Hallo iedereen,
We hebben al een paar architecten bezocht en we hebben er toch eentje gevonden waarmee het klikt. Deze heeft op zijn beurt een standaard contract opgestuurd zodat we het eens kunnen inkijken.
Daar het de eerste keer is dat ik dergelijk contract in mijn bezit heb zou ik graag wil vragen om dit eens na te lezen en jullie bemerkingen te posten. Of er eventueel addertjes onder het gras zitten of belangrijke zaken niet in het contract vermeld staan.
Alvast bedankt!
OVEREENKOMST BOUWHEER - ARCHITECT
Tussen:
...
hierna genoemd 'de bouwheer' enerzijds
en
architect x
hierna genoemd 'de architect' anderzijds
is het volgende overeengekomen.
Inleiding: Bouwplaatsgegevens
De bouwheer beslist bouwwerken te laten uitvoeren op zijn eigendom, gelegen te ..., kadastraal gekend onder Afdeling ..., sectie ..., nr....
De bouwheer bezorgt vooraleer de eerste studies worden aangevat:
- de eigendomstitels
- de juiste terreingegevens met afpalingen en terreinhoogten
- de stedenbouwkundige voorschriften en alle nodige inlichten.
Om het ontwerp te kunnen opmaken verzamelt de architect inlichtingen o.a. bij de verschillende administraties en regies, in naam en voor rekening van de bouwheer.
De bouwheer stelt de architect in kennis van alle werkelijke of persoonlijke lasten, alsmede van alle gebeurlijke openbare of private erfdienstbaarheden met betrekking tot het erf waarop gebouwd zal worden.
Indien nodig duidt de bouwheer met zijn landmeter de juiste terreingrenzen aan.
De overeenkomst omvat:
Art. 1. Bepaling van de bouwwerken
1.1 De bouwheer beslist te laten uitvoeren: ....
1.2 De uit te voeren werken worden begroot op ..... euro.
Voornoemd bedrag, erelonen en taksen niet inbegrepen, is opgegeven ten titel van inlichting en de bouwheer erkent dat hij ten gepaste tijde, over dit bedrag kan beschikken voor de financiering van de voorziene werken. Het bedrag geldt niet als een overeengekomen kostprijs voor het project en houdt geen enkele aansprakelijkheid in van de architect in verband met de uiteindelijke kostprijs voor het project mocht deze in een later stadium om welke reden dan ook overschreden worden. De uiteindelijke kostprijs wordt bepaald tussen de bouwheer en de aannemers. Het is de bouwheer die permanent de kostprijs met de ramingsprijs toetst en zijn budget bewaakt.
1.3 De werken zullen uitgevoerd worden in later te bepalen wijze van aanneming.
Art. 2. Opdracht en verplichtingen van de architect
2.1 Volledige opdracht.
De architect is de ontwerper en de raadgever van de bouwheer; hij dient de belangen van de bouwheer in vertrouwen en met ijver, in overeenstemming met de wet, het algemeen belang en zijn ideologie.
De bouwheer vertrouwt aan de architect de opdracht toe. Deze opdracht omvat:
? studie van het programma met inbegrip van de nodige onderzoeken van terrein en omgeving van het gebouw
? het opmaken van het voorontwerp
? het opmaken en samenstellen van het bouwaanvraagdossier
? het opmaken van het uitvoeringsontwerp
? het opstellen van het bijzonder bestek en een meetstaat voor alle loten
? coördinatie van gespecialiseerde studies
? medewerking bij aanbesteding en toewijzing
? het opmaken van detailplannen ten einde de aannemer in staat te stellen de opdracht te begrijpen en uit te voeren
? controle op de overeenkomst van de uitgevoerde werken, conform aan de goedgekeurde plannen en regels van de kunst. (Controle houdt geen bestendig toezicht in en de architect staat niet borg ten opzichte van de bouwheer voor de goede uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Onder controle verstaat men: een coördinatie van werken maar niet van aannemingen. Het permanent toezicht op de verwerking van de materialen behoort tot de verantwoordelijkheid van de aannemer. De architect is nooit verantwoordelijk voor laattijdige uitvoeringen, tenzij hij zelf oorzaak is van deze laattijdigheid.)
? het nazicht van de rekeningen
? het verlenen van bijstand bij de opleveringen
2.2. De architect doet persoonlijk controle, of hij stelt iemand aan die beantwoordt aan dezelfde wettelijke bevoegdheden als hijzelf, om de periodieke werfbezoeken als controle van de werken te doen.
Hij meldt aan de bouwheer en de uitvoerder gebreken, tekortkomingen en slechte uitvoeringen die hij opgemerkt heeft.
Van elk werfbezoek maakt de architect een beknopt verslag op dat op de eerstvolgende werfvergadering door alle partijen voor akkoord met de inhoud ondertekend wordt.
2.3. Deze overeenkomst aangaande de architecturale opdracht is afgesloten in overleg tussen de bouwheer en de contracterende architect. De architect is niet de gevolmachtigde van de bouwheer. De overeenkomst is een middelenverbintenis, waarbij de architect zijn opdracht vervult door tijdig de nodige prestaties te leveren die zich opdringen door de aard en de belangrijkheid van de verschillende constructieve uitvoeringen.
2.4. Maken geen deel uit van de overeenkomst:
? gespecialiseerde technische studies inzake stabiliteit, EPB-berekening, elektriciteit, verwarming, sanitaire inrichtingen, binnenuitrusting, tuinaanleg e.a.
