[richvbr]

Goedemiddag,

Wij hebben een woning op het oog van 1961 en de makelaar heeft ons net het elektrische keuring attest bezorgd. Daar staan toch wel wat dingen op en ik ben benieuwd of men hier een ruwe schatting van de te verwachte kosten kan geven? Merci!

Inbreuken:
A1: Aardingsweerstand > 30 Ohm / A1: La résistance de la prise de terre dépasse 30 Ohm - SPREIDINGSWEERSTAND WERD NIET GEMETEN ( GEEN BRUG AANWEZIG )
A6: Aardingsonderbreker niet aanwezig / A6: Il n'existe pas de coupe terre - MEETBRUG VOORZIEN
B6: De continuiteit is niet verzekerd / B6: La continuité n'est pas assurée - STOPC. MET AARDINGSPEN DIENEN VOORZIEN TE ZIJN VAN AARDING ( OA BADMEUBEL )
D4: De verzegelplaatjes van de algemene D.S. zijn niet aanwezig / D4: Les plaguettes de plombage de l'I.D. général manquent -
D5: Er is geen D.S. geplaatst voor de beveiliging van de badkamer, wasmachine... / D5: Absence d'un I.D. pour salle de bains, machine à laver... - NIEUWE WETGEVING (2023)
E1: De kringen zijn niet of onjuist gemerkt / E1: Les circuits ne sont pas ou incorrectement marqués -
E4: Er zijn geen kalibreerelementen geplaatst of deze zijn niet in functie van de draadsectie / E4: Absence d'éléments de calibrage ou inadaptatés en fonction des section des canalisations - 1*15A3P / VERVANGEN NAAR 4P.
J1: Eéndraadschema niet aanwezig / J1: Le schema unifilaire n'est pas présent - OPSTELLEN
J2: Situatieschets niet aanwezig / J2: Le schema de postion n'est pas présent - OPSTELLEN

Bijkomende inbreuken:
HOOFDDIFF VERVANGEN DOOR EEN TYPE A
ALLE STOPC. DIENEN VOORZIEN TE ZIJN VAN KINDERVEILIGHEID
ALLE STOPC. ZONDER AARDINGSPEN DIENEN BEVEILIGD TE WORDEN DOOR EEN DIFF 30mA
STOPC. MET RANDAARDING ZIJN VERBODEN VLGS DE BELGISCHE WET
STOPC. BESTEMD VOOR VASTE TOESTELLEN DIENEN VOORZIEN TE ZIJN VAN PENAARDING

 

[Kaffe]

zonder meer info zeg ik bij een woning van 1961 maak er maar een ier van en dan kan je evengoed voor een nieuwe elektrische installatie gaan. Iets anders ga je spijt van hebben.

 

[Mario_]

Zoals Kaffe aanhaalt, reken maar op verneiuwing.
En van de elec heb je een keuring, asbest een attest.
Maar wat is de staat van de huidige waterleidingen, afvoeren, CV installatie etc...
Sommige "gerenoveerde" woningen hebben een nieuw uiterlijk (bv nieuwe badkamer), maar zijn achterliggend niet aangepakt, waardoor je soms met slechte leidingen zit, en er soms kan tot leiden dat je de nieuwe badkamer alsnog moet uitbreken

 

[Caroto]

Er is wel een groot verschil. Heb je verbouwplannen of niet? post anders eens wat foto's van de elektrische kast en de aanwezige schakelaars en stopcontacten..

 

[disco stu]

Wat was het resultaat van de isolatiemeting? Zou ook op het verslag moeten staan.

Hoedanook is het weinig info om er een oordeel over te kunnen vellen.
Als dat nog quasi originele elektriciteit is van 1961, zou ik veiligheidshalve (worst case) uitgaan van een totale vernieuwing, inclusief leidingen.

 

[richvbr]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

 

[Mario_]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

Zet bv eens een link naar die woning.
Want als 10k een probleem is, zoals aangehaald, zou het vlot kunnen dat er nog heel wat extra kosten in het vooruitzicht zitten.
Wat is bv het EPC ?

 

[richvbr]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

Zet bv eens een link naar die woning.
Want als 10k een probleem is, zoals aangehaald, zou het vlot kunnen dat er nog heel wat extra kosten in het vooruitzicht zitten.
Wat is bv het EPC ?

Het gaat om deze woning: https://www.zimmo.be/nl/neerpelt-3910/te-koop/huis/LAMGM
Het EPC is 358 kWh/m² en daarmee nog wel EPC D.

