Voorlopige oplevering weigeren

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van EdN
Lid vanaf: 08/12/2009
78 berichten

De voorlopige oplevering van onze nieuwbouwwoning gekocht bij Bostoen nadert, er is een datum afgesproken, namelijk volgende week vrijdag. Sinds begin januari hebben wij melding gemaakt van problemen (vensters slecht uitgepleisterd zodat ze niet open gaan, schuifdeur die niet aansluit, etcetera).

Onze werfleider was 14 dagen met vaderschapsverlof en deze week blijkt hij ziek te zijn. De keren dat we hem aan de lijn hadden werden altijd beloftes gedaan zoals "volgende week wordt dit uitgevoerd". Er zijn een aantal grondige punten opgelost, maar enkele fundamentele zaken zijn nog niet opgelost. Bij telefonisch contact met een collega werfleider blijkt dat er nog een aantal zaken "vergeten" zijn, zoals bestelling van een speciaal stopcontactendoos. De vensters die slecht uitbepleisterd zijn, daar was hij niet van op de hoogte.

(moet nogal een prachtige administratie zijn daar als men dat zelfs niet in het dossier terug vindt). Het zijn zaken die het betrekken van de woning voor ons onmogelijk maken.

Een gepeperde e-mail naar

(blijkt ook als klachtencentrum te fungeren dit email adres) zal uiteraard niet veel aarde aan de dijk brengen. Ook de sales persoon van destijds staat in kopie.

Wat doen we nu best? Wachten we af tot volgende week vrijdag en weigeren we daar de voorlopige oplevering? Of sturen we nu al een aangetekend schrijven met opsomming van de problemen die nog moeten opgelost worden?

Uiteraard hebben wij alle problemen in de client corner van Bostoen gemeld, dus daar is alleszins een chronologisch overzicht van de problemen. (jaja, we hebben print screens genomen, want je weet maar nooit).

Volgens onze compromis hebben we 14 dagen de tijd om de voorlopige oplevering te weigeren, nadat we op de hoogte gebracht zijn van de opleverdatum (op 14/02 hebben we de opleveringsfacturen ontvangen, dus tegen 29 februari moeten we weigeren). OF, we hebben ook 8 dagen de tijd na de voorlopige oplevering om verzet aan te tekenen.

Wat lijk het meest aangewezen?

Reacties

afbeelding van jvd30
Lid vanaf: 22/10/2007
2391 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Is afhankelijk van de op te lossen punten.

Het voordeel van een VO is dat je een document hebt met alle open punten getekend door architect en werfleider en dat deze binnen het jaar moeten opgelost zijn.

Als de punten niet te essentieel zijn (de vb in je mail zijn dat niet volgens mij) zou ik eerder daarvoor kiezen. Vaak is het dan ook een andere dienst die dit afwerkt.

afbeelding van jeter
Lid vanaf: 31/03/2008
5022 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

De VO kan je enkel weigeren op gegronde redenen en dat wil eigenlijk zeggen dat het huis onbewoonbaar moet zijn. (ramen of deuren die ontbreken, onafgewerkte gevaarlijke elektriciteit, vloer niet geplaatst, trap die ontbreekt... zo van die dingen).

In dit geval, lijkt mij dat ook niet zo te zijn. Dus er is niks mis met de VO te laten doorgaan en daarbij een volledige lijst van gebreken te laten noteren, met daarbij een redelijke termijn om die op te lossen (1-2-3 maanden afhankelijk van de omvang van de gebreken). Dit dan laten ondertekenen door architect en werfleider.

Je kan dus niet zomaar een VO weigeren. Dit zou trouwens wel eens tegen jullie gebruikt kunnen worden als je om ongegronde redenen probeert te weigeren.

Emails naar info adressen zou ik niet doen. Met een SOD communiceer je enkel via aangetekend schrijven.

afbeelding van RobH
Lid vanaf: 04/03/2010
744 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Doe jezelf een lol een neem aub een bouwkundig expert mee naar de voorlopige oplevering. Dat gaat je enkele honderden euros kosten, maar dat gaat goed besteed zijn!

afbeelding van EdN
Lid vanaf: 08/12/2009
78 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Onverwachts komt er toch reactie van Bostoen op onze problemen. Gisterenavond (jawel, na kantooruren) een verantwoordelijke aan de lijn gehad die zelf naar het huis was gegaan.

Ook hij deelde onze mening (maar ja, dat kan natuurlijk gewoon sussende praat zijn) over de op te lossen problemen. Alleszins, hij somde op wat er de komende dagen ging opgelost worden en dat ziet er alleszins veelbelovend uit!

Bedankt voor jullie reacties, goed om weten dat we geen oplevering kunnen weigeren voor de problemen die wij hebben.

afbeelding van EdN
Lid vanaf: 08/12/2009
78 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Oh ja, even meegeven: blijkbaar is het niet de gewoonte van Bostoen dat de architect mee komt bij de voorlopige oplevering. De werfleider mag dit volledig autonoom doen (info van hemzelf uiteraard). Maar, wij eisen dat de architect aanwezig zal zijn en dat wordt geregeld, volgens Bostoen. Ben benieuwd!

afbeelding van Nevermore
Lid vanaf: 12/03/2006
16782 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bij een voorlopige oplevering tekenen bouwheer en aannemer. Vaak tekent de architect ook "ter kennisneming".

Een architect mee nemen naar de VO is nuttig als het JOU architect is. Is't die van Bostoen dan zal die mee wat rondlopen en rondkijken en daarmee is't vat af.

Je kan zeker de VO weigeren wanneer er te veel openstaande punten zijn.

Bij een VO wordt immers de bankwaarborg (deels) vrijgegeven (als die er al was) en kan de eindfactuur opgemaakt worden.(min ev. een percentage afhouding voor bij de def. oplevering als dat contractueel is vastgelegd)

Ook begint in de meeste gevallen de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemer en architect bij de VO te lopen (lees je contract maar eens na).

Nadeel van de VO te weigeren is dat je in principe niet in je woning kan trekken.

Let goed op, VO is aanvaarding van alle zichtbare gebreken die je niet in het PV van voorlopige oplevering laat vermelden!

Zorg dus dat je al je opmerkingen hierin laat opnemen!

afbeelding van minoeske
Lid vanaf: 23/12/2012
1306 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

EdN;1809537 wrote:
Onverwachts komt er toch reactie van Bostoen op onze problemen. Gisterenavond (jawel, na kantooruren) een verantwoordelijke aan de lijn gehad .

Een "mol" van de firma Bostoen die meeleest op dit forum

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27797 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nevermore;1809552 wrote:
Bij een voorlopige oplevering tekenen bouwheer en aannemer. Vaak tekent de architect ook "ter kennisneming".

Een architect mee nemen naar de VO is nuttig als het JOU architect is. Is't die van Bostoen dan zal die mee wat rondlopen en rondkijken en daarmee is't vat af.

Je kan zeker de VO weigeren wanneer er te veel openstaande punten zijn.

Bij een VO wordt immers de bankwaarborg (deels) vrijgegeven (als die er al was) en kan de eindfactuur opgemaakt worden.(min ev. een percentage afhouding voor bij de def. oplevering als dat contractueel is vastgelegd)

Ook begint in de meeste gevallen de 10-jarige aansprakelijkheid van aannemer en architect bij de VO te lopen (lees je contract maar eens na).

Nadeel van de VO te weigeren is dat je in principe niet in je woning kan trekken.

Let goed op, VO is aanvaarding van alle zichtbare gebreken die je niet in het PV van voorlopige oplevering laat vermelden!

Zorg dus dat je al je opmerkingen hierin laat opnemen!

normaal gezien maakt de architect het verslag op met alle openstaande punten, gebreken, ... architect is NORMAAL gezien de raadgever van de bouwheer en moet die zijn belangen verdedigen, NORMAAL gezien ook de bouwheer die een contract heeft met "zijn" architect en deze dus ook betaalt!

maar TS heeft waarschijnlijk weer geen architect ?

weigering : is best via aangetekend schrijven, alle problemen opsommen en een realistische tijd geven om op te lossen.

en by-the-way, wat is (was ?) einddatum voor de werken? boete bij overschrijding kan je best ook nog eens aanhalen dat deze start op xx/xx/2013 en x € per dag is

afbeelding van Nevermore
Lid vanaf: 12/03/2006
16782 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stefan;1809613 wrote:
architect is NORMAAL gezien de raadgever van de bouwheer en moet die zijn belangen verdedigen, NORMAAL gezien ook de bouwheer die een contract heeft met "zijn" architect en deze dus ook betaalt!

En daar gaat't weeral eens fout bij het bouwen met SOD...

Daarom dat ik aan het verhaal "architect" hier in dit geval niet veel woorden vuil maak.

afbeelding van invictus66
Lid vanaf: 29/06/2011
1649 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nevermore;1809674 wrote:
stefan;1809613 wrote:
architect is NORMAAL gezien de raadgever van de bouwheer en moet die zijn belangen verdedigen, NORMAAL gezien ook de bouwheer die een contract heeft met "zijn" architect en deze dus ook betaalt!

En daar gaat't weeral eens fout bij het bouwen met SOD...

Daarom dat ik aan het verhaal "architect" hier in dit geval niet veel woorden vuil maak.

Ik weet niet of je het fout gaan kan noemen. Bij SOD op is het meestal zo dat jij officieel niet de bouwheer bent. Jij koopt "gewoon" een nieuw huis van de SOD firma.

afbeelding van Nevermore
Lid vanaf: 12/03/2006
16782 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

SOD heeft vele formules.

Je kan best bouwheer zijn bij een SOD.

Maar je hebt gelijk dat er zeker ook vaak gewerkt wordt met "kopers".

afbeelding van jeter
Lid vanaf: 31/03/2008
5022 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nevermore en Stefan, jullie hebben gelijk als het over klassieke architect en aannemingsopdrachten gaat.

Maar ik neem aan dat dit SOD verhaal onder de wet Breyne valt en dat is in principe inderdaad ook hetzelfde proces, maar in praktijk toch vaak net iets anders.

