[Constantijn89]

Hallo,

Wij zitten met de volgende situatie: ongeveer 2 weken geleden hebben wij een bod gedaan op een huis via mail. Aan dit bod hebben we de opschortende voorwaarden gevoegd van een lening en een functiewijziging. Het huis ligt namelijk in agrarisch gebied en we zouden dit graag eerst naar zonevreemd omzetten om daarna sloop en heropbouw te doen. De kosten van de functiewijziging wilde we op ons nemen. Via mail kregen we toen van de makelaar het antwoord dat de verkopers met ons bod akkoord gingen. Nu een week later krijgen we via onze notaris te horen dat de notaris van de verkopers hebben laten weten dat de verkoop niet kan doorgaan. Blijkbaar hadden ze zelf de functiewijziging net gedaan en vinden ze dat hierdoor de waarde van het huis stijgt.

Na wat informatie te vergaren bij bevriende advocaten weten we dat we in ons recht zijn en dat de verkopers moeten verkopen. We willen nog niet direct met gerechtelijke stappen beginnen maar we krijgen moeilijk iemand te pakken. Wanneer we de makelaar contacteren zegt hij dat de verkopers hun huis hebben teruggetrokken in hun kantoor.

Iemand ervaring met deze situatie? Laten we best een advocaat eens bellen met de makelaar? Contacteren we het vredegerecht?


Groeten,
C

 

[Tomvdw]

Wat zegt uw eigen notaris?

 

[Mario_]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

 

[stefan]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

Volgens mij klopt dat eerste niet
als immomakelaar een contract heeft om pand te verkopen in naam van eigenaar dan is akkoord met hem geldig

advocatenvoer

 

[Mario_]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

Volgens mij klopt dat eerste niet
als immomakelaar een contract heeft om pand te verkopen in naam van eigenaar dan is akkoord met hem geldig

advocatenvoer

Immo heeft zelden een volmacht.

 

[Fluvius]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

 

[art]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

Volgens mij klopt dat eerste niet
als immomakelaar een contract heeft om pand te verkopen in naam van eigenaar dan is akkoord met hem geldig

advocatenvoer

Immo heeft zelden een volmacht.

Net wel.

 

[Mario_]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

Volgens mij klopt dat eerste niet
als immomakelaar een contract heeft om pand te verkopen in naam van eigenaar dan is akkoord met hem geldig

advocatenvoer

Immo heeft zelden een volmacht.

Net wel.

Dan zal het in andere streken anders zijn. Hier legt de makelaar bij particuliere verkoop enkel het bod voor en de verkoper beslist en tekent de bod/compromis/akte . Geen weet van een makelaar die zelf de verkoop afrond. In de hogere prijsklasse met verkopers die (veel) in het buitenland vertoeven zal het wss meestal anders zijn.

 

[art]

Maar hij heeft wel mandaat om bod (of bevestiging) door te sturen.
dat is bindend.

net zoals dat een verkoop door tussenkomst van makelaar veel strenger beoordeeld wordt bij verborgen gebreken.

 

[D I Y]

Is er een compromis ondertekend of niet? Indien niet, dan is het bod én de aanvaarding wel bindend, maar er is geen sanctie overeengekomen bij niet-naleving.
In een compromis is meestal wel de sanctie beschreven (10% van de koopsom). In dat geval kan je aan de makelaar vragen wanneer die schadevergoeding betaald zal worden.
In het andere geval kan je enkel procederen.

 

[Caroto]

Een makelaar in belgië heeft zelden of nooit een mandaat voor tekenen compromis.

Als ik TS zijn uitleg lees is er zelfs nog geen compromis getekend. Dat maakt dat TS al een stuk zwakker staat.

Je hebt meerdere opties :
1. afspreken met verkopers en (veel?) meer gaan betalen. Of hen onder druk zetten, maar dat zal niet veel uitmaken lees ik tussen de lijnen door.
2. proberen om schadevergoeding te krijgen van de verkopers, al dan niet onder druk van de notarissen
3. proberen om gedwongen verkoop te laten uitvoeren door de rechtbank. Hiervoor moet je niet bij de vrederechter zijn. En dit is een zeer lange en onzekere weg, waar je zelfs nog geen hoge kans hebt op succes.
4. afzien van enige aankoop hier.

Aangezien er zelfs nog geen compromis is getekend, sta je al een stuk zwakker.
De makelaar ga je in deze nooit enige verantwoordelijk kunnen toewijzen. Die heeft zijn job gedaan en heeft verder 0 verantwoordelijkheid.
De enige manier waarop die nog in het spelletje zou kunnen voorkomen is als getuige in de rechtbank, als die rechter dat al wilt.
Afhankelijk van het contract met de verkopers zullen zij hem misschien wel moeten betalen.

