Schatter op vraag van de bank bij nieuwbouw

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Joséke11
Lid vanaf: 27/05/2019
9 berichten

Hallo, mijn vriend en ik hebben sinds kort een compromis getekend om te bouwen met een bedrijf dat sleutel-op-de-deur bouwt. na enkele banken te vergelijken en tegen elkaar uit te spelen hebben we de goedkoopste bank gekozen. De totaalkosten voor het project is +/-370 000€, we zouden 340 000 willen lenen (we hebben al wat bijeen gespaart en kunnen de rest dus zelf betalen). Nadat de kredietaanvraag werd gedaan moest er een schatter langskomen op de verkaveling om de waarde van onze toekomstige woning te schatten. Wij zagen hier niet meteen een probleem in. Deze is langs geweest en schat de wooning op 332 000€! wat dus onder ons leenbedrag ligt. 

wat ik raar vind is: we hebben de compromis half maart getekend, we hebben nog maar 1 keer afgesproken met de architect om een eerste plan te maken. we hadden wel een voorlopig plan dat overeen komt met de oppervlakten dat we zouden bouwen en de hierbijhorende kostprijsberekening, maar het eerste echte plan is nog niet af door de architect, en toch zouden we volgende week de akte moeten tekenen. tegen dan moet dus onze lening in orde zijn.

Waarom komt er soms wel en soms niet een schatter langs op vraag van de bank? kan de bank ons nu geen lening van 340 000€ meer geven? of is het document van de schatter enkel een richtlijn? btw: de bank vond zelf dat de bouw nogal laag geschat werd, en ze gingen in beroep. wat zijn mijn opties?? iemand ervaring hiermee?

Reacties

afbeelding van rdr2180
Lid vanaf: 18/03/2006
1665 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Bij SoD heb ik nog al gehoord dat schatters lager schatten dan de prijs van de SoD, maar omdat het bij nieuwbouw altijd moeilijk is om op voorhand een realistische schatting te krijgen, kan altijd een andere schatter aanspreken.

Wel vreemd dat de bank de schatting zelf te laag vindt...

afbeelding van Joséke11
Lid vanaf: 27/05/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

inderdaad, onze bankadvizeur stelde zelf voor van in beroep te gaan en zo een nieuw schattingsverslag te kunnen krijgen, maar dit zal er dan waarschijnlijk niet komen aangezien we met de plannen niet verder geraken. 

ps: voor wat staat SoD? ik ben nieuw in het bouw en forum gebeuren Wink

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8335 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Het betekent niet noodzakelijk dat de bank de lening niet zal toekennen, maar het betekent wel minstens dat de quotiteit zal veranderen, dus wellicht ook het tarief dat je zal krijgen.

Het is algemeen bekend dat een nieuwbouw woning op de immo markt minder waard is dan je ervoor moet betalen. Sommige banken verwerken dat in hun quotiteit. Die van jou zal nu boven de 100% liggen (wat moeilijk zal zijn om te lenen tenzij je een erg mooi inkomen hebt).

 

Vuil truukje van de bank om jou te lokken met een laag tarief en dan als puntje bij paaltje komt toch een hoger tarief aan te rekenen, op een moment dat je eigenlijk geen tijd meer hebt om opnieuw de ronde van de banken te doen want de SOD (sleutel-op-de-deur firma) wil haar voorschot zien.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
26552 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Niet akkoord, geen vuil trucje

 

als project 370k kost is waarde lager dan 340k, reken maar eens, arch, stab, EPB, VC, ventilatie, ...

dat zijn kosten die bank nooit kan recupereren bij problemen!

 

te weinig eigen budget, te overmoedig bouwprogramma, ...

afbeelding van stefand2e
Lid vanaf: 05/04/2006
145 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stefan schreef:

Niet akkoord, geen vuil trucje

 

als project 370k kost is waarde lager dan 340k, reken maar eens, arch, stab, EPB, VC, ventilatie, ...

dat zijn kosten die bank nooit kan recupereren bij problemen!

 

te weinig eigen budget, te overmoedig bouwprogramma, ...

