Wat is afdwingbaar?

Lid geworden
13 jul 2021
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
Dag allemaal

Na een lange zoektocht naar een bouwgrond regio Aalst hebben we uiteindelijk er een gevonden, meer bepaald 2 gronden naast elkaar - een met een vakantiewoning op (vergund als vakantieverblijf) en een met als omschrijving bouwland.

Intussen is de stad bezig met een RUP voor dezelfde omgeving (sinds 2015 al) maar dit is nog niet volledig. Bij informatieve gesprekken rond onze plannen om 1 van de 2 stukken te bebouwen met een woning werd aangegeven dat er geen bouwvoorschriften gedeeld worden en dat alle ingediende plannen negatief advies zullen krijgen gezien zij in de visie van het komende RUP vinden dat er meergezinswoningen moeten komen in deze omgeving. Deputatie lijkt dus onafwendbaar als we verder zetten. De stad is van mening dat in deze omgeving korter bij elkaar gebouwd moet worden (meer woningen per ha). We begrijpen dit voor de grote stukken onbebouwde grond die er liggen maar onze bouwgronden liggen in lijn van een rij eengezinswoningen dus dit roept wat vragen op. Ook geeft wegen en verkeer momenteel een negatief advies voor de plannen van het RUP gezien de straat waaraan de huizen liggen een buurtweg is en deze de hoge bebouwing niet aankan.

We moeten dus nu zonder voorschriften een plan laten opstellen door een architect - en laten indienen als bouwaanvraag. Hier zijn best wel wat kosten mee gemoeid dus ik probeer onze kans op slagen in te schatten.

1. Kan de stad inderdaad dat weigeren op basis van een toekomstige visie? Vandaag is het RUP er immers nog niet.
2. De grond die de vergunde vakantiewoning heeft, kan men dat daar ook voor afdwingen bij een verbouwingsaanvraag?
3. Wie kan een goed kantoor aanraden (advocaat) om dit met ons te bekijken?

Alvast bedankt!
 

lukanar

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 mrt 2007
Berichten
17.952
Waarderingsscore
2.747
Punten
113
Een bouwgrond is per definitie NIET hetzelfde als een bouwland !!!
Met bouwland wordt in sommige contreien - ruraal landbouwgrond dat door intensieve grondbewerking akkers kunnen worden.
Dus dat stuk bouwland is dus veredelde landbouwgrond en kan alleen door een rup gewijzigd worden naar bouwgrond.

Een perceel dat een vakantiewoning heeft staan is heel waarschijnlijk NIET ingekleurd als bouwgrond maar als recreatiegronden.
Veel geluk om hier bouwgrond van te maken.

Mijn advies : zoek een grond dat gekend is als bouwGROND.
 
Lid geworden
13 jul 2021
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
Dag Luk

bedankt voor de feedback. Beide stukken grond werden zowel door de stad als door architect aangegeven als bouwgrond en werden zo ook verkocht door makelaar/notaris dus ik (hoop) ga er vanuit dat we die brug al gepasseerd zijn.
 

lukanar

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 mrt 2007
Berichten
17.952
Waarderingsscore
2.747
Punten
113
had je dan niet beter bouwgrond geschreven in plaats van bouwland ?
groot verschil hoor.
 

D I Y

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
12 aug 2013
Berichten
12.217
Waarderingsscore
1.516
Punten
113
Naar mijn begrip moet de overheid zich houden aan de bestaande afspraken, en niet aan toekomstige plannen.
Dit zijn natuurlijk wel de afspraken die bestaan op het ogenblik vannde aanvraag. Als jullie 1 dag na ingang van de nieuwe afspraken indienen, dan zijn jullie te laat.
Als jullie 100% conform de bestaande regels indienen, dan mag de gemeente eigenlijk niet weigeren. Allez ja, ze mag wel, maar dan zal de hogere overheid dit passeren. Maar dan moet het wel 100% conform zijn.
Als jullie echter ook maar 1 afwijking willen, dan hebben jullie wel de hulp van de lokale overheid nodig.
Als ze daarom weigeren en je moet een nieuwe aanvraag indienen, en intussen zijn de regels veranderd, dan heb je het vlaggen.
 

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
2.700
Waarderingsscore
993
Punten
113
Als er 10 appartementen op mogen gebouwd worden is je broodje gebakken. Als er 20 op mogen moet je niet meer gaan werken. Ik zou van de nood een deugd maken en deze financiële kans die op je levenspad komt niet afslaan en er munt uit proberen slaan.
 

