Woning casco kopen

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten

Hallo, 

Mijn vriend en ik zijn op zoek naar een woning om samen te kopen. Ons eerste gedacht was een goedkope oudere woning opknappen. Maar na wat rondzoeken zijn enkele nieuwbouwwoningen ook opties voor ons budget. Nieuwbouw vinden we sowieso aangenamer omdat we dan weten wat er al allemaal met de woning gebeurd is. Het probleem is echter dat de sleutel op de deur woningen die we tegenkomen vaak te klein zijn naar mijn zin (of ons budget is te klein ...). We willen een garage, 3 slaapkamers en nog extra berging. Een badkamer met bad en douche en grote keuken zijn voor mij ook belangrijk. Met een klein budget dus helemaal niet vanzelfsprekend. 

Nu was ons oog gevallen op een woning die wind - en waterdicht werd opgeleverd. Dit leek ons de perfecte oplossing aangezien we dan zelf nog kiezen waar ons geld precies naartoe gaat. 

Nu is mijn vraag vooral of dit haalbaar is? 

De woning kunnen we kopen voor 150.000 euro. Kosten erbovenop zoals notaris, kosten op bouwgrond, ... leggen we uit eigen inbreng. 
Bij de bank zouden we kunnen lenen tot 220.000 - 235.000. Ongeveer 70.000 euro puur aan budget voor afwerking dus. 

Het handige aan de woning is dat ze uit gelijkvloers en 2 verdiepingen bestaat. Op het gelijkvloers is er nog een slaap- en badkamer aanwezig. Op het 1ste de woonruimtes en op het 2e extra slaapkamers en een badkamer. Dit leek ons ideaal omdat we de 2e verdieping zo goed als onafgewerkt zouden laten aangezien we geen kinderen hebben (wel chape laten gieten, dak isoleren en aansluitingen voor alles voorzien). Alleen het gelijkvloers moet afgewerkt worden omdat wij daar zouden slapen en de woonruimtes boven. 

Is dit haalbaar met dit budget? 

Wij zouden enorm veel zelf doen (laten doen: chape, technieken [ventilatie, sanitair en verwarming], pleisteren). Ook zouden we gewoon voor een IKEA keuken gaan en dergelijke. De woning dus afwerken naar normale standaarden, niet het goedkoopste maar wel budgetvriendelijke kwaliteit. 

Zelf doen: elektriciteit, isolatie plaatsen dak en gelijkvloers, vloer leggen, plafonds afwerken, binnenschrijnwerk, keuken, badkamer, verven, ... bijna alles dus behalve technieken, pleisteren en chape.) 

De soorten ruimtes die afgewerkt moeten worden: garage, berging, inkom, slaapkamer 1, badkamer 1, wc, gang, berging 2, open leefruimte met keuken. Ongeveer 100m² van de 150² volledig afgewerkt en de overige 50² klaarzetten voor later. 

Alvast bedankt! 

 

Reacties

afbeelding van thomas_dhaese
Lid vanaf: 18/06/2014
1436 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zonder een plan te hebben of hoeveelheden te kennen is dit zeer moeilijk te bepalen. Maar om dit allemaal met 70K te doen, zéér spannend!

Hier ruwbouw volledig zelf gezet wind- en waterdicht: 105K. Binnen ook alles zelf gedaan m.u.v. chape, pleisterwerk en trap... Daar kwam nog meer dan het bedrag van de ruwbouw bij!

Veel zal afhangen van de gekozen materialen en fasering. Dat laatste is een pluspunt aangezien je de verdieping kan uitstellen.

 

Thomas
BLOG: 9070!

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
5999 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Met 70k spring je niet zo ver.

Maak eens een lijstje van wat je allemaal wil doen en ga langs aannemers en winkels om je prijs te ramen.
Welke systemen voor verwarming, ventilatie, elec.
Welke vloeren.
Sanitair
Keuken
Chape
Iisolatie
Bezetten
...

Waarom slaapkamer op glv en leefruimtes op het eerste? Kan je niet omwisselen, aangezien er toch nog alles moet gebeuren?

afbeelding van Poekieloe
Lid vanaf: 09/05/2016
60 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wij zullen aan een 130.000,00 EUR zitten voor water- en winddicht (zelf ruwbouw, maar niet zelf het dak en de gevelsteen). 

Volgens het budget gaan we 95.000,00 EUR spenderen aan de afwerking en 39.000,00 EUR aan de technieken (dus 134.000,00 EUR in het totaal). Dit gaat om een gelijkvloers waarin een bureau staat en de technische ruimte, een living en keuken op het eerste, op het tweede en derde verdiep de kamers en de badkamer (ongeveer 285 m²).