Verder hebben wij dat geld wel. Maar 10% eigen inbreng, inboedel, vloer, verf, en dan ook eventueel elektra vernieuwen telt wel op. Je krijgt dan wel 1,5 jaar de tijd om de elektra conform te krijgen, maar lijkt me praktischer om dat als eerst te doen, niet?

 

[Mario_]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

Zet bv eens een link naar die woning.
Want als 10k een probleem is, zoals aangehaald, zou het vlot kunnen dat er nog heel wat extra kosten in het vooruitzicht zitten.
Wat is bv het EPC ?

Het gaat om deze woning: https://www.zimmo.be/nl/neerpelt-3910/te-koop/huis/LAMGM
Het EPC is 358 kWh/m² en daarmee nog wel EPC D.

Goed onderhouden woning.
CV lijkt me vernieuwd gezlweest door de jaren, met opbouw leidingen naar radiatoren ?
Niet allemaal dubbel glas.... En welk glas bedoelen ze met dubbel ?
Vloerisolatie is er wss ook niet aanwezig, zie nog overal de oude vloer ?
Waar ik ook zou naar kijken is de leidingen van het sanitair. Onder bad, aan de ketel ? Afvoeren ergens zichtbaar ? Want als de CV in opbouw is, gaan ze dan waterleidingen wel vernieuwd hebben en dan niet in opbouw ?
Dakisolatie en algemene staat dak. Is toch ook belangrijk. Hoe is dak geïsoleerd en hoe dik ?
Welke muurisolatie is er gebruikt ? Hoe dik ?

Verder is dat natuurlijk een grote woning op mooi stuk grond. Misschien is de prijs daar zo. In mijn regio koop je dat niet onder de 400k

 

[richvbr]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

Zet bv eens een link naar die woning.
Want als 10k een probleem is, zoals aangehaald, zou het vlot kunnen dat er nog heel wat extra kosten in het vooruitzicht zitten.
Wat is bv het EPC ?

Het gaat om deze woning: https://www.zimmo.be/nl/neerpelt-3910/te-koop/huis/LAMGM
Het EPC is 358 kWh/m² en daarmee nog wel EPC D.

Goed onderhouden woning.
CV lijkt me vernieuwd gezlweest door de jaren, met opbouw leidingen naar radiatoren ?
Niet allemaal dubbel glas.... En welk glas bedoelen ze met dubbel ?
Vloerisolatie is er wss ook niet aanwezig, zie nog overal de oude vloer ?
Waar ik ook zou naar kijken is de leidingen van het sanitair. Onder bad, aan de ketel ? Afvoeren ergens zichtbaar ? Want als de CV in opbouw is, gaan ze dan waterleidingen wel vernieuwd hebben en dan niet in opbouw ?
Dakisolatie en algemene staat dak. Is toch ook belangrijk. Hoe is dak geïsoleerd en hoe dik ?
Welke muurisolatie is er gebruikt ? Hoe dik ?

Verder is dat natuurlijk een grote woning op mooi stuk grond. Misschien is de prijs daar zo. In mijn regio koop je dat niet onder de 400k

Heb even het EPC attest er bij gepakt:

• Vloeren: 91m2 niet geïsoleerd
• Vensters: 24m2 enkele beglazing, 13,5m2 dubbele beglazing (gewone dubbele beglazing).
  • Meeste profielen nog hout, sommigen kunststof
• Muurisolatie: 219m2 geïsoleerd, spouw UF schuim 65mm
• Dak/plafond: 83m2 niet geïsoleerd, 24m2 weinig geïsoleerd

Dus ja, daar zijn nog wel wat verbeteringen te behalen.

 

[lening]

Hier vind je direct alle documenten: https://jamar.immo/te-koop/charmante-woning-met-vergezicht-in-pelt/

 

[s v p]

Niet kwaad bedoelt maar dat wordt een totaal renovatie of sloop heropbouw. Enkel glas, chauffage, electriciteit., dakisolatie, .... Vocht ?

 

[disco stu]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.

Zeer nipt met de hakken over de sloot.
De limietwaarde is 0.50 MOhm.
Dat doet mijn kleine teen jeuken. Is er een foto van de meting bij de keuring?
Als dat zonder toestellen en nauwelijks electronisch gevoede verlichting is, is dat een zorgpunt. Als dat met toestellen is, wordt de meting best herhaald zonder toestellen.

 

[brand1959]

Onder hoogspanning gaan wonen ?

 

[Vitruvio]

Heb even het EPC attest er bij gepakt:

• Vloeren: 91m2 niet geïsoleerd
• Vensters: 24m2 enkele beglazing, 13,5m2 dubbele beglazing (gewone dubbele beglazing).
  • Meeste profielen nog hout, sommigen kunststof
• Muurisolatie: 219m2 geïsoleerd, spouw UF schuim 65mm
• Dak/plafond: 83m2 niet geïsoleerd, 24m2 weinig geïsoleerd

Dus ja, daar zijn nog wel wat verbeteringen te behalen.

Zeker die ramen en het dak zou ik herbekijken voor je een warmtepomp overweegt, isolatie is cruciaal om te verwarmen met een warmtepomp. Zonnepanelen gaan dat niet compenseren, want in de winter moet je al flink wat hebben liggen op je dak om het verbruik van een WP enigszins te compenseren.

Dubbele beglazing is sowieso beter dan enkel, maar dan moet het wel recent zijn, ouder dubbel glas komt niet in de buurt van wat er nu op de markt is. Dus als je de ramen vervangt, zeker niet alleen de enkel beglaasde ramen vervangen, tenzij je heel recent dubbel glas hebt met een goede isolatiewaarde (lage U-waarde).

Zoals anderen aangeven is de elektriciteit zeker niet de enige kost bij zo'n woning, en ook niet de grootste potentiële kostenpost. Ik dacht dat je na een afkeuring een jaar de tijd had om dat in orde te brengen, maar daar wordt niet of nauwelijks op gecontroleerd bij particulieren...

 

[Mario_]

Het resultaat van de isolatiemeting is 0.56 MOhm, dat is voor zover ik begrijp wel conform.
Wij hebben morgen de bezichtiging en ik zal dan wat foto's maken van de meterkast etc., hopelijk helpt dat bij een schatting van de kosten.

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen. Op termijn wellicht zonnepanelen en airco/warmtepomp, maar ik kan me voorstellen dat de huidige elektra daar niet op is voorbereid en het wellicht goed is om dus maar gelijk de elektra volledig te vernieuwen. Aan wat voor bedrag moet ik dan denken, of is dat echt nog niet te zeggen? Als dat zeg 5k is, soit. Maar als dat boven de 10k uit gaat komen moeten we er toch nog goed over nadenken. We zijn namelijk eerste kopers en het gaat dan om best wel veel geld.

Zet bv eens een link naar die woning.
Want als 10k een probleem is, zoals aangehaald, zou het vlot kunnen dat er nog heel wat extra kosten in het vooruitzicht zitten.
Wat is bv het EPC ?

Het gaat om deze woning: https://www.zimmo.be/nl/neerpelt-3910/te-koop/huis/LAMGM
Het EPC is 358 kWh/m² en daarmee nog wel EPC D.

Goed onderhouden woning.
CV lijkt me vernieuwd gezlweest door de jaren, met opbouw leidingen naar radiatoren ?
Niet allemaal dubbel glas.... En welk glas bedoelen ze met dubbel ?
Vloerisolatie is er wss ook niet aanwezig, zie nog overal de oude vloer ?
Waar ik ook zou naar kijken is de leidingen van het sanitair. Onder bad, aan de ketel ? Afvoeren ergens zichtbaar ? Want als de CV in opbouw is, gaan ze dan waterleidingen wel vernieuwd hebben en dan niet in opbouw ?
Dakisolatie en algemene staat dak. Is toch ook belangrijk. Hoe is dak geïsoleerd en hoe dik ?
Welke muurisolatie is er gebruikt ? Hoe dik ?

Verder is dat natuurlijk een grote woning op mooi stuk grond. Misschien is de prijs daar zo. In mijn regio koop je dat niet onder de 400k

Heb even het EPC attest er bij gepakt:

• Vloeren: 91m2 niet geïsoleerd
• Vensters: 24m2 enkele beglazing, 13,5m2 dubbele beglazing (gewone dubbele beglazing).
  • Meeste profielen nog hout, sommigen kunststof
• Muurisolatie: 219m2 geïsoleerd, spouw UF schuim 65mm
• Dak/plafond: 83m2 niet geïsoleerd, 24m2 weinig geïsoleerd

Dus ja, daar zijn nog wel wat verbeteringen te behalen.

En dat EPC D ....?

"Gewoon" dubbel glas ...is 2,5 x minder isolerend dan HR++ glas. 4x minder dan 3v glas.
Dakisolatie, amper aanwezig. En wat met het dak zelf...
Elec....


Kortom, als 10k extra een probleem is, zou ik ervan wegblijven. Heb je 100k, dan kan je al wat belangrijke zaken aanpakken, ramen, elec en dakisolatie bv.
Anderzijds, waar ga je zo een woning ,die in orde is, vinden onder de 300k ?

 

[s v p]

Ofwel, waarom vragen ze geen 300k ? Volgens mij omdat daar veel geld tegen gegooid moet worden

 

[YokoTsuno]

We hebben naast schilderen en nieuwe vloeren leggen niet gelijk grote verbouwplannen.

Hangt vooral van jouw verwachtingen af.

Die woning lijkt mij niet eens slecht onderhouden, Als de huidige toestand voor jou OK is en je blijft die onderhouden dan woon je daar makkelijk nog eens 50 jaar. Die elektrische installatie is waarschijnlijk wat aftands. Zie daar Niko, Gardy of Siemens tuimelschakelaars uit de jaren 60. Niet kapot te krijgen die dingen. Bedrading was toen al PVC. Zekeringkast ga je waarschijnlijk wel moeten vervangen als dat nooit gebeurd is. Waarom zou die elektrische installatie niet geschikt zijn voor zonnepanelen? Je hebt daar zelfs 3F400N liggen blijkbaar. Daar hang je al het een en ander aan PV vermogen aan.

Wil je de volledige woning moderniseren dan is dat een ander verhaal en gaan de kosten vlot over de 100.000€, zelfs 200.000. Elektrische installatie is dan verwaarloosbaar.

 

[Hurmie]

Mijn broer heeft een jaar of 7 geleden een soortgelijke woning gekocht.
Idem een hoop opmerkingen op het elektrosche keuringsverslag, bij hem was het toen voldoende om enkel de zekeringkast aan te pakken en de rest nog een aantal jaar laten zitten.
Zo heeft hij een jaar of 5 erin gewoond om dan de woning ingrijpender aan te pakken, nieuwe technieken, vloeren uitgebroken en opnieuw met isolatie en vvw, indeling een beetje veranderd, nieuw buitenschrijnwerk, ...

Geen idee van kostprijs maar hij had het geluk dat zijn vriendin ook een eigen huis heeft en ze dan daar zijn gaan wonen. Als de woning bewoont is en je gaat op termijn een grondige renovatie doen weet dat je dan een hele tijd in het stof zal leven.

 

[Tommie1]

Dus, je wil daar in gaan wonen zonder keuken of badkamer te vernieuwen...
Verder is het zo dat ik er bijna zeker van ben dat je asbest gaat vinden. (al zeker op dat werkhok in de tuin)
Dat er geen foto's zijn van zolder en kelder zegt ook wel iets.



DIt is voor mij ook een huis waar je moet twijfelen of je volledig stript dan wel gewoon de bulldozer er over duwt.
Je zal in zo'n huis altijd koudebruggen over houden, die leidingen gaan beginnen te lekken en dan moet je vloeren en muren toch open breken.
Als je daar vandaag hier en daar wat oplapwerkt aan doet ben je binnen een paar jaar weer bezig om het volgende probleem op te lossen.

Dat dit huis EPC D scoort met hier en daar enkel glas is eigenlijk een grap, en waarschijnlijk krijg je een ander resultaat als je een andere verslaggever aan stelt.
Er zou zogezegd 65mm isolatie in de muren zitten, en dat lijkt me ongelooflijk.
In die bouwperiode werd er gebouwd met een lege spouw van 3-4cm die meestal goed vol zat met cementbaarden die hier en daar ook contact maken met de buitenmuur. Bij veel van die huizen is het vullen van de spouw om die reden onmogelijk. En hier zou er ineens 65mm isolatie in zitten.... Waarschijnlijk was dat nodig om dat EPC net in D te krijgen.

Als ik dit huis zou kopen, dan gaat er een nieuw dak op (huidige dakbedekking is iets roofingachtig... ) met dikke isolatie.
Alle ramen vervangen.
Dan muren ofwel bijisoleren, ofwel buitenmuur weg halen en isolatie tegen de binnenmuur.

Vloeren allemaal verwijderen tot je er een isolatielaag onder kan leggen.
Alle leidingen opnieuw, en dan opnieuw de binnenafwerking doen.

Die renovatie gaat je makkelijk 300k kosten.
Als je dat niet doet direct na aankoop, en je doet dat in de komende 10-15 jaar, dan zal het meer zijn omdat je regelmatig dingen moet af breken die je net er voor opgebouwd hebt...