Donat

Lid
Lid geworden
27 aug 2007
Berichten
910
Waarderingsscore
17
Punten
18
Ik lees Aalst ik lees rup, ik lees bouwland, ik lees deputatie.... Ken je het verhaal van Harley ?

Wat ik niet 100% kan uitmaken, heb je de gronden definitief aangekocht en zijn ze jouw eigendom momenteel ?
 

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
15.354
Waarderingsscore
2.773
Punten
113
Als er 10 appartementen op mogen gebouwd worden is je broodje gebakken. Als er 20 op mogen moet je niet meer gaan werken. Ik zou van de nood een deugd maken en deze financiële kans die op je levenspad komt niet afslaan en er munt uit proberen slaan.
Wedden dat het nooit echt te koop had gestaan als dat zo was ....
 

knessel

Gewaardeerd lid
Lid geworden
8 jul 2006
Berichten
1.342
Waarderingsscore
123
Punten
63
Kijk eerst eens op geopunt in welke bestemmingszone de percelen liggen:

Als dat in de gele zone is, kan/mag je daar waarschijnlijk niet permanent wonen....
 
Lid geworden
13 jul 2021
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
Kijk eerst eens op geopunt in welke bestemmingszone de percelen liggen:

Als dat in de gele zone is, kan/mag je daar waarschijnlijk niet permanent wonen....
Staat op geopunt als woonuitbreidingsgebied.
 

knessel

Gewaardeerd lid
Lid geworden
8 jul 2006
Berichten
1.342
Waarderingsscore
123
Punten
63
Dan is dit mogelijk vandaag nog geen bebouwbare grond, en als het wat tegenzit wordt dit nooit bebouwbaar.
 
Lid geworden
13 jul 2021
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
ik zal dit stuk morgen nog even nagaan maar alles werd door gegeven door alle partijen (inclusief controle notaris) als bouwgrond
 

D I Y

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
12 aug 2013
Berichten
12.217
Waarderingsscore
1.516
Punten
113
In woonuitbreidingsgebied mag er niet gebouwd worden. Het is pas als de gemeente van mening is dat er te weinig bouwgrond is in de gemeente dat ze kunnen beslissen om het uitbreidingsgebied ‘aan te snijden’ zoals dat heet.
Dan wordt er normaalgezien overlegd met de eigenaar om het gebied te ontwikkelen: de eigenaar mag dan verkavelen en moet dan wegen aanleggen, riolering, straatverlichting,… en mag dan natuurlijk daarna de loten ook verkopen. Of hij mag de grond in zijn geheel aan lage prijs aan een ontwikkelaar verkopen die het dan verder ontwikkelt.

Maar zelf bouwen? En ook nog eens slechts 1 of 2 woningen? Dat zal niet pakken.
 

Caroto

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 okt 2019
Berichten
2.700
Waarderingsscore
993
Punten
113
Als er 10 appartementen op mogen gebouwd worden is je broodje gebakken. Als er 20 op mogen moet je niet meer gaan werken. Ik zou van de nood een deugd maken en deze financiële kans die op je levenspad komt niet afslaan en er munt uit proberen slaan.
Wedden dat het nooit echt te koop had gestaan als dat zo was ....
Natuurlijk wel. Er zijn nog altijd koopjes te doen, zelfs met alle projectmensen en particulieren door. Of denk je dat die projectmannen geen koopjes doen ;)
Zoals blijkt uit TS zijn uitleg is er dan ook nog geen wettelijk kader om effectief meergezinswoningen te bouwen, en is hij hier 'stoemelings' achter gekomen. Dat kan een extra reden zijn dat het nog niet door die grondenjagers is opgekocht.

Een jaar of 5 geleden heb ik zo de koop van mijn leven gemist. Een open bebouwing aan de rand van een middelgrote gemeente. 300000 euro. Niemand vermoedde dat er meergezinswoning mocht komen, dus ik had dat niet verder uitgespit. resultaat nu : 16 appartementen. Broodje is dan gebakken hoor. En dat stond zeer lang te koop vooraleer het was opgekocht.

Vandaar mijn advies om dit zeker in het oog te houden, zeker aangezien TS vermoedelijk een vrij grote dubbele grond heeft/gaat kopen?, wat tegenwoordig goud waard is, zeker als de gemeente die richting uit wil gaan. Want zoals hier al gezegd, als de gemeente dwars gaat liggen, dan heb je een superadvocaat nodig, en een hele diepe portemonnaie. En dat kan 5 of 10 jaar aanslepen.

