[Leeuwuitjudah]

Dag lieve mensen,

Mijn vriendin en ik waren al 2 jaar opzoek naar onze droomwoning, na een lange zoektocht toch eentje gevonden.

Het betreft een alleenstaande woning met een aanbouw aan de zijkant van de woning. De aanbouw diende als werkruimte/stal (betreft een oud bloemisten woning)

De woning is gerenoveerd, de stal daarin tegen moet helemaal vernieuwd worden. De muren blijven, maar voor de rest moet alles vernieuwd worden, inclusief een nieuw dak. Gaat hier om een stal van 14 meter lang en 5 meter breed. Ook moet er een wijzing van functie komen.

Wij zagen er heel veel potentie in. Volgens de makelaar was het geen probleem om deze te verbouwen en een woonruimte van te maken. Ik geloofde dit uiteraard, echter ben ik toch eens met de gemeente gaan praten, resultaat:

BEIDE GEBOUWEN HEBBEN GEEN VERGUNNING, dus over een nieuwe bouwvergunning praten om de stal te renoveren was hier geen sprake van.

Ik ben diep teleurgesteld naar buiten gegaan, geshockeerd en verdrietig. Aangezien de eigenaar overleden is en het een erfenis is, weet de huidige eigenaar weinig tot niks over de woning en bijgebouw, de makelaar daarin tegen heeft contact gehad met een tante van de eigenaar, en die claimt dat de woning ergens tussen 1950-1960 gebouwd is geweest.

Nu is dat allemaal leuk en wel maar hier is nergens bewijs van. De gemeente wilt bewijzen zien en ik als potentiële koper moet dit kunnen aantonen.

Via opzoek werk etc heb ik het volgende gedaan.

• Heemkundige kring van de gemeente gecontacteerd met de vraag of zij luchtfoto’s hebben of toevallig beelden hebben van de woning en kunnen aantonen dat het effectief in de jaren 50-60 in de zelfde staat was/is als vandaag.

• Contact gehad met NGI voor luchtfoto’s. Zij gingen dit nog bekijken.

De vraag is nu, wat kunnen wij doen? Gelukkig is er geen druk van de makelaar op ons, wij mogen het rustig bekijken. Ik heb het gevoel dat de gemeente ons in een hoek wilt duwen omdat de volume van de stal inclusief de woning een lengte is van 25 meter, zij zeiden letterlijk in de gemeente doodleuk ‘breek die stal af wat ben je met zo een groot ding’

We weten op dit moment niet wat te doen.. aangezien wij zo grote dromen en plannen hadden.

 

[Mario_]

Dat laatste moeten we toch duidelijk tegenspreken… je zit met een probleem rond een aankoop vastgoed… hoezo nog nooit gebruik van moeten maken? Dat je nalaat om het te doen betekent niet dat je het niet had moeten doen.

Nalaten? Wij zijn al 2 jaar opzoek naar een woning.. wij zijn een koppel van midden-eind 20’ers. Waarom zouden we een notaris inschakelen als wij zelf nog niks hebben beslist? Voor dat de beslissing zou vallen wou ik nog met de gemeente praten wat wel en niet kon en mocht. Tot mijn verbazing kreeg ik dit te horen..

Uiteraard zal een notaris van pas komen als wij voor de woning gaan, maar voor nu wil ik pas die beslissing maken als de vergunningen in orde zijn. Tenminste als ik genoeg bewijs materiaal heb.

beetje de leeftijd toen wij begonnen te kopen. ALs je 2 jaar zoekt en nu plots vind je hier een niet te missen koopje, let dan op. en mispak je niet aan verbouwingen van prijs. nu zou e al 500k moeten betalen, tel daarbij nog je renovatie kan je al mooie dingen kopen hoor die veel recenter zijn.

Was het maar waar.. in de buurt van Gent is dat helaas uitgesloten. Wij hebben nagevraagd voor een nieuwbouw te plaatsen, en de kosten voor een landelijk/pastorij woning achtig karakter gaat al heel snel naar de 2000 tot 3000 euro per vierkante meter.. tel daarbij een bouwgrond zoeken.

Helaas.

voor een nieuwbouw ja, kan je niet vergelijken met renoveren. ja kan ook een slooppand zoeken en daarop bouwen, bouw je aan 6% aangezien het je eerste woning is. scheelt al een pak

Maar ook een slooppand kost veel geld in gewilde regios en dan moet je nog gaan afbreken. .
Bij ons was het ook zo dat een vergelijkbare nieuwbouw echt wel een stuk meer zou gekost hebben dan de totale kost na renovatie.

 

[Brecht g]

Het kan best dat Magda alles over de historiek weet als het al gedigitaliseerd is.
En nee het is geen vrouw.
MAGDA is een digitaal platform voor overheidsinstanties. Niet voor burgers!
Maar via een notaris( bijv. die je ouders of familie kennen) kan je ook die historiek opvragen, en vaak/meestal is dat gratis.
Of via het kadaster.
Ik las niet alles maar wel dat een minderjarige het erfde, dan is/was er minstens één notaris ermee bezig en die heeft die historiek al.
En dat wordt onder notarissen gedeeld die info.
En die info vragen verplicht je tot niks..

Ps : wat immo's verkondigen is verkoopspraat, uiteindelijk zijn ze ook maar verkopers

 

[brand1959]

Wat er al of niet vergund is niet meegeteld krijg je indien het zonevreemd is maar een vergunning tot 1000 kubieke meter bijgebouwen inbegrepen.Renoveren mag als je niet aan de dragende strukturen werkt.

 

[Leeuwuitjudah]

Update: NGI heeft bewijzen (luchtfotos) van jaren 1950 tot 1963 geleverd. Gebouw(en) staan er zoals het er nu bij staat.

Ik denk dat ik nu wel safe zit(?)

Kadaster wou of kon geen informatie delen over geschiedenis van de woning wegens wet van privacy.

wij gaan ook zo zoals advies hier, eens luisteren bij de notaris.

 

[c00kie]

keep us informed please

 

[knessel]

Als je een gebouw of constructie wil (ver)kopen, is het van belang de vergunningstoestand ervan te kennen. Voor oude gebouwen en constructies is het vaak moeilijk om deze te achterhalen. Daarom werd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening het vermoeden van vergunning in leven geroepen. Dat maakt het mogelijk om constructies als 'vergund geacht' op te nemen in het vergunningenregister. Daardoor krijg je als (toekomstige) eigenaar rechtszekerheid over de vergunningstoestand van de constructie.

Twee soorten vermoedens van vergunning​

• Het onweerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht vóór 22 april 1962 genieten het onweerlegbaar vermoeden van vergunning.
• Het weerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan genieten het weerlegbaar vermoeden van vergunning. Het vermoeden kan dus door de overheid weerlegd worden, maar het enige geldige tegenbewijs is een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

 

[nivora]

Als je een gebouw of constructie wil (ver)kopen, is het van belang de vergunningstoestand ervan te kennen. Voor oude gebouwen en constructies is het vaak moeilijk om deze te achterhalen. Daarom werd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening het vermoeden van vergunning in leven geroepen. Dat maakt het mogelijk om constructies als 'vergund geacht' op te nemen in het vergunningenregister. Daardoor krijg je als (toekomstige) eigenaar rechtszekerheid over de vergunningstoestand van de constructie.

Twee soorten vermoedens van vergunning​

• Het onweerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht vóór 22 april 1962 genieten het onweerlegbaar vermoeden van vergunning.
• Het weerlegbaar vermoeden van vergunning: constructies waarvan kan worden aangetoond dat ze werden opgericht in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan genieten het weerlegbaar vermoeden van vergunning. Het vermoeden kan dus door de overheid weerlegd worden, maar het enige geldige tegenbewijs is een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van 5 jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Hierop aansluitend kan je dit vermoeden vrij makkelijk aantonen door schattingsfiches en/of mutatieschetsen op te vragen bij het kadaster, in de jaren '60 zijn zo quasi alle woningen opgetekend door landmeters om het KI te berekenen. Online op te vragen door de eigenaar van de woning. Natuurlijk moeten de afmetingen dan wel overeen komen

 

[Nutzie]

Wat zeggen de stedenbouwkundige inlichtingen die afgeleverd moeten worden bij verkoop van een pand? Daar moet vermeld staan of het vergund is etcetera

 

[Tommie1]

Als er iemand moet weten of dat er in 1972 al stond of niet, dan toch wel de gemeente en het kadaster?
Als zij zeggen van niet, dan zal het toch erg lastig worden…

oei maar waar trek jij de conclusie dat de kadaster er niks van weet? Ik heb daar nog geen contact mee gehad.

