[JanStuyven]

Hi,

We zaten net in de finale fase van verbouwing en merkten nu grote scheuren in de plaaster op. De aannemer ging buiten kijken en merkte een grote barst/verzakking op. Stabiliteits ir. is reeds komen kijken en schrijft voor om muur te ondergraven en fundering aan te brengen. Probleem: hij schrijft voor dit 30cm voorbij de perceelgrens te doen (muur is perceelgrens). Dit is iets waar m'n buur niet zomaar akkoord mee kan gaan (wat ik ergens ook wel snap).
M'n aannemer stelde voor om diep onder de muur maar wel op mijn perceelgrens te werken (dat dit voldoende zal zijn). Ik heb hiervoor contact gehad met m'n buur (want ik moet op zijn grond graven aangezien de muur de perceelgrens is). Hij wil eerst eens horen met de aannemer hoe we gaan werken. In tussentijd heb ik nogmaals de stabiliteits ir. gevraagd of het alternatief op onze grond even goed is, hij zegt dat enkel een verbreding van de fundering zal zorgen dat dit niet meer voorvalt.

Wellicht is het een combinatie van geen of weinig fundering met de droogte, mede door hoge bomen (5-6m) van de buur op 0,8m van de perceelgrens die er voor gezorgd hebben dat deze verzakking gebeurt is.
Vraag is nu wat kan ik hier aan doen: voor die 30cm buur vragen erfdienstbaarheid te regelen en alles via notaris laten gebeuren? Ik stel mij serieus de vraag of hij hiermee akkoord gaat gaan, maar ik heb het nog niet gevraagd. Hij is bezorgd over zijn haag (die ik gerust wil vergoeden mocht ze kapot gaan- maar in feite staat deze ook veel te dicht bij de perceelgrens, en kan het goed zijn dat deze bijgedragen heeft tot de verzakking - 1 van de factoren).

Zijn er andere opties dan erfdienstbaarheid van die 30cm tussen de perceelgrens en zijn haag (zone waar tussen onze aannemer zou werken)? Andere opties dan een klassieke fundering (micropalen of dergeijke?) Aan telefoon zei de buur mij al dat ze dat langs binnen moeten doen en vroeger hadden moeten zien (helaas ligt de vloer er al en ook 30cm dikke vloerplaat en alle voorzieningen van water en elektriciteit). De barst is er ook maar gekomen deze zomer (ergens juli-aug tijdens de extreme droogte). Volgens de buur is die barst er al 10-15 jaar (wat echt zou gezien zijn bij renovatie van die muur)... Los van alle financiele (verzekerings) en technische oplossingen wil ik zeker geen ruzie met de buur en dit op een goede manier oplossen, maar het is duidelijk dat het niet lang zo kan blijven en dit asap moet aangepakt worden.

 

[lukanar]

qua stabiliteitsproblemen kan je op verschillende manieren deze oplossen.
Qua werken : je hebt ladderrecht om werken van bij je buur te kunnen uitvoeren.
Het zomaar verbreden met 30 van de fundering op grond van de buur is niet automatisch een recht , je zal via rechtbank -bij weigering - toestemming moeten forceren.
Wel even mee geven dat die haag vast en zeker NIET de oorzaak zijn van die scheuren
Zo op het 1ste zicht is dit een jonge aanplant en al zeker geen volwassen struiken .
Als die effectief de muur hebben aangetast dan zit er fundamenteel iets volledig fout met je woning .

Planten, bomen , hagen en struiken die zijn aangeplant NA de bouwwerken en al zeker met x aantal jaren tussen , zoeken echt niet naar water, lucht en voedingsstoffen onder een woning. Daar is alles zo dood als een pier

 

[. Zenikda .]

Hoe kun je nu een probleem oplossen als de oorzaak van het probleem nog niet gekend is .
Gokken is dokken en gissen is missen ...

 

[Tomvdw]

druk van 30cm beton die de muur naar buiten geduwd heeft misschien?
Ik ben wel benieuwd welke werken je hebt gedaan binnen...

 

[JanStuyven]

Oorzaak heb ik niet gezegd he, dat het meespeelt in uitdroging van de bodem die in combinatie met ontbreken fundering de trigger is: kan mogelijks volgens onze stabiliteits ir. De haag staat er +-12 jaar.