Geopunt is ook verre van up to date, waarmee ik wil zeggen dat er veel kan bewegen op gebied van ruimtelijke ordening dat niet wordt weergegeven. Zeker niet in dit geval waar men 'bezig is' met opmaak van RUP. Er zijn bij ons ook gemeentes met een effectief RUP en daar vind je niets van terug op geopunt.

bouwland, bouwgrond,.. allemaal juridisch waardeloze termen die door iedereen mijzelf inclusief worden gebruikt, maar wat dat inhoudt staat nergens vastgelegd. Bij de aankoop krijg je normaal stedenbouwkundige inlichtingen, en daar staat normaal wel iets meer op dan het woordje bouwgrond. Als er bvb een woning staat in woonuitbreidingsgebied (zonevreemd dus) is de kans zeer groot dat je in normale gevallen mag renoveren of zelfs helemaal herbouwen, maar niet als de gemeente andere plannen heeft, dan begint de wettelijke draaimolen.

1. Kan de stad inderdaad dat weigeren op basis van een toekomstige visie? Vandaag is het RUP er immers nog niet.
Ja de stad kan alles weigeren zoals het hun uitkomt. Welke waarde die weigering dan heeft zal voer worden voor een gerechtelijke uitputtingsslag, zeker als het daar echt een groot te ontwikkelen gebied is. Maar essentieel voor jou is hoe de gebieden nu effectief staan beschreven, en dat uitzoeken is al niet evident, laat staan als de gemeente al niet mee wil.
2. De grond die de vergunde vakantiewoning heeft, kan men dat daar ook voor afdwingen bij een verbouwingsaanvraag?
Ja
3. Wie kan een goed kantoor aanraden (advocaat) om dit met ons te bekijken?

Is de aankoop nu al effectief gebeurd of niet? Bedenk toch eerst even dat je aan het begin kan staan van een jarenlange procedureslag waar je misschien binnen 4 jaar nog niet aan het bouwen bent als je hiermee verder wil gaan. Met alle gevolgen van dien. Succes
 

knessel

Gewaardeerd lid
Lid geworden
8 jul 2006
Berichten
1.342
Waarderingsscore
123
Punten
63
In woonuitbreidingsgebied mag er niet gebouwd worden.
Dat is grotendeels juist, maar niet helemaal correct. Als er al een woning staat, kan je je baseren op de basisrechten..
 

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
15.354
Waarderingsscore
2.773
Punten
113
Als er 10 appartementen op mogen gebouwd worden is je broodje gebakken. Als er 20 op mogen moet je niet meer gaan werken. Ik zou van de nood een deugd maken en deze financiële kans die op je levenspad komt niet afslaan en er munt uit proberen slaan.
Wedden dat het nooit echt te koop had gestaan als dat zo was ....
Natuurlijk wel. Er zijn nog altijd koopjes te doen, zelfs met alle projectmensen en particulieren door. Of denk je dat die projectmannen geen koopjes doen ;)
Zoals blijkt uit TS zijn uitleg is er dan ook nog geen wettelijk kader om effectief meergezinswoningen te bouwen, en is hij hier 'stoemelings' achter gekomen. Dat kan een extra reden zijn dat het nog niet door die grondenjagers is opgekocht.

Een jaar of 5 geleden heb ik zo de koop van mijn leven gemist. Een open bebouwing aan de rand van een middelgrote gemeente. 300000 euro. Niemand vermoedde dat er meergezinswoning mocht komen, dus ik had dat niet verder uitgespit. resultaat nu : 16 appartementen. Broodje is dan gebakken hoor. En dat stond zeer lang te koop vooraleer het was opgekocht.

Vandaar mijn advies om dit zeker in het oog te houden, zeker aangezien TS vermoedelijk een vrij grote dubbele grond heeft/gaat kopen?, wat tegenwoordig goud waard is, zeker als de gemeente die richting uit wil gaan. Want zoals hier al gezegd, als de gemeente dwars gaat liggen, dan heb je een superadvocaat nodig, en een hele diepe portemonnaie. En dat kan 5 of 10 jaar aanslepen.

Geopunt is ook verre van up to date, waarmee ik wil zeggen dat er veel kan bewegen op gebied van ruimtelijke ordening dat niet wordt weergegeven. Zeker niet in dit geval waar men 'bezig is' met opmaak van RUP. Er zijn bij ons ook gemeentes met een effectief RUP en daar vind je niets van terug op geopunt.

bouwland, bouwgrond,.. allemaal juridisch waardeloze termen die door iedereen mijzelf inclusief worden gebruikt, maar wat dat inhoudt staat nergens vastgelegd. Bij de aankoop krijg je normaal stedenbouwkundige inlichtingen, en daar staat normaal wel iets meer op dan het woordje bouwgrond. Als er bvb een woning staat in woonuitbreidingsgebied (zonevreemd dus) is de kans zeer groot dat je in normale gevallen mag renoveren of zelfs helemaal herbouwen, maar niet als de gemeente andere plannen heeft, dan begint de wettelijke draaimolen.

1. Kan de stad inderdaad dat weigeren op basis van een toekomstige visie? Vandaag is het RUP er immers nog niet.
Ja de stad kan alles weigeren zoals het hun uitkomt. Welke waarde die weigering dan heeft zal voer worden voor een gerechtelijke uitputtingsslag, zeker als het daar echt een groot te ontwikkelen gebied is. Maar essentieel voor jou is hoe de gebieden nu effectief staan beschreven, en dat uitzoeken is al niet evident, laat staan als de gemeente al niet mee wil.
2. De grond die de vergunde vakantiewoning heeft, kan men dat daar ook voor afdwingen bij een verbouwingsaanvraag?
Ja
3. Wie kan een goed kantoor aanraden (advocaat) om dit met ons te bekijken?

Is de aankoop nu al effectief gebeurd of niet? Bedenk toch eerst even dat je aan het begin kan staan van een jarenlange procedureslag waar je misschien binnen 4 jaar nog niet aan het bouwen bent als je hiermee verder wil gaan. Met alle gevolgen van dien. Succes
Die kansen zijn zeer gering. Zeker als er plannen vanuit de gemeente die richting uitgaan dan worden die nauwlettend in het oog gehouden.
Ook wie er de eigenaar is, heeft invloed op hoe snel en /of er dingen gebeuren.
 

D I Y

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
12 aug 2013
Berichten
12.217
Waarderingsscore
1.516
Punten
113
In woonuitbreidingsgebied mag er niet gebouwd worden.
Dat is grotendeels juist, maar niet helemaal correct. Als er al een woning staat, kan je je baseren op de basisrechten..
Klopt natuurlijk, maar ik had uit het verhaal begrepen dat er geen woning op stond en enkel een vakantiewoning op een aanpalend lot. Deze laatste kan er eventueel al gestaan hebben van voor de grond veranderde naar woonuitbreidingsgebied, of het aanpalende lot is geen woonuitbreidingsgebied maar recreatiegebied of zo.

In elk geval, als de bouwgrond gelegen is in woonuitbreidingsgebied, dan zal je er niet op mogen bouwen. Een notaris is meestal ook niet gebonden door zijn advies op dat vlak, dus als het fout blijkt, dan moet je nergens lopen.
 

lukanar

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
27 mrt 2007
Berichten
17.952
Waarderingsscore
2.747
Punten
113
In woonuitbreidingsgebied mag er niet gebouwd worden.
Dat is grotendeels juist, maar niet helemaal correct. Als er al een woning staat, kan je je baseren op de basisrechten..
Er staat een vakantiewoning op , dus recreatiegrond en recreatiegrond is geen bouwgrond.

De begrippen bouwgrond, bouwland , akkerland, weiland, recreatiegrond, natuurgrond, bosgrond .... zijn duidelijk juridische termen waarbij hun betekenis in de juridische uitspraken al meermaals zijn vastgelegd, opgetekend en onderschreven.
Zelfs het woordenboek van de nederlandse taal geeft een duidelijke omschrijving en de verschillen weer.

Zomaar stellen dat deze begrippen waardeloos zijn en er van uitgaan dat dit nutteloze omschrijvingen zijn is nogal een gevaarlijk parcour om te volgen.
Er is al mening juridisch strijdperk door één enkel woord overstag moeten gaan tot grote ergernis van de verliezende partij.
 

D I Y

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
12 aug 2013
Berichten
12.217
Waarderingsscore
1.516
Punten
113
De begrippen .... zijn duidelijk juridische termen
Helaas, sinds Vlaanderen de Ruimtelijke Orde hervormd heeft zijn er heel wat begrippen verdwenenen en nieuwe bijgekomen. Een bouwgrond kan tegenwoordig perfect onbebouwbaar zijn…
 
Bovenaan