Verbouwen huis tot appartementen - kostprijs / budget

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Kathy1981
Lid vanaf: 30/08/2010
4 berichten

Beste mensen,

Ik weet dat vragen in deze richting al 100 keer gesteld zijn, maar het gaat bijna altijd over een volledige woning of aanpassen van een bestaande situatie etc., daarom toch nog mijn vraag.

Het forum is trouwens wel reeds handig geweest aangezien ik de onderstaande bedragen gebaseerd heb op hetgeen ik op het forum heb weten samen te sprokkelen.

Graag had ik jullie mening geweten over de door mij gebudgetteerde kosten.

Even kort situatie schetsen: wij willen graag een (oud) huis kopen in het centrum van Gent en ombouwen tot een handelsgelijkvloers en 3 appartementen. Momenteel is het reeds een handelsgelijkvloers, de bovenliggende verdiepingen worden enkel gebruikt als stockageruimte en er is daar niets aanwezig (verwarming die niet meer werkt, geen electriciteit), en alles, alles, alles zal daar dus gedaan moeten worden.

Wij hebben ons appartement een aantal jaren terug gerenoveerd en daaruit hebben we besloten dat we niet de meest lompe mensen zijn (maar ook niet de meest handige), maar dat het ons vooral aan tijd ontbreekt om dingen te doen (allebei zelfstandig). Mijn schatting gaat er dus van uit dat we, afgezien van strippen/afbreken, afwerking (plinten/laminaat leggen, verven...) en meehelpen met de elec alles moeten laten doen.

Het handelgelijkvloers is zo'n 140m2. Daar moeten de sanitaire leidingen vervangen worden, nieuw toilet en nieuw keukenblokje (2 kastjes en een gootsteen) steken.

De eerste verdieping is zo'n 120m2. Hiervan willen wij 2 appartementen maken: een klein 1-slaapkamer-appartement van zo'n 40m2 en een 2-slaapkamerappartement van zo'n 80m2. De 2de verdieping heeft een oppervlakte van 40m2. Dit wordt eveneens een 1-slaapkamerappartement. Het 1-slaapkamer-appartement op de 1ste en de 2de verdieping liggen juist boven elkaar, hebben dezelfde indeling en behouden dezelfde indeling (krijgen keuken, badkamer etc.) juist boven elkaar.

De huidige indeling van het huis leent zich goed tot bovenstaande indeling. Er zullen een paar deurgaten moeten dichtgemetst worden en 1 of 2 deurgaten moeten bijgemaakt worden. Een voor mij onbekende factor is het verplaatsen van het trapgat: de toegang tot de bovenliggende verdieping is momenteel via het handelsgelijkvloers. De bovenliggende appartementen en het handelsgelijkvloers moeten een aparte toegang krijgen. Hiervoor is het noodzakelijk dat het trapgat verplaatst wordt. De appartementen moeten aparte electriciteitsmeters en aparte gasboilers hebben. Voor het plakken ga ik ervan uit dat de volledige 1ste en 2de verdieping herplakt moeten worden.

Qua afwerking/keuken/sanitair gaan wij voor budgetkeuzes, maar niet per se goedkoopste van goedkoopste. Bv. Ikea-keuken, degelijk sanitair. De appartementen zullen verhuurd worden en ik wil niet elke week daar naartoe moeten om van alles en nog wat te vervangen.

Met wat opzoekwerk, rondvragen en fantasie ben ik tot volgende schatting gekomen voor het verbouwen van de 3 appartementen:

* Verplaatsen van trapgat + aankoop/plaatsen niewe trap (2 verdiepingen): 12.500 €uro

* Kleine metsel- en afbreekwerkjes: 5.000 €uro

* Plaatsen verwarming + aankoop radiatoren (10-tal): 3 x 6.000 = 18.000 €uro

* Plaatsen + aankoop gaswandketel: 3 x 3.500 = 10.500 €uro

* Plaatsen electriciteit (beetje meehelpen): 3 x 3.500 = 10.500 €uro

* Plaatsen + aankoop keukenblok: 3 x 5.000 = 15.000 €uro

* Sanitaire leidingen + aankoop/plaatsen sanitair: 3 x 5.000 €uro = 15.000 €uro

* Buitenschrijnwerk (10 PVC ramen, 2 veluxen, 1 alu buitendeur): 17.000 €uro

* Plakken + gyproc: 15.000

* Vloer (vloertegels: aankoop + leggen, parket: aankoop, leggen doen we zelf): 5.000 €uro

* Binnenschrijnwerk (plaatsing + AK 3 brandwerende deuren, 10 binnendeuren): 4.000 €uro

* Afwerking (doen we zelf: verven, stopcontacten, lichtschakelaars, verlichting,...): 2.500 €uro

* Onverwacht/pech/...: 20.000 €uro

Totaal: 150.000 €uro (heb er niet om gedaan, kwam gewoon exact zo uit Smile )

Graag jullie mening: is deze schatting een beetje realistisch of ben ik zo zot als een achterdeur? Zijn er posten die ik vergeten ben/onderschat heb/ongelooflijk overschat heb/...

PS Twee dingen werden niet opgenomen: a) kosten architect en b) premies. a) weet ik niet of ik nodig heb (veranderen van een trapgat: valt dat onder 'werken mbt stabiliteit'?) en b) heb ik niet opgenomen omwille van het voorzichtigheidsprincipe en omdat ik er nog niet uit ben waar we overal voor in aanmerking komen. In ieder geval zal - als we een architect nodig zouden hebben - deze ruimschoots gecompenseerd worden door allerlei premies.

Jullie opmerkingen/bedenkingen/aanvullingen/... zijn meer dan welkom.

K.

Reacties

afbeelding van monalisa
Lid vanaf: 27/03/2006
8095 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Vergeten: op het gelijkvloers is er misschien een betonvloer + isolatie + chappe nodig?

Als je boven nieuwe elektricititeit, verwarming en waterleiding gaat leggen, gaat dat dan allemaal op/in de muur? Of ga je ook in de vloeren slijpen? Of ga je de leidingen bovenop de huidige vloer leggen en daar over laten chappen? -> prijs voor chapper mee incalculeren.

Is het dak geïsoleerd? Eventueel voor- en achtergevel isoleren langs binnen (en afwerken met gyproc)?

Misschien onderschat: de prijs voor de vloeren vind ik precies aan de lage kant. Wij hebben hier 16m² tegels laten leggen en 80m² parket zelf gelegd, en zaten daarmee al aan 5000 euro. En daarmee hadden we zeker niet de duurste tegels en parket, integendeel.

Enneuh, prijs voor architect ook nog in te rekenen. Negen kansen van de tien verplicht voor wat je allemaal wil doen (vb. trap verplaatsen en daarvoor een gat maken in een dragende structuur?), en als het niet verplicht is, lijkt het me toch aan te raden...

afbeelding van hoow
Lid vanaf: 23/01/2007
15896 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Hou er ook rekening mee dat je een vergunning moet krijgen, ga je dus op voorhand informeren op 't stad.

er kunnen ook bijkomend gemeentelijke eisen gesteld worden ivm oppervlaktes, voorzieningen (vb fietsstalling), daglicht, brandpreventie, al dan niet verplichte buitenruimte, aantal slaapkamers(vb aan de zee geen studio's toegelaten), enz enz enz....

afbeelding van Kathy1981
Lid vanaf: 30/08/2010
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

monalisa wrote:
Vergeten: op het gelijkvloers is er misschien een betonvloer + isolatie + chappe nodig?

Als je boven nieuwe elektricititeit, verwarming en waterleiding gaat leggen, gaat dat dan allemaal op/in de muur? Of ga je ook in de vloeren slijpen? Of ga je de leidingen bovenop de huidige vloer leggen en daar over laten chappen? -> prijs voor chapper mee incalculeren.

Is het dak geïsoleerd? Eventueel voor- en achtergevel isoleren langs binnen (en afwerken met gyproc)?

Mbt die leidingen: weet ik niet goed hoe we dit juist moeten aanpakken. Het is een oud huis en heeft een houten draagstructuur. Het liefst van al zou ik de leidingen gewoon bovenop de vloer leggen en daar een chape over pleuren, maar ik veronderstel dat het huis dan gewoon instort :? .

Hoe idioot dat ik daar verder nog niet aan gedacht heb. Ik veronderstel dat we verplicht zullen zijn de leidingen over de vloer te leggen, daar een soort kader over te maken (vloer dus een 15 cm naar omhoog). Qua hoogte is dat niet echt een probleem (plafond 1ste verdieping is 320 cm, 2de verdieping 285 cm), maar zal wel extra kosten geven.

Dak is 3 jaar geleden vernieuwd en geïsoleerd. Is het enige aan heel het huis dat in orde is Smile

afbeelding van Kathy1981
Lid vanaf: 30/08/2010
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

hoow wrote:
Hou er ook rekening mee dat je een vergunning moet krijgen, ga je dus op voorhand informeren op 't stad.

er kunnen ook bijkomend gemeentelijke eisen gesteld worden ivm oppervlaktes, voorzieningen (vb fietsstalling), daglicht, brandpreventie, al dan niet verplichte buitenruimte, aantal slaapkamers(vb aan de zee geen studio's toegelaten), enz enz enz....

We hebben volgende week een afspraak ivm een advies van stedenbouw. Gent stelt een heel aantal beperkingen en voorwaarden voor het ombouwen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning, o.a. verbod op omvormen van een eengezinswoning met bewoonbare opp. van max. 250m2 tot meergezinswoning, maar dat is geen probleem (bewoonbare opp. is + 300m2) en bv. verplichting om bij omvormen tot meergezinswoning minstens 1 app. van min. 80m2 te voorzien, maar dat heb ik in mijn ontwerp voorzien. Er zijn ook voorwaarden ivm verplichte buitenruimte. Het huis nu heeft geen buitenruimte. Ik heb er wel 1 proberen maken, maar deze is slechts 12m2 groot, terwijl Gent 20m2 vooropstelt, fietsstalling werd voorzien, voorwaarden van daglicht werden voldaan, verplichting tot aparte ingang handelspand/woongelegenheden werd voorzien. Ik heb mij geïnformeerd (maar er zijn zo véél regels) en geprobeerd om me aan zo veel mogelijk dingen te houden. Vooraleer we tot aankoop overgaan, wil ik zeker zijn dat stedenbouw niet negatief staat tov mijn plannen, want anders heeft het natuurlijk geen zin.

afbeelding van hoow
Lid vanaf: 23/01/2007
15896 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

pfff houten vloeren tussen verschillende wooneenheden

--> hoe ga je dat akoestisch oplossen?

--> hoe ga je daar de nodige brandweerstand halen

afbeelding van Kathy1981
Lid vanaf: 30/08/2010
4 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

hoow wrote:
pfff houten vloeren tussen verschillende wooneenheden

--> hoe ga je dat akoestisch oplossen?

--> hoe ga je daar de nodige brandweerstand halen

Ja, houten vloeren, ook niet mijn eerste keuze, maar a) ik denk dat het grootste gedeelte van de huizen in de Gentse binnenstad dit hebben en b) je dit niet ff gewoon kan veranderen.

Mbt brandveiligheid heb ik het politiereglement mbt kamerwoningen geraadpleegd (voor gewone appartementen vond ik niks) en daar staat dat "De steunmuren en verticale steunelementen moeten uit onbrandbare materialen vervaardigd zijn zodat zij minstens 2 uur weerstand bieden aan het vuur." De steunmuren bestaan uit baksteen, dus denk dat dat wel ok is, over horizontaal tussen de verdiepingen wordt er niks gezegd. Ik vermoed dat anders 90% van de huizen er niet aan zou voldoen en dat ze er daarom maar over zwijgen Sad .

Akoestisch: in stad leven waar 80% van de huizen dateert van voor 1900. I don't think there are a lot of options...

Ik heb er ook al aan gedacht, hoor, hoe/of je dat kunt oplossen (want ik haat houten vloeren), maar ik denk dat dat niet zo simpel op te lossen is. Zou je daar bv. niet een paar poutrellen kunnen inpleuren ipv die houten draagbalken? Of zie ik het weer te simpel Smile ?

afbeelding van monalisa
Lid vanaf: 27/03/2006
8095 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Kathy, ik zou echt eens een architect met ervaringen in dit soort kwesties onder de arm nemen en die meenemen naar het pand. Nu zit je toch maar te gissen als relatieve leek. Ok, je hebt al wat verbouwd, maar een huis verbouwen voor verhuur is toch nog wat anders...

Je moet daarom nog geen groot contract aangaan met die architect, maar spreek vb. een prijs per uur af zodat hij je advies kan even en evt. een aantal berekeningen kan doen van wat alles gaat kosten en in hoeverre het mogelijk is van vb. de houten vloeren te vervangen.

afbeelding van kuub
Lid vanaf: 20/02/2016
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

hoe is het verlopen met het project appartementen, wij zijn nu ook bezig voor zoiets, nog maar een gesprek gehad met architect tot nu toe... is het bij jullie doorgegaan?? groetjes en bedankt voor antwoord

xxxxx