[dim]

Dag bouwertjes,

Ik heb een vraagje - wij hebben een pand dat moet worden verbouwd vanwege haar leeftijd. Het gelijkvloers is een winkel, die behouden blijft. We overwegen de twee appartementen op de eerste en tweede verdieping om te bouwen naar een woning.
We denken ook aan een uitbouw aan de achtergevel op de eerste (en tweede verdieping?). De bouwdiepte op de eerste verdieping is momenteel 12 meter, maar bij de buren aan beide kanten is een grotere bouwdiepte aanwezig. Daarnaast is dit pand een verdieping lager dan de aanpalende gebouwen. Dus ook in de hoogte is er misschien een optie.
We hebben bij de stad nagevraagd wat de mogelijkheden zijn binnen de stedenbouwkundige voorschriften. Het antwoord dat we kregen bevatte een link naar een woonzoneringsplan en vergunningenkader, wat eigenlijk weinig relevante informatie bood mbt onze vraag. Als ik er de zaken op nalees: geen enkele van de buren voldoet aan wat er op dit moment "mag". Nu ja, die gebouwen staan er al lange tijd, wellicht van voor er zoveel regelgeving was. Zelfs voor dit pand is er bij de stad niets terug te vinden van voor 1977 (ivm vergunningen/bouwplannen edm - waarvan we zelf, op een ontwerp na, niets terugvinden).
Uiteindelijk werd ons gevraagd om een "schets" aan te leveren voor verdere beoordeling.

Een architect stelt voor om een volumestudie te doen. Ik vraag me echter af: is een "schets" niet gewoon het toevoegen van een aanbouw/verdiep op foto’s van het pand om te laten zien hoe het eruit zou zien ten opzichte van de omgeving? Als een aanbouw/verdiep niet mogelijk is, heeft het voor ons weinig zin om verder te gaan met het idee van die verbouwing. Ik begrijp niet goed wat het verschil is tussen een schets en een volumestudie, in deze eerste stap/context. Ik denk dan: architect komt opmeten, zet alles in een plan, gooit de uitbreiding erbij edm. Is dat soort studie echt nodig en heeft dit meer impact bij het indienen bij de stad misschien? Het kan namelijk aardig wat kosten als dit in regie wordt uitgevoerd. Voor iets waar we dan niet zeker van zijn of het uiteindelijk mag. Ik snap dat dit soort studie sowieso moet gedaan worden, gezien de aard van verbouwingswerken en ga daarmee akkoord als de stad zou zeggen, ja hoor, die aanbouw of verdiep op deze manier, hoe het er uitziet is ok. (Los van of het structureel wel kan dus).

Kunnen we hier, met een of andere tool, een aanbouw op een foto van de omgeving laten plaatsen om het concept zichtbaar te maken? I mean, een verdiep op een huis zetten of 3 meter bijvoegen, gewoon om te tonen hoe het er op zicht uitziet - een beetje photoshoppen en wat AI en da's toch klaar? ... behoeft dat dan zo'n "studie" ?
Ik wil niet "gierig" overkomen van voor we al begonnen zijn, lol, maar als een "schets" werkt... of verkijk ik mij hier dik op?

Heeft iemand hier ervaring mee en kan die de zaken wat verduidelijken?

Dank voor de feedback!

 

[D I Y]

‘De architect komt opmeten en tekent dat in een plan’
Bam… al meerdere dagen werk a 150€ per uur…. dat is al een studie, ja.

Je kan voor dit inderdaad gewoon zelf iets schetsen, met potlood en papier bovenop een afgeprinte foto. Of als jouw paint.net skills goed genoeg zijn kan het ook elektronisch voor geen geld.

 

[dim]

ok - dacht al dat het eenvoudiger kon ;-) thx

 

[D I Y]

Je maakt best ook een eenvoudig plannetje per verdiep met daarop de buitenafmetingen van wat je nu hebt, dan in een andere kleur de buitenafmetingen van wat je wil doen, met telkens daarop ook de grenzen van wat de buren staan hebben (dus ietsje buiten jouw plan tekenen in lichtgrijs bvb), zodat voor de ambtenaar duidelijk is hoe de werken in het geheel passen en hoe ze in de voorschriften passen.
Ook dat kan gewoon op papier, met wat potloden/stylo’s en een lat. Met alles een beetje in verhouding op schaal.

 

[wawadadakawa]

als je iets of wat handig bent zou je in sketch up iets kunnen maken en dan in de omgeving plaatsen. Echter zoals hier beschreven begin met een platte grond van elk verdiep + op elk verdiep de omtreklijnen van de buren.
Huidige situatie in het zwart bijvoorbeeld en de blokken die jij wil toevoegen in blauw.

