• Pesticiden kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid en voor de natuur. Beter is om preventief te werken door geen pesticiden te gebruiken om groen en verhardingen te onderhouden. Een tuin zonder pesticiden is perfect mogelijk. Op de website Mijn gifvrije tuin vindt u tips en ideeën voor een stadstuin, een grote tuin, een moestuin of een speeltuin.
    Hou er rekening mee de héél wat pesticiden enkel nog door professionelen met Fytolicentie mogen gebruikt worden!

welke kosten wel/niet?

Lid geworden
6 jul 2014
Berichten
26
Waarderingsscore
0
Punten
0
Hallo,

Ik heb een dik half jaar geleden een  huisje gekocht om geen geld meer aan huur te vergooien.

Het initieel plan was om er toch redelijk wat ingrijpende werken in te doen. Nu twijfel ik of het al de moeite en vooral kosten waard gaat zijn, wetende dat ik deze woning waarschijnlijk binnen enkele jaren  terug zal verkopen.

Wat info:

-aankoopprijs 220.000 eur , klein beschrijf

- terrein +/- 6 are

- bovenverdieping: 3 slaapkamers en badkamer. Op heel de verdieping ligt mooie oude parket. De badkamer is gerenoveerd voor ik het kocht. Zeer basic maar proper en geen bommagroene tegels tegen de muur ;) De kamers zijn ook allemaal proper, enkel dat het gipsplafond op heel wat plaatsen barstjes vertoont. Deze zijn pas tevoorschijn gekomen na aankoop, omdat de vorige eigenaars experts waren alles te verstoppen onder 20 verflagen....  De elektriciteit boven is ook zéér basic:1 stopcontact per kamer.

Zoldervloer/plafond bovenverdieping is geïsoleerd met glaswol. Alle kamers hebben een gedeelte schuine wand onder het dak. Deze zijn is niet of zéér moeilijk bereikbaar via de zolder, dus daar is niet geïsoleerd.

Wil ik dit isoleren, moeten de schuine wanden eraan geloven om achteraf opnieuw op te bouwen.

De kost hiervan lijkt me beperkt aangezien ik dit zelf zou doen.

-gelijkvloers: inkomhal, wc, bergingske van 2m² , living van +/- 20m²  , keuken +/-12m² , berging 15m² en een mini keldertje van 2m².  De vloeren zijn bruine tegels die op volle grond/zavel liggen. Deze liggen nog best ok, maar er komt wel een serieuze koude van af. In de living hebben ze er quickstep over gelegd. De keuken is ook zéér basic, maar proper.

-terrein is een beetje raar ingedeeld. Mijn voortuin is even groot als mijn achtertuin.

-volle muren, anderhalve steen dik

- dak: leien, deze kunnen nog wel een 10-20jaar mee.

-gans het huis heeft nog houten ramen met enkel glas.

-alle kamers hebben centrale verwarming met moderne radiatoren. Ketel is een HR+ op gas

 

Ik ben best handig, maar helaas zijn de zaken die aan dit huis kunnen gebeuren "ingrijpend", financieel/structureel en is het werk dat ik ervan zelf zou kunnen doen slechts een beperkt gedeelte van de kost.

- ramen: dit zou mij zo'n 13.000 eur kosten, afwerking van een 2000 eur al in mindering gebracht

   Deze kost zal ik minstens  1 op 1 moeten doorrekenen en is de meerwaarde van mijn werk zéér beperkt.

  Misschien willen potentiële kopers verbouwen en andere raamindeling..?

- vloeren: hele benedenverdieping uitgraven en beton gieten, isoleren, chappen en tegels leggen.

De kost hiervan heb ik nog niet helemaal uitgerekend. Wat ik zelf zou doen: uitgraven, beton gieten, "misschien" tegelen. Als ik de vloeren zou aanpakken, zou ik ineens ook alle elektriciteit / sanitair vervangen. Dit kan ik allemaal zelf.  Het eigen aandeel  is hier dus redelijk groot.

