She's mine !! All mine !!!

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van tilt!
Lid vanaf: 02/06/2006
6430 berichten

Het is zover, compromis is getekend !

De ex-brandweerkazerne van Lebbeke !

Zocht altijd al iets speciaals, iets industrieels, iets met geschiedenis, iets anders dan de obligatoire "3 slaapkamers + koerken", iets groot, maar toch nog (heeeel) net te betalen, en dit is het geworden :

Gelegen aan de voet van de kerk, knal in het midden van het centrum van Lebbeke, mét "zicht op zee" ...

Zoals jullie zien is alles in prachtstaat ! Smile

De muren zijn goed, voor de rest is het gebouw leeg (of wat er staat van valse wanden etc.. moet er toch uit).

Eerste werk zou eigenlijk het dak zijn. Hier heb ik al direct een vraagje : wat is het best : een geïsoleerd plat dak, of zo'n dak met gebogen metalen platen ? Welk is het goedkoopst in aanschaf/plaatsing ? Welk is het best qua isolatie ?

Volgend werkje is : vensters en gevelbekleding op het eerste verdiep. Na een kleine zoektocht op het forum blijkt dat Marnix een potentiële kandidaat is ? Heb ik nu gedroomd, of heb ik een goeie maand geleden op de radio horen afroepen dat wijzigingen aan de voorgevel (in dit geval sandwichpanelen op de eerste verdieping) zomaar zonder bouwvergunning mogen uitgevoerd worden ?

Dan heb ik nog een vraagje : is het verschil in vloerverwarming en gewone verwarming met radiatoren echt *zo* groot ? Als het huis deftig geîsoleerd is kan een verwarming met radiatoren ook niet - bij wijze van spreken - dag en nacht blijven branden ?

Reacties

afbeelding van tilt!
Lid vanaf: 02/06/2006
6430 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wooow !! :shock: Wat een reacties !!

Ik vond het ook een "diamond in the rough", maar meestal sta ik alleen met mijn opinie en bekijkt de rest me een beetje meewarig. :?

Zal proberen op alle vragen te antwoorden:

Eerst en vooral : Budget !! Sad Het gebouw is aan een mooie prijs aangekocht, maar was eigenlijk veeel te duur voor mij, daarom zit ik met een redelijk budget, maar waarschijnlijk een veel te klein budget om alles picobello naar mijn zin in te richten.

Plat dak of gebogen dak : Het terras op het "hoofdgebouw" inrichten vind ik persoonlijk een beetje erover, ik ga me voelen alsof daar iedere minuut een helikopter gaat landen terwijl ik uitkijk over het "gepeupel" , begrijpen jullie ? Smile Ik ben zelf gepeupel, dus ik zou het terras maken op het plat dak van het bijgebouw, is tenslotte ruwweg geschat ook zo'n 50 a 60 m². Ik vind die gebogen daken wel supermooi en denk ook dat ze niet de nadelen hebben van een plat dak. Veel zal hier afhangen van wat, hoeveel kost. Dat lawaai tijdens het regenen heb ik me ook al afgevraagd, dus moest daar eens iemand kunnen op antwoorden ... Het gebouw op zichzelf is al zo groot dat de ruimte onder het dak waarschijnlijk "zolder" zal worden ook al omdat er totaal geen budget is om er iets anders mee te doen. Een dak mag er eventueel nog opgezet worden, de mensen van wie ik het kocht gingen het platsmijten (begrijp je dat nou ??) en er een gloednieuw spel opzetten met 2 verdiepingen + dakapp., dat werd afgekeurd. 1 verdiep + dakapp. mocht wel.

Rondleiding :Momenteel kan ik er zelfs niet eens binnen Sad Er is niets van sleutels, niet voor de poorten, niet voor de deuren. De enige ingang is in de derde poort van links, die hangt vast met een hangslot, maar is momenteel niet bereikbaar daar er grote houten planken op gevezen zitten met verkiezingsaffiches op. Heb aan de ex-eigenaar beloofd dat ze mogen blijven hangen tot na de verkiezingen. Nadien kan er eventueel eens een bezoekdag ingelast worden. Wie geinteresseerd is stuurt maar een pm'tje. Pas op : momenteel is er een "binnentuin" op het 1e verdiep van het plat dak dat zo lek is als een rieten mandje, stel jullie dus niet teveel voor hé !!