 

 

Kosten die de bank niet kan recupereren smiley , dat zullen de eerste zijn die uw loon in beslag nemen bij problemen.  En de eerste die hun geld zullen terughebben.  

afbeelding van janus wago
Lid vanaf: 05/12/2009
14594 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Kosten die de bank niet kan recupereren  , dat zullen de eerste zijn die uw loon in beslag nemen bij problemen.  En de eerste die hun geld zullen terughebben.  

 

Betalingsproblemen onstaan meestal als je geen of te weinig inkomsten meer hebt.

De bank speelt op veilig en wil zijn geld kunnen terughalen uit de verkoop van het huis alleen.

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8335 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

stefan schreef:

Niet akkoord, geen vuil trucje

 

als project 370k kost is waarde lager dan 340k, reken maar eens, arch, stab, EPB, VC, ventilatie, ...

Dat weet de bank op het moment dat je binnenstapt. Dat is ook het eerste wat ik gezegd heb: huis veel minder waard dan het kost.

Als ze dan toch een lage offerte maken om die achteraf via een schatter te verhogen op een ambetant moment, dan zijn dat vuile truuken...

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8397 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

370... Incl btw? Waant dan zit je excl al onder de 340.

afbeelding van Joséke11
Lid vanaf: 27/05/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:

370... Incl btw? Waant dan zit je excl al onder de 340.

ja inclusief kosten. nu we hebben ook nog eens een afpraak gehad om te bespreken wat de meerkosten kunnen zijn zoals fundering, septiek, elektriciteit, aansluiting nutsvoorzieningen, we wouden bv ook vloerverwarming, 2e vaste trap naar de zolder, .... en de SOD kwam dan uit op 380 000 all in.. nu daar zijn nog enkele dingen waarmee we niet akkoord gaan, maar bon. 

De bank zij dat het krediet maximum 90% van de totale kostprijs mocht bedragen. wat met 340 000 dus wel het geval was...

 

Wat ik nog zo raar vind: we hebben geprobeerd om de datum om de akte te ondertekenen te proberen uit te stellen, in de hoop dat de architect tegen dan onze plannen af heeft en dat de schatter meer informatie heeft om mee te werken. volgens het SOD is dit niet mogelijk... maar wettelijk gezien hebben we toch een termijn van 4 maanden om de akte te tekenen? dat zou ons eigenlijk nog de tijd geven tot half juli

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8397 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

380inclusief alles, dat is niet de waarde van jou woning....

21% btw is bv al niet inbegrepen. En dat alleen is al een heel bedrag !!

 

Ik lees nu dat je eigenlijk nog geen keuzes hebt gemaakt ? Je hebt zelfs de meerprijzen nog niet besproken.....

Waar heb je dan voor getekend ? M.a.w. wat krijgen jullie voor die 380K ?

Is de architect via de SOD gekomen ? 

 

afbeelding van Joséke11
Lid vanaf: 27/05/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Mario_ schreef:

Ik lees nu dat je eigenlijk nog geen keuzes hebt gemaakt ? Je hebt zelfs de meerprijzen nog niet besproken.....

Waar heb je dan voor getekend ? M.a.w. wat krijgen jullie voor die 380K ?

Is de architect via de SOD gekomen ? 

 

Ik zeg net dat we de meerprijzen wel hebben besproken, dat zit dus in de 380K... ze zijn echter op de prijs van de fundering terug gekomen en hebben deze prijs ver3dubbeld! (vandaar dat we niet meer akkoord zijn met onder andere dat puntje, want die prijs was niet de afspraak)

De architect is iemand van de regio Asse waar we gaan bouwen, het SOD heeft gekozen voor een architect van die regio omdat deze dan beter de regelementen van de gemeente kent, het zou voordelen hebben bij de bouwaanvraag enz..?

Ze hebben ons een kostenfiche gemaakt met "richtlijnen": bouwgrond, wooning (ook vloer beneden, deuren, ramen, geplijsterd, sanitair, met zonnepanelen, ventilatiesysteem D, waterput, ..) kosten architect zijn ook inbegrepen.

Extra kosten zijn: een dikkere fundering afhv sondering, vloerverwarming, 2e vaste trap naar zolder, ze hebben ook extra budget gerekend voor de septiek, de basis afwerking van de zolder (enkel chape en wachtleidingen voor electriciteit later) ...

 

Veel meer hebben we nog niet kunnen afspreken want we wachten op het 1e voorstel van ons plan en de daarbijhorende prijsberekening...