Ik zit echter vast op het punt dat, indien potentiële kopers een andere kamerindeling willen, de nieuwe vloer geen meerwaarde is. (bvb muur uitbreken van living naar berging, zodat de living aan de achtertuin grenst)

-indeling: ik speel ook met het idee de steunmuur tussen de living en de grote berging weg te halen, zodat dit ook living wordt en deze aan de achtertuin grenst. Hierdoor ben ik de berging dus kwijt en aangezien het huis geen garage heeft, lijkt me dit ook niet praktisch. Dit zou ik eventueel oplossen door een groot (+/- 20m²) tuinhuis/berging in de tuin te maken.

-in de voortuin ligt de oprit , waar "ooit" eens steentjes hebben gelegen. Nu is het een modderig gedoe als het regent. Ik zou eventueel klinkers kunnen leggen. Dit zou ik zelf doen, en de klinkers ergens 2de hands kopen. De totale kost hiervan zou dus redelijk beperkt zijn. De voortuin is omring door een haag van +/- 1.5m hoog. Ik zou deze hoger laten groeien en thv de oprit een houten poort zetten van 2m hoog. De kost hiervan is ook beperkt, maar dan is de voortuin helemaal afgesloten ivm privacy.

 

Heel wat tekst...

Mijn vraag is eigenlijk welke kosten/werken jullie zouden doen, die toch minstens 1 op 1 doorgerekend kunnen worden. Ik hoef er geen grote winst uit te halen, de lopende afbetaling van mijn lening is mijn "investering".  Zoals al gezegd, ben ik best handig en heb geen schrik van het zwaardere werk. :)

Misschien is het beter helemaal niets te doen, en de verkoopprijs dus ook laag te houden?  

 

Alles tips zijn welkom !

 

groeten
 
Lid geworden
6 jul 2014
Berichten
26
Waarderingsscore
0
Punten
0
nog een plattegrondje in bijlage ter info
 

Bijlagen

  • plattegrond.jpg
    plattegrond.jpg
    295 KB · Weergaven: 0

laserq

Lid
Lid geworden
23 feb 2014
Berichten
583
Waarderingsscore
3
Punten
18
tja, dat is natuurlijk een moeilijke keuze.

Zaken zoals isolatie, ramen, elektra zouden denk ik bij verkoop ook een meerwaarde creeeren (hoeveel is dan natuurlijk de vraag). 

Met de andere zaken zoals veranderen van indeling etc, creert voor een volgende bewoner wellicht geen meerwaarde maar wel woongenot voor jezelf, de vraag is dan is het de investering (die je wellicht niet terugkrijgt) het je waard. Het toevoegen van de berging aan woonruimte levert wel weer meer woon m2 en hiermee ook meer waarde aan je woning.
 

lukanar

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 mrt 2007
Berichten
21.836
Waarderingsscore
6.491
Punten
113
Je gaat er vanuit dat je alle kosten die je nu maakt, kunt doorrekenen aan de koper zonder verlies.

Vergeet dit maar, kopers hebben daar geen oren naar.

Je hebt nieuwe ramen gestoken? ze zullen de kleur of het glas niet mooi vinden.

Nieuw tuinhuis? o maar daar willen ze liever een zwembad of tuinkast

Nieuwe oprit in betonklinkers? Komt vol vlekken en een betonklinker? Madame wil liever kleiklinkers of platines in pauwesteert.

Binnenvloeren? ze zien liever parket

en ga zo maar door.
 
Lid geworden
6 jul 2014
Berichten
26
Waarderingsscore
0
Punten
0
@Lukanar:

Het is juist het feit dat ik daar niet van uit ga, dat ik de vraag stel.

Zoals je zegt, heeft ieder zijn eigen smaak. Daarom de twijfel tussen enerzijds toch wel aanzienlijke kosten te doen met het risico hier verlies op te maken, en anderzijds praktisch niets te doen om de prijs laag te houden.