Maar goed, dat is naast de kwestie, het kwaad is geschied: aan welke stabiliteitsoplossingen denkt u dan?
De grondoorzaak is het ontbreken van fundering (maar die fundering ontbreekt al 100 jaar). Waarom nu net kunnen we over discussieren, maar zou het liever opgelost zien met zo weinig mogelijk hinder voor zowel mijzelf als mijn buurman.

De stabiliteits ir. had bij uitgraven binnen (voor vloerplaat te gieten), op zijn stabiliteitsplan 'inkappingen' in deze muur voorzien om de muur extra te ondersteunen. Binnenmuur staat los van deze buitenmuur.

 

[s v p]

je hebt dus eigenlijk binnenin uitgegraven terwijl geweten was dat die muur niet gefundeerd is? Met een stabiliteitsingenieur??

 

[Rebel_]

Het is weliswaar een "close"-up foto van de scheur, maar dat ziet er toch redelijk diepe scheur uit. Op zijn lengte moet dit toch een vrij ernstige verzakking zijn?

Muren zonder fundering, werden in principe toch gemetst vanop vaste grond in een "trap"vorm. Dus normaal zou uw muur onder het maaiveld breder moeten worden. Heeft men hier dan een muur letterlijk recht omhoog uit de grond gemetst?

Edit: je spreekt van binnenmuur. Begrijp ik niet goed. Dit is toch een volle muur, zonder spouw (zie patroon bakstenen).

 

[stefan]

Het is weliswaar een "close"-up foto van de scheur, maar dat ziet er toch redelijk diepe scheur uit. Op zijn lengte moet dit toch een vrij ernstige verzakking zijn?

Muren zonder fundering, werden in principe toch gemetst vanop vaste grond in een "trap"vorm. Dus normaal zou uw muur onder het maaiveld breder moeten worden. Heeft men hier dan een muur letterlijk recht omhoog uit de grond gemetst?

Edit: je spreekt van binnenmuur. Begrijp ik niet goed. Dit is toch een volle muur, zonder spouw (zie patroon bakstenen).

dat is gewoon kruisverband, zegt NIETS over de dikte van de muur

dat kan dus een volledige laag halve stenen zijn

en wat ik hier nog niet gelezen heb, is dat een barst die nu nog beweegt, of een barst van 50 jaar teug die als +20 jaar stabiel is?

@TS, deze barst niet gezien bij aankoop? wel niet slim

 

[minoeske]

als je gaat graven aan de kant van de buur, dan is die haag zeker en vast naar de kl......
trouwens : er is al aan die muur hersteld : zie het donkere voegwerk, dus er moeten al eerder scheuren zijn geweest.
persoonlijk zie ik niet in hoe je het kan herstellen , zonder de haag te verwijderen

 

[BnB2]

Zoals @minoeske zegt is er al gerepareerd geweest en het lijkt ook dat de scheur er al even is, er is geen verse kleur van de gebroken steen.

De droogte kan maar er zijn drogere periodes geweest, als de muur als zo oud is was het toen al geweest. Uiteraard het is er oorzaak is leuk maar het moet worden opgelost.

Ik kan wel enkele opties bedenken, maar werken tussen een muur en een haag dan is ze denk ik naar de filistijnen.

1. Een balk storten onder de muur, dit kan op grond niveau of hoger. Je zult de muur tijdelijk moeten stutten. De balk kan dan gewoon op jou deel blijven.
2. Muur afbreken, en een gevelbekleding vastboren op de binnenmuur. Volgens jou informatie staat deze op een gestorte betonplaat van 30 dik.
3. Als je niet wil boren dan kan je een geraamte plaatsen die je dan op een te storten balk plaatst

Als ik nog gekke ideeën weet stuur ik ze

 

[janus wago]

Met mini of micropalen kun je perfect vanuit de woning werken, uiteraard dienen er wel gaten geboord moeten worden in de bestaande vloerplaat.

 

[layho1]

+1 @janus wago dit is een techniek die bij historische gebouwen vaker wordt gebruikt. Firma's hebben aangepaste machines die binnen kunnen werken. Zit wel een prijskaartje aan

 

[stefan]

Zoals @minoeske zegt is er al gerepareerd geweest en het lijkt ook dat de scheur er al even is, er is geen verse kleur van de gebroken steen.

De droogte kan maar er zijn drogere periodes geweest, als de muur als zo oud is was het toen al geweest. Uiteraard het is er oorzaak is leuk maar het moet worden opgelost.

Ik kan wel enkele opties bedenken, maar werken tussen een muur en een haag dan is ze denk ik naar de filistijnen.

