[zweagels]

Wij kijken er enorm naar uit om ons huis te bouwen (we bouwen met Selekthuis), maar we lopen nu in het voortraject tegen een ontzettend frustrerende situatie aan. We vragen ons af of meer kavelkopers dit zo hebben ervaren.

Vanwege onze kavel is er meerwerk nodig voor de fundering (palen). Op zich snappen we dat, maar we willen als consument wel graag controleren of het voorgestelde zware funderingsontwerp écht nodig is. We willen dit daarom laten checken door een eigen constructeur.

Maar hier komt het: we vragen nu al maanden om de onderliggende gegevens, zoals de originele sonderingsbestanden en het berekende gewicht van ons eigen huis. De aannemer weigert deze te delen. We krijgen alleen een document waarin staat wat de palen maximaal kunnen dragen, maar niet wat ons huis daadwerkelijk weegt. We kunnen de berekening (en dus de meerkosten) simpelweg niet controleren.

We voelen ons hierdoor behoorlijk in een hoek gedreven. De machtsverhouding voelt heel scheef:

• De start van de bouw staat al op korte termijn gepland.
• De huidige bouwwetgeving helpt niet mee: die kijkt alleen of een fundering stevig genoeg is, maar treedt niet op als een aannemer een fundering veel zwaarder en duurder maakt dan nodig is. De aannemer lijkt zich met deze wetgeving feilloos te kunnen indekken op onze kosten.
• Als we nu voet bij stuk houden, dreigt de bouw vertraagd te worden en tikt ons bouwdepot door. Tekenen we wél, dan tekenen we blind voor een dure extra post.

We willen uiteraard dat de bouw volgens planning kan starten, maar we willen ook absoluut niet blind hoeven tekenen. Het voelt als kiezen tussen twee kwaden.

Zijn er mensen die dit herkennen bij grote bouwers?

• Kregen jullie wél inzicht in de woningbelastingen om de funderingskosten te controleren?
• Hoe hebben jullie deze impasse doorbroken zonder de planning in gevaar te brengen? Hebben jullie bijvoorbeeld manieren gevonden om toch te starten maar jullie rechten (bijv. onder protest) veilig te stellen?

Alvast bedankt voor het delen van jullie ervaringen!

 

[Vitruvio]

Klinkt alsof dit over Nederland gaat?

 

[Rombo]

Dit voelt aan als bouwen in Nederland?

In mijn ogen moet ge die gegevens moeten kunnen krijgen, gij betaald er uiteindelijk toch ook voor.

 

[zweagels]

Klopt, het gaat inderdaad om een nieuwbouw in Nederland!

En je hebt helemaal gelijk Rombo: ik betaal ervoor, dus ik zou het gewoon moeten krijgen. Helaas werkt de praktijk bij dit soort grote aannemers toch iets anders. Ze verschuilen zich nogal snel achter hun vaste procedures en de nieuwe Nederlandse bouwwetgeving (Wkb) om de ruwe data en de specifieke berekeningen vooralsnog niet te delen. Maar we houden vol!

 

[lukanar]

En waar zit die architect dan ?
Hij is degene die ;
1) dit meerwerk aanvraagt
2) zijn akkoord moet geven over de verdere uitwerking en kostprijs van dit meerwerk
3) dit moet communiceren naar de opdrachtgever /bouwheer

Je moet de bouwaannemer niet aanpakken maar jullie architect .... ojee die is van de bouwfirma natuurlijk .
Stel een onafhankelijke architect aan om je te vertegenwoordigen in je bouwavontuur en geeft dit officieel door aan de bouwaannemer en zijne architect.

 

[invis]

ik snap het bouwbedrijf ergens ook wel. Het is niet zo simpel als gewoon die data geven eh? Want wie gaat dan de uren betalen die volgen in het heen en weer gebabbelen over mogelijk alternatieve aanpakken? En waarom die wel of niet mogelijk zijn?

Wat als het op de rand ligt van het kan met iets anders, maar de huidige aanpak is zekerder? Als er na x aantal jaren verzakkingen optreden is het bedrijf/de architect wel de pineut natuurlijk.

Weet niet hoe het contract in elkaar steekt, maar je geeft een aantal taken/verantwoordelijkheden uit handen bij het bouwen van een huis. Als de keuze van de fundering niet bij jou ligt maar bij de architect/bouwfirma...

 

[Rombo]

Ik vind het ook wel ne moeilijke eerlijk gezegd, ondanks dat ik vind dat ge die info moet krijgen.
Maar er dan over beginnen discussiëren wel of niet lijkt me ook niet aan de orde.
In mijn ogen:
- ofwel neemt ge alles zelf in de hand met sondering, architect, ingenieur, aannemer, ...
- ofwel geeft ge het uit handen aan een bouwfirma die alles voor u doet, als zij dat dan nodig achten om te doen ... dan moet ge u er bij neerleggen
Die gaan geen palen voorschrijven als het niet nodig is, zelfs als het op het randje zou zitten want niemand neemt dan dat risico.

Wat is de exacte meerprijs? Klassieke fundering tov de palen?

 

[DDVL]

ik snap het bouwbedrijf ergens ook wel. Het is niet zo simpel als gewoon die data geven eh? Want wie gaat dan de uren betalen die volgen in het heen en weer gebabbelen over mogelijk alternatieve aanpakken? En waarom die wel of niet mogelijk zijn?

Wat als het op de rand ligt van het kan met iets anders, maar de huidige aanpak is zekerder? Als er na x aantal jaren verzakkingen optreden is het bedrijf/de architect wel de pineut natuurlijk.

Weet niet hoe het contract in elkaar steekt, maar je geeft een aantal taken/verantwoordelijkheden uit handen bij het bouwen van een huis. Als de keuze van de fundering niet bij jou ligt maar bij de architect/bouwfirma...

Inderdaad

"Ik betaal ervoor, dus ik zou het moeten krijgen"

Waarom? Staat dit expliciet vermeld? Dit is sleutel op de deur toch? Je betaalt hen om een huis te bouwen. Zij staan garant voor de correcte technische opbouw. En stel dat je die info krijgt, wat ga je met die info doen? Hen verplichten om de plannen van iemand anders te volgen?

Of vraag jij aan een autoconstructeur om hun eindige elementenberekeningen van een specifieke bout te delen omdat je zeker wil zijn dat ze daar niet te veel voor aanrekenen/een bout van een goedkopere, lagere sterkteklasse hadden kunnen gebruiken?

(beetje droog/cru, maar je moet even naar het grotere/bredere plaatje kijken)

 

[zweagels]

Bedankt voor de reacties en het meedenken allemaal. Jullie (invis, Rombo) hebben zeker een punt dat een grote bouwer het liefst risico's uitsluit en standaardiseert, en ik wil ze ook absoluut niet dwingen tot een onveilig constructieplan.

Waar voor mij de schoen echter wringt, is de manier waarop dit nu onderbouwd wordt. Er wordt op dit moment door de aannemer gerekend met de maximale last die de palen kunnen dragen, in plaats van te kijken naar wat de woning zélf daadwerkelijk weegt. Dat is de omgekeerde wereld als je moet bepalen of een fundering op staal nog mogelijk is.

We spreken hier over een gigantische meerprijs van zo'n €30.000,- voor schroefmortelpalen in plaats van een strokenfundering. Volgens mijn aanneemovereenkomst betaal ik zélf specifiek voor al deze onderzoeken en rapportages. Als ik daarvoor betaal, en de Wkb bovendien een compleet consumentendossier vereist, is het heel frustrerend dat de ruwe data (het GEF-bestand) en de specifieke berekening van het huis niet worden gedeeld.

Dat is dus ook direct de vicieuze cirkel waar ik tegenaan loop: een onafhankelijke constructeur inschakelen heeft weinig zin zolang de aannemer weigert om de data te leveren. Je staat als consument met je rug tegen de muur.

 

[Mario_]

idd, j e zegt niet "blind" te willen tekenen....maar dat heb je natuurlijk al gedaan door het contract te tekenen zonder de details te bekijken en bespreken.
Sondering zelf op voorhand doen en daarmee naar aanneemer gaan had een veel betere start geweest. Helaas heb je daar nu niets aan.
En moest je morgen de gegevens hebben en blijkt dat die palen ver overgedimensioneerd zijn... wat dan ? Er is geen weg terug, en bovendien moeten die jou wonng nog van A tot Z bouwen.. Je zit dus in de tang.

Hopelijk heb je voor he tverdere verloop alles wel reeds op voorhand besproken en vastgelegd. Alle keuzes qua steen, vloer, technieken (merk en type unit bv) al gemaakt ... Keuze vestgelegd ivm sanitair en keuken ipv eenbudget ? etc

 

[zweagels]

Hoi Mario, je hebt ergens wel een punt dat je in zo'n traject vanaf het begin heel scherp moet zijn. Wat betreft de kosten: vanuit het eerdere vooronderzoek in de wijk en onze aanneemovereenkomst was netjes een reservering van zo'n 5 à 6k opgenomen voor grondverbetering. Dan ga je niet zomaar uit van een onverwachte meerkostenpost van 30k, en áls die er is, moet die wel goed te verklaren zijn.

En daar zit nu juist het probleem: het sonderingsrapport bestaat nu uit twee grafieken, maar alle verdere onderliggende gegevens zijn weggelaten. Zo kan een sondering net zo goed op een akker achteraf gedaan zijn of een oude sondering zijn, en moeten we 'blind' akkoord geven op een enorme kostenpost zonder de data te zien. Vertrouwen is goed, maar juridisch gezien geldt dat wie stelt (dat deze zware palen nodig zijn), ook moet bewijzen; de aannemer heeft immers een informatie- en waarschuwingsplicht om dit met controleerbare gegevens te onderbouwen.