Het grootste probleem is dat de werken die ik zelf zou kunnen doen, samenhangen met grotere werken die een redelijke investering vragen.

(bvb zelf elektriciteit/nutsleidingen veranderen hangt vast aan nieuwe vloeren  die vast hangen aan compleet nieuwe vloeropbouw die vast hangt aan indeling muren, etc etc :p )

 
 

Tommie1

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
15 apr 2011
Berichten
5.134
Waarderingsscore
985
Punten
113
Ik denk dat je te veel betaald hebt om daar dik winst te kunnen uit halen. 

 

Ik heb altijd werken gedaan voor mezelf. Als ik het mooi vind, en kan betalen doe ik het. De verkoopwaarde is het laatste waar ik aan denk. 

Het grootste probleem bij dit huis voor mij zouden de volle muur, het enkel glas, de ongeisoleerde muren en de kleine kamertjes zijn. 

Elk van die zaken zou voor mij een KO criterium zijn. 
 

slovenie

Lid
Lid geworden
22 nov 2010
Berichten
877
Waarderingsscore
6
Punten
18
U kunt uw huis nu te koop stellen, en ondertussen de vloer doen. De verkoopprijs is tamelijk hoog zodat u, bij verkoop, er een schoon zaakje mee doet. Indien u niet kunt verkopen dan heeft u tijd om aan de vloer te werken. Potentiële verkopers zullen die opengebroken vloer maar niks vinden. U legt er dan meteen ook vloerverwarming in, dat staat sjiek en is zeker een meerwaarde.
 

tjay

Zeer Actief lid
Lid geworden
21 jun 2011
Berichten
8.688
Waarderingsscore
27
Punten
38
Ik deel de mening van Tommie: je koopt 6 maanden geleden een huis en bent bij verbouwingswerken nu opeens bezig over verkoopwaarde. Dat zou echt het laatste van je zorgen moeten zijn (je gaat in dat prijssegment, met allicht groot beschrijf, al minstens 5 jaar daar wonen om de notariskosten in prijsstijging terug te verdienen, en dan heb je nog geen eurocent extra verdiend). Focus op wat je zelf graag hebt en belangrijk vindt kwa structurele werken, die details zoals de kleur van de verf of gordijnen (of badkamer) zal een koper later... in de verre toekomst... toch naar zijn goesting doen.

In de waslijst die je opnoemt, zou ik focussen op alles wat isolatiewerken is: dakisolatie, vloerisolatie (dus: uitbreken met bijhorigheden zoals sanitair en elektriciteit), en indien mogelijk: muurisolatie en andere ramen (gaat hand in hand). Bij isolatie komt ook ventilatie, heb je nog niets van gezegd maar kan aanraden dat niet te vergeten als je alles luchtdicht gaat maken.

Ik heb de indruk dat je gekocht hebt met het idee "of ik nu huur betaal of een lening afbetaal..." -- de tijd dat je een huis kon kopen, renoveren op een jaar en verkopen met 40.000 euro winst, ligt achter ons (tenzij je echt een krot oplapt). Je hebt een huis gekocht, als je er niet zwaar op wil inschieten, moet je rekenen dat je er voor meerdere jaren nog zal wonen -- denk aan alle kosten die je gemaakt hebt met de aankoop: 220.000 euro geleend op ... 20 jaar ofzo? Da's al ergens iets tussen de 40.000 of 60.000 euro rente. Groot beschrijf? 22.000 euro. Notaris voor aankoop en lening? 5.000 euro (ik ga even kort door de bocht met alles). Dat is tegen dat het huis afbetaald is (over 20-25 jaar dus) maar liefst 70.000 a 90.000 euro goed te maken. Ik raad u aan eens te kijken hoeveel de huiswaarde de laatste jaren gestegen is in uw streek, maar dat dat veel meer dan 50.000 euro per schijf van 100.000 euro per 10 jaar is,  zou me verbazen... En dan heb je nog geen renovatiekosten geteld waarvan je wel snapt dat die niet opeens de waarde van uw huis gaan verdubbelen... 

