[Kohltje]

Hallo allemaal,

Ik volg al een lange tijd de vragen/antwoorden/tips hier op het forum.

Ook wij gaan bouwen en hebben al een gesprek gehad met een SOD firma.

Daar dit onbekend terrein voor ons is, blijft het lastig om inschattingen te maken of de bedragen die ons worden voorgelegd ook realistisch zijn of enkel om ons te laten tekenen na het voorontwerp. Wij zijn dik tevreden over de SOD firma tot nu toe maar wil jullie toch om een advies vragen. Is onderstaande realistisch met een budget van €340.000 excl. BTW.

- 180m2 open bebouwing (kubus) met kroonlijst van 4.5 meter

• 4 slaapkamers
• Dakterras (9m2) aan de ouderlijke slaapkamer
• Veel 70m2 ramen waarvan 1 shuifpui (4meter)
• 
  
• 2 verdiepingen plat dak 16 cm isolatie en geen kelder
• Regenwaterput
• infiltratieput
• septische put
• reukafsluiter op vuilwaterlijn
• Wachtbuis regenwaterpomp
• as-built plan, foto’s en onderdelenlijst riolering
• Halfsteens metselverband
• Budget gevelstenen van €37,5/m2 excl. BTW (75 stenen/m2 aan €0.45 per steen)
• Gevelbekleding voorgevel VOORZIEN
• standaard welfsels voorzien
• Een budget van € 28000 excl. BTW werd voorzien voor het buitenschrijnwerk
• Aluminium buitenschrijnwerk + 3-dubbelglas
• gelijkvloers (gespoten PUR + chape) - voorzien
• verdieping (gespoten PUR + chape)
• Pleisterwerk gelijkvloers en verdieping
• 10 zonnepanelen
• warmtepomp bodem – water
• Vloerverwarming op gelijkvloers + verdiep exclusief de berging
• passieve koeling
• - Regenwaterpomp + vorstvrije kraan buiten
• Tappunten keuken en badkamer gelijkvloers (2x lavabo, douche en bad)
• Tappunt WC gelijkvloers en verdieping, en in berging wasmachine
• Ventilatie D-systeem VOORZIEN
• Een budget van €6.000 excl. BTW is voorzien voor de trap naar 1ste verdieping
• - 8 binnendeuren voorzien aan een geplaatst budget van €3250,00 excl. BTW.
• Vloer gelijkvloers + badkamers verdieping (budget €40/m2, plaatsing €25/m2)
• 80 l/m MDF plinten voorzien aan 9€l/m
• Wandtegels badkamer en wc (budget €35/m2, plaatsing €35/m2): 15 m2 voorzien Vloer gang + slaapkamers verdieping (budget €40/m2, plaatsing €25/m2)
• Het budget sanitaire uitrusting bedraagt €6500 excl. BTW
• budget badkamer zit in de prijs (6500 ex btw)
• Keuken zit in de prijs (12500 ex btw)
• Eveneens voorzien:
• - Ereloon architect
• - EPB-verslaggeving
• - Veiligheidscoördinatie
• - Ventilatieverslaggeving
• - Blowerdoortest
• - Keuring riolering
• - Ingenieur stabiliteit
• - Verzekering 10-jarige aansprakelijkheid
  
  Dank jullie wel alvast voor de hulp/tips en antwoorden

 

[Mario_]

Hallo allemaal,

Ik volg al een lange tijd de vragen/antwoorden/tips hier op het forum.

Ook wij gaan bouwen en hebben al een gesprek gehad met een SOD firma.

Daar dit onbekend terrein voor ons is, blijft het lastig om inschattingen te maken of de bedragen die ons worden voorgelegd ook realistisch zijn of enkel om ons te laten tekenen na het voorontwerp. Wij zijn dik tevreden over de SOD firma tot nu toe maar wil jullie toch om een advies vragen. Is onderstaande realistisch met een budget van €340.000 excl. BTW.

