Waarde nieuwbouw

c00kie

Beheerder
Forumleiding
Lid geworden
22 mrt 2006
Berichten
10.599
Waarderingsscore
647
Punten
113
wel... wij hebben een huis gezet om in te wonen, niet nagedacht over wat het ons zou kunnen opbrengen.
Eerst het financiële: Toen we verhuisden hadden we ongeveer, omdat ik nogal wat zelf had gedaan (en omdat het ook al 13 jaar geleden is), een kostprijs betaald van 900€ excl. btw per m² ALL IN.
Er moest nog wel wat gebeuren, maar de centjes waren op toen... Er zat een ikeakeuken in van 1.000 euro, goedkoopste kookplaat, goedkoopste dampkap, goedkoopste linoleum boven, niet geschilderd, zeer goedkoop badkamermeubel, geen binnendeuren, enkel een bad...
Ondertussen hebben we wel verder gedaan, en buiten de traphal die nog moet geschilderd worden, is eigenlijk alles klaar... Als ik dan zie voor welke bedragen er in onze wijk, kleinere huizen, op een kleinere grond, worden verkocht... Dan denk ik: Goeie investering. Nu ja, ik wil niet verkopen, dus ik kan ook niet echt inschatten hoeveel het zou opbrengen, maar ik heb winst gedaan, dat is zeker.

Langs de andere kant. Verbouwen... Het is hier al eens gezegd, je gaat minstens evenveel geld kwijt zijn, misschien zelfs meer. Een oud huis verbouwen is arbeidsintensief, volgens mij technisch moeilijker omdat je met een bestaande situatie zit... Hoe lang wil je verbouwen? Ga je er in wonen tijdens de verbouwing? enz. enz... Dat waren voor mij althans, een aantal vragen die ik mezelf stelde, en ik dacht dat ik voor hetzelfde geld, nooit hetzelfde comfortniveau zou kunnen krijgen. Of dat juist is of niet, dat laat ik in het midden. Maar heel simplistisch gesteld... Ik zit nu met 10cm vloerisolatie, 15cm in de muren. Als je dat in een renovatie wil bereiken, kun je niet anders dan strippen... Volledig strippen. Als je iet of wat een deftig dak wil, moet dat ook vervangen worden... Ai, daar gaat de kost, want het is niet enkel het nieuwe dak, dat eigenlijk evenveel kost dan bij een nieuwbouw, maar je zit ook met de afbraak van het oude dak, het afvoeren van het "afval", ... Kortom... Ik, en dan spreek ik voor mezelf, zag voor mijn eerste woning het niet zitten om te verbouwen...
 

D I Y

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
12 aug 2013
Berichten
12.221
Waarderingsscore
1.518
Punten
113
De ‘winst’ op de eigen woning is ook relatief. Als je doodvalt, dan hebben de erfgenamen veel winst gemaakt. Als je zelf verkoopt om een ander huis te kopen, dan heb je dankzij de stijging van de markt misschien veel winst gemaakt, maar het andere huis dat je wil kopen is ook veel duurder dan vroeger dus uiteindelijk heb je niets extra over. Je hebt gewoon een huis aan marktwaarde. En dat had je daarvoor ook al.
Het enige wat opbrengt is (goed) eigen werk waardoor je een instant waardeverhoging hebt. Maar als je met die optiek koopt om snel weer te verkopen, dan komt ook de fiscus langs op de gerealiseerde meerwaarde.
De vergelijking met een bouwbedrijf gaat ook niet op natuurlijk, want zij bouwen aan inkoopprijs. Het kost heel wat minder om een huis te bouwen dan wat de klant er voor betaalt. Dat noemen we winstmarge. Als je alles zelf doet, dan heb je ook die winstmarge. Je hebt dan wel 2 jaar geen inkomen van een job natuurlijk (tenzij je een burn-out wil en de twee combineert).
 

knessel

Gewaardeerd lid
Lid geworden
8 jul 2006
Berichten
1.343
Waarderingsscore
123
Punten
63
DIY, dat is nu eens echt de nagel op de kop !
Je moet inderdaad zelf zoeken wat je wil, en weten wat je kan (en wat niet).
 