Isolatie : de bepleistering van de muren is aan't loskomen en daar zitten dus de prachtigste muren onder om op te kuisen en verder zo te laten. Ik weet dus nog niet of ik Gyproc zou zetten of niet, als ik het me goed herinner zijn de muren een 60 cm. dik, als dat niet genoeg isolatie is moet er wel gyproc komen, alleen niet aan de achterste muur, daar ik daar toch aansluit op dat andere gebouw. Momenteel ga ik me focussen op het 1e verdiep van het hoofdgebouw, daarom dat ik dat graag zou bekleden met sandwichpanelen zodat ik langs buiten al extra isolatie kan aanbrengen.

Er staan geen toeters op't dak, en er is ook geen brandpaal, heeft er nooit gestaan trouwens ! Sad Die "toeters" zijn dus gigantische spots die de kerk verlichten. Dat "stuk" dat je nog ziet boven op het dak is eigenlijk een schacht waar ze hun slangen lieten drogen, en gaat van boven tot onder in 1 stuk door. Zou ideaal zijn om met de leidingen naar boven te gaan, maar wordt misschien best gespaard om na verloop van tijd een lift in te zetten. Kweetniet.

Verhuring/verkoop : Zoals het er nu voor staat, en met mijn budget kan ik momenteel alleen het 1e verdiep in orde zetten en de gelijkvloers van het hoofdgebouw (waar alleen wat verfwerken en wat elecktriciteitswerken zouden gebeuren, flipperkasten zijn vlug tevreden) . Het zijgebouw zou later gerenoveerd worden, of ...., om wat extra budget te creëeren zou ik eventueel het gelijkvloers van het hoofdgebouw verhuren om er een zelfstandige activiteit te laten in gebeuren, een Interimkantoor, of een boetiekje, zoiets waar je geen directe last van hebt, of ... , wordt eventueel het zijgebouw verhuurd/verkocht waar dan wel in de akte zal staan dat wij het dak kunnen blijven gebruiken als terras. Hoofd- en zijgebouw zijn momenteel volledig gescheiden door een dikke muur, niks van deuren of doorgangen van het ene gebouw naar het andere.

Dat is het zowat denk ik, ben zeer aangenaam verrast door alle reactie's hier !! Biggrin

Oja, ben zeer zeker geïnteresseerd in de architect van de vriendin van "Steenkapperke", dat boek over de brandweerkazerne ben ik al aan 't opsnorren, en moesten mensen van het forum zich geroepen voelen : momenteel zoek ik vooral een architect en iemand om de gevel te bezetten + ramen. Eerste verdiep van die metalen panelen, gelijkvloers, ofwel van die rood/oranje steen, in zelfde kleur gevoegd, maar waarschijnlijk van die bruin/grijze steen in zelfde kleur gevoegd. Bijgebouw weet ik nog niet wat te doen.

If I could have all the money I ever spent on cars, I'd spend it on cars.

afbeelding van pIcAsSo!
Lid vanaf: 13/03/2006
657 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dikke proficiat met dit project ! Lijkt me een 'kwijlertje' voor heel wat architecten...Hou ons zeker op de hoogte van de stand van zaken,want dit is eentje dat ik echt zal volgen.Komt er een site van je bouwplannen?

afbeelding van Steenkapperke
Lid vanaf: 21/03/2006
235 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

jansenius wrote:
ok, maar hoe doe ik dat ?

lk laat het graag nogal breed hangen Lol

nee, serieus, als je me zegt hoe het moet, wil ik het wel aanpassen hoor ;-).

Ik heb het je gezegd, via pb...

Of gelijk pIcAsSo! zegt Smile

afbeelding van Benarty
Lid vanaf: 19/09/2006
1234 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Je gaat hier wel aardig wat werk aan hebben.

Maar de mogelijkheden, tjonge, dat noem ik nu eens de kers op de taart.

afbeelding van jansenius
Lid vanaf: 21/03/2006
5303 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Steenkapperke wrote:
jansenius wrote:
ok, maar hoe doe ik dat ?

lk laat het graag nogal breed hangen Lol

nee, serieus, als je me zegt hoe het moet, wil ik het wel aanpassen hoor ;-).

Ik heb het je gezegd, via pb...

Of gelijk pIcAsSo! zegt Smile

ok, is opgelost, bedankt !

afbeelding van jansenius
Lid vanaf: 21/03/2006
5303 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Verhuur :

Het probleem met een deel te verhuren om er geld uit te halen, is wel dat je dan eerst een flinke investering moet doen om de boel aantrekkelijk voor verhuur te maken... dat gaat je leninglast nog gevoelig verhogen, en de onzekerheid over de continuïteit van inkomsten bij verhuur van een handelspand, blijft natuurlijk...

Dak :

Ik begrijp de suggestie van het gebogen dak niet goed.

Een gebogen dak zou nog bouw- en woonvolume bijcreëren, waar is DAT nu in godsnaam nog voor nodig met zo'n pand :? .

Terras ? Tuin !

Ik zie eerder een tuin op het dak dan een terras.

Allez, een terras(je) ook natuurlijk maar vooral een groene buitenruimte, daar zou ik mij op focussen. Ik zou mijn verbeelding niet teveel laten amputeren door gepeupelbedenkingen waar je later ongetwijfeld spijt van krijgt... ;-)... je kan (en je moet ! zichten en lichten !) zoiets trouwens heel discreet aanpakken. Maar met wat lef zet je zelfs een openluchtzwembad op zo'n plat dak Blum 3 .... heb ik ergens eens bij een renovatie in Hasselt centrum gezien !

Bottomline : wat je ook moge bedenken als tussenstadia of voorlopige oplossing omwille van budgetredenen, ik zou zeker een volledig masterplan maken waarin alle toekomstige opties al gepland zijn : de verschillende deelbestemmingen, functies, indelingen, verticale en horizontale circulatie enz...

Voorlopig zou ik nog maar niet te hard inzitten over isolatie en gevelbekleding en vloerverwarming en zonnepanelen.... dat is op dit moment van secundair belang... first things first !

Een goeie architect zal u daar ook op wijzen, daar ben ik van overtuigd.

afbeelding van Steenkapperke
Lid vanaf: 21/03/2006
235 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Verkortelinklinking... Je hebt dat goed gedaan jansenius Lol

Je kan voor daktuinen gemeentelijke subsidies krijgen. In Antwerpen geven ze 30€/m².

Daar komt natuurlijk wel weer heel wat bij kijken (bouwvergunning), maar dat heb je zowiezo al voor het hele project.

afbeelding van malibu
Lid vanaf: 04/06/2006
7 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

man man man wat een fantastisch project ! die gevelbekleding is een goed idee, maar aangezien je budget krap zit het laatste om aan te denken ! als ik je een raad mag geven laat diverse architecten komen en luister naar hun voorstel, maak er een wedstrijd van Wink

wat dat plat dak betreft IRS uit Deinze heeft voor jou en goed alternatief denk ik, ik zag daar een EPDM groendak in combinatie met zonnepanelen echt iets voor een dak als van de kazerne ! je combineert dakterras met zonne energie zeker dat er subsidies te rapen zijn ! trouwens steek eens een licht op bij de gemeente of provincie ivm met subsidies !

Dan nog een ideetje, waarom gebruik je zelf niet de bovenverdieping en verhuur je het gelijkvloers als handelspand?

heel wat mogelijkheden om je budget op te krikken denk ik !

mocht je iemand zoeken om het gebouw te ontmantelen geef gerust een seintje :

alvast veel succes met je fantastisch project !

afbeelding van tilt!
Lid vanaf: 02/06/2006
6430 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hey,

Heb de verdere reacties nog eens gelezen, en hier gaan we dan ...

Gevelverfraaing laatste probleem : Niet echt. Toen we de compromis gingen tekenen (de eerste keer) bleken daar wat adders onder het gras te zitten, adders in de vorm van boetes, boetes van 12.500 Euro ! En zo zaten er 2 adders. Nu is - dankzij m'n "raadsman" die ik kende - het negatieve omgebogen tot positief.

Lang verhaal kort, als het gebouw niet gerenoveerd is voor 02/12/2007 moest er een boete van 12.500 Euro betaald worden, en als er tegen dan geen handelsfunctie op het gelijkvloers was moest er nog een boete van 12.500 Euro betaald worden. Die boetes blijven dus nu -dankzij m'n raadsman- voor de verkopers.

Echter, de verkopers hebben er nu alle belang bij dat ik zo snel mogelijk uit mijn pijp kom zodat zij die boete niet moeten betalen. Om mij uit mijn pijp te laten komen is er afgesproken geweest dat, als ik op tijd klaar ben, zij de helft van die boete (2 x 12.500 Euro = 12.500 Euro) aan mij betalen. Als ik dus voor 02/12/2007 een mooi gebouwtje kan laten zien, met handelsfunctie steek ik 12.500 Euro in m'n zak.

Ik heb een BTW nummer in bijberoep, ik koop en verkoop flipperkasten, voor mij is dat genoeg "handelsfunctie". Of dat voor de gemeente ook zo zal zijn is weer iets anders. In elk geval, in de akte staat er "handelsfunctie op het gelijkvloers".

Verhuur gelijkvloers : In theorie was het gedeelte met de 3 garagepoorten voorbestemd om mijn Walhalla te worden, flipperkasten, botsauto's, allerhande rommel waar ik uren kan mee bezig zijn zou daar allemaal mooi kunnen staan, echter om wat budget te maken zou ik dat stuk verhuren (zo zit er dan ook direct een handelsfunctie in), bedoeling zou zijn (pas op want ik ga er een lap op geven) om dat "casco" aan te bieden. Ik weet niet op voorhand of er bij wijze van spreken een garagist of een boetiek gaat inkomen. Ik ga geen 3 splinternieuwe sectionaal poorten laten steken om ze er een maand later weer uit te halen omdat er een boetiek inkomt. Mijn plan is dus : Kijk mensen, dit is de ruimte, teken een contract voor x aantal jaar en ik kom tegemoet in de kosten die je erin doet (kosten die blijvend zijn natuurlijk, bvb, een venster, of poorten, of elecktriciteit oid, dus geen winkelinrichting, spotjes, rekken, etc..) Is dat doenbaar ?

Daktuin is een optie, maar eerst moet ik eens boven op het dak gaan zien.

Ik zou zelfs die schacht kunnen gebruiken om met een trap naar boven te gaan ! Smile

Het gebogen dak zou ik alleen maar doen omdat dat het gebouw nog industriëler, cooler en imposanter gaat laten uitzien, de ruimte onder het dak zou hoogstens als zolder gebruikt worden.

Blijkbaar heb ik eerst en vooral een architect nodig, ik heb "architect" in de zoekfunctie ingegeven en ben op één en ander gestoten :? Ik begrijp beide partijen, maar ik begrijp vooral dat een architect meer doet dan een plan tekenen. Wat ik dus zoek is een architect die begrip heeft voor de situatie (lees : $$), een mens die ik zeer zeker zijn 12% wil betalen, maar tegelijkertijd iemand die weet dat de koe ver uitgemolken is, iemand die er niet van uit gaat van "die gast koopt hier zo'n spel, hier zal nog wel wat geld zitten, ik ga hier eens dit en dat voorstellen". Nee, ik moet iemand hebben die eerst en vooral de echt belangrijke dingen voorziet (isolatie !!) en dan wat budgetvriendelijke dingen ontwerpt die tegelijkertijd toch zo mooi zijn dat ik het direct wil hebben, bvb : vloer in gepolierde beton, redelijk goedkoop en veel mooier is er in mijn ogen niet te vinden.

Mijn probleem is dat ik niet graag mensen hun tijd verpruts. Ik haat het idee van 10 architecten uit te nodigen om eens te komen kijken terwijl je maar met 1 in zee kan gaan, ik heb dan het gevoel dat ik die andere 9 hun tijd verprutst heb, dus moest dit iemand lezen die architect is en je bent geinteresseerd, stuur maar een berichtje !

Wat ik ook niet goed weet is wat ik precies kan verwachten van een architect. Hij tekent een plan, vraagt hij ook de bouwvergunningen aan, dus ook voor dat eventuele terras, tuinterras ?? Zoekt hij ook de verschillende aannemers bvb. voor die gevelbekleding of die gepolierde beton ?? etc...

Ik hoop dat ik hier weer geen vuur aan de lont steek want een architect zijn uren moeten betaald worden, net als iemand anders.

If I could have all the money I ever spent on cars, I'd spend it on cars.

afbeelding van jansenius
Lid vanaf: 21/03/2006
5303 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Quote:
Mijn probleem is dat ik niet graag mensen hun tijd verpruts. Ik haat het idee van 10 architecten uit te nodigen om eens te komen kijken terwijl je maar met 1 in zee kan gaan, ik heb dan het gevoel dat ik die andere 9 hun tijd verprutst heb, dus moest dit iemand lezen die architect is en je bent geinteresseerd, stuur maar een berichtje !

Nobele gedachte van andermans tijd niet te verprutsen, maar je zegt zelf dat je nog niet goed weet wat je van een architect kan verwachten en hoe die de zaken eventueel zou aanpakken. Wel, bij mij was dat juist hetzelfde... en dat heb ik maar opgelost door vijf (geen 10 hee... dan is goed voor als je een vgl. artikel in Testaankoop wilt plegen Lol ) verschillende architecten uit te nodigen op mijn werf. Na de 1ste denk je dat je weet wat een archi doet, na de 2de ziet het er weer helemaal anders uit enz...

Tip : zorg dat je zelf met 2 bent bij zo'n gesprek, terwijl de ene praat, kijkt en luistert de ander... zeer interessant hoor ! Na elk gesprek hadden mijn vrouw en ik de archi in kwestie altijd andere, weliswaar complementaire, dingen horen zeggen !

Enfin, al gaande wordt de weg gebaand... het is precies door een aantal verschilllende klokken te horen luiden, dat je begint te beseffen waar de klepel eigenlijk hangt Smile ...

Of nog : met één oog kan je niet rijden, je hebt geen dieptezicht.

afbeelding van faan
Lid vanaf: 31/03/2006
46 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Proficiat met je aankoop. 'tIs wreed wijs! Het staat precies wel al een tijdje leeg, je moet precies nog de 900 bellen Biggrin

afbeelding van tilt!
Lid vanaf: 02/06/2006
6430 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

First things first :

Is het OK dat ik deze thread neem als mijn "bouwdagboek" , of is dat not done ?

Second, verkiezingen zijn gedaan, panelen zijn verwijderd dus we kunnen binnen. Miserie troef !! Smile

Eerste vraagje : de muren zijn 50 cm. dik, ik denk dat dat volle muren zijn want het gebouw stamt uit de vroege jaren 50, is dat dik genoeg of toch beter nog extra isoleren? Ik zou gaan voor vloerverwarming en super geisoleerd glas. Extra isolatie + gyproc is the way to go waarschijnlijk? In dat geval : hoe dik de isolatie ?

Thx !

If I could have all the money I ever spent on cars, I'd spend it on cars.

afbeelding van jansenius
Lid vanaf: 21/03/2006
5303 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

- In de jaren '50 werd ook al met spouwmuur gebouwd hoor (niet dat ik toen al rondliep Blum 3 , maar mijn schoonmoeder bouwde in 1954... met spouwmuur.