Wij doen alles zelf van de technieken (buiten het plaatsen van de zonnepanelen). Het vloeren, PUR, chape en pleisteren zullen we ook niet zelf doen. 

Misschien een tip : met zelfbouwfirma's zoals SACK of RUBAN kan je eigenlijk gemakkelijk en onder begeleiding zelf de technieken plaatsen waardoor je daarop heel wat kan besparen.

Succes!

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
5139 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

van de 1500 à 1600 euro dat een basis-afgewerkt huis kost per m2 is er ongeveer 700 à 800 voor de ruwbouw wind- en waterdicht. Je hebt dus nog engeveer evenveel nodig om af te werken. Veel zelf doen kan die prijs een klein beetje drukken. Maar de duurste dingen zal je al moeten laten doen (ventilatie, verwarming, sanitair).
De benedenverdieping is vaak ook de duurste per m2 qua afwerking (keuken kost bvb heel veel ivglm een slaapkamer, beneden vaak tegelvloer, boven laminaat, enz.)

70k lijkt me enorm krap.

al eens enkele posten opsommen (ik vergeet er gegarandeerd - en dit zijn heel ruwe schattingen):
- 100m² vloer en lijm: 6000 € (goedkoop tegeltje van 40 euro ex btw - zelf doen)
- plinten rondom: 2000 € (zelf doen)
- 100m2 plafond (gipskarton, plagyp, vijzen, filler & finisher - zelf doen): 5000 €
- 300m2 verf: 1000 € (zelf doen)
- badkamer: 5000 € (zeer goedkoop model - geplaatst)
- 100m2 vloerisolatie en chape beneden: 3000 €  (geplaatst)
- 50m2 vloerisolatie en chape boven: 1000 € (geplaatst)
- 200m² muren bezetten: 3000 € (geplaatst)
- 5 schilderdeuren (tubespan, merantie kader): 750€
- elektriciteit (basis, zelf doen): 3000 €
- keuken: 7500 € (very basic Ikea)
- verwarming & sww (100m² vloerverwarming + gasketel + boiler sww): 6500€ (zelf doen met assistentie)
- 50m2 buizen vvw al klaarleggen boven: 1500 €  (dit hoeft niet, boven kan wellicht gewoon zonder verwarming, en dan moet de isolatie op verdiep ook niet - is misschien zelfs nooit nodig)
- trap: 3000€ (basic - geplaatst)
- ventilatie D: 5000 € (zelf doen met begeleiding)
- PV-panelen om aan wettelijk verplichte E-peil te geraken: 5000 €

En zo gaan de euro's bijzonder snel.

Bovendien is het niet zo eenvoudig om maar de helft af te werken. De ventilatie bvb moet ingeregeld worden, en moet door de EPB goedgekeurd worden. Als je later nog slaapkamers wil maken onder het dak, maar daar staan nu geen tussenmuren (later droogbouw) dan wordt dat heel moeilijk om alles goedgekeurd te krijgen.

Verder moet je ook heel goed nagaan wat het verwachte e-peil van die woning was bij de start van de bouw en wat de wettelijke vereisten zijn volgens de datum van de bouwaanvraag, en of er al niet bepaalde tijdspannes overschreden zijn, want dan zou je wel voor heel grote verrassingen kunnen komen te staan (bvb e-peil niet halen wegens slecht ontwerp of wegens tijdsduur overschreden en dus grote boetes te betalen).

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:

Waarom slaapkamer op GV en leefruimtes op het eerste ? Kan je niet omwisselen, aangezien er toch nog alles moet gebeuren ?

Op het gelijkvloers zit ook de garage. Achter de garage is nog ruimte voor een slaapkamer en badkamer maar voor een leefruimte is die veel te klein. In de slaapkamer kan een bed en een kast en dan kunnen we nog passeren overal maar met het absolute minimum. 

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bedankt voor de reacties. 

Wij wachten nu op het lastenboek van de woning met de plannen erbij. Ik lees ook dat casco soms al met binnenmuren en aansluitingen is en soms ook niet. Ik denk dus dat we vooral even moeten afwachten wat er al bij zit of niet. 
Voor ons is het belangrijk dat alle technieken goed zitten van in het begin. Dus aansluitingen ook op de 2e verdieping, ook al wordt deze (nog) niet gebruikt. Dit is een grote kost maar we zijn er dan ook vanaf. 

Als we een paar maanden op een werf leven dan is het maar zo. Een niet afgewerkte garage of gang kan ook functioneren. 

Het budget kan eventueel wel met nog eens 10.000 euro verhoogd worden maar dit valt allemaal te bezien bij de bank nog. 

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

D I Y schreef:

- PV-panelen om aan wettelijk verplichte E-peil te geraken: 5000 €

Verder moet je ook heel goed nagaan wat het verwachte e-peil van die woning was bij de start van de bouw en wat de wettelijke vereisten zijn volgens de datum van de bouwaanvraag, en of er al niet bepaalde tijdspannes overschreden zijn, want dan zou je wel voor heel grote verrassingen kunnen komen te staan (bvb e-peil niet halen wegens slecht ontwerp of wegens tijdsduur overschreden en dus grote boetes te betalen).

Het E-peil (E60) wordt al vermeld bij het zoekertje op de immowebsite. Dit doet mij vermoeden dat er eigenlijk al bepaalde zaken aanwezig zijn. Alleen met je ruwbouw kom je niet aan E60. Ik vermoed dus dat isolatie en/of bepaalde technieken al aanwezig zijn. 

Uiteraard is dit maar een vermoeden en ik moet ik het lastenboek afwachten. 

 

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
5999 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Nathaliesmx5 schreef:

D I Y schreef:

- PV-panelen om aan wettelijk verplichte E-peil te geraken: 5000 €

Verder moet je ook heel goed nagaan wat het verwachte e-peil van die woning was bij de start van de bouw en wat de wettelijke vereisten zijn volgens de datum van de bouwaanvraag, en of er al niet bepaalde tijdspannes overschreden zijn, want dan zou je wel voor heel grote verrassingen kunnen komen te staan (bvb e-peil niet halen wegens slecht ontwerp of wegens tijdsduur overschreden en dus grote boetes te betalen).

Het E-peil (E60) wordt al vermeld bij het zoekertje op de immowebsite. Dit doet mij vermoeden dat er eigenlijk al bepaalde zaken aanwezig zijn. Alleen met je ruwbouw kom je niet aan E60. Ik vermoed dus dat isolatie en/of bepaalde technieken al aanwezig zijn.

Uiteraard is dit maar een vermoeden en ik moet ik het lastenboek afwachten.

 

Dat is waarschijnlijk het E-peil waar het aan moet voldoen ! Zal dus een woning zijn met bouwaanvraag in 2014-2015.

Je kan dus zelfs een kelder kopen met vermelding E60....

Dus idd eerst bekijken wat er reeds gezet is en wat er nog vereist is. Vergeet ook niet de kosten voor aansluiten elec, gas, water, keuringen...

afbeelding van Metteko
Lid vanaf: 27/06/2012
443 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dat E-peil is gewoon het E-peil uit de startverklaring. Die moet de EPB-man namelijk indienen bij de aanvraag voor de bouwvergunning. E60 is gewoon het maximum van een paar jaar terug. 

Zie: http://www.energiesparen.be/epb/welkeeisen

Dat wil dus zeggen dat er voorschriften zullen zijn welke isolatie of ventilatie er moet komen. Staat in die startverklaring. Je mag altijd beter doen dat dit, en dan zal uw E-peil nog zakken bij de definitieve berekening. 

Maar je moet idd dringend weten hoe "casco" uw casco is...

edit: ik moet sneller leren typen Smile Idem als Mario_ dus...

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Dit is wat ik tot nu toe kan afleiden dat erbij zit (van uit het lastenboek, het is gewoon een zéér beknopt lastenboek):
- aansluitingsbocht
- riolering
- regenwaterput (en andere putten) 
- zichtbaar dragend metselwerk wordt opgevoegd (dus in bergingen en garage valt pleiseren al tijdelijk volledig weg)
- binnenmetselwerk
- gevelmetselwerk wordt gevoegd
- spouwmuurisolatie
- dakisolatie
- buitenschrijnwerk

Voor 70.000 euro kunnen we de woning laten afwerken door hen. Vraag is natuurlijk wat er dan allemaal in zit. Als dat zonder keuken/sanitair is dan doe ik het liever zelf allemaal en bespaar ik erop. Zitten keuken en badkamer mee in die prijs is het natuurlijk wel interessant om hen het te laten doen.

Morgen gaan we sowieso langs om verdere details te bespreken.

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
5139 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zeker datum van bouwaanvraag opvragen!

E60 is ook redelijk pover naar energiezuinigheid...

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Ondertussen zijn we nog niet kunnen langsgaan bij de immo (drukke tijden zeker ...) maar we wachten op een afspraak. 

Wel hebben we al eens bekeken wat het ons zou kosten (vierkante meters zitten uitrekenen, prijsklasse materialen bepaald, ...) 

We zijn tot de conclusie gekomen dat het ons normaal perfect zou moeten lukken met de 70 000 euro. 
Technieken doen we namelijk volledig zelf. (Mijn vriend heeft dat bij zijn appartement 5 jaar geleden ook gedaan samen met zijn vader en dat is zeer goed gelukt.) 
Buiten materiaal hebben we daar dus geen kosten aan. 

Het enige wat we laten doen is: chape, zonnepanelen, trap en pleisteren. (trap zit namelijk niet beschreven in het lastenboek dus we vermoeden dat die er niet in zit, wachten op de afspraak dus) 

Ook eens bij IKEA de keukenplanner open gedaan en ik heb mijn droomkeuken voor 6500 euro. En dat is met apparaten bij. Veel mensen zeiden ons dat je een keuken niet onder de 15 000 euro hebt maar ik heb ze voor minder dan de helft. 
Verf krijgen we van mijn ouders (1000 euro gespaard is 1000 euro ...) 
Tuin zouden we nog niet afwerken net zoals de garage. 
Technieken op de 2e verdieping dus wel al laten steken maar naast isolatie en chape daar nog niets laten doen. 

De materiaalkosten hebben we ruim genomen. We kozen een materiaal dat ons aanstond en ronden af naar het volgende tiental of honderdtal. (dus tegels van 25 euro/m² rekenden we 30)

Nadien hebben we dan nog eens 15% marge genomen op de volledige som. 

We zijn ook redelijk makkelijke mensen. Plafond in de leefruimte wil ik gepleisterd maar andere ruimtes gebruiken we witte planken zoals in ons huidig appartement. Ik ben gelukkig met een IKEA keuken en kasten van IKEA. Ik hoef geen dure deuren maar standaard deuren uit de doe het zelf zaak zijn ook goed voor mij. 

Ook qua meubilair hebben we geen enorm grote kosten. We rekenen hier nog 3000 euro voor. Rekken in de garage en bergingen, tv meubel en kleerkast en dat is alles. De rest hebben we nu in ons appartement en kan tijdelijk mee tot we dat nog willen veranderen. 

Volgende afspraken zijn dus de bank en de immo. De bank heeft wel al eens een ruwe schatting gedaan maar dit moet nog eens nader bekeken worden. 
We krijgen ook nog eens 10 000 euro cadeau van de gemeente eventueel omdat het mijn eerste eigendom is. Probleem is dan wel dat we de registratierechten van mijn vriend zijn huidige woning niet kunnen mee nemen. Het zal dus uitrekenen zijn wat voordeliger is. 

Veel om over na te denken dus ...

 

afbeelding van thomas_dhaese
Lid vanaf: 18/06/2014
1436 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het zou kunnen dat het lukt maar dan moet je het zéér goed bijhouden en véél vergelijken. Het vervelende is dat het altijd maar + + + is ... een optelsommetje waar geen einde aan komt.

En dat lijkt allemaal niet veel te zijn maar als je op het einde van de rit op "=" duwt op de rekenmachine ...  scratch head

Veel succes.

Thomas
BLOG: 9070!

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
5999 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Geen chape en pleisters is geen besparing. In een keer mee laten doen gaat je minder kosten. Tja, mijn keukenkastje alleen waren 6.000 euro bij Ikea zonder toestellen zonder werkblad. 25 euro voor een tegel incl. btw ... dan heb je niet veel keuze. Ook de lijm kost een pak geld. Welke technieken ga je steken? 10.000 euro cadeau van de gemeente? Zeker dat je niet over het abattement spreekt?

afbeelding van Nathaliesmx5
Lid vanaf: 12/01/2018
22 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

thomas_dhaese schreef:

Het zou kunnen dat het lukt maar dan moet je het zéér goed bijhouden en véél vergelijken. Het vervelende is dat het altijd maar + + + is... een optelsommetje waar geen einde aan komt.

En dat lijkt allemaal niet veel te zijn maar als je op het einde van de rit op "=" duwt op de rekenmachine...  scratch head

Veel succes.

Toen we het eens in excel staken was het iedereen telkens maar bijtellen en bijtellen. En ik realiseerde me net dat er geen tabletten bij de vensters zitten dus dat is alweer een plusje. 

Nu hebben wij 145.000 voor de woning gerekend (aankoopprijs casco dus), 35.000 kosten daarop (eigen inbreng dus niet meetellen voor de lening) en we zouden kunnen lenen tot 230.000 + 10.000 cadeau van de gemeente. Dus op de 70.000 zit er ook nog een stevige buffer.