Waldhar

Zeer Actief lid
Lid geworden
4 feb 2021
Berichten
355
Waarderingsscore
122
Punten
43
Interessante inzichten allemaal.
Ik was steeds van mening dat je op een nieuwbouw geen meerwaarde kan creëeren, en dus steeds "verliest" (registratie, btw, .....).
Bij een "op-te-frissen" woning waar je wat nieuwe verf, nieuwe valse plafond, andere laminaat, ... in doet, dan zie je elke geinvesteerde euro er twee op de totaalprijs bij worden.

Heb dat zowel gezien bij m'n ouders, als bij m'n broer. Ouders hebben in 2000 een tweede woonst gekocht, 140.000€ voor een rijwoning met een tuintje eraan. Voor €20.000 aan "opfrissingswerken" gedaan (DHZ allemaal), 5 jaar verhuurd en daarna verkocht voor 170.000€.

Men schoonbroer heeft hetzelfde gedaan. 7 jaar geleden gekocht voor 190.000€, slordige 30K erin gestoken (het mocht wat meer zijn want hij ging er zelf wonen), wegens tweede kind vorig jaar terug verkocht voor 240.000€.
 

Tornadinho

Gewaardeerd lid
Lid geworden
1 mei 2017
Berichten
594
Waarderingsscore
351
Punten
63
Dit is inderdaad een persoonlijke keuze waarvan je niet alles weet op voorhand. Voor ons eigen weten wij dat ons nieuwbouw huis geen "goede" financiële investering zal zijn, eenmaal af ben ik zeker dat ik niet alles euro-per-euro er terug uit zal kunnen halen moest ik binnen 2 jaar verkopen (en zelf 5) zonder inflatie. Wij hebben ook niet zo gebouwd met dat idee, mijn vrouw en ik zijn 10 jaar samen, hebben 2 kleine kinderen en hebben statistisch gezien nog toch wel een 50-tal jaar voor de boeg (niks van die factoren is ook absoluut zeker). Wij hebben ons huis gebouwd voor ons wooncomfort en wat wij leuk/belangrijk vinden. Het is duurder uitgevallen dan verwacht, we kunnen het betalen maar we hebben nu "nadeel" waardoor we boven mogelijkheid zitten van tweeverdieners met beide een goede job in de streek. Ik zie in de streek dat huizen in onze prijsklasse toch gemakkelijk tot één jaar en langer kunnen te koop staan. Dus mocht je gaan voor investering zou ik toch maken dat uw totale nieuwbouw niet veel boven de 400k gaat landen als je die gemakkelijk wilt verkopen.

Over wat @Waldhar zegt klopt (half) voor huizen in de "lagere" waarde. Aangezien alles zoveel duurder aan het worden is, gaan deze ook mee omhoog. Maar als je het als een financiële investering gaat beschouwen is het nog altijd niet het denderend. Als je naar voorbeeld van zijn schoonbroer kijkt. 190k + 30k = 220k (uitgaan dat schrijfkosten incl is). Van 2014 tem 2020 heeft België voor gezondheidsindex 10,1% inflatie gehad, dus 220k in 2014 is equivalent aan 242 k in 2020. Dus is een bewijs dat vastgoed zelden echt gigantische winsten gaat hebben op minder dan 10 jaar (tenzij natuurlijk bepaalde buurten veranderen, zijn ook uitzonderingen) maar ook zijn waarde redelijk gaat behouden. Nu, uw schoenbroer heeft nog altijd meer geld dan mocht hij die 220k op spaarboekje hebben gezet en 7 jaar wachten (als hij ze had wat zelden zal zijn bij jonge mensen). Zijn winst zit voornamelijk in belastingsvoordeel van krediet, geen huur moeten betalen en zo kan "sparen". Vastgoed in de lagere prijs is ook een relatief veilige investering omdat het zijn intrinsieke waarde gaat behouden (inflatie, euro in elkaar stuiken en terug naar Belgische frank, ...). Persoonlijk vind ik zoals uw schoonbroer heeft gedaan nog altijd één van de meest verstandige opties voor jonge mensen/koppels te gaan wonen.
 

M1ke

Lid
Lid geworden
9 apr 2021
Berichten
51
Waarderingsscore
25
Punten
18
Heb ook getwijfeld. Uiteindelijk een bestaand degelijk huis met grote grond. Is ongeveer de waarde van de grond.

