Zelf bouwen van bescheiden huis 80m² met budget max. 100000EUR

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Jhenko
Lid vanaf: 17/07/2010
0 berichten

Ik zit er al zo lang mee en dacht, waarom gooi ik het niet op dit forum... Mijn vriend en ik willen zelf bouwen. We hebben een stuk bouwgrond waar je een woning mag bouwen met bouwoppervlakte van 80m², bovenverdieping in dakvolume, max. kroonlijsthoogte 3,5m en max. nokhoogte 7,5m. We willen een bescheiden woning bouwen met (mogelijkheid tot) enkele slaapkamers in het dakvolume. Bij het bouwen zelf krijgen we hulp krijgen van een aantal bevriende stielmannen. We zitten nog maar in de 'verkenningsfase'... We zijn nog volop onze mogelijkheden aan het bekijken... We zijn nog op zoek naar een goede architect en hebben al wel wat verkennende gesprekken gehad, maar nog geen architect gevonden. En zolang we nog geen architect hebben, worden er ook geen concrete bouwplannen gemaakt... We zitten als toekomstige zelfbouwer echter met een aantal vragen en vandaar dat ik graag wat ervaringen van zelfbouwers had gehad. Hoe begin je er aan? Zijn er bouwers met gelijkaardige bouwvoorschriften die hun ervaring met ons willen delen? Bv. indeling huis, totaal bouwkosten hoger dan geraamde kosten,... Een eerste raming (berekend door bevriende aannemer op rust) bedroeg €75000 voor huisje van 8m op 10m, met slaapkamers in dakvolume. Uiteraard worden alle werken zelf uitgevoerd, met basic materialen en afwerking. Is dit realistisch? Eventueel kunnen we over een max. budget beschikken van €100000 voor ons bouwavontuur. Zijn onze bouwplannen haalbaar? Graag jullie reacties!

Reacties

afbeelding van Mystique
Lid vanaf: 06/09/2010
1136 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Daar heb je een ruwbouw voor maar meer niet...

Denk is realistisch na , 100000 voor een huis?

afbeelding van Bart G
Lid vanaf: 03/11/2009
2930 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

100.000 euro incl btw voor een hele woning is niet realistisch nee. De Ruwbouw en het dak zou misschien nog lukken als je veel zelf doet met dat budget.

En bevriende vakmannen werken niet gratis. Er zijn hier genoeg voorbeelden op het forum dat de factuur achteraf zeer onaangenaam was.

Je zal al snel minimum 10.000 € kwijt zijn aan een architect, EPB, VC, stabiliteitsstudie en sondering.

Het uitgraven van de fundering, grondverzet, wederaanvullingen, funderingszool, plaatfundering: 7.500 - 10.000 € ??

En dan moet je de eerste steen nog leggen.

afbeelding van chime
Lid vanaf: 10/04/2007
11588 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

@TS

Bekijk het bewoonbare opp.

Dus niet de oppervlakte die je bebouwt.

Daar kan je de volgende regel op toepassen: m² x 1000-1200 euro (excl btw +21% /architect +7%) om dit te laten zetten.

Ruimtes onder het schuin dak mag je voor de helft meetellen. (evenals garage en gemetst tuinhuis ofzo)

Doe je heel veel zelf dan kan je dat wat drukken, maar zelfs dan nog zou ik rekenen op 1000 - 1200 euro ... dan mag je er wel van uitgaan dat de btw/architect erbij in zit.

Voor die bevriende aannemer op rust:

- ik vrees dat em voor isolatie te weinig heeft geteld

- geen rekening met ventilatiesysteem

- wat met sanitair/elentriek/verwarming/ ... (verdere binnenafwerking): heeft em daar ook mee rekening gehouden.

Allé 75000 om alles zelf te doen moet wel lukken om het winddicht te krijgen.

Maar dan moet je toch ongeveer evenveel tellen voor de binnenafwerking

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wat mij ook een beetje stoort is de gehanteerde denkwijze ...

- we hebben budget van 100 k€ ...

- we willen huisje zetten van 80 m² ...

conclusie : wordt nipt dus : we gaan veel zelf doen ...

Zo werkt het dus niet ...

Als je als zelf bouwer veel ... (heel veel) zelf doet en je zet bvb een houtskeletbouw dan kan het misschien nog wel voor 100 k€ + BTW ...

Maar dat is dan niet de ruwbouw laten zetten en zelf wat elec en waterleiding inleggen ... dat is dan werkelijk bijna alles zelf doen ...

Vragen als "hoe begin" ik zijn dan totaal niet relevant ... om als DHZ aan dergelijke prijzen te kunnen afwerken moet je reeds de nodige bouwkennis en materiaalkennis hebben.