Inderdaad, de projectleider is meestal de enige die de VO uitvoert. En de procedure voor VO moet normaal tot in detail beschreven staan in het contract. Zo is er bijvoorbeeld minimum 1 jaar tussen VO en DO. En het is niet noodzakelijk zo dat de 10-jarige aansprakelijkheid begint bij VO. Dat kan ook bij DO zijn. Dit hangt puur af van het contract.

Wat wel zo is: vanaf VO is de uitvoeringstermijn afgelopen. Dus vaak wil een SOD de VO zo snel mogelijk laten doorgaan om te vermijden dat er boetes betaald moeten worden voor laattijdige oplevering.

Voor de VO moet je trouwens in principe ook via aangetekend schrijven uitgenodigd worden. En als de SOD zo strikt de regeltjes volgt en aangetekend schrijven gebruikt, dan kan je maar beter zien dat je aanwezig bent op de afspraak en in geval je wil weigeren, zal je ernstige en gegronde redenen moeten hebben, of dit kan later tegen jou gebruikt worden. Dus een schram in de parket of een beschadigde trapleuning is echt niet goed genoeg om een VO te weigeren, zelfs niet als je 15 van deze prutsen hebt. (ik geef gewoon een paar domme voorbeeldjes he!).

Is de vraag voor VO gewoon via telefoon of mail gekomen, dan kan je natuurlijk eerst nog wel proberen om wat druk te zetten en te pushen voor oplossingen voor je akkoord gaat met VO. Dus het hangt een beetje van de situatie af en je kan het spel wat meespelen.

Maar als de SOD de letter van het contract volgt, dan kijk je beter uit je doppen en maak je best geen fouten.

Ik neem ook aan dat de SOD geen keiharde einddatum in het contract heeft gezet. Het zal eerder een startdatum zijn en een uitvoeringstermijn. En dan begint de discussie dus ivm weerverlet dagen en andere onzekerheden. Dus ik vind het geen goed idee om te dreigen met de boete voor laattijdigheid. Dit doe je alleen als ze flagrant laattijdig zijn en dan onderbouw je dit met een rapport van het KMI van de weerverletdagen enz... dus je gaat niet in het wilde weg beginnen dreigen tegen een SOD wat dat werkt alleen in je nadeel. (ga er maar vanuit dat zij die spelletjes veeeeel beter kennen dan jij zelf)

afbeelding van EdN
Lid vanaf: 08/12/2009
78 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ik heb mij wat verder geïnformeerd. Inderdaad, wij kunnen de voorlopige oplevering niet weigeren volgende week. De problemen die er zijn belemmeren niet om de woning te betrekken. De termijn waarbinnen de VO moet gebeuren is nog niet verlopen, integendeel, de SOD levert een maand te vroeg op zelfs.

Misschien een beetje off-topic, maar ik volg dit forum al een lange tijd. En ik heb al talloze reacties pro en contra gelezen over SOD. Ik kan je uit ervaring vertellen dat het OVERAL, of je nu zelf alle touwtjes in handen hebt, of met een SOD werkt, er ALTIJD problemen zijn.

Iedereen die ik ken, ik heb nog nooit 1 persoon gehoord waar alles 100% in orde was.

Wij hebben gekozen voor een SOD omdat wij ons te hard zouden frustreren over een aparte aannemer, een aparte architect. Ook hebben wij net iets te weinig kaas gegeten van alle technische details die bij een bouw komen kijken. Het voordeel (kan ook nadeel zijn) is dat wij nu één aanspreekpunt hebben, namelijk de SOD. En wij weten dat wij het duurder betalen dan moesten we het zelf allemaal uitzoeken.

Anderzijds was het ook zo dat op de plek waar de SOD een volledige nieuwe wijk bouwt, wij zeer graag willen wonen. In eigen beheer een woning optrekken is niet mogelijk omdat de SOD gans de wijk bouwt.

Oh ja, grappige reply van "een mol die meeleest van de SOD". Wink

Dat denk ik niet, want mijn verhaal is nog net iets te vaag om te weten welke klant ik ben, of welke woning het is. En moest het toch zo zijn, goh ja, goed zo dan. Het bewijst dat er schot in de zaak komt. Ik mag trouwens drie extra puntjes toevoegen aan mijn lange lijst van gebreken. Je zou denken dat men nu heel alert is voor alles wat men komt uitvoeren, maar toch slaagt men erin om nog altijd fouten te maken. Vind ik heel bizar.

Bedankt alleszins iedereen voor jullie replies!

afbeelding van w.g.b.
Lid vanaf: 28/10/2008
4166 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bestaat er geen Vereniging Eigenhuis. Deze heeft volgens mij ook als doelstelling je te begeleiden met de oplevering van je huis. Je krijgt steun omdat zo'n persoon de ervaring heeft met de bouwwereld. Wat is wel-of niet accepteerbaar van de uitgevoerde werken. Weet de aannemer vooraf dat er iemand bij is om op te leveren, zal hij lijkt mij, meer aandacht geven aan zijn werk.

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
27797 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

ken ik toch niet

normaal gezien doe je de oplevering als bouwheer samen met JE architect in B