- 180m2 open bebouwing (kubus) met kroonlijst van 4.5 meter

• 4 slaapkamers
• Dakterras (9m2) aan de ouderlijke slaapkamer
• Veel 70m2 ramen waarvan 1 shuifpui (4meter)
• 
  
• 2 verdiepingen plat dak 16 cm isolatie en geen kelder
• Regenwaterput
• infiltratieput
• septische put
• reukafsluiter op vuilwaterlijn
• Wachtbuis regenwaterpomp
• as-built plan, foto’s en onderdelenlijst riolering
• Halfsteens metselverband
• Budget gevelstenen van €37,5/m2 excl. BTW (75 stenen/m2 aan €0.45 per steen)
• Gevelbekleding voorgevel VOORZIEN
• standaard welfsels voorzien
• Een budget van € 28000 excl. BTW werd voorzien voor het buitenschrijnwerk
• Aluminium buitenschrijnwerk + 3-dubbelglas
• gelijkvloers (gespoten PUR + chape) - voorzien
• verdieping (gespoten PUR + chape)
• Pleisterwerk gelijkvloers en verdieping
• 10 zonnepanelen
• warmtepomp bodem – water
• Vloerverwarming op gelijkvloers + verdiep exclusief de berging
• passieve koeling
• - Regenwaterpomp + vorstvrije kraan buiten
• Tappunten keuken en badkamer gelijkvloers (2x lavabo, douche en bad)
• Tappunt WC gelijkvloers en verdieping, en in berging wasmachine
• Ventilatie D-systeem VOORZIEN
• Een budget van €6.000 excl. BTW is voorzien voor de trap naar 1ste verdieping
• - 8 binnendeuren voorzien aan een geplaatst budget van €3250,00 excl. BTW.
• Vloer gelijkvloers + badkamers verdieping (budget €40/m2, plaatsing €25/m2)
• 80 l/m MDF plinten voorzien aan 9€l/m
• Wandtegels badkamer en wc (budget €35/m2, plaatsing €35/m2): 15 m2 voorzien Vloer gang + slaapkamers verdieping (budget €40/m2, plaatsing €25/m2)
• Het budget sanitaire uitrusting bedraagt €6500 excl. BTW
• budget badkamer zit in de prijs (6500 ex btw)
• Keuken zit in de prijs (12500 ex btw)
• Eveneens voorzien:
• - Ereloon architect
• - EPB-verslaggeving
• - Veiligheidscoördinatie
• - Ventilatieverslaggeving
• - Blowerdoortest
• - Keuring riolering
• - Ingenieur stabiliteit
• - Verzekering 10-jarige aansprakelijkheid
  
  Dank jullie wel alvast voor de hulp/tips en antwoorden

En weet je wat je gaat krijgen...
Want is een heel summiere opsomming zonder details
Budgetten.... Wat krijg je exact voor dat budget ? Welke keuken met welke toestellen ? Welke trap ?
Welke zonnepanelen, welke omvormer ?
Idem voor binnendeuren, ventilatiesysteem, gevelbekleding, schrijnwerk, warmtepomp,...

Welk e-peil, K-peil,

Ik zie geen post voor electriciteit ?

Hoe ga je ooit prijs kunnen vergelijken op deze basis ?
Vanaf je tekent en keuzes begint te maken, kan je wel eens snel voor verrassingen komen te staan.


Neem een eigen architect.
Een plan
Een meetstaat, lastenboek, zo gedetailleerd mogelijk .

Vraag daar offertes mee op SOD, of losse aannemers, of wind en waterdicht en afwerking met aparte aannemers...
Samen met architect kan je dan vergelijken of de offertes overeenkomen met het gevraagde.

 

[lening]

Elektriciteit zit niet in u offerte maar wel zonnepaneel. Hoe worden die dan aangesloten?

 

[lening]

En denk er ook aan hoeveel te langer je nu ook nog gaat wachten hoeveel te duurder het nog gaat worden als bedrijven hun productie gaan verminderen.

 

[getmixedup]

Kroonlijst op 4,5m en 2 verdiepingen? Dus 2 plafonds van ~20cm dikte en je houdt een verdiep van 2m over?

Bij SOD (en elke bouw) hoort normaal een lastenboek met de details. Waarschijnlijk heb je voor die basisprijs een keuken met een combi-oven op je aanrecht, 1 stopcontact per kamer en een badkamer met een douchecabine.
Verder lees ik 180m2 bebouwd (buitenafmetingen?) en dan 4 slaapkamers, badkamer, keuken, wc, technische ruimte, … . Kleine kamertjes dan?

Het advies om met een eigen architect te werken gaat hier vaak gegeven worden en terecht! Maar een architect is zeker niet zaligmakend. Weet wat je wil en welke klasse aan materialen je wil gebruiken. Ga al eens naar een tegelzaak en bekijk de prijs van tegels. Kom je er met 35€/m2? Keukenwinkel voor 12500€? Enz…

 

[c00kie]

de vuistregel die momenteel gehanteerd wordt die je wel kunt volgen: 2.000€/m² -> 180 µ 2k = 360k... dus dat zou min of meer voldoende moeten zijn om je woning te bouwen..

 

[Tomvdw]

180m2 open bebouwing (kubus) met kroonlijst van 4.5 meter

Dit is al zorgwekkend... De hoogte van een plafond zou toch minstens 2,30 moeten zijn en 2,60 is leuk.
Met een tussenvloer van 30cm en een dakrand van 30cm heb je dus minstens 5,50 nodig.

 

[ChristopheDR]

Welke fundering is er voorzien?
Sonderingsproeven al laten doen? Zoniet zeker doen vooraleer je iets tekent, want daar pakken SOD veel extra op als blijkt dat grond niet draagkrachtig genoeg is voor een standaard vloerplaat.
Budget voor ramen lijkt me weinig.
Ik heb voor 89.5m² alu ramen met triple- glas 45.800 excl btw. En dat was in april, prijzen zijn ondertussen nog een pak gestegen.

 

[sociaalverhuurder]

ik kan niet oordelen of de offerte correct is.
Wel kan ik adviseren om zoveel zonnepanelen te voorzien als je plaats hebt.

 

[LMDW]

de vuistregel die momenteel gehanteerd wordt die je wel kunt volgen: 2.000€/m² -> 180 µ 2k = 360k... dus dat zou min of meer voldoende moeten zijn om je woning te bouwen..

Ben je zeker dat dit de all-in prijs is voor SOD bouwjaar 2023? Of gemiddelde prijs als je alles zelf regelt? of als je voor alles de standaard van de SOD kiest?

En is deze gemiddelde prijs excl. of incl. BTW? Want maakt ook al even 75.600 € extra op 180 m². En de meeste zijn toch particulieren en moeten de volle 21% betalen.


__________

Ik hoor architecten en aannemers prijzen altijd excl zeggen.... "ja maar in de bouw... is dat zo".

Als ik vraag om een huis te tekenen omdat ik 600k heb / kan lenen... en duidelijk maak dat dit mijn absolute maximum is , daarvoor moet je huis tekenen en liefst buffer nog voorzien....

Dan komen ze af met 600k excl btw en excl architectkost en excl nog allerlei posten en opties.... tja. die extra btw van 120.000, het ereloon,.... die moet ik ergens gaan toveren of zo? En al die opties... in de offerte hebben we een vloer van 30x30 voorzien, maar ja als je groter wil....kan dat ook natuurlijk. Natuurlijk kan dat. Zelfde met keuken en sanitair... ze voorzien daar absurd lage bedragen voor. Als je pech hebt en een mooi badkamermeubel kiest... is al je budget van sanitair er al door.

1 ding is zeker... het zal je altijd meer kosten als voorzien... en slapeloze nachten krijg je er gratis bij.

Waarom kunnen ze niets eens zeggen wat het echt zal kosten, met realistische maat tegels, realistisch budget keuken en badkamer... dan weet je van bij het begin of je het eigenlijk financieel aankan of niet.

Maar dan komt er uit hun hoed opeens nog een magisch woordje... we zullen FASEREN.

 

[Wijgaan(ver)bouwen]

amai, onze verbouwing waar het gros van bovenstaande dingen niet moeten gebeuren kost meer dan bij jou een heel huis...

Ik vind de post buitenschrijnwerk aan de krappe kant voor 70m2, kijk goed wat je daar dan echt voor krijgt. Tegels zal ook geen luxe zijn aan die prijs/m2 en bdkm sanitair aan 6000 euro , daar spring je nu ook niet zot ver mee voor een bad, douche, lavabo(s) , kranen, toiletten....

 

[c00kie]

Ben je zeker dat dit de all-in prijs is voor SOD? Of prijs als je alles zelf regelt? of voor standaard?
En is deze prijs excl. of incl. BTW? Want maakt ook al even 75.600 € extra op 180 m². En de meeste zijn toch particulieren en moeten de volle 21% betalen.

ik ben daar niet zeker van nee, maar als je daarvoor niet kunt bouwen dan
Op het einde van de bouw bij ons (ok, in 2007/2008) ben ik gestrand op juist geen 900€ excl. btw. Ik heb wel een aantal dingen zelf gedaan, en ons huis was verre van afgewerkt, maar als ik nu 2k zou moeten neertellen, excl. btw... Dan begon ik er zelfs niet aan, want dat kan ik niet betalen.

De trend tegenwoordig merk ik, en SOD versterkt dat verhaal natuurlijk: Iedere nieuwbouw moet volledig tot in de puntjes afgewerkt zijn. Ik heb het hier al ontelbare keren geschreven, maar wij zijn verhuist zonder binnendeuren, met voorlopige vloeren boven, zonder deftige badkamer (bad dat los stond, 1 lavabo op meubel uit den hubo dat als toonzaalmodel met 90% korting verkocht werd en dus eigenlijk quasi gratis was, geen douche,...), keuken uit den ikea (goedkoopst mogelijk, kasten werkblad & spoelbak hebben ons 1.200 euro gekost, goedkoopst mogelijke kookplaat & dampkap, gespaard voor deftig afwasmachine die er een paar maand later ingekomen is, 2e hands losstaande koelkast,..) en ga zo maar verder.
Tegenwoordig is de trend dat alles 100% moet afgewerkt zijn, zelfs geschilderd, tuin aangelegd en al. Tja, dan betaal je hééél veel geld natuurlijk, en ik begrijp ook wel dat een SOD zorgt dat het 100% afgewerkt is, maar dat is gewoon niet realistisch.

Ik heb mijn advies niet direct gegeven, maar ik zou toch ook eens gaan horen bij een architect, en met losse aannemers werken. Dan kun je veel meer sturen wat je wel en niet gaat doen, en kun je makkelijk zaken zelf doen om te besparen. Yes i know, dat kost tijd, maar als ik mijn rekensommetje maakte kon ik meer verdienen door dingen in den bouw te doen, dan door te gaan werken...

 

[turboke]

Waarom kunnen ze niets eens zeggen wat het echt zal kosten, met realistische maat tegels, realistisch budget keuken en badkamer... dan weet je van bij het begin of je het eigenlijk financieel aankan of niet.

Dat is nu ook wel niet helemaal eerlijk.
Ja SOD wilt geld verdienen, uiteraard.
Maar het laten uitschijnen dat ze altijd maar liegen en u er proberen op te leggen is ook niet juist.

Bij de meeste SOD waar we zelf of via familie al offertes van gezien hebben is er wel degelijk redelijk duidelijk lastenboek wat inebgrepen is en wat niet.
Veel SOD hebben een toonzaal waarin GETOOND wordt welke gevelstenen, dakpannen, vloertegels zowat in budget passen.

Tegels van 30x30 ZIJN realistische maat
Keuken van 12.500 IS een realistische prijs
badkamer van 6.500 IS een realistische prijs

Daarmee heb je perfect functionele en mooi afgewerkte woning.
Als ze voor iedereen een Bulthaup keuken, en wellness badkamer en keramisch parket voorstellen wordt daar toch ook niemand gelukkiger van? Dan krijg je offerte en moet 3/4 van mensen gelijk weer vertrekken want ze kunnen het niet betalen.

Voor de rest, wat @c00kie zegt: Ja ons huis was 90% afgewerkt, en daar hebben we voor betaald, zo'n 1400€/m² excl BTW, 8 jaar geleden.
Als je dat geld niet hebt moet je ofwel geen nieuwbouw zetten uiteraard.
Ofwel heel veel zelf doen, maar niet iedereen kan dat
Ofwel accepteren dat niet alles klaar is of direct full luxe.

 

[Kaffe]

Daar zit het hé mannen, 2008 en 8 jaar geleden en ...

Je kan het allemaal niet meer vergelijken. Heb een half jaar geleden offerte voor beton tov vandaag en dat is + 30 procent. Gevelsteen 21 procent duurder volgende maand, etc.

 

[Dako]

70m² ramen, alu en driedubbel glas voor 28k? Vergeet het maar, doe dat maar x2. Ik denk dat je er in dubbel glas PVC nog niet komt.
12.500 EUR excl Keuken? Kan, maar dan zal het basis witte zijn met houten blad. Doe dit voor ietswat deftig ook maar x2
8 Deuren voor 3.250 EUR. Kan, maar dan heb je gewoon standaard schilderdeuren . Blokkader, plafondhoog,... doe ook maar x2 of meer.
Electriciteit? 1 stopcontact per kamer?
Warmtepomp bodem-water: Horizontaal/verticaal? Merkt/type
6.000 voor trap: kan, maar dit zal geen eik zijn.
Kosten aansluiting water/gas/elektriciteit/riool?

Beste raad bij een SOD: vooraf exact weten wat je wil en alles zo laten opnemen in de offerte. Hoeveel stopcontacten, welke keuken, welke vloer, welke fundering (sondering), welke ramen/profielen, welke steen,... en dit dan nog liefst door een eigen architect. Enkel zo zal je geen (onaangename) verassingen krijgen.

 

[veerlenys]

Uw uitleg is wat sumier, maar wij zijn net aan de nieuwbouw begonnen voor een woning met 4 slaapkamers. (aparte aannemers) Dus ik kan wel vergelijken met onze offertes.

Enkele opmerkingen :
- Uw budget voor 70m² aluminium ramen met 3-voudig glas... reken gerust 50.000€ incl.
- Uw budget voor keuken/badkamer... lijkt me ook aan de lage kant. Ik zeg niet dat het niet kan (ik ken de grootte niet), maar ik betwijfel of je tevreden gaat zijn met de keuzes die je dan zal moeten maken om binnen dat budget te blijven.
- Electriciteitswerken zie ik niet staan. Reken min. 15.000€ voor standaard, 25.000€ voor domotica.
- ...

Ik vermoed dat het uiteindelijke prijskaartje een pak hoger zal liggen.

 

[c00kie]

Daar zit het hé mannen, 2008 en 8 jaar geleden en ...