Nieuwbouw was te hooggegrepen op dat moment voor dezelfde ruimte. Plus duurt heel wat, met mogelijks gedoe enz. Op deze manier direct eigen woning, woonklaar en heb die keuken rap geschilderd om de wederhelft nog niet op andere ideeen te brengen. Bomen, struiken, alles is er al....

Elke renovatie die ik nog zou kunnen laten doen haal ik volgens mij geen winst op bij verkoop.

Als ik nog wat zou doen is het wanneer ik overtuigd ben dat ik hier nog lang wil blijven en dus voor mezelf en wanneer het past. Er zijn mijns insziens betere manieren om te investeren dan eigen vastgoed, al helpt het als risicospreiding.
 

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
15.374
Waarderingsscore
2.785
Punten
113
Interessante inzichten allemaal.
Ik was steeds van mening dat je op een nieuwbouw geen meerwaarde kan creëeren, en dus steeds "verliest" (registratie, btw, .....).
Bij een "op-te-frissen" woning waar je wat nieuwe verf, nieuwe valse plafond, andere laminaat, ... in doet, dan zie je elke geinvesteerde euro er twee op de totaalprijs bij worden.

Heb dat zowel gezien bij m'n ouders, als bij m'n broer. Ouders hebben in 2000 een tweede woonst gekocht, 140.000€ voor een rijwoning met een tuintje eraan. Voor €20.000 aan "opfrissingswerken" gedaan (DHZ allemaal), 5 jaar verhuurd en daarna verkocht voor 170.000€.

Men schoonbroer heeft hetzelfde gedaan. 7 jaar geleden gekocht voor 190.000€, slordige 30K erin gestoken (het mocht wat meer zijn want hij ging er zelf wonen), wegens tweede kind vorig jaar terug verkocht voor 240.000€.
Dat zijn niet echt "winsten", prijzen stijgen ook zonder aanpassingen over die 5-7 jaar.

Zelf ook krot gekocht en verbouwd. Mooie waardevermeerdering , maar die kwam meer door de populariteit die toenam in de gemeente en de prijsstijgingen tussen 2000 - 2008.
Buur kocht bv woning voor 1,4 mil bfr vlak voor invoer euro en verkocht zonder enige aanpassingen deze 5j later voor 100k€
 

fido

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
15 jun 2006
Berichten
2.867
Waarderingsscore
312
Punten
83
Als je een huis koopt om te renoveren, kan je beter uitkijken naar een echt slecht huis. Die vindt je soms aan een waarde die niet veel hoger is dan de waarde van de grond.
Huizen met zaken die te goed zijn om te vervangen en te slecht om te behouden gaan vaak duurder en zijn niet interessant. Want op termijn ga je toch de kosten moeten maken, zeker als je energetisch veel wil aanpassen.

Nog iets, vanaf 1/1 bedragen de registratierechten voor bouwgrond 12% en je zit ook met de 21% BTW.
Voor de aankoop van een bestaande woning zakken de registratierechten naar 3% voor een eerste woning en zelfs slechts 1% als je grondig energetisch renoveert, en je hebt maar 6% BTW.

Dus in je voorbeeld van 150000 € voor de grond incl. registratie ben je 16 000 € kwijt aan registratie.
En 250 000 € voor de bouw, daar komt 52 500 € BTW bovenop.
= 68 500 € voor vadertje staat.
Stel een aankoop van een woning van 250 000 € = + 2 500 € registratie
en 150 000 € verbouwing = 9 000 € BTW er bij.
= 11 500 € belastingen
dat is een verschil van 57 000 €!!!!
daar kan je veel isolatie mee kopen of met de huidige prijs al meer dan 30 jaar mazout stoken in een niet al te goed geïsoleerd huis (jaja, ik weet dat je zo niet moet redeneren).
 