- Ben je zeker dat het overal 50cm dik is ? Dat soort gebouwen werd waarschijnlijk in de loop der jaren wel eens uitgebreid, verbouwd, gemoderniseerd (zie dat geschiedenisboekje ;-)) en het is onwaarschijnlijk dat dat altijd met dezelfde diktes gebeurde. Er is toch een wezenlijk verschil tussen 50cm (= héééél dik) en 30cm (normale anderhalfsteense muur)

Met beide bovenstaande punten in het achterhoofd (maar nog veel meer), zou het goed zijn mocht een architect eens een grondige opmeting/meetstaat van het hele gebouw maken. Dat komt sowieso van pas voor alle latere stappen die je zet. De architect mag maar moet niet degene zijn met wie je finaal in zee zal gaan, dit kan als een losstaande opdracht gezien worden.

- Zelfs een volle muur van 50cm (als dat zo zou zijn...) heeft baat bij isolatie. In principe valt het te verkiezen om te isoleren aan de buitengevel, omdat op die manier de massa van het gebouw de warmte resp. koelte accumuleert in winter resp. zomer. Zie ook topic http://www.bouwinfo.be/forum/viewtopic.php?t=6698&highlight=vorselaar.

- Vloerverwarming : zeker ! Hangt wel een beetje af van het programma dat je erin gaat uitvoeren, maar als je bij iets loftachtigs uitkomt, en rekening houdend met de waarschijnlijk mooi hoge plafonds, is vloerverwarming zeker aangewezen, zowel voor het comfort als om de stookkosten binnen de perken te houden.

afbeelding van tilt!
Lid vanaf: 02/06/2006
6430 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hmm, hoe achterhaal ik of het spouwmuur is of niet ? Met mijn goede vriend "de boormachine" eens uit te nodigen ? Smile

De achterzijde van het gebouw is het de bedoeling de bestaande muren op te kuisen en niet te isoleren, er staat een volledig gebouw achter dus dat mag geen probleem geven én ik wil een stukje authentieke muur hebben. De voorzijde is 50 cm. dik, beide zijkanten zou ik moeten meten.

Buiten isoleren beter dan binnen .... hmmmmm .... Dan kan ik in principe alle muren bloot houden langs binnen ?? Biggrin Echter komt mijn slechte vriend "de rooilijn" hier al op af. Nu, als je de pics nog eens bekijkt zie je dat er (hoe noemt dat ??) een soort van kanteeltjes op de voorgevel lopen van onder tot boven. Als die op de rooilijn staan en ik kap die weg kan ik langs buiten over de volledige breedte isolatie versieren, niet ?

Vloerverwarming is quasi zeker dat het er komt, ik ga dan wel de vensters ook 20 cm. hoger laten beginnen en ze zullen dus 20 cm. minder hoog zijn in totaal (1 meter ipv 1.20 meter).

Moest er iemand geinteresseerd zijn, in theorie gaan de eerste afbraakwerken beginnen nu zaterdag, stuur maar een pm moest je graag eens komen kijken (best vuile kleren aantrekken) Wink

Eén architect is reeds aangesproken.

If I could have all the money I ever spent on cars, I'd spend it on cars.

afbeelding van monalisa
Lid vanaf: 27/03/2006
8095 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hey Bart,

in de jaren vijftig werd er inderdaad al (soms?) met spouwmuur gebouwd. In ons huisje, dat vermoedelijk in drie fasen werd opgetrokken tijdens de jaren '50 en '60, is de volledige hoofdbouw en de helft van de achterbouw met een spouwmuur opgetrokken. Wij hebben dit voor het eerst opgemerkt toen de gevelwerker hier en daar een kapotte steen verwijderde en we in de spouw konden kijken. Als je de oude ramen verwijder, krijg je meestal ook een goed zicht op wat voor muren je overal hebt... Enkel in onze keuken zaten de ramen niet zo 'diep' in de muren, en hebben we volsteense muur. Omdat het maar over één ruimte met 2 buitenmuren ging, hebben we ervoor gekozen om dit langs de binnenkant te isoleren en een gyproc voorzetwand te zetten. Ik overweeg in de toekomst (lees: als ik weer centjes gespaard heb) pur te laten inspuiten in de spouw, maar daarvoor moet ik me eerst eens deftig informeren over de mogelijkheden, prijzen, voordelen en risico's...