(disclaimer: uw cijfers zullen uiteraard anders liggen, maar je snapt wel dat de optelsom a shitload of money is dat niet zomaar ergens vandaan komt).
 
Lid geworden
17 okt 2014
Berichten
18
Waarderingsscore
0
Punten
0
Dat enkel glas is wel een dooddoener bij de verkoop tegenwoordig.

We verkopen een appartement, in een niet al te hoge prijsklasse, met enkel glas.

9/10 is dat het eerste dat ze vragen, is het dubbel glas? 

Voor ons is dat enkel glas geen issue omdat het verbruik van ons appartement zeer goed meevalt, maar vooralsnog is het appartement nog niet verkocht, wat m.i. bij dubbel glas wel al het geval zou geweest zijn.

Dus een investering in nieuwe ramen is wel de moeite, al is het maar voor je eigen verbruik, wat bij een huis toch meer zal meespelen dan bij een appartement.
 
Lid geworden
18 mrt 2015
Berichten
56
Waarderingsscore
0
Punten
0
Welke regio is dit en wat is de grondwaarde daar? Want naar mijn gevoel is een huis voor 220.000 € in de staat die je beschrijft geen koopje.  Al de opties die je geeft die je kan renoveren zullen apart weinig bijbrengen aan de mogelijke verkoopwaarde. 

Dit lijkt me een huis dat volledig moet gestript worden om goed te renoveren. Eventuele kopers die een totale renovatie zien zitten zullen de meerwaarde in de halve oplossingen niet willen betalen. 

In mijn regio (limburg) heb ik het gevoel dat je dit huis voor zo'n 170.000 op de kop moet kunnen tikken en erna voor 150000 aan renovatie gaat insteken.

Als je dan toch iets zou doen, zou ik het bij het raamwerk houden en de zolder goed isoleren (dus ook die schuine wanden). Toen ik jonger en naiever was waren ramen/dak en zolder wel dingen waar ik naar keek toen ik voor een huis ging shoppen. 
 

aartwessels

Gewaardeerd lid
Lid geworden
13 mrt 2014
Berichten
3.221
Waarderingsscore
134
Punten
63
Ik woon nu tijdelijk in een huurhuis dat deels gerenoveerd is, en kan bevestigen dat dat niet verkoopt. Huis is inmiddels ook uit de verkoop. Het heeft gewoon geen zin zichtwerk te doen in een huis dat eigenlijk structureel aangepakt moet worden, en dus volledig gestript, dan ineens goed geisoleerd, en dan afgewerkt.

Er zit bij ons een gloednieuwe badkamer en keuken in, waar geen kosten op zijn bespaart, maar tegelijkertijd is er maar in een deel van het huis dubbel glas en waait de wind er gevoelsmatig vrijelijk doorheen. 

Mijn advies zou ook zijn er langer te blijven wonen, en het opknappen voor jezelf te doen, in plaats van voor de verkoop.
 

jvd30

Gewaardeerd lid
Lid geworden
22 okt 2007
Berichten
2.568
Waarderingsscore
238
Punten
63
Zou in ieder geval en drastische keuze maken.

Of je doet juist enkele basiswerken om het leefbaar te houden voor jezelf en die het geheel wat aantrekkelijker maakt voor potentiele kopers (opritje, wat verfraaien hier en daar) en hopen dat je er binnen enkele jaren je geld terug uit kan halen.

Of gaan voor een totaal renovatie (vloeren er uit, electriciteit opnieuw, chauffage, isolatie, ramen, muur uitbreken,...) En dan uitgaan van wat je zelf mooi vind maar toch wat voorzichtig zijn met extreme keuzes die potentiele kopers kunnen afschrikken. Dan kan je het als instapklare woning verkopen en misschien een kleine winst op maken als je het slim speelt.

Alles er tussen is volgens mij tijdverlies
 
Blijf op de hoogte en schrijf je in voor 
onze nieuwsbrief
Bovenaan