? veiligheidscoördinatie
? plaatsbeschrijvingen (staten van bevindingen)
? de topografische opmeting van de bouwterreinen, de opmeting van bestaande gebouwen en van aanpalende eigendommen
? het grondonderzoek zelf en de hiermee gepaard gaande sonderingen, graafwerken, …
? opzoekingen en enquêtes naar ondergrondse leidingen, funderingsresten en andere verborgen hindernissen
? administratieve verrichtingen voor de overname van scheidingsmuren
? deskundige onderzoeken
kortom de niet in 2.1 vermelde opdracht(en).
Ingenieurs en/of andere specialisten worden met voorafgaande instemming van de architect door de bouwheer aangeduid.
Ingenieurs en/of specialisten sluiten met betrekking tot hun opdracht en vergoeding een schriftelijke overeenkomst met de bouwheer, waarin zij steeds belast zijn met de volledige studies, inbegrepen de controle op de uitvoering ervan op de bouwwerf.
De omvang van gespecialiseerde technieken en de opdracht aan de specialisten worden geschreven in een bijlage aan deze overeenkomst, met vermelding van de verzekering daarop.
2.5. Veiligheidscoördinatie
De architect stelt in naam van de bouwheer een onafhankelijke veiligheidscoördinator - ontwerp en veiligheidscoördinator – verwezenlijking aan in toepassing van het KB van 25.01.2001 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen.
Hij brengt de bouwheer ervan op de hoogte dat de studiefase van het project niet mag worden opgesteld zolang de coördinator – ontwerp niet is aangesteld, en dat de werken niet mogen worden aangevat zolang de coördinator – verwezenlijking niet is aangesteld.
De coördinator – ontwerp draagt bij de beëindiging van zijn taak het veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek en het postinterventiedossier over aan de architect, die deze op zijn beurt overmaakt aan de coördinator – verwezenlijking.
Bij de voorlopige oplevering draagt de coördinator – verwezenlijking het veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek en het postinterventiedossier over aan de architect.
De architect wijst de bouwheer erop dat het postinterventiedossier door hem moet worden bijgehouden en moet:
? worden gevoegd bij elke notariële akte opgesteld naar aanleiding van de gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk
? ter beschikking worden gehouden van elke huurder
? ter beschikking worden gesteld van de coördinator of aannemer bij latere werkzaamheden.
2.6. EPB-verslaggeving
De architect stelt in naam van de bouwheer een onafhankelijke verslaggever aan voor de energieprestatie regelgeving in toepassing van het decreet van 7 mei 2004 (B.S. 30/07/2004) en het besluit van 11/03/2005 (B.S. 17/06/2005).
De aangifteplichtige, de verslaggever en de architect gelast met de controle op de uitvoering, dienen de startverklaring te ondertekenen waarna deze door de aangifteplichtige bij de gemeente of de Arohm moet ingediend worden en dit minimum 8 dagen voor de aanvang der werken evenwel per aangetekend schrijven.
Na uitvoering van de werken met de nodige tussentijdse controles wordt dan de E.P.B.-aangifte opgesteld door de verslaggever met zijn omschrijving van de maatregelen en berekeningen met als besluit of het gebouw al dan niet aan de E.P.B.-eisen beantwoordt.
De E.P.B.-aangifte moet binnen de zes maanden na ingebruikname ingediend worden, hetgeen door de verslaggever rechtstreeks zal kunnen gebeuren via elektronische weg bij de administratie met een automatische verwerking in de energieprestatiedatabank. Een papieren afdruk, ondertekend door beide partijen, dienen bijgehouden te worden door de verslaggever en de aangifteplichtige.
Indien er geen ingebruikname in binnen de zesendertig maanden na de startverklaring, moet er om de zes maanden een uitstelverklaring ingediend worden.
2.7. Indien de overheid en/of een officieel orgaan wijzigingen oplegt die niet in voorschriften zijn vervat, geeft dit recht op bijkomende vergoeding(en).
Indien de bouwheer wijzigingen oplegt nà de bouwvergunning, geeft dit eveneens aanleiding tot bijkomende vergoeding(en).
Artikel 3. Ereloon van de architect
3.1. Het ereloon van de architect bedraagt ....%.
Meerbetaling voor bijkomende opdrachten (excl. BTW): € 40/u
Het ereloon wordt berekend op de totale waarde van de aan de architect toevertrouwde werken, inbegrepen de werken door de bouwheer uitgevoerd, d.w.z. al de kosten welke gemaakt zijn voor rekening van de bouwheer, vanaf de aanvang van de bouwwerf tot aan de definitieve oplevering, met uitzondering van taksen. Waardeverminderingen zijn niet van toepassing in de berekening van het ereloon.
Het ereloon wordt voorlopig berekend op basis van raming in art. 1.2. Het zal aangepast worden volgens de werkelijke kostprijs, inclusief herzieningen.
Volgende werken zijn niet inbegrepen in het ereloon van de architect:
? Veiligheidscoördinatie ontwerp en uitvoering.
? E.P.B. verslaggeving en berekening
? Meerbetaling voor bijkomende opdrachten.
? Meerbetaling voor levering aanbestedingsdossiers tegen kostprijs.
? Meerbetaling voor het maken van 3D-presentaties.
? Meerbetaling voor het maken van schaalmodellen.
? Meerbetaling voor onderzoek gemene muren van belendende percelen.
? Aanrekening van dossierkosten met uitzondering van deze die opgemaakt worden voor het verkrijgen van de nodige vergunningen en de kopijen voor de bouwheer zelf.
Het aldus verschuldigd ereloon is als volgt te betalen:
? € 40 per uur voor opmetingsplan (indien nodig)
? 5% bij aanvang van de opdracht door de architect
? 15% bij goedkeuring van het voorontwerp
? 15% bij afgifte van de bouwaanvraagdocumenten
? 5% bij goedkeuring van de bouwaanvraag
? 20% bij afgifte van aanbestedingsdocumenten
? 35% volgens vooruitgang der werken, vanaf aanvang van de bouwwerf
? 5% saldo bij voorlopige opleveringen
Alle documenten voorzien volgens art. 2.1 worden in drievoud geleverd. Bijkomende exemplaren worden vergoed.
De BTW is ten laste van de bouwheer. Deze is nog in de eenheidsprijzen begrepen, noch in de berekeningen vervat.
3.2 De betalingen van de erelonen zullen geschieden binnen de 10 kalenderdagen, te rekenen vanaf het indienen van de factuur.
Het ereloon brengt verwijlintrest op aan 12% vanaf de tiende dag volgend op de datum van de aanvraag tot betaling, en dit zonder aanmaning.
Bij vertraging in het betalen van ereloon en na aanmaning kan de architect zijn prestaties staken, voor zover deze opschorting geen nadelige gevolgen kent op de uitgevoerde bouwwerken.
3.3. Zo een uitvoeringstermijn met zes maanden verlengd wordt door vertraging veroorzaakt door de bouwheer en/of de aannemer, mag de architect, een bijkomende ereloonvergoeding vragen aan de van kracht zijnde vergoeding per uur op het ogenblik van de prestatie, cfr. art. 3.1. De architect brengt de bouwheer hiervan op de hoogte vooraleer deze prestaties geleverd worden.
Artikel 4. Aansprakelijkheid van de architect - verzekering
4.1. De contractuele en tienjarige aansprakelijkheid van de architect zijn bepaald door de van kracht zijnde wetten en de deontologie van de architect.
4.2. De geldelijke gevolgen van de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid, inbegrepen de tienjarige waarborg, zijn gedekt door de verzekeringspolis nr. 00/A.10108 bij nv Protect sa, Jetsesteenweg 221, 1080 Brussel.
4.3 De architect draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor de vergissingen en fouten van de andere bouwpartners, die tussenkomen in de oprichting van het gebouw en tegenover wie hij geen enkele verplichting heeft. De architect is slechts verantwoordelijk voor de eigen fouten.
Hij is niet verantwoordelijk, noch aansprakelijk voor de gebreken eigen aan de opvatting of vervaardiging van de materialen en/of leveringen.
4.4 De architect heeft de bijzondere aandacht van de bouwheer gevestigd op het volgende: Indien de bouwheer een schade zou oplopen ingevolge samenlopende fouten van diverse bij de oprichting van het gebouw betrokken partijen (architect, aannemers, leveranciers van materialen en fabrikanten van materialen, ingenieurs, veiligheidscoördinatoren, enz.), kan de bouwheer iedere betrokkenen de gehele vergoeding van de volledige schade aanspreken indien zonder de fout van één van hen de schade zich niet zou hebben voorgedaan zoals ze zich in concreto voordoet (aansprakelijkheid in solidum). Partijen komen in afwijking hiervan uitdrukkelijk overeen dat dergelijke aansprakelijkheid in solidum tussen hen contractueel wordt uitgesloten zodat de bouwheer van de architect slechts schadevergoeding kan vorderen in de mate dat de fout van de architect de schade heeft veroorzaakt, ondermeer rekening houdend met de ernst van de fout van de architect, en voor het overige zijn schade dient te verhalen op de overige betrokkenen die een fout begingen.
Art. 5. Auteursrechten
Niettegenstaande de betaling van ereloon behoudt de architect zijn auteursrechten, in het bijzonder de ganse artistieke eigendomswaarden van de plannen, studies, voorontwerpen, enz. Hij heeft het uitsluitend recht tot reproductie, onder welke vorm, en van de documenten en van het werk. Hij mag zijn werk ondertekenen. Voor publicatie van het uitgevoerde project en/of van de plannen en studies is steeds de wederzijdse toelating van bouwheer én architect vereist.
Artikel 6. Verplichtingen van de bouwheer
6.1 De bouwheer staat in voor de geldelijke middelen om het programma uit te voeren. Hij zorgt ervoor dat de nodige gelden en middelen tijdig beschikbaar zijn.
De bouwheer deelt aan de architect mee welke uitvoerders hij betaalt en wanneer.
6.2 De bouwheer ondertekent alle nodige stukken voor de bouwaanvraag met betrekking tot de overeengekomen bouwwerken en zet zich persoonlijk in om verhaal uit te oefenen ten opzichte van de overheid of derden, indien nodig. Alle administratieve en burgerlijke documenten, bestemd voor het ontwerpen en uitvoeren van de bouwwerken en in het bijzonder de bouwergunning en bijvoegsels, maakt de bouwheer onverwijld over aan de architect.
6.3 De bouwheer moet, vooraleer de werken aan te vatten, de architect in kennis stellen van de aanvang van de werken.
6.4 De bouwheer komt niet rechtstreeks tussen in de opdracht van de architect en geeft geen richtlijnen aan de uitvoerders zonder medeweten en instemming van de architect. De bouwheer zal de aannemer in gebreke stellen wanneer deze de opmerkingen van de architect niet opvolgt.
6.5 De bouwheer die zelf werken uitvoert, verklaart zich hiertoe vakbekwaam. Wanneer de bouwheer zelf materialen bestelt, zorgt hij voor een tijdige levering en verklaart hij zich bevoegd om deze te keuren en hun conformiteit met het beschrijvend bestek na te gaan.
6.6 De bouwheer stelt bekwame uitvoerders aan, die een bewijs van erkenning voor de hen toevertrouwde werken en een bewijs van registratie en de controle ervan tijdens de uitvoering van de werken zijn ten laste van de bouwheer. Hij zal enkel werken met geregistreerde aannemers. Alle gevolgen van de niet-registratie of het verlies ervan zijn ten laste van de bouwheer.
Indien de architect ernstig voorbehoud maakt ten opzichte van de bekwaamheid van één der inschrijvers, aangesteld door de bouwheer, mag de architect zich onthouden voor de verdere opdracht. Hij laat dit aangetekend aan de bouwheer geworden. Alsdan zal de architect aanspraak maken op het ereloon en schadeloosstelling, voorzien in art. 7.1.
6.7 Vanaf de aanvang van het werk, verzekert de bouwheer het gebouw tegen alle ongevallenrisico’s, waterschade, storm, sneeuw, vorstschade, glasbreuk, brand en burgerlijke verantwoordelijkheid, alsook lichamelijke letsels van de bezoekers.
De bouwheer zal zich schikken naar als die wettelijke bepalingen, in het bijzonder de regelgeving omtrent de coördinatie van de veiligheid.
6.8 Vanaf de voorlopige oplevering legt de bouwheer de omgeving aan rond de opgerichte werken en onderhoudt het als een goede huisvader.
Art. 7. Verbreking van de overeenkomst
7.1 De bouwheer kan ten allen tijde de overeenkomst opzeggen. Dan betaalt hij aan de architect het ereloon van de uitgevoerde prestaties en een vergoeding voor de gerechtvaardigde kosten en geleden schade die minimaal 50% bedraagt van het ereloon verschuldigd voor het overblijvend deel van de opdracht van de architect, of zelfs meer indien daartoe bewijzen zijn.
Indien de bouwheer en de architect niet tot overeenstemming kunnen komen over het voorontwerp, kan de bouwheer de overeenkomst opzeggen, mits betaling van het ereloon van de uitgevoerde prestaties, zijnde 20% van het totale ereloon.
7.2 Indien de bouwheer de uitvoering van de werken, binnen drie jaar na ontvangst van de bouwvergunning, niet aanvangt of voortzet, kan de architect besluiten dat de bouwheer afziet van verdere uitvoering. In dit geval is de overeenkomst verbroken voor het niet uitgevoerd gedeelte en kan de architect aanspraak maken op het ereloon en de schadeloosstelling zoals voorzien in 7.1.
7.3 De architect kan de opdracht verbreken indien de bouwheer de aanbevelingen, door de architect geformuleerd in verband met de stabiliteit van het gebouw niet opvolgt.
7.4 Wanneer de architect weigert, zonder geldige reden, een aanvaarde opdracht te vervullen, heeft hij recht op ereloon voor de voltooide prestaties, onder voorbehoud van eventuele schadeloosstelling aan de bouwheer; omwille van bijkomende vergoeding en/of ereloon aan de opvolgende architect.
Artikel 8. Opleveringen
8.1. Wanneer het gebouw in zijn geheel beëindigd is, wordt overgegaan tot een voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering betekent dat de werken in hun zichtbare toestand door de bouwheer worden aanvaard. Vanaf dat ogenblik begint de tienjarige aansprakelijkheidstermijn te lopen.
Met de voorlopige oplevering eindigt de contractuele verplichting van de architect, uitgezonderd zijn bijstand aan de bouwheer tot aan de definitieve oplevering.
8.2. Eén jaar na de voorlopige oplevering is de definitieve oplevering verworven indien de bouwheer geen geschreven opmerkingen heeft gemaakt.
8.3. De architect staat de bouwheer bij tijdens de oplevering, oordeelt over de gebreken die moeten hersteld worden, over toe te passen waardeverminderingen en/of vergoedingen, desnoods over weigering tot aanvaarding.
Aldus ingelicht kan de bouwheer niet aan de risico's voorbijgaan noch ze ontkennen.
8.4. De voorlopige oplevering wordt vastgesteld in een geschreven proces-verbaal dat tegensprekelijk is opgesteld en door alle partijen is ondertekend.
Wanneer de aannemer de voorlopige oplevering weigert te ondertekenen is deze nochtans voor de architect verworven wanneer het proces-verbaal door de bouwheer is ondertekend.
De saldobetaling of de inbezitneming of ingebruikname zonder enig voorbehoud van de bouwheer wordt aanzien als voorlopige oplevering en dit op risico van deze laatste.
Artikel 9. Allerlei
Voor alle aangelegenheden die niet uitdrukkelijk in deze overeenkomst zijn vermeld, worden de voorschriften en gebruiken die door de Orde van Architecten zijn bekrachtigd, toegepast.
Ingeval van betwisting zijn de rechtbanken van x bevoegd. De provinciale raad van de Orde van x, waarbij de architect op tabel ingeschreven staat, kan volgens de wet terzake, optreden in ereloongeschillen volgens art. 18 e.a. (wet 23.06.1963)
____________________________________________________________________
Opgemaakt te x op ...... in het aantal gelijkvormige exemplaren als er partijen zijn, waarvan ieder het zijne ontvangt.
de bouwheer de architect
We hebben al een paar architecten bezocht en we hebben er toch eentje gevonden waarmee het klikt. Deze heeft op zijn beurt een standaard contract opgestuurd zodat we het eens kunnen inkijken.