Er zijn genoeg mogelijkheden ... ik denk bevoorbeeld aan een houtskeletbouw waar je zelf langs de binnenzijde alles in gyproc doet en op de verdiepingvloer werkt met een verniste OSB of een novilon achtige vloerbekleding ...

Ikzelf zal uitkomen aan een bouwbudget van ongeveer 320.000 euro (BTW , nutsvoorzieningen , archi ) voor ongeveer 410 m² nuttig + een overdekt terras van 16 m² + een archtecturaal gadgetje van 10.000 euro ...

En dit voor een traditionele bouw met TOP materialen (gevelsteen TERCA diamant wit bezand , tegeldakpan Plato blauw gesmoord , dak volledig in oregon (incl panlatten) met onderdak in houtwolplaten (celit achtig) , 18 m² sectionale poort , alu schrijnwerk Reynaerts CS77 verborgen vleugel in structuurlak met binnen gebroken wit (ongeveer 60 m²) , EPDM op platte daken , domotica , 2 badkamers ( 3 douches , 1 ligbad , 4 lavabo's) , 2 WC's met lavabo , 17 electrische rolluiken , alarminstallatie , branddetectie , ingerichte keuken , 2 trappen + keldertrap , vetilatie D , overal arduinen tabletten , in 3 van de 4 kamerhoeken van de 4 slaapkamers + bureel telkens dubbel netwerk of netwerk + TV ....

Om een voorbeeldje te geven ... ik heb 93 strekkende meter alu dakrandprofiel nodig gehad ...

Bouwtermijn : 6 jaar Sad

't is een hobby .... ik kon perfect een SOD zetten van beperktere omvang ...

Maar dan was ik nu vermoedelijk hartpatient geworden ... en nu han ik een zere rug ...

k.b.

afbeelding van Lorenz85
Lid vanaf: 30/04/2012
66 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

@ K.B.

Heb je een bouwdagboek?

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Lorenz85;1746052 wrote:
@ K.B.

Heb je een bouwdagboek?

Neen , wel een link van archi met bouwplan en foto's van lang geleden (ongeveer 2 jaar geleden ) ... en ooit zal onze archi wel eens iets recenter posten ....

http://www.architect-remy.be/nieuwbouw/Referentie%205/

En je zal hier ook geen andere foto's vinden ... ik heb er denk ik in totaal nog maar 10 genomen ... it's al in my mind ...

En geen google streetvieuw in de straat Dirol

k.b.

afbeelding van jeter
Lid vanaf: 31/03/2008
5022 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

chime;1746024 wrote:
@TS

Bekijk het bewoonbare opp.

Dus niet de oppervlakte die je bebouwt.

Daar kan je de volgende regel op toepassen: m² x 1000-1200 euro (excl btw +21% /architect +7%) om dit te laten zetten.

Ruimtes onder het schuin dak mag je voor de helft meetellen. (evenals garage en gemetst tuinhuis ofzo)

Doe je heel veel zelf dan kan je dat wat drukken, maar zelfs dan nog zou ik rekenen op 1000 - 1200 euro ... dan mag je er wel van uitgaan dat de btw/architect erbij in zit.

Voor die bevriende aannemer op rust:

- ik vrees dat em voor isolatie te weinig heeft geteld

- geen rekening met ventilatiesysteem

- wat met sanitair/elentriek/verwarming/ ... (verdere binnenafwerking): heeft em daar ook mee rekening gehouden.

Allé 75000 om alles zelf te doen moet wel lukken om het winddicht te krijgen.

Maar dan moet je toch ongeveer evenveel tellen voor de binnenafwerking

En voor mij gaat dat regeltje van 1000-1200 euro niet op voor zo'n kleine woningen. Je zit immers zowiezo met een aantal vaste kosten die je ook hebt bij huizen van 200m2 en die niet dalen als de huizen kleiner worden.

Dus als je een huis van 200m2 kan zetten aan 1200 euro/m2, reken dan maar dat je bij een huis van 80m2 echt wel hoger dan 1200 euro zal uitkomen.

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Een groot huis heeft het voordeel dat bepaalde kosten (aansluitingen nutsvoorzieningen bvb) procentueel meevallen tgo het totaal. Maar grotere woningen hebben doorgaans wel wat extra kosten aan bevoorbeeld de verwezenlijkte overspanningen ...

De regel 1200 + BTW is ruim ... voor iemand die alles met basismaterialen afwerkt ...

Ga je naar TOP materialen met wat franjes aan ... reken dan maar vlot 1500 euro + BTW als je niet je niets zelf doet ...

Iedere aannemer gaat immers denken ... Amai als je voor een douchesysteem van 3000 euro kiest ... dan gaan ze wel niet zeuren over mijn uurloon ...

En ik kan het weten ... voor mijn pleisterwerken bvb zaten er offertes bij met prijsverschillen van + 40 percent bij tgo de uitvoerder ...

k.b.

afbeelding van chime
Lid vanaf: 10/04/2007
11588 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Aansluitingen nutsvoorzieningen zitten nooit in kostenschattinge hé.

