Omdat ik over de aankoop/verkoop van een huis op het forum regelmatig vragen zie rijzen plaats ik hier even onze ervaringen.
Begin dit jaar besloten we om een stukje bouwgrond aan te kopen met de bedoeling er binnen afzienbare tijd op te bouwen.
In 2000 hebben we echter onze eerste, toen reeds deels gerenoveerde, koopwoning aangekocht.
Intussen werd de woning door onszelf zo goed als volledig afgewerkt, deels met aannemer/architect, deels eigenhandig.
Om onze droom te kunnen realiseren waren we wel verplicht de eerste woning te verkopen.
Dit is uiteraard gemakkelijker gezegd dan gedaan.
Iedereen die de vastgoedmarkt een beetje van nabij volgt weet dat de explosieve stijgingen van de laatste jaren achter de rug zijn.
OK, van echte prijsdalingen is er momenteel nog geen sprake, behalve dan misschien voor de echt dure huizen, maar ik hou men hart vast voor de (nabije) toekomst.
Om de verkoop zo vlot als mogelijk te laten verlopen had ik een lijstje opgesteld van zaken waar wij volgens onszelf de nodige aandacht aan dienden te besteden bij het te koop stellen van de woning en het ontvangen van kandidaat-kopers :
Objectief zijn en blijven : "eigen kind eerst" wordt nogal eens gezegd in de volksmond.
Dit geldt evenzeer voor "eigen huis eerst".
Elke eigenaar vindt van z'n eigen huis dat het net iets beter is dan het volgende huis in de straat en is er daarom ook van overtuigd dat de meerprijs tegenover dat andere huis volledig gerechtvaardigd is...
Kopers zien dit dus duidelijk niet zo ;-)
Eerlijke communicatie : Het heeft echt geen zin om duidelijk zichtbare gebreken of beperkingen te verzwijgen voor de kandidaat-kopers (dit geldt trouwens ook voor de gekende onzichtbare gebreken).
Bij een eerste bezoek zal dit misschien nog lukken maar als de tweede maal "papa-aannemer"/"vriend-architect"/"neef-ervaren-doehetzelver" erbij is, is de kans al véél minder groot... :lol:
Geloofwaardigheid : Elk huis (ja, ook een nieuwbouw) heeft z'n beperkingen die je - achteraf gezien - toch anders had aangepakt.
Durf dus naast de kwaliteiten van het huis ook de eventuele mindere punten aan de kaak te stellen.
Dit geeft een veel minder opdringerige indruk en neemt een groot stuk "automatische argwaan" weg bij de eventuele kopers.
Be prepared!: Een aantal vragen keren altijd terug.
Waarom wordt de woning verkocht?
Is de prijs nog bespreekbaar?
Zijn alle gebouwen/uitgevoerde verbouwingen volledig vergund?
Enz ...
Wij zelf hadden bijvoorbeeld een map klaargelegd met alle belangrijke documenten (keuringsattest electriciteit, plan van de verbouwing, ruimingsattest van de septische put, uitgevoerde verbouwingswerken met datum van uitvoering....) die de kandidaat-kopers vrij konden inkijken en we hebben daar ongelooflijk positieve reacties op gekregen!
Immo of uit de hand: Zonder een waarde-oordeel te willen uitspreken over de verkoop via een immomakelaar hadden wijzelf besloten dit niet te doen en de verkoop 'uit de hand' te laten plaatsvinden.
De uitgespaarde centen hebben we deels benut om de woning 'verkoopsklaar' te maken, bv. nieuwe degelijke niet dure gordijnen, een likje verf, zolder nog geïsoleerd volgens wettelijke normen, tuin afgewerkt, gevel gereinigd ...
Verder hebben we een zeer duidelijke beschrijving geplaatst op Immoweb met mooie foto's die echt een totaalbeeld gaven van de woning en z'n mogelijkheden.
Wees realistisch : Bij het bepalen van de verkoopprijs zijn we eerst en vooral uitgegaan van het budget dat we nodig hadden voor de nieuwbouw.
