je toch niet op voorhand berekenen hoeveel een grond waard is. als ik op zoek ga naar de aankoop van een bouwgrond dan bereken ik wat de kostprijs zal zijn van de appartementen die erop komen aan 1300.00 Euro/m² (bruto opp) en dan de verkoopprijs per appartement ..dit afhankelijk van de ligging maar app met een goede ligging verkopen toch gemakkelijk aan 2000.00 Euro/m² (netto opp van het app)

verkoop appartementen - totale bouwkost - aankoop grond = winst

of indien je grond nog moet kopen en je wilt weten wat je max bedrag is dat je aan grond kan/wil geven

verkoop app - totale bouwkost - 10% van verkoop = bedrag van aankoop grond

afbeelding van Nieka
Lid vanaf: 15/03/2007
1877 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

De prijs van een appartement of huis wordt bepaald door wat de zot ervoor wil geven :?

afbeelding van hoow
Lid vanaf: 23/01/2007
15896 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nieka wrote:
De prijs van een appartement of huis wordt bepaald door wat de zot ervoor wil geven :?

okee das idd waar voor de prijs I-m so happy

laat ons het nu hebben over de waarde Blum 3

En het is een risico, maar als het een berekend is, moet dat te doen zijn.

En @ maxy, zo'n appartment kost alhouw even veel als een huis, en hoeveel appartementen kan je op je grond zetten? just een stuk meer, rendement zou dus wel degelijk groter moeten zijn voor zes appartementen dan voor 2 woningskes.

maar het is idd een grotere investering.

Best eens een goeie boekhouder bijhalen

afbeelding van m pieter
Lid vanaf: 27/09/2006
11841 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Winst kies je niet. Je kan niet zeggen: ik zal eens een firma oprichten en ik zal 10% winst maken. Als dat zou eenvoudig was, dan doet iedereen: ik ga een bouw zetten en ik wil er 100% winst op. Winst kies je niet, dat krijg je (als het geen verlies is).