Laatst bewerkt:

REF10554

Actief Lid
Lid geworden
26 sep 2018
Berichten
300
Waarderingsscore
74
Punten
28
Mijn idee is dat je vertrekt van de verkeerde basis.
De aankoop of de bouw van een woning voor eigen gebruik kan nooit als investering bezien worden.
Als je wil investeringen in onroerend goed dan ben je momenteel beter af met je geld te steken in kant en klare serviceflats voor ouderen, jonge tweeverdieners zonder kinderen en /of studentenflats.
Opbrengst gegarandeerd

Een renovatie van een woning is steeds een forse investering en spijtig genoeg NOOIT rendabel omdat bij verkoop gegarandeerd volgende items op de helling staan: badkamer en keuken. .... trouwens bij een nieuwbouw van circa 5 jaar oud ( max) is dit het eerste wat de nieuwe eigenaars OOK veranderen. Investering van , zeg 60.000 € return bij verkoop ? Nul euro.
Dus de truk is dan eigenlijk van niet teveel te investeren in persoonlijke keuzes.

Ik vind het wel vreemd dat nieuwe eigenaars vaak per se een eigen keuken/badkamer willen zetten, ookal denk ik wel dat dat klopt. Dat lijkt mij veel geld om voor persoonlijke smaak te gaan terwijl je reeds een keuken/badkamer hebt die perfect functioneel is.
Veel mensen kunnen niet anders dan huren en wonen dus ook in een pand dat niet voor hen specifiek ontworpen was.

Persoonlijk zou ik alleen maar het interieur renoveren als het serieus out-dated is. Aan een woning van 5 jaar oud zie ik meestal het nut niet van in van bv de keuken eruit te gooien en een nieuwe te kopen. Misschien juist het fornuis vervangen als je dat niet bevalt ofzo. Kasten zijn kasten eh.

Nu ik er aan denk trouwens, hoe zit dat dan met die nieuwbouwprojecten die alleen maar huizen zetten met het oog om ze te verkopen met winst? Is dat dan meestal zonder keuken of badkamer?
Mensen die huizen kopen kunnen vaak niet door het totale plaatje heen kijken. Kijk maar naar programma's als blind gekocht of huis gemaakt. Ze zien een keuken die niet hun smaak is en het huis heeft al afgedaan. Mensen willen vaak ook niks meer zelf doen en het minste dat ze moeten uitbreken of aanpassen schrikt al enorm af. Vele willen enkel nog schilderen...

Wij hebben ook zelf een tijdje gezocht om een huis te kopen maar we vonden ook ons gedacht niet :) Dan maar zelf gebouwd. Ik heb ook al vaak gedacht, ai dit kost ons veel geld en we halen er dat nooit uit als we dit zouden moeten verkopen. Bv parket leggen ipv vloer, mooie binnendeuren ipv schildersdeuren, gashaard met duur haardmeubel, nieuw aangelegde tuin met tuinverlichting enzo + verhardingen. Dat zijn allemaal zaken die je er moeilijk uithaalt denk ik. Het zal je huis sneller verkopen, maar ik denk dat je dergelijke afwerkingen er nooit uithaalt. Onze tuin zal bv 65K kosten bijna. Ik heb soms het gevoel als je dan een huis koopt dat je die tuin er zowat gratis bij krijgt. Terwijl wij nu zelf ondervinden hoeveel een tuin aanleggen met alle tierlantijntjes, afsluitingen enz enz kost.....

Ik denk ook niet dat je een eerste huis mag kopen of zetten met het achterhoofd dat het moet opbrengen. Want dan durf je bijna geen kosten maken en alles van persoonlijke "folietjes" zijn dan niet interessant naar verkoop toe. Wij hebben erg veel uitgegeven aan extra's die "niets" zullen opbrengen als we het moeten verkopen. Maar als je dat zelf wilt als eigenaar... Al de tijd dat je er woont heb je er van genoten hé... (je insteek is te begrijpen, maar zo zal je altijd niks durven investeren in je huis, want ja je verkoopt het toch. Dan kan je bijna bij wijze van spreken geen keuken steken en koken op een gaspit van de Action op een tafel om het cru te zeggen...)