Daar het de eerste keer is dat ik dergelijk contract in mijn bezit heb zou ik graag wil vragen om dit eens na te lezen en jullie bemerkingen te posten. Of er eventueel addertjes onder het gras zitten of belangrijke zaken niet in het contract vermeld staan.
Alvast bedankt!
OVEREENKOMST BOUWHEER - ARCHITECT
Tussen:
...
hierna genoemd 'de bouwheer' enerzijds
en
architect x
hierna genoemd 'de architect' anderzijds
is het volgende overeengekomen.
Inleiding: Bouwplaatsgegevens
De bouwheer beslist bouwwerken te laten uitvoeren op zijn eigendom, gelegen te ..., kadastraal gekend onder Afdeling ..., sectie ..., nr....
De bouwheer bezorgt vooraleer de eerste studies worden aangevat:
- de eigendomstitels
- de juiste terreingegevens met afpalingen en terreinhoogten
- de stedenbouwkundige voorschriften en alle nodige inlichten.
Om het ontwerp te kunnen opmaken verzamelt de architect inlichtingen o.a. bij de verschillende administraties en regies, in naam en voor rekening van de bouwheer.
De bouwheer stelt de architect in kennis van alle werkelijke of persoonlijke lasten, alsmede van alle gebeurlijke openbare of private erfdienstbaarheden met betrekking tot het erf waarop gebouwd zal worden.
Indien nodig duidt de bouwheer met zijn landmeter de juiste terreingrenzen aan.
De overeenkomst omvat:
Art. 1. Bepaling van de bouwwerken
1.1 De bouwheer beslist te laten uitvoeren: ....
1.2 De uit te voeren werken worden begroot op ..... euro.
Voornoemd bedrag, erelonen en taksen niet inbegrepen, is opgegeven ten titel van inlichting en de bouwheer erkent dat hij ten gepaste tijde, over dit bedrag kan beschikken voor de financiering van de voorziene werken. Het bedrag geldt niet als een overeengekomen kostprijs voor het project en houdt geen enkele aansprakelijkheid in van de architect in verband met de uiteindelijke kostprijs voor het project mocht deze in een later stadium om welke reden dan ook overschreden worden. De uiteindelijke kostprijs wordt bepaald tussen de bouwheer en de aannemers. Het is de bouwheer die permanent de kostprijs met de ramingsprijs toetst en zijn budget bewaakt.
1.3 De werken zullen uitgevoerd worden in later te bepalen wijze van aanneming.
Art. 2. Opdracht en verplichtingen van de architect
2.1 Volledige opdracht.
De architect is de ontwerper en de raadgever van de bouwheer; hij dient de belangen van de bouwheer in vertrouwen en met ijver, in overeenstemming met de wet, het algemeen belang en zijn ideologie.
De bouwheer vertrouwt aan de architect de opdracht toe. Deze opdracht omvat:
? studie van het programma met inbegrip van de nodige onderzoeken van terrein en omgeving van het gebouw
? het opmaken van het voorontwerp
? het opmaken en samenstellen van het bouwaanvraagdossier
? het opmaken van het uitvoeringsontwerp
? het opstellen van het bijzonder bestek en een meetstaat voor alle loten
? coördinatie van gespecialiseerde studies
? medewerking bij aanbesteding en toewijzing
? het opmaken van detailplannen ten einde de aannemer in staat te stellen de opdracht te begrijpen en uit te voeren
? controle op de overeenkomst van de uitgevoerde werken, conform aan de goedgekeurde plannen en regels van de kunst. (Controle houdt geen bestendig toezicht in en de architect staat niet borg ten opzichte van de bouwheer voor de goede uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Onder controle verstaat men: een coördinatie van werken maar niet van aannemingen. Het permanent toezicht op de verwerking van de materialen behoort tot de verantwoordelijkheid van de aannemer. De architect is nooit verantwoordelijk voor laattijdige uitvoeringen, tenzij hij zelf oorzaak is van deze laattijdigheid.)
? het nazicht van de rekeningen
? het verlenen van bijstand bij de opleveringen
2.2. De architect doet persoonlijk controle, of hij stelt iemand aan die beantwoordt aan dezelfde wettelijke bevoegdheden als hijzelf, om de periodieke werfbezoeken als controle van de werken te doen.
Hij meldt aan de bouwheer en de uitvoerder gebreken, tekortkomingen en slechte uitvoeringen die hij opgemerkt heeft.
Van elk werfbezoek maakt de architect een beknopt verslag op dat op de eerstvolgende werfvergadering door alle partijen voor akkoord met de inhoud ondertekend wordt.
2.3. Deze overeenkomst aangaande de architecturale opdracht is afgesloten in overleg tussen de bouwheer en de contracterende architect. De architect is niet de gevolmachtigde van de bouwheer. De overeenkomst is een middelenverbintenis, waarbij de architect zijn opdracht vervult door tijdig de nodige prestaties te leveren die zich opdringen door de aard en de belangrijkheid van de verschillende constructieve uitvoeringen.
2.4. Maken geen deel uit van de overeenkomst:
? gespecialiseerde technische studies inzake stabiliteit, EPB-berekening, elektriciteit, verwarming, sanitaire inrichtingen, binnenuitrusting, tuinaanleg e.a.