En ook zegt de gemeente dat het niet of wel er stond, zij zeggen alleen dat ze niet over de gegevens beschikken. Nu is het aan ons, wat zo raar is als potentiële koper om voor bewijzen te verzamelen. Bizar.

Jij wil het veranderen na aankoop.

Als iemand het koopt en die stal als stal wil gebruiken kraait daar geen haan naar waarschijnlijk.

Het is een verkoop met haken en ogen, en dus een pak onzekerheid. Dat zou in de prijs moeten zitten, maar dit kopen en 100% zeker zijn dat je kan doen wat jij wil zal je niet krijgen.

In elk geval een notaris raad plegen en een lokale architect. Die weten meestal wel wat er kan en wat niet en of je een goede kans maakt.

Het is altijd gevaarlijk om 'niet standaard' vastgoed te kopen voor het echt op de markt is. Mogelijk is de prijs heel goed, mogelijk veel te hoog...
En als het in gezamelijke eigendom is, en nonkel isidoor denkt dat er olie en goud in de grond zitten, dan kan een miljoen nog te weinig zijn...

 

[Leeuwuitjudah]

Even een update.

Volgens de makelaar was de informatie die ik kreeg van de gemeente helemaal foutief. Volgens de makelaar is de woning al vergund geacht. In de gemeente zeiden ze dat ik deze procedure moest starten en de nodige bewijzen leveren.

Uiteindelijk wou ik wel zekerheid. De makelaar heeft dan via een stedenbouwkundige contact gehad met de dienst hoofd van de gemeente die heeft het dan bevestigd dat het al vergund geacht was. Maar goed dit stond niet op papier.

Dus ik heb aan de gemeente voorgelegd dat ik hier met 2 verschillende antwoorden zit en echt wel duidelijkheid wil. Na 2 weken lang wachten, bellen en mails sturen eindelijk een antwoord gekregen.

Echter begrijp ik niet wat de mail volledig betekend.. wat is ‘zonder voorwerp’ iemand die hier wel meer kennis van heeft?

Ps: ik had trouwens ook de tip gevolgd om een notaris te contacteren, echter kon de notaris mij niet helpen.. of ik had een notaris die er niet zoveel zin in had. Hij vertelde mij dat het niet aan de notaris is om dit uit te zoeken..

 

[D I Y]

Zonder voorwerp betekent onbestaand.

 

[Leeuwuitjudah]

Zonder voorwerp betekent onbestaand.

Onbestaand maar weliswaar wel al vergund geacht? Neem ik aan? Aangezien er geen verdere acties hoeven te ondernomen worden?

 

[nivora]

Als de constructie reeds als vergund geacht beschouwd wordt wilt dit zeggen dat er een opname in vergunningenregister gebeurd dient te zijn, dit moet ook op de vastgoedinformatie staan die de makelaar verplicht dient aan te vragen, de notaris zal deze fiche ook aanvragen als er een akte wordt opgesteld. Ik vermoed eerder dat de opname in het register nooit formeel is gebeurd maar wel voldoende informatie hebben om te concluderen dat het geen formeel probleem zal opleveren. Lokale besturen hebben in veel gevallen wel toegang tot informatie van het kadaster die gebruikt kan worden om het aan te tonen maar mogen dit niet delen met derden.
Je kan in principe een bouwaanvraag indienen en bij die aanvraag stukken (schattingsfiche, mutatieschets, luchtfoto's, ...) toevoegen die de toestand als vergund geacht aantonen. Dan heb je ook een antwoord binnen een termijn. Als je nu bijvoorbeeld een opname zou vragen kan dit maanden duren omdat er geen wettelijke termijn aan gekoppeld is aka ze gooien dit op een stapel voor eens tussendoor te doen als het uit komt.

Als de opname wel formeel is gebeurd kan je deze beslissing opvragen via openbaarheid van bestuur.