Heb je officïele communicatie van jou of hun notaris? Je zou het via de notarissen moeten spelen en als je kan bewijzen dat zij weet hebben van een akkoord van de verkopers, zijn zij zich normaal wettelijk verplicht om hier aan te houden, de verkopers op de onmogelijkheid van weigeren van verkoop te wijzen. Maar in de praktijk gebeurt dat natuurlijk allemaal niet. Je kan zelfs verder gaan met klachten bij de orde van notarissen, maar weet dat dit allemaal heel erg onzeker is, je veel geld moeite en energie gaat kunnen kosten, je tegen een rechtbank kan aanlopen die helemaal niet meegaat in logische redeneringen.

 

[Fluvius]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

 

[art]

Een makelaar in belgië heeft zelden of nooit een mandaat voor tekenen compromis.

Als ik TS zijn uitleg lees is er zelfs nog geen compromis getekend. Dat maakt dat TS al een stuk zwakker staat.

Je hebt meerdere opties :
1. afspreken met verkopers en (veel?) meer gaan betalen. Of hen onder druk zetten, maar dat zal niet veel uitmaken lees ik tussen de lijnen door.
2. proberen om schadevergoeding te krijgen van de verkopers, al dan niet onder druk van de notarissen
3. proberen om gedwongen verkoop te laten uitvoeren door de rechtbank. Hiervoor moet je niet bij de vrederechter zijn. En dit is een zeer lange en onzekere weg, waar je zelfs nog geen hoge kans hebt op succes.
4. afzien van enige aankoop hier.

Aangezien er zelfs nog geen compromis is getekend, sta je al een stuk zwakker.
De makelaar ga je in deze nooit enige verantwoordelijk kunnen toewijzen. Die heeft zijn job gedaan en heeft verder 0 verantwoordelijkheid.
De enige manier waarop die nog in het spelletje zou kunnen voorkomen is als getuige in de rechtbank, als die rechter dat al wilt.
Afhankelijk van het contract met de verkopers zullen zij hem misschien wel moeten betalen.

Heb je officïele communicatie van jou of hun notaris? Je zou het via de notarissen moeten spelen en als je kan bewijzen dat zij weet hebben van een akkoord van de verkopers, zijn zij zich normaal wettelijk verplicht om hier aan te houden, de verkopers op de onmogelijkheid van weigeren van verkoop te wijzen. Maar in de praktijk gebeurt dat natuurlijk allemaal niet. Je kan zelfs verder gaan met klachten bij de orde van notarissen, maar weet dat dit allemaal heel erg onzeker is, je veel geld moeite en energie gaat kunnen kosten, je tegen een rechtbank kan aanlopen die helemaal niet meegaat in logische redeneringen.

Getuige in een burgerlijke procedure ??
Right.

 

[Mario_]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

Dat is nu het punt. TS heeft bod uitgebracht, makelaar kan dan wel zeggen dat het aanvaard is, maar moet daar normaal eerst een door verkoper getekende versie van hebben.

Heeft makelaar dat getekend aanvaard bod meegestuurd in de mail ?.

Voorwaarde van functiewijziging... Je realiseert dat niet op 1 week. Makelaar zou daar van op de hoogte moeten zijn. En de verkopers al zeker, aangezien zij die wijziging hebben aangevraagd..... Met dat bod met die voorwaarde, weet verkoper toch ook dat die wijzingen al bijna rond is.

 

[art]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

Dat is nu het punt. TS heeft bod uitgebracht, makelaar kan dan wel zeggen dat het aanvaard is, maar moet daar normaal eerst een door verkoper getekende versie van hebben.

Heeft makelaar dat getekend aanvaard bod meegestuurd in de mail ?.

Voorwaarde van functiewijziging... Je realiseert dat niet op 1 week. Makelaar zou daar van op de hoogte moeten zijn. En de verkopers al zeker, aangezien zij die wijziging hebben aangevraagd..... Met dat bod met die voorwaarde, weet verkoper toch ook dat die wijzingen al bijna rond is.

Makelaar zal niets beslissen zonder akkoord van verkopers.
ook niet te veel geloven van de argumentatie van terugtrekking; mogelijks hebben ze een beter bod ontvangen.

 

[Mario_]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

Dat is nu het punt. TS heeft bod uitgebracht, makelaar kan dan wel zeggen dat het aanvaard is, maar moet daar normaal eerst een door verkoper getekende versie van hebben.

Heeft makelaar dat getekend aanvaard bod meegestuurd in de mail ?.

Voorwaarde van functiewijziging... Je realiseert dat niet op 1 week. Makelaar zou daar van op de hoogte moeten zijn. En de verkopers al zeker, aangezien zij die wijziging hebben aangevraagd..... Met dat bod met die voorwaarde, weet verkoper toch ook dat die wijzingen al bijna rond is.

Makelaar zal niets beslissen zonder akkoord van verkopers.
ook niet te veel geloven van de argumentatie van terugtrekking; mogelijks hebben ze een beter bod ontvangen.