Ik hoor mijn ouders nog zeggen, amai je maakt van je woning een huis van 700K, ge gaat dat nooit krijgen bij verkoop. Ja maar dat is ook onze bedoeling niet om dat hier ooit te verkopen... :)
 
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
15
Waarderingsscore
1
Punten
3
Mijn idee is dat je vertrekt van de verkeerde basis.
De aankoop of de bouw van een woning voor eigen gebruik kan nooit als investering bezien worden.
Als je wil investeringen in onroerend goed dan ben je momenteel beter af met je geld te steken in kant en klare serviceflats voor ouderen, jonge tweeverdieners zonder kinderen en /of studentenflats.
Opbrengst gegarandeerd

Een renovatie van een woning is steeds een forse investering en spijtig genoeg NOOIT rendabel omdat bij verkoop gegarandeerd volgende items op de helling staan: badkamer en keuken. .... trouwens bij een nieuwbouw van circa 5 jaar oud ( max) is dit het eerste wat de nieuwe eigenaars OOK veranderen. Investering van , zeg 60.000 € return bij verkoop ? Nul euro.
Dus de truk is dan eigenlijk van niet teveel te investeren in persoonlijke keuzes.

Ik vind het wel vreemd dat nieuwe eigenaars vaak per se een eigen keuken/badkamer willen zetten, ookal denk ik wel dat dat klopt. Dat lijkt mij veel geld om voor persoonlijke smaak te gaan terwijl je reeds een keuken/badkamer hebt die perfect functioneel is.
Veel mensen kunnen niet anders dan huren en wonen dus ook in een pand dat niet voor hen specifiek ontworpen was.

Persoonlijk zou ik alleen maar het interieur renoveren als het serieus out-dated is. Aan een woning van 5 jaar oud zie ik meestal het nut niet van in van bv de keuken eruit te gooien en een nieuwe te kopen. Misschien juist het fornuis vervangen als je dat niet bevalt ofzo. Kasten zijn kasten eh.

Nu ik er aan denk trouwens, hoe zit dat dan met die nieuwbouwprojecten die alleen maar huizen zetten met het oog om ze te verkopen met winst? Is dat dan meestal zonder keuken of badkamer?
Mensen die huizen kopen kunnen vaak niet door het totale plaatje heen kijken. Kijk maar naar programma's als blind gekocht of huis gemaakt. Ze zien een keuken die niet hun smaak is en het huis heeft al afgedaan. Mensen willen vaak ook niks meer zelf doen en het minste dat ze moeten uitbreken of aanpassen schrikt al enorm af. Vele willen enkel nog schilderen...

Wij hebben ook zelf een tijdje gezocht om een huis te kopen maar we vonden ook ons gedacht niet :) Dan maar zelf gebouwd. Ik heb ook al vaak gedacht, ai dit kost ons veel geld en we halen er dat nooit uit als we dit zouden moeten verkopen. Bv parket leggen ipv vloer, mooie binnendeuren ipv schildersdeuren, gashaard met duur haardmeubel, nieuw aangelegde tuin met tuinverlichting enzo + verhardingen. Dat zijn allemaal zaken die je er moeilijk uithaalt denk ik. Het zal je huis sneller verkopen, maar ik denk dat je dergelijke afwerkingen er nooit uithaalt. Onze tuin zal bv 65K kosten bijna. Ik heb soms het gevoel als je dan een huis koopt dat je die tuin er zowat gratis bij krijgt. Terwijl wij nu zelf ondervinden hoeveel een tuin aanleggen met alle tierlantijntjes, afsluitingen enz enz kost.....

Ik denk ook niet dat je een eerste huis mag kopen of zetten met het achterhoofd dat het moet opbrengen. Want dan durf je bijna geen kosten maken en alles van persoonlijke "folietjes" zijn dan niet interessant naar verkoop toe. Wij hebben erg veel uitgegeven aan extra's die "niets" zullen opbrengen als we het moeten verkopen. Maar als je dat zelf wilt als eigenaar... Al de tijd dat je er woont heb je er van genoten hé... (je insteek is te begrijpen, maar zo zal je altijd niks durven investeren in je huis, want ja je verkoopt het toch. Dan kan je bijna bij wijze van spreken geen keuken steken en koken op een gaspit van de Action op een tafel om het cru te zeggen...)