Ga naar google street view/sateliet. Neem enkele screenshots daar en plak vlakken er bij die je wil doen. Ik vind soms dat gewoon in powerpoint de zaken snel werken om zo iets te doen.

 

[Pidl]

Een architect stelt voor om een volumestudie te doen. Ik vraag me echter af: is een "schets" niet gewoon het toevoegen van een aanbouw/verdiep op foto’s van het pand om te laten zien hoe het eruit zou zien ten opzichte van de omgeving? Als een aanbouw/verdiep niet mogelijk is, heeft het voor ons weinig zin om verder te gaan met het idee van die verbouwing. Ik begrijp niet goed wat het verschil is tussen een schets en een volumestudie, in deze eerste stap/context. Ik denk dan: architect komt opmeten, zet alles in een plan, gooit de uitbreiding erbij edm. Is dat soort studie echt nodig en heeft dit meer impact bij het indienen bij de stad misschien? Het kan namelijk aardig wat kosten als dit in regie wordt uitgevoerd. Voor iets waar we dan niet zeker van zijn of het uiteindelijk mag. Ik snap dat dit soort studie sowieso moet gedaan worden, gezien de aard van verbouwingswerken en ga daarmee akkoord als de stad zou zeggen, ja hoor, die aanbouw of verdiep op deze manier, hoe het er uitziet is ok. (Los van of het structureel wel kan dus).

Heb je aan de architect gevraagd wat die net bedoeld met volumestudie?
Want kans is reëel dat die hetzelfde bedoelt als jij met 'schets' en dat die niets komt opmeten, maar gewoon op basis van luchtfoto's/streetview een simpel 3D-model van je gebouw en de omliggende gebouwen maakt om zo vanuit verschillende standpunten te kunnen tonen hoe het project er zal uitzien.

 

[lukanar]

effe afwegen:
jij wil een project van cc 500.000 € er proberen door te krijgen met een zelfgemaakte schets zonder enig besef wat structureel kan?
Zonder enige kennis van wat de wetgeving kan en zal toestaan ?
Je gaat een princiepsakkoord voor je latere bouwvergunning afhangen door iets wat je zelf al gekriebeld hebt in paint of .. ?
Succes.

Ik zou een architect raadplegen ( niet ik, ik zit tuintjes te kriebelen) en jouw plannen even met hem doornemen en is kijken of dit technisch al kan. Esthetish ook nog iets heeft en beantwoord aan de doelstelling van GOT ... o das hier niet , hier is het GOB
GOB goede ontwerpen bouw
GOT goede ontwerpen tuin

Volumestudie, schets studie, voorontwerpstudie, masterplans ... allemaal begrippen in de ontwerpwereld die elke ontwerper op zijn manier invult.
Vragen dus wat hij juist bedoelt met volumestudie.
Eender hoe.
Het ereloon of forfait voor een voorontwerp ( uitgewerkte schets maar dan op schaal) Schetsen ( ideen kronkels op papier wel in verhouding maar niet op schaal, ter plaatse uitgetekend) Volumestudies refererend naar tuin doen wij met volumestudies de inpakt bv van de zon op hoogte van de bomen . Wij werken hiervoor niet met volumes op zich maar rapper met perspectieven of beeldverhoudingen .
Masterplans definitieve goedgekeurde ontwerpplannen.
Stel dat een voorontwerp tussen de 2000-3000€ komt, dat is peanuts in vergelijking met gans het project.
Maar al eens stilgestaan hoeveel de besparingen gaan kunnen zijn ?

Voorbeeld jij zet op een tekening, een extra aanbouw op het eerste verdiep.
Gemeente geeft princiepsakkoord
architect komt kijken want verplicht en ziet direct dat jouw aanbouw op de eerste verdiep kan op voorwaarde dat de draagmuren op het gelijkvloers verstevigd worden .. hij stelt voor om dit volume daardoor anders te bouwen.
Is terug een princiepsakkoord aanvragen.

Voorbeeld uit mijn praktijk, iemand met een schets voor een zwemvijver van 4 op 10 meter , lekker op zijn langs gelegd , diep in de tuin.
Gemeente is in principe akkoord
Ik kom voor het tuinontwerp en zie dat eop het eind van dat bad, dit ofwel 80 cm boven het maaiveld zit, of dat we het bad in het begin 80 cm lager moeten steken dan de grondslag op dat punt.
Dwars echter heb ik maar een hoogteverschil van 25 cm

Wat gaat het goedkoopste uitdraaien qua grondverzet en qua uitvoering en extra's aan trappen en keermuren en wat nog allemaal?