Eens dit bedrag was bepaald zijn we op zoek gegaan naar huizen in dezelfde buurt en in dezelfde prijscategorie.
Op die manier krijg je al een aardig beeld van wat je krijgt voor je geld en kan je een 'prijsvork' bepalen voor de woning (minimum- maximum).
Indien weinig vergelijkingsmateriaal voorhanden is kan je uiteraard beroep doen op een (liefst beëdigd) schatter.
Dit kost misschien wel wat maar je weet tenminste zeker dat je huis niet wordt overschat...
Ook via de media (kranten - tv - internet) kan je tal van info vinden over hoe het staat met de vastgoedwaarde in je eigen streek, bv. de laatste vastgoedbijlage bij 'De Tijd'.
Welke prijsstrategie : Nog niet zo lang geleden leek het wel of elk te koop aangeboden huis een vraagprijs had die moedwillig véél te hoog lag, louter met de bedoeling een zo groot mogelijke onderhandelingsmarge over te houden en zodoende bij de kopers de indruk te kunnen wekken dat je tijdens de onderhandelingen toch al héél toegeeflijk bent geweest ...
Dit truukje lijkt tegenwoordig te zijn achterhaald en je ziet meer en meer dat woningen langer te koop blijven staan en dat de prijs van die te dure woningen uiteindelijk met mondjesmaat begint te dalen.
Zelf hebben we het dus totaal anders aangepakt en wel om verschillende redenen :
- Bij een te hoge vraagprijs beperk je sowieso het aantal potentiële kopers/bezoekers (die voor zichzelf immers een maximumbedrag hebben opgelegd wat een woning mag kosten).
- De woning gaat bijna automatisch langer te koop staan (gemiddelde duur in Vlaanderen is momenteel 3 maanden) waardoor kopers minder geneigd zijn direct toe te happen.
- De kans dat je wordt verplicht om in prijs te dalen is zeker aanwezig en zorgt voor meer stress/ongeduld/onzekerheid ... Absoluut te vermijden als het de bedoeling is om ook nog eens aan een bouwavontuur te beginnen.
Onze vraagprijs was dus een prijs die dichter bij de werkelijke marktwaarde lag.
Aan de kandidaat-kopers werd dit ook zo meegedeeld zodat ze op de hoogte waren dat de onderhandelingsmarge voor wat betreft de prijs zeer gering was.
"Eerst komt eerst maalt" : In ons geval waren de zaken duidelijk.
Na amper een week tijd hadden we twee potentiële kopers.
Maar omdat een verkoop maar zeker is als de zaken ook daadwerkelijk op papier staan was dit voor ons een topprioriteit.
Het eerste koppel dat mondeling een bod had uitgebracht en de volgende dag zou komen tekenen wou in extremis - en voor alle zekerheid - toch nog één dagje bedenktijd, ons nog altijd op het hart drukkend dat ze voor 99,9% zeker waren ...
Op zulke momenten - en zeker in het geval er meerdere geïnteresseerden zijn aan dezelfde prijs - moet je soms hard durven zijn, het draait om veel centen en dan ga je niet nodeloos risico nemen of je emoties de bovenhand laten halen.
Deal dus onmiddellijk afgezegd en ander koppel de kans gegeven aan dezelfde voorwaarden de woning aan te kopen.
Twee dagen nadien werd de compromis - in het bijzijn van de notaris - getekend.
Een aantal van jullie zullen misschien denken dat de woning te goedkoop werd verkocht omdat alles zo vlug in kannen en kruiken was.
Wij hebben alvast niet die indruk en zijn uiterst tevreden.
Het heeft geen nut hier een effectieve geldsom neer te pennen doch als je weet dat wijzelf de woning aankochten in 2000 en er anno 2008 (inclusief alle officiële renovatiewerken/ materiaal, exclusief de eigen werkuren) exact het dubbele voor gekregen hebben dan zegt dit genoeg.
Tot slot : verschil tussen de vraagprijs en effectieve verkoopprijs bedroeg slechts 2% - totale periode dat de woning effectief te koop heeft gestaan = 9 dagen.
Wij hopen alvast dat de bouw even 'smoothy' verloopt... :wink:
Begin dit jaar besloten we om een stukje bouwgrond aan te kopen met de bedoeling er binnen afzienbare tijd op te bouwen.
In 2000 hebben we echter onze eerste, toen reeds deels gerenoveerde, koopwoning aangekocht.
Intussen werd de woning door onszelf zo goed als volledig afgewerkt, deels met aannemer/architect, deels eigenhandig.
Om onze droom te kunnen realiseren waren we wel verplicht de eerste woning te verkopen.
Dit is uiteraard gemakkelijker gezegd dan gedaan.
Iedereen die de vastgoedmarkt een beetje van nabij volgt weet dat de explosieve stijgingen van de laatste jaren achter de rug zijn.
OK, van echte prijsdalingen is er momenteel nog geen sprake, behalve dan misschien voor de echt dure huizen, maar ik hou men hart vast voor de (nabije) toekomst.
Om de verkoop zo vlot als mogelijk te laten verlopen had ik een lijstje opgesteld van zaken waar wij volgens onszelf de nodige aandacht aan dienden te besteden bij het te koop stellen van de woning en het ontvangen van kandidaat-kopers :
Objectief zijn en blijven : "eigen kind eerst" wordt nogal eens gezegd in de volksmond.
Dit geldt evenzeer voor "eigen huis eerst".
Elke eigenaar vindt van z'n eigen huis dat het net iets beter is dan het volgende huis in de straat en is er daarom ook van overtuigd dat de meerprijs tegenover dat andere huis volledig gerechtvaardigd is...
Kopers zien dit dus duidelijk niet zo ;-)
Eerlijke communicatie : Het heeft echt geen zin om duidelijk zichtbare gebreken of beperkingen te verzwijgen voor de kandidaat-kopers (dit geldt trouwens ook voor de gekende onzichtbare gebreken).
Bij een eerste bezoek zal dit misschien nog lukken maar als de tweede maal "papa-aannemer"/"vriend-architect"/"neef-ervaren-doehetzelver" erbij is, is de kans al véél minder groot... :lol:
Geloofwaardigheid : Elk huis (ja, ook een nieuwbouw) heeft z'n beperkingen die je - achteraf gezien - toch anders had aangepakt.
Durf dus naast de kwaliteiten van het huis ook de eventuele mindere punten aan de kaak te stellen.
Dit geeft een veel minder opdringerige indruk en neemt een groot stuk "automatische argwaan" weg bij de eventuele kopers.
Be prepared!: Een aantal vragen keren altijd terug.
Waarom wordt de woning verkocht?
Is de prijs nog bespreekbaar?
Zijn alle gebouwen/uitgevoerde verbouwingen volledig vergund?
Enz ...
Wij zelf hadden bijvoorbeeld een map klaargelegd met alle belangrijke documenten (keuringsattest electriciteit, plan van de verbouwing, ruimingsattest van de septische put, uitgevoerde verbouwingswerken met datum van uitvoering....) die de kandidaat-kopers vrij konden inkijken en we hebben daar ongelooflijk positieve reacties op gekregen!
Immo of uit de hand: Zonder een waarde-oordeel te willen uitspreken over de verkoop via een immomakelaar hadden wijzelf besloten dit niet te doen en de verkoop 'uit de hand' te laten plaatsvinden.
De uitgespaarde centen hebben we deels benut om de woning 'verkoopsklaar' te maken, bv. nieuwe degelijke niet dure gordijnen, een likje verf, zolder nog geïsoleerd volgens wettelijke normen, tuin afgewerkt, gevel gereinigd ...
Verder hebben we een zeer duidelijke beschrijving geplaatst op Immoweb met mooie foto's die echt een totaalbeeld gaven van de woning en z'n mogelijkheden.
Wees realistisch : Bij het bepalen van de verkoopprijs zijn we eerst en vooral uitgegaan van het budget dat we nodig hadden voor de nieuwbouw.
Eens dit bedrag was bepaald zijn we op zoek gegaan naar huizen in dezelfde buurt en in dezelfde prijscategorie.