Ook amper te bepalen omdat dat enorm hard afhangt van de gemeente zelf en wat er reeds beschikbaar is.

(Bv. Gas direct aansluiten is overal 250 euro dacht ik ... maar als ze eerst nog 50m leiding moeten leggen loopt de prijs wreed hard op)

Er zal inderdaad wat minder schaalvoordeel zijn ten opzichte van een grotere woning, maar dat gaat eerder meespelen als je met aannemers werkt (toeslag voor kleinere werken, kost werfinrichting blijft gelijkt, ...) + je gaat voor materiaal minder kans hebben op volume korting. (had ik al mijn spouwisolatie in nederland besteld had ik 5 eur/m² goedkoper gezeten dan de 3eur/m² die 't nu was)

Maar 't is nu niet dat dat zo extreem hard gaat meespelen.

En ik kan me baseren op doe-het-zelf prijzen van een garage van 60m² gebouwd/ingericht als woning en een huis van 280 m² bewoonbare opp.

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

chime;1746073 wrote:
Aansluitingen nutsvoorzieningen zitten nooit in kostenschattinge hé.

Als bouwheer dien je zelf je budget te maken ... uiteraard met al deze zaken in.

En ik heb voor mezelf één regel naar voor geschoven ...

Materiaalkortingen op alles wat ik zelf doe dienen "in regel" om en bij de 35 % te zijn tgo de "catalogusprijzen" ...

Uitschieters heb ik gehad tot -65% voor de PVC materialen ... isolatie recticel was och ook 45 % denk ik ( en dat was dan in periode dat er nog amper andere 0.023 was ...)

Ik probeer ook steeds zeer tijdig prijs te vragen ... en wie mij 20 % geeft die zet mij aan het werk om "beter" te doen ... En ge moet bij mij niet afkomen dat je betere service levert dan uw concurrent ... je hebt namelijk het probleem dat in 70% van deze gevallen "deze service" onnodig is ... en dat er prijs wordt gevraagd om het materiaal te leveren :D.

Als ik bijstand / hulp nodig heb vraag ik dat eerlijk ...

dat is al begonnen met archi ... 3/4 van de archi's waren van mening dat ze aan een zelfbouwer meer werk hadden dan aan een prof ... niet dus in mijn geval.

k.b.

afbeelding van Quinn
Lid vanaf: 28/03/2012
322 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hoi,

Spijtig genoeg vrees ik dat je het daar niet mee zal redden ook al doe je veel zelf...

Zoals hier al aangegeven is is het niet enkel het bouwen dat je moet betalen maar ook alles wat erbij komt zoals VC, architect, aansluitingen, keuringen, uitgraven,...

Bovendien ben ik van mening dat je op de ruwbouw winddicht niet kan besparen omdat je daar nooit nog iets aan zal veranderen (je zet niet een goedkopere gevelsteen om die binnen een x-aantal jaar te veranderen zoals je mogelijk wel met een keuken of meubilair zal doen).

't Zal puzzelen en onderhandelen worden denk ik...

In ieder geval veel succes!

afbeelding van Bob de Bauer
Lid vanaf: 06/11/2012
12 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Been there, done that, maar door vrijwel àlles zelf te doen.

afbeelding van K.B.
Lid vanaf: 19/02/2009
11832 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bob de Bauer;1826377 wrote:
Been there, done that, maar door vrijwel àlles zelf te doen.

Is dat huis na ongeveer 6 maand af ?

k.b.

afbeelding van tifkaj
Lid vanaf: 17/03/2006
1453 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het Belgisch Budget bouwboek geeft een overzicht van woningen tot (dacht ik) 100000 euro. Maar ook daar zijn dikwijls een hoop kosten buiten beschouwing gelaten (BTW, architect, VC, enz.), dus ik sluit mij aan bij bovenstaande reacties: 100K euro is écht wel weinig...

Bouwgrond verkopen en een bestaande woning verbouwen is geen optie?

“I love deadlines. I love the whooshing noise they make as they go by.” -  Douglas Adams

afbeelding van 3ss
Lid vanaf: 08/03/2010
4151 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Jos*;1826435 wrote:
Het Belgisch Budget bouwboek geeft een overzicht van woningen tot (dacht ik) 100000 euro. Maar ook daar zijn dikwijls een hoop kosten buiten beschouwing gelaten (BTW, architect, VC, enz.), dus ik sluit mij aan bij bovenstaande reacties: 100K euro is écht wel weinig...

Tot € 200.000, dacht ik.

En idd zonder BTW, architect, VC, EPB, bouwgrond, aansluitingen en dikwijls staat er bij 'exclusief keuken/badkamer' :-).