 

[M1ke]

In principe kan de gemeente.toch gemakkelijk de maximale toegestane huidige diepte (op nivieaus) en hoogte weergeven. Kan je nog bekijken of je een uitzondering wil motiveren.

Pen en papier kan wel eens rapper zijn dan een programma te leren. Evt. Boven en zijaanzicht int zwart en aanpassing in een andere kleur en dan afspraak maken op de gemeente. Ben ook zo met kleutertekeningen afgekomen en foto's om te orienteren wat mogelijk is.

Indien weinig grote issues kan je traject met den architect aanvatten en die alles laten opstellen en aanvraag doen, inclusief regularisaties en hemelwater enz.....

Op omgevingsloket kan je een omgevingscheck doen, zie je welke verordeningen er bijkomend van toepassing zijn.

 

[Pidl]

In principe kan de gemeente.toch gemakkelijk de maximale toegestane huidige diepte (op nivieaus) en hoogte weergeven. Kan je nog bekijken of je een uitzondering wil motiveren.

Pen en papier kan wel eens rapper zijn dan een programma te leren. Evt. Boven en zijaanzicht int zwart en aanpassing in een andere kleur en dan afspraak maken op de gemeente. Ben ook zo met kleutertekeningen afgekomen en foto's om te orienteren wat mogelijk is.

Indien weinig grote issues kan je traject met den architect aanvatten en die alles laten opstellen en aanvraag doen, inclusief regularisaties en hemelwater enz.....

Op omgevingsloket kan je een omgevingscheck doen, zie je welke verordeningen er bijkomend van toepassing zijn.

De gemeente zou dat kunnen, maar ben er nog niet veel tegengekomen die dat effectief doen.
De meeste gemeentes willen dat je zelf afkomt met je (basic) ontwerp en zij zeggen dan dat het aanvaardbaar is of niet.

Oppassen met omgevingscheck: mogelijks hebben nog niet alle gemeentes hun BPA's enzo hierin verwerkt, dus best altijd de site van de gemeente zelf ook controleren.

 

[dim]

effe afwegen:
jij wil een project van cc 500.000 € er proberen door te krijgen met een zelfgemaakte schets zonder enig besef wat structureel kan?
Zonder enige kennis van wat de wetgeving kan en zal toestaan ?
Je gaat een princiepsakkoord voor je latere bouwvergunning afhangen door iets wat je zelf al gekriebeld hebt in paint of .. ?
Succes.

Ik zou een architect raadplegen ( niet ik, ik zit tuintjes te kriebelen) en jouw plannen even met hem doornemen en is kijken of dit technisch al kan. Esthetish ook nog iets heeft en beantwoord aan de doelstelling van GOT ... o das hier niet , hier is het GOB
GOB goede ontwerpen bouw
GOT goede ontwerpen tuin

Ik was misschien niet duidelijk genoeg in mijn OP - de architect is komen kijken. Die zei, we moeten bij stad zien wat mag en kan en daarom werd de nodige info opgevraagd. Het antwoord van de stad uit kwam neer op "stuur een schets voor verdere afweging". En daarop kwam dan de "volumestudie" van de architect.
Ik denk dan; we laten de start van de architect z'n verdere werk afhangen van het feit of de stad een aanbouw/een extra verdiep toelaat. Als een aanbouw van x meter of extra verdiep van x meter in de hoogte niet mag - hoeven we tegen de architect niet te zeggen dat die dingen komt opmeten/in detail bekijken en ons idee uitwerkt. Het feit of iets dan "technisch" mogelijk, de kostenraming daarvan edm, lijkt me een andere discussie, nee?

Eigenlijk vat M1ke het hierboven goed samen:

In principe kan de gemeente.toch gemakkelijk de maximale toegestane huidige diepte (op nivieaus) en hoogte weergeven. Kan je nog bekijken of je een uitzondering wil motiveren.

Dat is al wat we moeten weten. Maar als Pidl dan zegt dat het weinig waarschijnlijk is dat ze dat doen...

Heb je aan de architect gevraagd wat die net bedoeld met volumestudie?
Want kans is reëel dat die hetzelfde bedoelt als jij met 'schets' en dat die niets komt opmeten, maar gewoon op basis van luchtfoto's/streetview een simpel 3D-model van je gebouw en de omliggende gebouwen maakt om zo vanuit verschillende standpunten te kunnen tonen hoe het project er zal uitzien.