? veiligheidscoördinatie
? plaatsbeschrijvingen (staten van bevindingen)
? de topografische opmeting van de bouwterreinen, de opmeting van bestaande gebouwen en van aanpalende eigendommen
? het grondonderzoek zelf en de hiermee gepaard gaande sonderingen, graafwerken, …
? opzoekingen en enquêtes naar ondergrondse leidingen, funderingsresten en andere verborgen hindernissen
? administratieve verrichtingen voor de overname van scheidingsmuren
? deskundige onderzoeken
kortom de niet in 2.1 vermelde opdracht(en).
Ingenieurs en/of andere specialisten worden met voorafgaande instemming van de architect door de bouwheer aangeduid.
Ingenieurs en/of specialisten sluiten met betrekking tot hun opdracht en vergoeding een schriftelijke overeenkomst met de bouwheer, waarin zij steeds belast zijn met de volledige studies, inbegrepen de controle op de uitvoering ervan op de bouwwerf.
De omvang van gespecialiseerde technieken en de opdracht aan de specialisten worden geschreven in een bijlage aan deze overeenkomst, met vermelding van de verzekering daarop.
2.5. Veiligheidscoördinatie
De architect stelt in naam van de bouwheer een onafhankelijke veiligheidscoördinator - ontwerp en veiligheidscoördinator – verwezenlijking aan in toepassing van het KB van 25.01.2001 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen.
Hij brengt de bouwheer ervan op de hoogte dat de studiefase van het project niet mag worden opgesteld zolang de coördinator – ontwerp niet is aangesteld, en dat de werken niet mogen worden aangevat zolang de coördinator – verwezenlijking niet is aangesteld.
De coördinator – ontwerp draagt bij de beëindiging van zijn taak het veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek en het postinterventiedossier over aan de architect, die deze op zijn beurt overmaakt aan de coördinator – verwezenlijking.
Bij de voorlopige oplevering draagt de coördinator – verwezenlijking het veiligheids- en gezondheidsplan, het coördinatiedagboek en het postinterventiedossier over aan de architect.
De architect wijst de bouwheer erop dat het postinterventiedossier door hem moet worden bijgehouden en moet:
? worden gevoegd bij elke notariële akte opgesteld naar aanleiding van de gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk
? ter beschikking worden gehouden van elke huurder
? ter beschikking worden gesteld van de coördinator of aannemer bij latere werkzaamheden.
2.6. EPB-verslaggeving
De architect stelt in naam van de bouwheer een onafhankelijke verslaggever aan voor de energieprestatie regelgeving in toepassing van het decreet van 7 mei 2004 (B.S. 30/07/2004) en het besluit van 11/03/2005 (B.S. 17/06/2005).
De aangifteplichtige, de verslaggever en de architect gelast met de controle op de uitvoering, dienen de startverklaring te ondertekenen waarna deze door de aangifteplichtige bij de gemeente of de Arohm moet ingediend worden en dit minimum 8 dagen voor de aanvang der werken evenwel per aangetekend schrijven.
Na uitvoering van de werken met de nodige tussentijdse controles wordt dan de E.P.B.-aangifte opgesteld door de verslaggever met zijn omschrijving van de maatregelen en berekeningen met als besluit of het gebouw al dan niet aan de E.P.B.-eisen beantwoordt.
De E.P.B.-aangifte moet binnen de zes maanden na ingebruikname ingediend worden, hetgeen door de verslaggever rechtstreeks zal kunnen gebeuren via elektronische weg bij de administratie met een automatische verwerking in de energieprestatiedatabank. Een papieren afdruk, ondertekend door beide partijen, dienen bijgehouden te worden door de verslaggever en de aangifteplichtige.
Indien er geen ingebruikname in binnen de zesendertig maanden na de startverklaring, moet er om de zes maanden een uitstelverklaring ingediend worden.
2.7. Indien de overheid en/of een officieel orgaan wijzigingen oplegt die niet in voorschriften zijn vervat, geeft dit recht op bijkomende vergoeding(en).
Indien de bouwheer wijzigingen oplegt nà de bouwvergunning, geeft dit eveneens aanleiding tot bijkomende vergoeding(en).
Artikel 3. Ereloon van de architect
3.1. Het ereloon van de architect bedraagt ....%.
Meerbetaling voor bijkomende opdrachten (excl. BTW): € 40/u
Het ereloon wordt berekend op de totale waarde van de aan de architect toevertrouwde werken, inbegrepen de werken door de bouwheer uitgevoerd, d.w.z. al de kosten welke gemaakt zijn voor rekening van de bouwheer, vanaf de aanvang van de bouwwerf tot aan de definitieve oplevering, met uitzondering van taksen. Waardeverminderingen zijn niet van toepassing in de berekening van het ereloon.
Het ereloon wordt voorlopig berekend op basis van raming in art. 1.2. Het zal aangepast worden volgens de werkelijke kostprijs, inclusief herzieningen.
Volgende werken zijn niet inbegrepen in het ereloon van de architect:
? Veiligheidscoördinatie ontwerp en uitvoering.
? E.P.B. verslaggeving en berekening
? Meerbetaling voor bijkomende opdrachten.
? Meerbetaling voor levering aanbestedingsdossiers tegen kostprijs.
? Meerbetaling voor het maken van 3D-presentaties.
? Meerbetaling voor het maken van schaalmodellen.
? Meerbetaling voor onderzoek gemene muren van belendende percelen.
? Aanrekening van dossierkosten met uitzondering van deze die opgemaakt worden voor het verkrijgen van de nodige vergunningen en de kopijen voor de bouwheer zelf.
Het aldus verschuldigd ereloon is als volgt te betalen:
? € 40 per uur voor opmetingsplan (indien nodig)
? 5% bij aanvang van de opdracht door de architect
? 15% bij goedkeuring van het voorontwerp
? 15% bij afgifte van de bouwaanvraagdocumenten
? 5% bij goedkeuring van de bouwaanvraag
? 20% bij afgifte van aanbestedingsdocumenten
? 35% volgens vooruitgang der werken, vanaf aanvang van de bouwwerf
? 5% saldo bij voorlopige opleveringen
Alle documenten voorzien volgens art. 2.1 worden in drievoud geleverd. Bijkomende exemplaren worden vergoed.
De BTW is ten laste van de bouwheer. Deze is nog in de eenheidsprijzen begrepen, noch in de berekeningen vervat.
3.2 De betalingen van de erelonen zullen geschieden binnen de 10 kalenderdagen, te rekenen vanaf het indienen van de factuur.
Het ereloon brengt verwijlintrest op aan 12% vanaf de tiende dag volgend op de datum van de aanvraag tot betaling, en dit zonder aanmaning.
Bij vertraging in het betalen van ereloon en na aanmaning kan de architect zijn prestaties staken, voor zover deze opschorting geen nadelige gevolgen kent op de uitgevoerde bouwwerken.
3.3. Zo een uitvoeringstermijn met zes maanden verlengd wordt door vertraging veroorzaakt door de bouwheer en/of de aannemer, mag de architect, een bijkomende ereloonvergoeding vragen aan de van kracht zijnde vergoeding per uur op het ogenblik van de prestatie, cfr. art. 3.1. De architect brengt de bouwheer hiervan op de hoogte vooraleer deze prestaties geleverd worden.
Artikel 4. Aansprakelijkheid van de architect - verzekering
4.1. De contractuele en tienjarige aansprakelijkheid van de architect zijn bepaald door de van kracht zijnde wetten en de deontologie van de architect.
4.2. De geldelijke gevolgen van de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid, inbegrepen de tienjarige waarborg, zijn gedekt door de verzekeringspolis nr. 00/A.10108 bij nv Protect sa, Jetsesteenweg 221, 1080 Brussel.
4.3 De architect draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor de vergissingen en fouten van de andere bouwpartners, die tussenkomen in de oprichting van het gebouw en tegenover wie hij geen enkele verplichting heeft. De architect is slechts verantwoordelijk voor de eigen fouten.
Hij is niet verantwoordelijk, noch aansprakelijk voor de gebreken eigen aan de opvatting of vervaardiging van de materialen en/of leveringen.
4.4 De architect heeft de bijzondere aandacht van de bouwheer gevestigd op het volgende: Indien de bouwheer een schade zou oplopen ingevolge samenlopende fouten van diverse bij de oprichting van het gebouw betrokken partijen (architect, aannemers, leveranciers van materialen en fabrikanten van materialen, ingenieurs, veiligheidscoördinatoren, enz.), kan de bouwheer iedere betrokkenen de gehele vergoeding van de volledige schade aanspreken indien zonder de fout van één van hen de schade zich niet zou hebben voorgedaan zoals ze zich in concreto voordoet (aansprakelijkheid in solidum). Partijen komen in afwijking hiervan uitdrukkelijk overeen dat dergelijke aansprakelijkheid in solidum tussen hen contractueel wordt uitgesloten zodat de bouwheer van de architect slechts schadevergoeding kan vorderen in de mate dat de fout van de architect de schade heeft veroorzaakt, ondermeer rekening houdend met de ernst van de fout van de architect, en voor het overige zijn schade dient te verhalen op de overige betrokkenen die een fout begingen.
Art. 5. Auteursrechten
Niettegenstaande de betaling van ereloon behoudt de architect zijn auteursrechten, in het bijzonder de ganse artistieke eigendomswaarden van de plannen, studies, voorontwerpen, enz. Hij heeft het uitsluitend recht tot reproductie, onder welke vorm, en van de documenten en van het werk. Hij mag zijn werk ondertekenen. Voor publicatie van het uitgevoerde project en/of van de plannen en studies is steeds de wederzijdse toelating van bouwheer én architect vereist.
Artikel 6. Verplichtingen van de bouwheer
6.1 De bouwheer staat in voor de geldelijke middelen om het programma uit te voeren. Hij zorgt ervoor dat de nodige gelden en middelen tijdig beschikbaar zijn.
De bouwheer deelt aan de architect mee welke uitvoerders hij betaalt en wanneer.
6.2 De bouwheer ondertekent alle nodige stukken voor de bouwaanvraag met betrekking tot de overeengekomen bouwwerken en zet zich persoonlijk in om verhaal uit te oefenen ten opzichte van de overheid of derden, indien nodig. Alle administratieve en burgerlijke documenten, bestemd voor het ontwerpen en uitvoeren van de bouwwerken en in het bijzonder de bouwergunning en bijvoegsels, maakt de bouwheer onverwijld over aan de architect.
6.3 De bouwheer moet, vooraleer de werken aan te vatten, de architect in kennis stellen van de aanvang van de werken.
6.4 De bouwheer komt niet rechtstreeks tussen in de opdracht van de architect en geeft geen richtlijnen aan de uitvoerders zonder medeweten en instemming van de architect. De bouwheer zal de aannemer in gebreke stellen wanneer deze de opmerkingen van de architect niet opvolgt.
6.5 De bouwheer die zelf werken uitvoert, verklaart zich hiertoe vakbekwaam. Wanneer de bouwheer zelf materialen bestelt, zorgt hij voor een tijdige levering en verklaart hij zich bevoegd om deze te keuren en hun conformiteit met het beschrijvend bestek na te gaan.
6.6 De bouwheer stelt bekwame uitvoerders aan, die een bewijs van erkenning voor de hen toevertrouwde werken en een bewijs van registratie en de controle ervan tijdens de uitvoering van de werken zijn ten laste van de bouwheer. Hij zal enkel werken met geregistreerde aannemers. Alle gevolgen van de niet-registratie of het verlies ervan zijn ten laste van de bouwheer.
Indien de architect ernstig voorbehoud maakt ten opzichte van de bekwaamheid van één der inschrijvers, aangesteld door de bouwheer, mag de architect zich onthouden voor de verdere opdracht. Hij laat dit aangetekend aan de bouwheer geworden. Alsdan zal de architect aanspraak maken op het ereloon en schadeloosstelling, voorzien in art. 7.1.
6.7 Vanaf de aanvang van het werk, verzekert de bouwheer het gebouw tegen alle ongevallenrisico’s, waterschade, storm, sneeuw, vorstschade, glasbreuk, brand en burgerlijke verantwoordelijkheid, alsook lichamelijke letsels van de bezoekers.
De bouwheer zal zich schikken naar als die wettelijke bepalingen, in het bijzonder de regelgeving omtrent de coördinatie van de veiligheid.
6.8 Vanaf de voorlopige oplevering legt de bouwheer de omgeving aan rond de opgerichte werken en onderhoudt het als een goede huisvader.
Art. 7. Verbreking van de overeenkomst
7.1 De bouwheer kan ten allen tijde de overeenkomst opzeggen. Dan betaalt hij aan de architect het ereloon van de uitgevoerde prestaties en een vergoeding voor de gerechtvaardigde kosten en geleden schade die minimaal 50% bedraagt van het ereloon verschuldigd voor het overblijvend deel van de opdracht van de architect, of zelfs meer indien daartoe bewijzen zijn.
Indien de bouwheer en de architect niet tot overeenstemming kunnen komen over het voorontwerp, kan de bouwheer de overeenkomst opzeggen, mits betaling van het ereloon van de uitgevoerde prestaties, zijnde 20% van het totale ereloon.
7.2 Indien de bouwheer de uitvoering van de werken, binnen drie jaar na ontvangst van de bouwvergunning, niet aanvangt of voortzet, kan de architect besluiten dat de bouwheer afziet van verdere uitvoering. In dit geval is de overeenkomst verbroken voor het niet uitgevoerd gedeelte en kan de architect aanspraak maken op het ereloon en de schadeloosstelling zoals voorzien in 7.1.
7.3 De architect kan de opdracht verbreken indien de bouwheer de aanbevelingen, door de architect geformuleerd in verband met de stabiliteit van het gebouw niet opvolgt.
7.4 Wanneer de architect weigert, zonder geldige reden, een aanvaarde opdracht te vervullen, heeft hij recht op ereloon voor de voltooide prestaties, onder voorbehoud van eventuele schadeloosstelling aan de bouwheer; omwille van bijkomende vergoeding en/of ereloon aan de opvolgende architect.
Artikel 8. Opleveringen
8.1. Wanneer het gebouw in zijn geheel beëindigd is, wordt overgegaan tot een voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering betekent dat de werken in hun zichtbare toestand door de bouwheer worden aanvaard. Vanaf dat ogenblik begint de tienjarige aansprakelijkheidstermijn te lopen.
Met de voorlopige oplevering eindigt de contractuele verplichting van de architect, uitgezonderd zijn bijstand aan de bouwheer tot aan de definitieve oplevering.
8.2. Eén jaar na de voorlopige oplevering is de definitieve oplevering verworven indien de bouwheer geen geschreven opmerkingen heeft gemaakt.
8.3. De architect staat de bouwheer bij tijdens de oplevering, oordeelt over de gebreken die moeten hersteld worden, over toe te passen waardeverminderingen en/of vergoedingen, desnoods over weigering tot aanvaarding.
Aldus ingelicht kan de bouwheer niet aan de risico's voorbijgaan noch ze ontkennen.
8.4. De voorlopige oplevering wordt vastgesteld in een geschreven proces-verbaal dat tegensprekelijk is opgesteld en door alle partijen is ondertekend.
Wanneer de aannemer de voorlopige oplevering weigert te ondertekenen is deze nochtans voor de architect verworven wanneer het proces-verbaal door de bouwheer is ondertekend.
De saldobetaling of de inbezitneming of ingebruikname zonder enig voorbehoud van de bouwheer wordt aanzien als voorlopige oplevering en dit op risico van deze laatste.
Artikel 9. Allerlei
Voor alle aangelegenheden die niet uitdrukkelijk in deze overeenkomst zijn vermeld, worden de voorschriften en gebruiken die door de Orde van Architecten zijn bekrachtigd, toegepast.
Ingeval van betwisting zijn de rechtbanken van x bevoegd. De provinciale raad van de Orde van x, waarbij de architect op tabel ingeschreven staat, kan volgens de wet terzake, optreden in ereloongeschillen volgens art. 18 e.a. (wet 23.06.1963)
____________________________________________________________________
Opgemaakt te x op ...... in het aantal gelijkvormige exemplaren als er partijen zijn, waarvan ieder het zijne ontvangt.
de bouwheer de architect