Je kan het allemaal niet meer vergelijken. Heb een half jaar geleden offerte voor beton tov vandaag en dat is + 30 procent. Gevelsteen 21 procent duurder volgende maand, etc.

true, maar dat neemt niet weg dat er een groot verschil is tussen een woning die af af af is, of een woning waar je kunt intrekken en die je geleidelijk aan verder afwerkt.
Als ik nu reken met alles wat we nog in onze woning geinvesteerd hebben, dan hebben we het bedrag iets minder dan verdubbeld, en komen we op 1.600 euro per m² uit excl. btw, excl. grondprijs. (de woning alleen al zou stijgen van kleine 900€ excl. btw naar een kleine 1.300€ excl. btw per m² als we gewoon indexeringen rekenen)
Laatste werken zijn dit jaar nog gebeurt, en als je dan rekening zou houden met indexatie van de verschillende posten sinds ze geïnstalleerd zijn, kom ik op 2.200€ excl. btw voor de woning in de huidige staat...

Miljaar, dit topic doet mij een beetje zweten . dure grap... Maar voor mij blijft het moraal van het verhaal hetzelfde: Begin als starter met een minder afgewerkte woning, met minder dure materialen waar mogelijk, en bouw stelselmatig verder tot de volledige woning klaar is... en als ze klaar is, dan kun je opnieuw beginnen .

 

[LMDW]

De vraag is of iedereen starter is. Ik ben 42 en had dus gehoopt vorig jaar met budget op een afgewerkt huis, incl tuin.

Die tuin is al geschrapt. Vraag is hoeveel ik nog zal moeten schrappen.

 

[Amadeo]

weet nog dat ze zeiden: je huis is nu wind en waterdicht. Vanaf nu zal het beginnen centen kosten tegen dat het afgewerkt is. ik antwoorde:zal goed meevallen, als de centen op zijn is het voor mij afgewerkt!! en zo is het ook geweest. 15 jaar later is het wel af af.

 

[jm188]

70m² ramen, alu en driedubbel glas voor 28k? Vergeet het maar, doe dat maar x2. Ik denk dat je er in dubbel glas PVC nog niet komt.
12.500 EUR excl Keuken? Kan, maar dan zal het basis witte zijn met houten blad. Doe dit voor ietswat deftig ook maar x2
8 Deuren voor 3.250 EUR. Kan, maar dan heb je gewoon standaard schilderdeuren . Blokkader, plafondhoog,... doe ook maar x2 of meer.
Electriciteit? 1 stopcontact per kamer?
Warmtepomp bodem-water: Horizontaal/verticaal? Merkt/type
6.000 voor trap: kan, maar dit zal geen eik zijn.
Kosten aansluiting water/gas/elektriciteit/riool?

Beste raad bij een SOD: vooraf exact weten wat je wil en alles zo laten opnemen in de offerte. Hoeveel stopcontacten, welke keuken, welke vloer, welke fundering (sondering), welke ramen/profielen, welke steen,... en dit dan nog liefst door een eigen architect. Enkel zo zal je geen (onaangename) verassingen krijgen.

ik verschiet wel wat van de prijzen, ik kwam in 2018 wel toe met 28k voor driedubbel glas, zot wat de prijzen op die paar jaar gedaan hebben.
keuken ben ik akkoord daar gaan de meeste mensen toch wel wat meer in steken in een nieuwbouw woning.

bizar dat er dan een bodem-water warmtepomp wordt voorzien terwijl een lucht-water een pak kost-efficienter kan zijn (de boringen zijn al duurder dan de warmtepomp)

trap: ik heb een voleiken trap voor 4000 excl laten plaatsen in 2020, is dit echt al voorbij de 6k nu?

wat ik op het eerste zicht mis in de offerte:
-welk merk model warmtepomp, welke ventilatie + welke ventilatiebuizen. welke regenpomp, welke zonnepanelen en omvormer?
-aantallen stopcontacten en lichtpunten per kamer.
-isolatiedikte muren
-isolatiedikte vloeren (liefst iets anders dan gespoten pur nog)

zoals al gezegd: werken met je eigen architect dat volledig onafhankelijk is van de SOD-> hij moet je belangen verdedigen, niet die van zijn melkkoe.