Om een voorbeeld te noemen van hoe scheef het loopt: qua stijl heeft mijn huis straks een Kn waarde van 150, terwijl ze nu voor de palen rekenen met een Kn waarde van bijna 300. Dat is veel te extreem.

Wat ons gelukkig wel helpt in deze tang-situatie: het huis wordt casco opgeleverd. Dus na deze ruwbouw en fundering hebben we de afbouw en verdere keuzes gelukkig weer helemaal zelf in de hand.

 

[s v p]

mogen zijn plots 30k meer vragen?

 

[knessel]

En waar zit die architect dan ?
Hij is degene die ;
1) dit meerwerk aanvraagt
2) zijn akkoord moet geven over de verdere uitwerking en kostprijs van dit meerwerk
3) dit moet communiceren naar de opdrachtgever /bouwheer

Je moet de bouwaannemer niet aanpakken maar jullie architect .... ojee die is van de bouwfirma natuurlijk .
Stel een onafhankelijke architect aan om je te vertegenwoordigen in je bouwavontuur en geeft dit officieel door aan de bouwaannemer en zijne architect.

Dat is in NL allemaal anders geregeld hoor. Daar heb je voor de bouw van een woning zelfs geen architect nodig...

 

[lukanar]

En waar zit die architect dan ?
Hij is degene die ;
1) dit meerwerk aanvraagt
2) zijn akkoord moet geven over de verdere uitwerking en kostprijs van dit meerwerk
3) dit moet communiceren naar de opdrachtgever /bouwheer

Je moet de bouwaannemer niet aanpakken maar jullie architect .... ojee die is van de bouwfirma natuurlijk .
Stel een onafhankelijke architect aan om je te vertegenwoordigen in je bouwavontuur en geeft dit officieel door aan de bouwaannemer en zijne architect.

Dat is in NL allemaal anders geregeld hoor. Daar heb je voor de bouw van een woning zelfs geen architect nodig...

Nog erger

 

[. Zenikda .]

Geen toezichthoudende architect maar wel een toezichthoudende overheid / gemeente . Net voor dat er funderingsbeton wordt gestort wordt eerst nog gecontroleerd of bvb het wapeningsijzer nog wel aanwezig is en of het overeenkomt met de goedgekeurde plannen . Ik dacht dat de eerste controle al was bij het uitzetten van de maten .

 

[BnB2]

@zweagels moet in Nederland de constructieve en stabiliteitstechnische informatie normaal niet beschikbaar zijn bij de bouwaanvraag? In België kan men een vergunning aanvragen zonder al deze informatie maar in Nederland is dit toch inherent onderdeel van de aanvraag.

Dit verandert uiteraard weinig aan je vraag, je had echter bij de aankoop van de grond/kavel een stabiliteitstechnisch onderzoek (in Vlaams een grondsondering) kunnen vragen. Dit is in België een gebruikelijke vraag...

Naar de praktische kant toe enkele bedenkingen:

• Je wil de bouwfirma controleren of zij het juiste, een niet te zwaar, funderingssysteem gebruikt. Stel dat dit inderdaad is, wat ga je dan doen?
• Hoe ga je hen dwingen een ander systeem te gebruiken? Je kunt immers nooit een bedrijfskeuze beïnvloeden, zij zijn specialisten. Stel dat zij meegaan in jou verhaal en er gebeurt later toch iets, zij zijn vanuit hun specialisme verantwoordelijk. Het zou hetzelfde (eigenlijk het inverse) zijn als jij aan Fiat zou vragen om onder een basis Fiat 500 een high performance Michelin Pilot Sport te willen leggen...
• Je vraagt het gewicht van de woning maar dit is niet enkel bepalend voor de fundering. De omgeving heeft ook haar invloed op het type fundering je hebt immers een statische last (hetgeen jij wil weten) maar ook een dynamische last. Ook al is deze laatste in normale woningbouw minder relevant.
• Ik lees schroefpalen, misschien hebben zij deze zaken gewoon op voorraad liggen of kopen ze deze in het groot aan. Dat lijkt me niet ongewoon in de Nederlandse bouw die van oudsher meer (groot) project gedreven is.

Ik begrijp je frustratie maar ik ben bang dat je hier weinig aan kan doen. Het verhaal was anders geweest als je, zoals in België, met losse aannemers had gewerkt.

 

[D I Y]

De nodige fundering (soms meerdere opties) wordt in principe door de stabiliteitsingenieur van de sonderingsfirma voorgeschreven. Zij dekken zich uiteraard voldoende in, maar ook niet absurd hoor, daar zijn vuistregels voor (bvb berekening zegt X, dan standaardmaat net boven X+y% nemen). De bouwfirma zal daar niet omheen kunnen.

 

[Amigo_T]

Ik dacht dat alle gegevens in nederland naar de gemeente/stad werden verstuurd. Zou je het daar niet kunnen opvragen?
Eventueel zelf nog extra sonderingen te laten uitvoeren...

Kan je de grafieken anders hier delen?