Ik hoor mijn ouders nog zeggen, amai je maakt van je woning een huis van 700K, ge gaat dat nooit krijgen bij verkoop. Ja maar dat is ook onze bedoeling niet om dat hier ooit te verkopen... :)
Bedankt voor uw reactie, u hebt wel gelijk dat ik wat teveel met het financieele inzit.
Maar het feit is dat ik ten eerste zelf nog niet zo'n eisen heb van een woning die zo speciaal zijn dat ze enkel voor mezelf een meerwaarde zouden hebben. Ook besef ik dat de kans bestaat dat ik ooit verhuis (het huis dat ik wil bouwen is niet supergroot) dus de kans dat ik het binnen 10 jaar wil verkopen zit er in. Na het kopen van mijn bouwgrond ben ik verschoten van hoeveel extra kosten daaraan verbonden zijn (wist ik op voorhand wel). Ik mag alvast een jaar voor niets gaan werken omdat de staat registratierechten wilt en notarissen in mijn ogen nogal makkelijk geld verdienen. En vandaar ben ik toch wat voorzichtig om nog meer geld kwijt te spelen mocht ik ooit moeten/willen verhuizen.
 
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
15
Waarderingsscore
1
Punten
3
Als je een huis koopt om te renoveren, kan je beter uitkijken naar een echt slecht huis. Die vindt je soms aan een waarde die niet veel hoger is dan de waarde van de grond.
Huizen met zaken die te goed zijn om te vervangen en te slecht om te behouden gaan vaak duurder en zijn niet interessant. Want op termijn ga je toch de kosten moeten maken, zeker als je energetisch veel wil aanpassen.

Nog iets, vanaf 1/1 bedragen de registratierechten voor bouwgrond 12% en je zit ook met de 21% BTW.
Voor de aankoop van een bestaande woning zakken de registratierechten naar 3% voor een eerste woning en zelfs slechts 1% als je grondig energetisch renoveert, en je hebt maar 6% BTW.

Dus in je voorbeeld van 150000 € voor de grond incl. registratie ben je 16 000 € kwijt aan registratie.
En 250 000 € voor de bouw, daar komt 52 500 € BTW bovenop.
= 68 500 € voor vadertje staat.
Stel een aankoop van een woning van 250 000 € = + 2 500 € registratie
en 150 000 € verbouwing = 9 000 € BTW er bij.
= 11 500 € belastingen
dat is een verschil van 57 000 €!!!!
daar kan je veel isolatie mee kopen of met de huidige prijs al meer dan 30 jaar mazout stoken in een niet al te goed geïsoleerd huis (jaja, ik weet dat je zo niet moet redeneren).
Klopt, maar woningen van 250 000 EUR zijn in mijn ervaring praktisch altijd woningen van de jaren 70 of eerder, met een EPC waarde van F. De waarde van de grond in vergelijking met bouwgronden van dezelfde waarde maakt dat voor die oude huizen die daar nog op staan meestal nog 100 - 150 000 voor gevraagd wordt. En een verschil van 57 000 EUR is dan denk ik niet genoeg om aan de kwaliteit van een nieuwbouw te komen qua energierenovatie alleen nog maar. En ook al kan je 30 jaar met dat bedrag vollop mazout stoken, een nieuwbouw blijft veel langer staan dan dat. Dus eens de 30 jaar om zijn is dat voordeel ook weg.
Er zijn natuurlijk wel uitzonderingen op die regel. Dan denk ik vooral aan rijhuizen die mij makkelijker energetisch te renoveren vallen.

En zoals op dit forum vaak gezegd wordt: Het blijft een oud huis opknappen.
 