Daarom.... TS zal toch een getekende versie hebben van het aanvaardde bod.
Wij kregen dat toch telkens.
Zonder dat hebben de woorden van makelaar weinig bindend ivm de overeenkomst tussen koper en verkoper.

 

[art]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

Dat is nu het punt. TS heeft bod uitgebracht, makelaar kan dan wel zeggen dat het aanvaard is, maar moet daar normaal eerst een door verkoper getekende versie van hebben.

Heeft makelaar dat getekend aanvaard bod meegestuurd in de mail ?.

Voorwaarde van functiewijziging... Je realiseert dat niet op 1 week. Makelaar zou daar van op de hoogte moeten zijn. En de verkopers al zeker, aangezien zij die wijziging hebben aangevraagd..... Met dat bod met die voorwaarde, weet verkoper toch ook dat die wijzingen al bijna rond is.

Makelaar zal niets beslissen zonder akkoord van verkopers.
ook niet te veel geloven van de argumentatie van terugtrekking; mogelijks hebben ze een beter bod ontvangen.

Daarom.... TS zal toch een getekende versie hebben van het aanvaardde bod.
Wij kregen dat toch telkens.
Zonder dat hebben de woorden van makelaar weinig bindend ivm de overeenkomst tussen koper en verkoper.

er is toch een schriftelijke bevestiging van aanvaarding van bod?

 

[Mario_]

Mss best hier eens lezen:

Is een bod op een huis bindend? | Heylen Vastgoed

Hoe gaat een bod uitbrengen op een woning? En is een bod op een huis bindend? In de nieuwste blog van Heylen Vastgoed vertellen we je er alles over!

www.heylenvastgoed.be

Dit staat er in mijn link:

Is het bod daarna bindend?​

Als de verkoper het bod voorbehoudloos heeft aanvaard, is dan de deal gesloten? Niet helemaal. Want de koper moet nog kennis kunnen nemen van deze aanvaarding. De zaak is dus pas in kannen en kruiken zodra de aanvaarding van het bod wordt meegedeeld aan de koper en die er redelijkerwijs kennis van kon nemen. Op dat moment is de overeenkomst gesloten en zijn de betrokken partijen eraan gebonden.

Dat is nu het punt. TS heeft bod uitgebracht, makelaar kan dan wel zeggen dat het aanvaard is, maar moet daar normaal eerst een door verkoper getekende versie van hebben.

Heeft makelaar dat getekend aanvaard bod meegestuurd in de mail ?.

Voorwaarde van functiewijziging... Je realiseert dat niet op 1 week. Makelaar zou daar van op de hoogte moeten zijn. En de verkopers al zeker, aangezien zij die wijziging hebben aangevraagd..... Met dat bod met die voorwaarde, weet verkoper toch ook dat die wijzingen al bijna rond is.

Makelaar zal niets beslissen zonder akkoord van verkopers.
ook niet te veel geloven van de argumentatie van terugtrekking; mogelijks hebben ze een beter bod ontvangen.

Daarom.... TS zal toch een getekende versie hebben van het aanvaardde bod.
Wij kregen dat toch telkens.
Zonder dat hebben de woorden van makelaar weinig bindend ivm de overeenkomst tussen koper en verkoper.

er is toch een schriftelijke bevestiging van aanvaarding van bod?

Zoals aangehaald. Ze hebben een mail van de makelaar. Normaal moet er dus een getekend bod zijn door de verkopers.
Waar is dat ?

 

[stefan]

Eerste vraag is : heb je een akkoord met de verkopers ? Dus met handtekening van hen op papier ?
Als je enkel via makelaar dat hebt, dan wordt het al moeilijk.

Denk dat je nu daar niet moet op spitsen.
Wil je de woning, dan ga je nu naar de verkopers en bespreek het. De kosten van functiewijziging ging je toch maken, dus die kan je toevoegen. Verkopers zitten zonder makelaar, dus die commissie hebben ze dan ook extra.

Daarna kan je nog steeds zien

Volgens mij klopt dat eerste niet
als immomakelaar een contract heeft om pand te verkopen in naam van eigenaar dan is akkoord met hem geldig

advocatenvoer

Immo heeft zelden een volmacht.

Net wel.

Maar als immo en verkoper onder 1 hoedje spelen kan deze verdwijnen

 

[Wijgaan(ver)bouwen]

bonne chance met procederen.... wij hebben in 2022 een appartementje verkocht , nee wacht, we hebben het 3x verkocht met een een getekend bod dat wij tegengetekend teruggestuurd hadden en de eerste 2 x heeft die 'koper' gewoon niet meer gereageerd, zat bij de 2de 'koper' zelfs al bij zijn notaris die compromis aan het opmaken was en opeens liet die notaris weten dat het niet doorging. We werkten bij hoge uitzondering eens met een makelaar voor die verkoop en die zei dat het tegenwoordig schering en inslag is en dat je er - als er nog geen getekende compromis is - eigenlijk beter geen energie insteekt.