1. Een balk storten onder de muur, dit kan op grond niveau of hoger. Je zult de muur tijdelijk moeten stutten. De balk kan dan gewoon op jou deel blijven.
2. Muur afbreken, en een gevelbekleding vastboren op de binnenmuur. Volgens jou informatie staat deze op een gestorte betonplaat van 30 dik.
3. Als je niet wil boren dan kan je een geraamte plaatsen die je dan op een te storten balk plaatst

Als ik nog gekke ideeën weet stuur ik ze

neen binnenmuur staat NIET op 30 cm beton
dat kan je nooit doen bij renovatie, beton storten tussen de muren is enige mogelijkheid

 

[s v p]

maar waarom moet je 30cm betonplaat tussen de muren gieten? Dat gieten ze bij een dragende vloerplaat voor een massieve bouw van 2 verdiepingen die daarop dragen.

 

[lukanar]

Ondergraven en de fundering versterken van een buitenmuur is zowel voor het binnenblad als het buitenblad van deze buitenmuur.
Ik begrijp e dus niet waarom jij schrijft: .... Binnenmuur staat los van deze buitenmuur
Is dat dan nog eens een andere muur ?

Qua wetgeving : hagen kunnen en mogen op de perceelgrens gezet worden of moeten op 50 cm afstand vd staan ( midden stam gemeten)
Voor bomen is het 2 meter .
Bij bomen /hagen ouder dan 30 jaar kan verjaring opgeroepen worden moesten hagen /bomen dichter staan.
Let een beetje op met zomaar te stellen : haag weg, nieuwe aanplanten . Zoals ik zie zijn dat haagplanten met een stamomtrek van cc 4-5 cm en een hoogte van cc 150 , dat zal wel meevallen van prijs ( raming cc 100-150 €) de lopende meter
Maar ik zie ook leibomen met reeds volwaardige gesteltakken en een stamomtrek van minimum 12/14 ( foto is echt niet om op de determineren ) en dan zit je aan een 350-450€ per boom.
Laat dit eerst begroten.

Ik vind het heel bedenkelijk dat jij verbouwingen uitvoert en precies drastisch als die muur begint te scheuren daarvan en dat je Stabiliteitsingenieur en je architect niet op het matje worden geroepen ?
Zij zijn verantwoordelijk bij een opdracht dat de stabiliteit niet in het gedrang komt.
Maar ik ben meer geneigd om te denken dat de scheur er al langer is en dna nog had architect en stab ing de geplande werken moeten afwegen tegen de stabileit van het gebouw.

Dus ik zou in jouw geval toch maar eens men verzekering voor bouwrisico's aanspreken want de schade die je nu hebt , gaat eender hoe heel veel geld kosten . Zelf zou ik al een andere stabiliteitsingenieur alles ten grond laten onderzoeken, niet zo zeer om de schuldige aan te wijzen maar eerder om een second opinion te krijgen en andere oplossingen.

Ff toch nog eens alles gelezen
Ik mis de aktie : we hebben een put gegraven naast de buitenmuur en dit hebben we gevonden .
Dus heeft de aannemer of stab ing wel gegraven om te kijken hoe de fundering is opgebouwd en hoe diep die zit ?

 

[JanStuyven]

Dat ga ik zeker ook doen idd, ik ben ook aan het uitpluizen qua verzekering en heb afspraak met mijn verzekering (ook reeds BA10 van aannemer), van architect/stab ir. blijft het stil.
Ik heb niets uitgegraven, ik heb een stabiliteits ir. en aannemer ingehuurd om dergelijke risico's, sonderingen en berekeningen rekening houdende met bestaande toestand te evalueren. Ik ben geen stabiliteits ir, aannemer of architect, net daarom betalen we hen ;-).

De barst is er in de loop van augustus gekomen, er was echt nog niets (want inderdaad, aan die muur hebben we, doordat er destijds een bakgoot lek was van vorige eigenaars, al reparatiewerken uitgevoerd, dat hadden we sowieso wel gezien toen).
De binnenmuur is niet vastgemaakt aan deze buitenmuur bedoelde ik. Deze staat los (is deze week nogmaals bevestigd door mn aannemer). Enkel isolatie er tussen en dagkanten van de ramen is enige 'verbindingsmiddel'.

Zou ik niet beter een externe eerst eens laten evalueren wat er is van fundering (als er al iets is) en een 2nd opinion vragen (en dan eens kijken qua aansprakelijkheid stab ir./architect)?