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8335 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Als de sondering een andere fundering voorschrijft, dan ontsnap je daar niet aan. En die prijs kan inderdaad serieus omhoog gaan. Maar dat wordt bepaald door een onafhankelijk studiebureau... (al kan men zich rond die onafhankelijkheid wel vragen stellen als ze X% van hun werk via die SOD krijgen)

Je kan natuurlijk altijd zelf het sonderingsverslag opvragen en daarmee naar een eigen studiebureau trekken om een eigen analyse te laten maken. Anders heb je zero onderhandelingsmarge. Maar dat is ook niet gratis hé.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8397 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Maar je hebt reeds getekend voor de bouw van een woning, en dat is mijn punt.

Nu ga je willen onderhandelen, maar zij weten dat je niet meer weg kan. 

En ik lees in groffe lijnen wel dat je dus een woning krijgt, maar wat ik bedoel is...

Welk merk en type zonnepanelen ? Omvormer,ventiolatie, verwarmingsinstallatie ? 

Is bv keuken/badkamer al gekozen of heb je daar enkel een budget voor in die prijs ? 

Welke vloer, gevelsteen, dakpan.

Welke isolatie .....

 

Want het eerste dat je nu opnoemt is een van die valkuilen, fundering na sondering.....

 

En architect, die zou je zelf moeten kiezen, niet de SOD. Zo kan je samen een plan opstellen, materiaalkeuzes maken, installaties bespreken, meetstaat en lastenboek opmaken,.....

zo kan je veel beter vergelijkende offertes opvragenbij verschillende firma's.

 

De schatter van de bank gaat dus bekijken hoeveel de woning waard gaat zijn.

In jou 380k zit dus een bouwgrond met 7% kosten op en een woning met 21% kosten op

De waarde is dus max de prijs zonder die 7% en 21%. Dus met zijn 332k heeft hij reeds gul geweest....

Schatter geeft meestal 2 bedragen, waaronder het bedrag onder gedwongen verkoop !

 

Hebben jullie nog marge op dat budget ? 

 

 

afbeelding van Joséke11
Lid vanaf: 27/05/2019
9 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Inderdaag ik weet dat de fundering afhangt van de sondering. En aangezien we een 3 gevel woning gaan bouwen, en het huis naast ons al gebouwd is, hebben we voor het tekenen van de compromis gevraagd om te kijken hoe dik de fundering bij de buren moest zijn en wat daar de meerkost was. Zo hadden we toch al een idee van wat het bij ons zou kosten (zo'n groot verschil kan het namelijk niet zijn). Op die vraag hebben ze toen geantwoord dat we ongeveer 3500 EXTRA moesten rekenen voor de fundering (gebeseerd op de buren. 1 maand later, bij de afspraak met de architect beweren ze dat ze zich "vergist" hebben en dat het eigenlijk 8 à 10 000 euro extra moest zijn... en dat vind ik niet correct. we hebben de vraag uitdrukkelijk gesteld, volgens mij hebben ze zich inderdaad vergist en hebben ze perongeluk de verkoopsprijs meegedeeld ipv de prijs die ze aan ons aanrekenen. Mijn vriend zit namelijk in de bouw en voor 15cm extra funderingsplaat vindt hij 10 000€ wel erg veel

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8335 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zoals Mario_ zegt: de valkuilen van de SOD

- fundering
- extra stopcontacten
- vloeren (men zegt in contract 50€/m² bij die leverancier, maar daar is niets deftigs te vinden aan die prijs, alles is minstens 75à100€)
- badkamer (men zegt in contract bvb 5000€ bij die leverancier, maar daar is voor die prijs enkel een WC en een douche te krijgen zonder meubeltjes, deze die je wel graag wil kost daar dan toevallig 10000€)
- keuken (men zegt in contract bvb 10000€ bij die leverancier, maar dat blijkt toch weer minstens 15000 te moeten zijn voor het minimum dat je graag wil)

 

Al deze dingen moeten VOORAF vastliggen: deze badkamer, die vloer, die keuken met die toestellen van dat merk, dit bad, douche, wc, tegels tot plafond, ....

Anders mag je jou nog aan enkele serieuze verrassingen verwachten.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum