Op zoek naar een huis om te verbouwen. Hoe begin je eraan?

Reageren
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Afdrukken
afbeelding van Rik. S.
Lid vanaf: 24/10/2019
0 berichten

Hallo,

Aangezien goeie bouwgronden en nieuwbouwprojecten schaars zijn tegenwoordig, hebben we er ons bij neergelegd dat we ook een huis kunnen verbouwen. Afhankelijk van de staat van het huis kan dit gaan van volledig strippen tot minieme verbouwingen.

Stel dat we een huis zien in onze regio en met goede ligging, hoe weten we dan of dit qua budget haalbaar is om te verbouwen naar een huis dat wij in gedachten hebben? We kennen geen architect/aannemer die het potentiële huis mee kan gaan bezoeken om eens te zien wat er allemaal zou moeten gebeuren en om daar een ruwe prijsschatting op te kunnen plakken.

Welke raad kunnen jullie ons geven? Hoe gaan we best te werk? Hoe begin je aan zoiets? ...

Alvast bedankt!

Reacties

afbeelding van Nu7s
Lid vanaf: 19/08/2011
7491 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Je begint met naar een paar banken te gaan om te kijken hoeveel jullie maximum budget is.

Dan bepaal je welke regio je in zal zoeken. Neem die zo ruim mogelijk.

Bezoek dan enkele woningen om wat voeling te krijgen tussen de vraagprijs en de staat van de woning.

Heb je bij een bezoek zoiets van: dit is het, dan lijst je eens op wat er allemaal moet gebeuren om de woning in orde te zetten en kijk je naar de referentieprijzen op het internet om een ruw budget in te schatten. Reken daar nog eens 25% bovenop. Als je dan nog wat speling hebt dan kan je woning serieus overwegen.

Ik heb 2 jaar gezocht naar een woning om te verbouwen in 9080 en heb uiteindelijk nieuw gebouwd, dit was goedkoper. Bij elke woning waar ik iets had van "welke zot koopt dit voor deze prijs", was ze binnen de 2 weken verkocht.

Heb je een algemene vraag? Stel ze via het forum, niet via privébericht!

afbeelding van jan 007
Lid vanaf: 16/11/2018
2228 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

ja goedkoper ga je zelden zitten bij (grondige) renovatie, 

kanje veel zelf dan zal dit wel uitmaken, moet je veel of alles laten doen waarschijnlijk duurder als nieuwbouw

neem een huis dat nog nooit gerenoveerd is en strip tot de ruwbouw dan alles nieuw , met reeds gerenoveerde woningen kan je wel eens knosselwerk tegenkomen dat je dan toch ook weer zelf opniuew moet doen

dus kostprijs van die woning mag max grond+ ruwbouw zijn (en reken voor strippen van de woning  ook nog wat extra)

ga zeker 3x of meer naar de woning kijken voor je koopt en neem steeds extra paar ogen mee liefts mek kennis van zakenn hoor ook steeds op de gemente wat kan/mag/moet

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8947 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Je kan een nieuw huis wind- en waterdicht laten zetten voor ongeveer 800€/m2 bewoonbaar. Dat is dus met gloednieuw schrijnwerk, en muren reeds geïsoleerd. Verder zit er dan niks in: geen dakisolatie, geen vloerisolatie maar ook geen vloer, geen elektriciteit of verwarming, geen badkamer of keuken, zelfs geen trap naar boven. 
Als je dus op iets valt om te strippen, dan kan je rekenen met de waarde van de grond, die 800€/m2 en gemiddeld heb je dan nog 1000€/m2 bewoonbaar nodig om het af te werken. Tuinaanleg, terrassen, oprit en zo meer is ook nog te rekenen (maar misschien wel al gedaan bij renovatie).
Weet wel dat je in reno nooit dezelfde isolatiewaarde kan bereiken als bij nieuwbouw (toch niet tegen acceptabele prijs).
Wil je de buitenkant ook nog gaan herafwerken (bvb buitenisolatie met crepi), dan is dat puur verliespost tov nieuwbouw, want er was al een buitenafwerking in die 800€.

Zo kan je ruw gaan vergelijken of het de moeite is tov nieuwbouw.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8720 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Idd je budget bepalen , wat kan je zelf, wat moet je laten doen.

Wat wil je als resultaat behalen ? 

Punten waar ik naar keek. 

Staat van het dak

ruimtes groot genoeg en geen steunmuren die aangepast moeten worden. 

Welke muuropbouw, spouwmuur,...

Welke vloeropbouw, (beton, hout, potten ,zavel....)

Elementen die behouden kunnen worden, bv trap, deuren,...

Woning bkijken als lege ruimtes ipv badkamer, keuken....zo kan je beginnen tekenen en zien hoe je indeling doet. 

Prijs was bij mij +- prijs bouwgrond.  Had alle tijd om rustig materialen op te zoeken en veel zelf gedaan. 

Ook meegenomen zijn alle aansluitingen, gas/water/ elec die je dan reeds hebt. 

afbeelding van Qacino
Lid vanaf: 11/01/2019
291 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

D I Y schreef:

Weet wel dat je in reno nooit dezelfde isolatiewaarde kan bereiken als bij nieuwbouw (toch niet tegen acceptabele prijs).

 

Is wel haalbaar, maar kost veel werk en moeite.
Momenteel heb ik mijn huis volledig gestript tot op de draagmuren en heb daar 16cm glaswol tegenaan bevestigd en een nieuwe facade voor gemetst. 

Niet vergeten dat je bij renovatie recht hebt op 6% en ook premies krijgt om correct te isoleren. De meeste premies voor isolatie stelt niet veel voor, buiten deze voor de buitenmuren.
Als een aannemer dit heeft uitgevoerd krijg je 15€/m². In mijn geval is dit zo'n 3450€ wat meer als de helft is voor de isolatie voor all mijn muren. (puur materiaalkost bekeken)

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8947 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Qacino schreef:

D I Y schreef:

Weet wel dat je in reno nooit dezelfde isolatiewaarde kan bereiken als bij nieuwbouw (toch niet tegen acceptabele prijs).

 

Is wel haalbaar, maar kost veel werk en moeite.
Momenteel heb ik mijn huis volledig gestript tot op de draagmuren en heb daar 16cm glaswol tegenaan bevestigd en een nieuwe facade voor gemetst. 

Niet vergeten dat je bij renovatie recht hebt op 6% en ook premies krijgt om correct te isoleren. De meeste premies voor isolatie stelt niet veel voor, buiten deze voor de buitenmuren.
Als een aannemer dit heeft uitgevoerd krijg je 15€/m². In mijn geval is dit zo'n 3450€ wat meer als de helft is voor de isolatie voor all mijn muren. (puur materiaalkost bekeken)

Jaja, maar je had al een gevel! dus een nieuwe gevel is weggesmeten geld ivglm een nieuwbouw.
Een gevel laten metsen kost makkelijk 150€/m² (inclusief een steen van 50€/m²) en dan is die nog niet gevoegd. Dat komt dan dus bovenop die 800€/m² die je voor de ruwbouw W&W mag rekenen.

Nu ja, het is niet allemaal verloren natuurlijk. een mooie gevel speelt ook wel positief op de verkoopwaarde van een woning, dus dat haal je er wel deels terug uit (als je nu verkoopt, als je 30j wacht dan is het al weer verouderd). En ja, als je elke dag op een lelijke gevel moet kijken wanneer je thuiskomt, dan is een mooie ook wel wat waard hé.
Maar puur economisch gesproken is dat een verliespost tov nieuwbouw. Want daar hebben we het nu over hé: renoveren vs nieuwbouwen en wat er nu eigenlijk duurder is.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van Mario_
Lid vanaf: 19/12/2014
8720 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

D I Y schreef:

Jaja, maar je had al een gevel! dus een nieuwe gevel is weggesmeten geld ivglm een nieuwbouw.
Een gevel laten metsen kost makkelijk 150€/m² (inclusief een steen van 50€/m²) en dan is die nog niet gevoegd. Dat komt dan dus bovenop die 800€/m² die je voor de ruwbouw W&W mag rekenen.

 

Hangt er allemaal vanaf hoeveel je voor het pand betaald hebt, .... als je prijs grond betaald hebt, dan kan je net zeggen dat je die binnenmuur, dakconstructie, aansluitingen gas/water/elec, trap,....gratis hebt tov een nieuwbouw.  Soms ook stukken die je kan behouden, zoals dikke arduinen vensterbanken, eiken deuren,.....soms is de tuin al mooi aangelegd....

Dus daar komt het op aan, bekijken wat je voor welke prijs kan kopen/krijgen.  zomaar 1 op 1 vergelijken met nieuwbouw is een beetje te kort door de bocht. 

 

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8947 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Wel ja, dat was dus mijn verhaal: nieuwbouw ruw w&w kost ongeveer 800€/m², plus de prijs van de grond.

betaal je minder, dan kan je meer dingen aanpakken en vernieuwen. betaal je meer, dan betaal je de dingen die je vernieuwt dubbel.

IN VGL M een nieuwbouw wel te verstaan.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van julien
Lid vanaf: 12/03/2006
6275 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Al je berekeningen zijn los van locatie.

Als je in een stad wilt wonen vliegt dat allemaal weg, want daar is gewoon geen bouwgrond te verkrijgen.
Tenzij je natuurlijk een huis kopen in een projectverkaveling ook 'bouwen' noemt. Voor mij is dat een nieuw huis kopen

Een AutoCAD probleem? www.cadsite.be

afbeelding van D I Y
Lid vanaf: 12/08/2013
8947 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

julien schreef:

Al je berekeningen zijn los van locatie.

Als je in een stad wilt wonen vliegt dat allemaal weg, want daar is gewoon geen bouwgrond te verkrijgen.
Tenzij je natuurlijk een huis kopen in een projectverkaveling ook 'bouwen' noemt. Voor mij is dat een nieuw huis kopen

dan is de prijs van de grond gewoon 4 keer zoveel. uiteindelijk komt de berekening dan min of meer op hetzelfde uit. de waarde van de ruwbouw is dan heel laag in verhouding tot die van de grond.
hier wat verder in de straat hebben ze ook een oud huis platgeslagen en er een nieuw bovenop gezet. Want grond is er niet in de stad. Er is een astronomische theoretische grondprijs voorhanden, maar er is in geen tijden grond verkocht in de binnenstad want zoals je zegt, er is geen. (ik heb hier nog een stukske van 140m² liggen, maar ik gebruik dat als oprit en  op een stuk van 70m² aan de andere kant van het huis staan mijn twee garages dus dat komt ook niet op de markt - het is mij voorlopig zo meer waard)

Ben zelf ook gaan kijken naar dat pand. Ik dacht amai dat is goed voor af te smijten, maar dan kom je wel erg duur uit. Maar langs de andere kant, op zo'n locatie bestaat er geen grond die te koop is, daar staat altijd een kot op. Wie per sé daar wil wonen heeft dat er dus voor over. En later zal dat ook wel weer aan een deftige prijs verkopen. Ik was daar dus mis. Maar 1000€/m² kan ik echt niet over mijn hart krijgen voor grond. Ik heb het al lastig met 250... ook al is dat hier in de wijde omtrek nergens zo goedkoop te vinden. Mijn waardegevoel voor immo is blijkbaar niet mee-geëvolueerd met de markt.

Aan bovenstaande uitspraken kunnen geen rechten ontleend worden.blum
Regio: Roeselare-Kortrijk

afbeelding van stefan
Lid vanaf: 10/03/2006
26699 berichten
Quote
Voeg een andere quoty toe of reply now
Rapporteer

Zoek nu al een architect om mee te gaan voor insp3ctie en spreek met die af dat hij renovatie ontwerp opmaakt ...