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
15
Waarderingsscore
1
Punten
3
De ‘winst’ op de eigen woning is ook relatief. Als je doodvalt, dan hebben de erfgenamen veel winst gemaakt. Als je zelf verkoopt om een ander huis te kopen, dan heb je dankzij de stijging van de markt misschien veel winst gemaakt, maar het andere huis dat je wil kopen is ook veel duurder dan vroeger dus uiteindelijk heb je niets extra over. Je hebt gewoon een huis aan marktwaarde. En dat had je daarvoor ook al.
Het enige wat opbrengt is (goed) eigen werk waardoor je een instant waardeverhoging hebt. Maar als je met die optiek koopt om snel weer te verkopen, dan komt ook de fiscus langs op de gerealiseerde meerwaarde.
De vergelijking met een bouwbedrijf gaat ook niet op natuurlijk, want zij bouwen aan inkoopprijs. Het kost heel wat minder om een huis te bouwen dan wat de klant er voor betaalt. Dat noemen we winstmarge. Als je alles zelf doet, dan heb je ook die winstmarge. Je hebt dan wel 2 jaar geen inkomen van een job natuurlijk (tenzij je een burn-out wil en de twee combineert).
"Tenzij je een burn-out wil en de twee combineert"
Ja dat was ik dus wel van plan ja, buiten dat burn-out gedeelte wel.
Maar ik heb geen vrouw die ik kan verwaarlozen doordat ik al mijn vrije tijd in mijn bouw steek.
Ook heb ik een bureaujob dus is het niet slecht mocht ik 's avond/in het weekend fysiek zwaar werk doen.
Deze blog heeft mij trouwens het idee/de inspiratie gegeven om DIY te gaan:

En waardeverhoging door goed werk... Ja klopt, maar ik heb er dan wel ook die uren moeten insteken. Maar dat is deels de reden dat ik het doe ook. Een volledig nieuwbouw is wat krap om puur te lenen. Ik geraak aan ruwbouw + halfweg afwerking. DIY gaat dus wel nodig zijn.
 
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
15
Waarderingsscore
1
Punten
3
Dit is inderdaad een persoonlijke keuze waarvan je niet alles weet op voorhand. Voor ons eigen weten wij dat ons nieuwbouw huis geen "goede" financiële investering zal zijn, eenmaal af ben ik zeker dat ik niet alles euro-per-euro er terug uit zal kunnen halen moest ik binnen 2 jaar verkopen (en zelf 5) zonder inflatie. Wij hebben ook niet zo gebouwd met dat idee, mijn vrouw en ik zijn 10 jaar samen, hebben 2 kleine kinderen en hebben statistisch gezien nog toch wel een 50-tal jaar voor de boeg (niks van die factoren is ook absoluut zeker). Wij hebben ons huis gebouwd voor ons wooncomfort en wat wij leuk/belangrijk vinden. Het is duurder uitgevallen dan verwacht, we kunnen het betalen maar we hebben nu "nadeel" waardoor we boven mogelijkheid zitten van tweeverdieners met beide een goede job in de streek. Ik zie in de streek dat huizen in onze prijsklasse toch gemakkelijk tot één jaar en langer kunnen te koop staan. Dus mocht je gaan voor investering zou ik toch maken dat uw totale nieuwbouw niet veel boven de 400k gaat landen als je die gemakkelijk wilt verkopen.

Over wat @Waldhar zegt klopt (half) voor huizen in de "lagere" waarde. Aangezien alles zoveel duurder aan het worden is, gaan deze ook mee omhoog. Maar als je het als een financiële investering gaat beschouwen is het nog altijd niet het denderend. Als je naar voorbeeld van zijn schoonbroer kijkt. 190k + 30k = 220k (uitgaan dat schrijfkosten incl is). Van 2014 tem 2020 heeft België voor gezondheidsindex 10,1% inflatie gehad, dus 220k in 2014 is equivalent aan 242 k in 2020. Dus is een bewijs dat vastgoed zelden echt gigantische winsten gaat hebben op minder dan 10 jaar (tenzij natuurlijk bepaalde buurten veranderen, zijn ook uitzonderingen) maar ook zijn waarde redelijk gaat behouden. Nu, uw schoenbroer heeft nog altijd meer geld dan mocht hij die 220k op spaarboekje hebben gezet en 7 jaar wachten (als hij ze had wat zelden zal zijn bij jonge mensen). Zijn winst zit voornamelijk in belastingsvoordeel van krediet, geen huur moeten betalen en zo kan "sparen". Vastgoed in de lagere prijs is ook een relatief veilige investering omdat het zijn intrinsieke waarde gaat behouden (inflatie, euro in elkaar stuiken en terug naar Belgische frank, ...). Persoonlijk vind ik zoals uw schoonbroer heeft gedaan nog altijd één van de meest verstandige opties voor jonge mensen/koppels te gaan wonen.
Ja dat heb ik ook gemerkt dat duurde woning relatief goedkoper zijn. Minder mensen die dat kunnen betalen en zo staat die huizen dus ook langer te koop. Daarmee, mocht ik enkel geinteresseerd zijn in iets te kunnen verkopen met meerwaarde dan kocht ik een rijhuis om op te knappen.