Architect en wij wachten nog op een antwoord van de stad ivm een parkeereis om dan concreet te bespreken wat er best moet gaan gebeuren. Ik wou in tussentijd al eens rondneuzen bij mensen die misschien al eenzelfde proces doorgaan zijn om te zien hoe dat verliep. Ik kan zelf aan de slag gaan met wat photoshop toestanden en dan zien wat architect zegt (of mij uitlacht - who knows )

Volgens de vergaarde info voldoet de huidige situatie van het pand aan de voorschriften ivm max diepte en bouwlagen. Maar de buren zitten dus (een pak dieper en hoger). Dus is de vraag, mogen we ook of is dat een "njet". Simpele vraag lijkt mij. Stad vraagt daar dus een schets. Ik denk dan, laten we wat opties uittekenen "bouwlaagje erop en/of die achtergevel wat uitrekken" en klaar is kees voor verdere afweging? Op zicht dus, zodat het in de omgeving duidelijk is hoe iets er uitziet. Los van hoe het bouwtechnisch dan moet opgelost worden.
Bon, sommigen onder jullie zijn de experts, ik stel maar luidop (misschien domme) vragen.
Ik zou het verloren tijd en geld vinden als dit soort schets wordt opgemaakt, iets dat op foto/zicht dan wordt beoordeeld en waarop de Stad dan zegt, "nope, past niet in de ruimte".
Dank alvast aan iedereen die input heeft gegeven. Kan hiermee denk ik al verder.

 

[lukanar]

ha
das al wat duidelijker
Maar omdat je buren afwijken van de normen wil dat niet zeggen dat jij dat ook zomaar mag.
Je zal moeten argumenteren dat je afwijkt van de norm omdat je buren daar vroeger toelating voor kregen of dat zomaar gedaan hebben ( dit ga je niet geliefd maken bij de buren)

Dus teken uit ( architect of jij) binnen de voorschriften die gelden voor je perceel en wijk je daarvan af... goede , degelijke en gefundeerde argumenten gebruiken.
Bv mijn oude garage stond op 60 cm vd perceelgrens . Bij het aanvragen van de verbouwingsvergunning is garage gewijzigd naar bureel OOK op 60 cm.
Wat dus niet mag, we hebben met foto's kunnen aantonen dat die garage daar al 40 jaar zo stond.

 

[dim]

ha
das al wat duidelijker
Maar omdat je buren afwijken van de normen wil dat niet zeggen dat jij dat ook zomaar mag.

Exact, daarom stellen we eerste de vraag aan de stad, nietwaar?

Je zal moeten argumenteren dat je afwijkt van de norm omdat je buren daar vroeger toelating voor kregen of dat zomaar gedaan hebben ( dit ga je niet geliefd maken bij de buren)

Tuurlijk - geen probleem mee als dat moet.
De stad kan maar teruggaan tot 1977 ivm enige afgeleverde bouw of stedebouwkundige vergunningen. Hier is dus niets van terug te vinden voor dit pand, dat ergens rond '67 werd opgetrokken. De rest (naaste buren) in de straat moet gelijkaardig zijn (wel, op de panden na die al gerenoveerd/afgebroken en nieuwbouw werden in de laatste jaren - die liggen sowieso iets verder weg).
De "buren" zijn eerder winkels met bovenverdiepingen die gewoon leeg of als stock worden gebruikt. Er is hier wel eentje ook aan het renoveren - die komt zelfs 30cm over ons pand met zijn nieuws gevelrenovatie/isolatie. Wie moet er hier geliefd zijn?
En als het vergund kan worden, why bother met die buren die je hier ,als het wat meevalt enkel ziet van 10u-18u. Nee, maak ik mij geen zorgen over (nu nog niet lol)

Dus teken uit ( architect of jij) binnen de voorschriften die gelden voor je perceel en wijk je daarvan af... goede , degelijke en gefundeerde argumenten gebruiken.
Bv mijn oude garage stond op 60 cm vd perceelgrens . Bij het aanvragen van de verbouwingsvergunning is garage gewijzigd naar bureel OOK op 60 cm.
Wat dus niet mag, we hebben met foto's kunnen aantonen dat die garage daar al 40 jaar zo stond.

Yup, sounds like a plan - merci nog voor je feedback!

 

[M1ke]

Of je de buren nu vermeldt of niet; ze zien toch direct of er vergunningen afgeleverd zijn, kijken naar luchtfoto's en google street view...