 

[D I Y]

Zonder voorwerp betekent onbestaand.

Onbestaand maar weliswaar wel al vergund geacht? Neem ik aan? Aangezien er geen verdere acties hoeven te ondernomen worden?

De opname in het register is zonder voorwerp, niet het gebouw.

 

[Leeuwuitjudah]

Ik vermoed eerder dat de opname in het register nooit formeel is gebeurd maar wel voldoende informatie hebben om te concluderen dat het geen formeel probleem zal opleveren.

duidelijk!

Wat een gedoe, dit is onze eerste woning we zijn midden -> eind twintigers, hebben totaal geen ervaring met dit soort zaken. Gelukkig bestaat internet en geweldige mensen als jullie op dit forum!

Ik heb trouwens ook luchtfoto’s in mijn bezit, gekocht bij NGI. Jaartal 1952 en 1963, op beide foto’s zijn beide constructies mooi te zien.

Ik ga denk ik toch de compromis dan maar tekenen

 

[Leeuwuitjudah]

Zonder voorwerp betekent onbestaand.

Onbestaand maar weliswaar wel al vergund geacht? Neem ik aan? Aangezien er geen verdere acties hoeven te ondernomen worden?

De opname in het register is zonder voorwerp, niet het gebouw.

Klinkt echt als chinees, met alle respect uiteraard!

Het zal aan mij liggen, ik heb er weinig tot geen kennis van. Dank u wel voor alle bijdragen die jij hebt gebracht in deze topic.

Maar wat word er dan bedoeld als ik specifiek de vraag stel of ik procedure vergund geacht moet opstarten om de constructies vergund geacht te krijgen waarop ik als antwoord krijg > geen verdere acties nodig zijn.

Dan neem ik aan dat alles in orde is, aangezien de makelaar dit mij ook duidelijk communiceert.

 

[nivora]

Ik vermoed eerder dat de opname in het register nooit formeel is gebeurd maar wel voldoende informatie hebben om te concluderen dat het geen formeel probleem zal opleveren.

duidelijk!

Wat een gedoe, dit is onze eerste woning we zijn midden -> eind twintigers, hebben totaal geen ervaring met dit soort zaken. Gelukkig bestaat internet en geweldige mensen als jullie op dit forum!

Ik heb trouwens ook luchtfoto’s in mijn bezit, gekocht bij NGI. Jaartal 1952 en 1963, op beide foto’s zijn beide constructies mooi te zien.

Ik ga denk ik toch de compromis dan maar tekenen

Het is ook zeker een kluwen, de 'experts' weten het vaak ook niet goed meer met alle regels, uitzonderingen en wijzigingen

 

[Maartenn]

Hier 30 jaar geleden ook gedaan. Oud tramhuis dat in KMO zone lag. Zijkant stond een garage veel te dicht tegen de perceelgrens MAAR de buur moest 12 meter naar achter bouwen en ik zat op 6 meter vd roolijn.
Plan laten tekenen door de architect met onze plannen. Uitbreiding van het woonvolume en de bestaande garage afbreken en optrekken met verdiep.
Zelf voorwaarden opgesteld zoals behoud van de bomen ( hoe zou dat komen )de hagen en het uitzicht van het 100 jaar oude tramhuisbehouden en respecteren.
Gemeente was direct mee , ook omdat dit huis nogal bekend is in de buurt. Stedebouw lag dwars, architect is met de dienst gaan praten en ik heb eigenlijk een motivatie uitgeschreven. Werken zijn goedgekeurd.

Al zo vaak voorbij gereden, maar dat daar een tramlijn liep en dat dat huis een tramhuis was wist ik niet. Leuk om zo nog wat nieuw te leren over de omgeving

 

[Leeuwuitjudah]

Iemand die weet wat dit precies inhoud? Volgens de makelaar was het mogelijk om de woning plat te gooien en er 2 woningen/ HOB’s op te bouwen.

Woning staat op een grond met ongeveer 1400 meter grond. Lot nummer 13.

Maar nu lees ik dit?!

 

[Caroto]

Lot 13 zit niet in de verkaveling dus maakt er gewoon geen onderdeel van uit. Wat is het probleem?