En bedankt voor de berekinng met inflatie. Ik had er aan gedacht dat die het geval misschien wa. Maar u heeft dat reeds duidelijk uitgelegd.
 
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
15
Waarderingsscore
1
Punten
3
Ik wil iedereen alvast bedanken voor de vele informatieve reacties. Dit is mijn eerste post op dit forum en ik had niet door dat er nog zoveel reacties bijgekomen waren.
 

fido

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
15 jun 2006
Berichten
2.867
Waarderingsscore
312
Punten
83
Als je een huis koopt om te renoveren, kan je beter uitkijken naar een echt slecht huis. Die vindt je soms aan een waarde die niet veel hoger is dan de waarde van de grond.
Huizen met zaken die te goed zijn om te vervangen en te slecht om te behouden gaan vaak duurder en zijn niet interessant. Want op termijn ga je toch de kosten moeten maken, zeker als je energetisch veel wil aanpassen.

Nog iets, vanaf 1/1 bedragen de registratierechten voor bouwgrond 12% en je zit ook met de 21% BTW.
Voor de aankoop van een bestaande woning zakken de registratierechten naar 3% voor een eerste woning en zelfs slechts 1% als je grondig energetisch renoveert, en je hebt maar 6% BTW.

Dus in je voorbeeld van 150000 € voor de grond incl. registratie ben je 16 000 € kwijt aan registratie.
En 250 000 € voor de bouw, daar komt 52 500 € BTW bovenop.
= 68 500 € voor vadertje staat.
Stel een aankoop van een woning van 250 000 € = + 2 500 € registratie
en 150 000 € verbouwing = 9 000 € BTW er bij.
= 11 500 € belastingen
dat is een verschil van 57 000 €!!!!
daar kan je veel isolatie mee kopen of met de huidige prijs al meer dan 30 jaar mazout stoken in een niet al te goed geïsoleerd huis (jaja, ik weet dat je zo niet moet redeneren).
Klopt, maar woningen van 250 000 EUR zijn in mijn ervaring praktisch altijd woningen van de jaren 70 of eerder, met een EPC waarde van F. De waarde van de grond in vergelijking met bouwgronden van dezelfde waarde maakt dat voor die oude huizen die daar nog op staan meestal nog 100 - 150 000 voor gevraagd wordt. En een verschil van 57 000 EUR is dan denk ik niet genoeg om aan de kwaliteit van een nieuwbouw te komen qua energierenovatie alleen nog maar. En ook al kan je 30 jaar met dat bedrag vollop mazout stoken, een nieuwbouw blijft veel langer staan dan dat. Dus eens de 30 jaar om zijn is dat voordeel ook weg.
Er zijn natuurlijk wel uitzonderingen op die regel. Dan denk ik vooral aan rijhuizen die mij makkelijker energetisch te renoveren vallen.

En zoals op dit forum vaak gezegd wordt: Het blijft een oud huis opknappen.

Ik volg uw redenering niet, het verschil van 57 000 € is enkel het verschil in belasting en gaat op zich niet de kwaliteit van de woning verbeteren.

Een voorbeeld: Eengezinswoning te koop in Erpe-Mere – Immo De Ras zeer hoog EPC: geen dakisolatie, enkel glas, maar ruime woning. Prijs grond/m² = 317 €
Twee straten verder, zelfde immo, grondprijs 394 €/m² Bouwgrond te koop in Erpe-Mere – Immo De Ras
Strippen en vernieuwen gaat stukken goedkoper zijn dan een nieuwbouw met dat volume op een bouwgrond.
Uw onderwerp gaat over de waarde van de woning die je wil kopen/bouwen, mij lijkt dat je toch eerder het type bent dat altijd voor nieuwbouw zal gaan.
Dat is zoals auto's, er zijn mensen die nieuwe kopen en er zijn er die 2-de hands kopen. Je vindt bij beide types mensen die u gaan uitleggen dat ze economisch gezien het beste redeneren.
 
Bovenaan