Op de stabiliteits plannen van de ir. zag ik op de nieuwe muren wel fundering aangeduid, maar op de oude is er volgens mij gewoon van uitgegaan dat deze wel voldoende stabiel zullen zijn (niet dus). Er was in het voorste stuk van deze verbouwing (10-15m meer naar de straatkant) sonderingen uitgevoerd die ook al wezen op slechte ondergrond (ik snap dan niet dat van de stab ir. de redenering niet is gekomen om verder ook sonderingen te doen).

 

[lukanar]

Dat ga ik zeker ook doen idd, ik ben ook aan het uitpluizen qua verzekering en heb afspraak met mijn verzekering (ook reeds BA10 van aannemer), van architect/stab ir. blijft het stil.

Verstandig .

Ik heb niets uitgegraven, ik heb een stabiliteits ir. en aannemer ingehuurd om dergelijke risico's, sonderingen en berekeningen rekening houdende met bestaande toestand te evalueren. Ik ben geen stabiliteits ir, aannemer of architect, net daarom betalen we hen ;-).

Dan is het nu de moment om met je aannemer effe een schup er bij te nemen en effectief te graven. Putje van 30 tegen de gevel en een 50-80 cm haaks erop en dan zo diep tot je ONDER de fundering gaat.
Neem veel foto's voor je begint , tijdens het graven en van al wat je kan zien.
Maak ineens een profieltekening met de verschillende bouwlagen die je tegen komt.
En
Als het echt spannend wordt, zorg ervoor dat je een onafhankelijke getuige er bij hebt. Melkboer of zo. Beter deurwaarder maar dat is weer met een prijskaartje

De barst is er in de loop van augustus gekomen, er was echt nog niets (want inderdaad, aan die muur hebben we, doordat er destijds een bakgoot lek was van vorige eigenaars, al reparatiewerken uitgevoerd, dat hadden we sowieso wel gezien toen).

Euh hoe kan dan 12 jarige aanplant dan schade veroorzaken ?
Hoe kan droogte die schade veroorzaken ?
Je spreekt jezelf tegen want muur is ouder dan de aanplant en deze is van 12 jaar terug.
Muur heeft al ergere droogte perioden doorstaan
Maar je zegt nu dat bij herstelling voor augustus niets te zien was.
Dus oorzaak ligt in de uitgevoerde verbouwingswerken. Ik als al uitgraven van vloeren en storten beton , verankeren van beton in het binnenblad ...
Dan begin ik al eerder in die richting te denken.

De binnenmuur is niet vastgemaakt aan deze buitenmuur bedoelde ik. Deze staat los (is deze week nogmaals bevestigd door mn aannemer). Enkel isolatie er tussen en dagkanten van de ramen is enige 'verbindingsmiddel'.

Jij noemt dat binnenmuur de juiste benaming is binnenblad.
Binnenblad staat nooit rechtstreeks in contact met het buitenblad
Alleen zijn er spouwhaken bevestigd die het binnenblad binden met het buitenblad ter versteviging.
Beide bladen rusten op een en dezelfde fundering.
De vloerplaten rusten alleen op het binnenblad.

Zou ik niet beter een externe eerst eens laten evalueren wat er is van fundering (als er al iets is) en een 2nd opinion vragen (en dan eens kijken qua aansprakelijkheid stab ir./architect)?

Zo zou ik het aanpakken.
Maar je verzekering zou moeten doorgeven welke stappen zij willen ondernemen.
Jij kan en mag altijd eigen initatief nemen en zelf een externe aanspreken . Overleg dit en geef dit wel op tijd door aan de verzekering VOORAFGAANDELIJK !

Op de stabiliteits plannen van de ir. zag ik op de nieuwe muren wel fundering aangeduid, maar op de oude is er volgens mij gewoon van uitgegaan dat deze wel voldoende stabiel zullen zijn (niet dus). Er was in het voorste stuk van deze verbouwing (10-15m meer naar de straatkant) sonderingen uitgevoerd die ook al wezen op slechte ondergrond (ik snap dan niet dat van de stab ir. de redenering niet is gekomen om verder ook sonderingen te doen).

Dat klinkt niet goed.
Des te meer nagaan hoe die oude muren zijn gefundeerd.
Want vroeger wisten ze ook wel hoe ze moesten funderen hoor.

Voor alle duideijkheid :
wat is het bouwjaar van de woning?
Wat zijn de meest ingrijpende werken geweest?
Kan je de bouwplannen bestaande toestand , nieuwe toestand tonen?