Op die manier krijg je al een aardig beeld van wat je krijgt voor je geld en kan je een 'prijsvork' bepalen voor de woning (minimum- maximum).
Indien weinig vergelijkingsmateriaal voorhanden is kan je uiteraard beroep doen op een (liefst beëdigd) schatter.
Dit kost misschien wel wat maar je weet tenminste zeker dat je huis niet wordt overschat...
Ook via de media (kranten - tv - internet) kan je tal van info vinden over hoe het staat met de vastgoedwaarde in je eigen streek, bv. de laatste vastgoedbijlage bij 'De Tijd'.
Welke prijsstrategie : Nog niet zo lang geleden leek het wel of elk te koop aangeboden huis een vraagprijs had die moedwillig véél te hoog lag, louter met de bedoeling een zo groot mogelijke onderhandelingsmarge over te houden en zodoende bij de kopers de indruk te kunnen wekken dat je tijdens de onderhandelingen toch al héél toegeeflijk bent geweest ...
Dit truukje lijkt tegenwoordig te zijn achterhaald en je ziet meer en meer dat woningen langer te koop blijven staan en dat de prijs van die te dure woningen uiteindelijk met mondjesmaat begint te dalen.
Zelf hebben we het dus totaal anders aangepakt en wel om verschillende redenen :
- Bij een te hoge vraagprijs beperk je sowieso het aantal potentiële kopers/bezoekers (die voor zichzelf immers een maximumbedrag hebben opgelegd wat een woning mag kosten).
- De woning gaat bijna automatisch langer te koop staan (gemiddelde duur in Vlaanderen is momenteel 3 maanden) waardoor kopers minder geneigd zijn direct toe te happen.
- De kans dat je wordt verplicht om in prijs te dalen is zeker aanwezig en zorgt voor meer stress/ongeduld/onzekerheid ... Absoluut te vermijden als het de bedoeling is om ook nog eens aan een bouwavontuur te beginnen.
Onze vraagprijs was dus een prijs die dichter bij de werkelijke marktwaarde lag.
Aan de kandidaat-kopers werd dit ook zo meegedeeld zodat ze op de hoogte waren dat de onderhandelingsmarge voor wat betreft de prijs zeer gering was.
"Eerst komt eerst maalt" : In ons geval waren de zaken duidelijk.
Na amper een week tijd hadden we twee potentiële kopers.
Maar omdat een verkoop maar zeker is als de zaken ook daadwerkelijk op papier staan was dit voor ons een topprioriteit.
Het eerste koppel dat mondeling een bod had uitgebracht en de volgende dag zou komen tekenen wou in extremis - en voor alle zekerheid - toch nog één dagje bedenktijd, ons nog altijd op het hart drukkend dat ze voor 99,9% zeker waren ...
Op zulke momenten - en zeker in het geval er meerdere geïnteresseerden zijn aan dezelfde prijs - moet je soms hard durven zijn, het draait om veel centen en dan ga je niet nodeloos risico nemen of je emoties de bovenhand laten halen.
Deal dus onmiddellijk afgezegd en ander koppel de kans gegeven aan dezelfde voorwaarden de woning aan te kopen.
Twee dagen nadien werd de compromis - in het bijzijn van de notaris - getekend.
Een aantal van jullie zullen misschien denken dat de woning te goedkoop werd verkocht omdat alles zo vlug in kannen en kruiken was.
Wij hebben alvast niet die indruk en zijn uiterst tevreden.
Het heeft geen nut hier een effectieve geldsom neer te pennen doch als je weet dat wijzelf de woning aankochten in 2000 en er anno 2008 (inclusief alle officiële renovatiewerken/ materiaal, exclusief de eigen werkuren) exact het dubbele voor gekregen hebben dan zegt dit genoeg.
Tot slot : verschil tussen de vraagprijs en effectieve verkoopprijs bedroeg slechts 2% - totale periode dat de woning effectief te koop heeft gestaan = 9 dagen.
Wij hopen alvast dat de bouw even 'smoothy' verloopt... :wink:
