[willesv]

Wij zijn een lening aangegaan bij KBC voor aankoop van een bouwgrond en nieuwbouw. In de komende dagen gaat de bouwaanvraag de deur uit en gaan we een voorschot van 30% moeten betalen aan de architect.

Ik heb dit gemeld aan de bank en zij weigeren enige gelden vrij te geven tot de bouwvergunning er is.



Ik begrijp dat er geen gelden voor de bouw en materialen mogen worden vrijgegeven tot het moment van de bouwvergunning, maar mogen zij een factuur van de architect weigeren die juist dient om de aanvraag uit te sturen? Is dit common practice of azen zij hier op een nieuwe lening op afbetaling om dat voorschot te betalen indien we het geld niet ter beschikking zouden hebben?



Ter info, ons contract met KBC vermeldt het volgende (wat volgens mij standaard clausule is):



"Is voor werken in kwestie een stedebouwkundige vergunning vereist, dan kan het (daarmee overeenstemmende gedeelte van het) kredietbedrag niet worden opgenomen zolang de bank niet in het bezit is van die vergunning."



Tot nader inzien is voor werken van de architect geen stedebouwkundige vergunning nodig, og begrijp ik dit verkeerd?



Iemand enig advies?



Alvast bedankt.

 

[Nevermore]

Je zou, volgens jou redenering, ook een nieuwe auto kunnen kopen met je hypotheeklening. "Ah ja, want de mijne is versleten en ik moet 150km rijden tot aan mijne bouwgrond."



't is eenvoudig hoor.

Een hypotheeklening is een bedrag wat je van de bank leent om je huis van te betalen. Alle bijkomende kosten (architect, notaris, kadastraal inkomen,...) moet je zelf bekostigen. Daar mag je die lening absoluut niet voor gebruiken.



Het regeltje in dat contract klopt hoor. Jij vraag een lening aan om een woning te kunnen plaatsen. Dat zijn vergunningsplichtige werken. Zo lang jij geen vergunning hebt moet/kan/mag/zal de bank geen eurocent van de lening vrij geven.



En bekijk het eens extreem. Je gaat een lening aan voor een woning voor een bedrag van €200.000 (ik zeg maar iets).

Je gaat naar een architect, die maakt een dossier op. Jij betaald hem 30% van de 6% ereloon van de lening (dus €3.600) en om één of andere reden wordt de vergunning geweigerd. Vervolgens zeggen jullie de architect op en gaan naar éne met grote naam. Die vraagt wel 12% ereloon maar dat zal dé architect worden die jullie willen. Weer zelfde spelletje, nu wel €7.200 betaald bij aanvraag vergunning, maar weer vergunning geweigerd. Ondertussen is er reeds €10.800 "verdampt" van de lening.

Blijkt nu dat er een bouwgrond verkocht is maar er toch niet op gebouwd mag worden. Jullie gaan in proces en betalen dit weer van de lening. Nog eens €8.200 advocaatkosten er bij. €20.000 van de lening is dan "weg". En je mag nog niet bouwen.

Stel dat jullie op dat moment de lening niet meer kunnen/willen afbetalen dan kan de bank die €20.000 nooit nog recupureren. En dat is de reden dat ze dat niet doen.



Zonder verder met het vingertje te willen wijzen.

Als je nu die 30% op't ereloon van de architect niet kan betalen voorzie ik nog grote problemen naarmate de werken zullen vorderen... 't is niet ongewoon (eerder regelmaat) dat een bouw 10 tot 15% duurder uitvalt dan voorzien. En dat zijn grotere bedragen dan 30% van 6% ereloon op de bouwwerken...

 

[willesv]

Je definitie van hyptohecaire lening is niet helemaal correct, er is geen enkel probleem om een deel van de hypothecaire lening voor kosten (notaris, hypotheek, studie ...) te gebruiken. Bij de meeste banken ga je gewoon een hogere intrestvoet betalen om de extras te financieren omdat de quotiteit zal veranderen en er dusdanig minder zekerheid is voor de bank om het volledige bedrag te recuperen via de hypotheek indien er niet meer betaald kan worden.



In vele van de topics zie ik dat de banken wel toestaan schijven op te nemen van de hypothecaire lening voor bekostiging van architect, sondering, bodemonderzoek, landmeter, kappen ... zeker in het geval van een nieuwbouw; vandaar mijn vraag, want ik begrijp wel dat de bank zich wil indekken.



In alle geval, bedankt voor je reactie en het voorbeeldje.



En niet om terug te wijzen, maar mijn vraag ging niet of ik al dan niet over het feit of ik het voorschot kan bekostigen of niet. In ons geval zou het interessanter zijn het geld op te nemen van de lening ipv ze nu van een investering weg te halen, en neen het gaat niet over een bedrag van een paar duizend euro. Dus je opmerking vind ik een beetje ongepast, dit terzijde.

 

[StijnVdV]

Ik denk dat banken over het algemeen geen probleem hebben met facturen voor architecten (bij mij in ieder geval niet), maar dit wel slechts na bouwvergunning (dus normaal de volgende schijf).



Ander ding wat toch wat merkwaardig is in uw verhaal. Als uw lening nu al start, maar de bouwvergunning is nog niet opgestuurd, dan neem je volgens mij een groot risico op betalen van reserveringsprovisies. Tussen indienen bouwvergunning en start der werken ligt toch tussen 3m-9m.

 

[final fantasy]

Ik vind het raar dat je zelfs een lening hebt kunnen krijgen zonder bouwvergunning. Wij hadden onze bouwvergunning al als we zelfs maar voor een lening gingen gaan zien... En alle banken vroegen of we al een bouwvergunning hadden... (uiteraard op voorhand wel eens langsgeweest voor een budget.)



Wij steken zelfs facturen binnen voor de aansluiting van het water en de electriciteit. Architect, EPB en veiligheid, ook allemaal...

 

[Bart G]

final fantasy wrote:

Ik vind het raar dat je zelfs een lening hebt kunnen krijgen zonder bouwvergunning. Wij hadden onze bouwvergunning al als we zelfs maar voor een lening gingen gaan zien... En alle banken vroegen of we al een bouwvergunning hadden... (uiteraard op voorhand wel eens langsgeweest voor een budget.)

Niet iedereen kan een bouwgrond van zijn lopende rekening betalen of krijgt deze in de schoot geworpen van thuis.



On topic: bij onze bank was dit geen probleem. Architect, EPB, VC en sondering werden van het krediet betaald vooraleer onze bouwvergunning goedgekeurd was (aanvraag wel moeten bezorgen aan de bank).

 

[willesv]

Wij hebben een lening afgesloten voor de aankoop van de grond en de bouw samen (zelfde krediet opgesplitst vr 2 doeleinden).

Het klopt dat we een keuze gemaakt hebben om langer provisie te betalen, maar dit omdat we zo'n gunstig vast tarief hebben vastgekregen en een redelijk lage provisie onderhandeld hebben. We hadden natuurlijk al zonder uitstel kunnen beginnen afbetalen (zonder provisie), maar dan zijn er natuurlijk een pak meer middelen nodig als je ondertussen nog huurt.

Daarom hebben we gekozen om al de volledige lening aan te gaan ipv te wachten tot de bouwvergunning en een eventueel veel hogere intrestvoet te krijgen (zeker toen door het ongunstige klimaat van de banken).



Naar wat ik hier lees hangt het blijkbaar van bank tot bank (of zelfs kantoor tot kantoor) af of ze toestaan gelden al vrij te geven.

 

[stefan]

willesv wrote:

Wij zijn een lening aangegaan bij KBC voor aankoop van een bouwgrond en nieuwbouw. In de komende dagen gaat de bouwaanvraag de deur uit en gaan we een voorschot van 30% moeten betalen aan de architect.

Ik heb dit gemeld aan de bank en zij weigeren enige gelden vrij te geven tot de bouwvergunning er is.



Ik begrijp dat er geen gelden voor de bouw en materialen mogen worden vrijgegeven tot het moment van de bouwvergunning, maar mogen zij een factuur van de architect weigeren die juist dient om de aanvraag uit te sturen? Is dit common practice of azen zij hier op een nieuwe lening op afbetaling om dat voorschot te betalen indien we het geld niet ter beschikking zouden hebben?



Ter info, ons contract met KBC vermeldt het volgende (wat volgens mij standaard clausule is):



"Is voor werken in kwestie een stedebouwkundige vergunning vereist, dan kan het (daarmee overeenstemmende gedeelte van het) kredietbedrag niet worden opgenomen zolang de bank niet in het bezit is van die vergunning."



Tot nader inzien is voor werken van de architect geen stedebouwkundige vergunning nodig, og begrijp ik dit verkeerd?



Iemand enig advies?



Alvast bedankt.

zoals hierboven opgemerkt : als je ook dergelijke "ksoten" gaat lenen dan leen je MEER dan 100% van de kosten voor de bouwwerken en zal bank ALTIJD een ander en hoger % vragen.



meestal is het de bedoeling dat je toch een beetje spaargeld hebt als je gaat bouwen?





mocht je nog eens bouwen dan toch beter met archi afspreken om te betalen bij AFLEVERING van de vergunning



stel dat de vergunning nu een NJET wordt ? dan ben jij (de bank) je geld kwijt en niets in de plaats ...



:wink:



ik wil je toch succes wensen met alle werken, ...

 

[dieke]

Of andere banken er geen problemen mee hebben, weet ik niet, maar volgens wat ik hier lees dus niet. Maar wij hebben, tegen het einde van ons bouwproces (we wonen er al in), onlangs ook zonder nadenken de factuur van onze architect aangeboden bij KBC waar ons krediet loopt, en wij kregen dus ook te horen dat erelonen niet vervat zitten in de lening. Nog niet eerder bij stilgestaan, maar nu blijkt dus dat wij eerdere facturen van de architect ook al 'gewoon' hadden betaald.



Als er hier dus mensen zijn die hun lening ook bij KBC lopen hebben en wél daarvan erelonen konden/mochten betalen, mogen ze het mij altijd laten weten. Maar tot nu toe luidt mijn antwoord aan TS dus: bij KBC kan het sowieso niet, je architect betalen van die lening; of je nu wel of niet de bouwvergunning al binnen hebt, verandert daar volgens mij dus niks aan.

 

[willesv]

stefan wrote:

zoals hierboven opgemerkt : als je ook dergelijke "ksoten" gaat lenen dan leen je MEER dan 100% van de kosten voor de bouwwerken en zal bank ALTIJD een ander en hoger % vragen.



meestal is het de bedoeling dat je toch een beetje spaargeld hebt als je gaat bouwen?

Helemaal akkoord mee, we lenen zelf met quotiteit van 80%; het is gewoon omdat deel van onze spaarcenten, zoals hoger vermeldt, meer opbrengen dan wat het ons zou kosten om ze momenteel via de lening te betalen.



stefan wrote:

mocht je nog eens bouwen dan toch beter met archi afspreken om te betalen bij AFLEVERING van de vergunning

Zijn er architecten die dit toepassen? want heb bij de meeste mensen net gezien dat een schijf moet worden betaald bij het indienen van de aanvraag...



stefan wrote:

stel dat de vergunning nu een NJET wordt ? dan ben jij (de bank) je geld kwijt en niets in de plaats ...

Das inderdaad het risico dat we nemen... :wink:

 

[acl]

willesv wrote:

Zijn er architecten die dit toepassen? want heb bij de meeste mensen net gezien dat een schijf moet worden betaald bij het indienen van de aanvraag...

Ik heb er alvast nog geen tegengekomen. Vragen staat uiteraard vrij, maar het is niet de meest gangbare praktijk. Langs een kan logisch ook. Jij gaat toch ook geen werkzaamheden verrichten voor uw baas met het risico om niet betaald te worden. Verkrijgen van de vergunning is 'on best effort'.



willesv wrote:

stefan schreef:

stel dat de vergunning nu een NJET wordt ? dan ben jij (de bank) je geld kwijt en niets in de plaats ...



Das inderdaad het risico dat we nemen... :wink:

Daar zit het probleem nu net. Het risico is in dat geval voor de bank.

 

[willesv]

acl wrote:

Daar zit het probleem nu net. Het risico is in dat geval voor de bank.

Als de lening niet wordt opgenomen binnen een bepaalde termijn vervalt deze normaliter, maar ondertussen betaal je wel provisie, dus verdient de bank er effectief wel iets aan, ook omdat ze natuurlijk nog steeds deze gelden ter beschikking heeft om andere investeringen te doen. Het risico voor de bank is niet zo groot IMO, maar natuurlijk is het waar dat ze dan niet gedurende de looptijd van je lening iets verdient.

Het risico voor ons is dat de lening vervalt als niet alles wordt opgenomen en dat we een nieuwe moeten afsluiten aan een eventueel hoger tarief als het heel lang aansleept en dat we ondertussen betaald hebben voor geld dat we nooit ter beschikking hebben gehad.

 

[Nevermore]

willesv wrote:

we lenen zelf met quotiteit van 80%; het is gewoon omdat deel van onze spaarcenten, zoals hoger vermeldt, meer opbrengen dan wat het ons zou kosten om ze momenteel via de lening te betalen.

Tja, je gaat lenen aan quotiteit 80% en dan wil je toch andere zaken laten betalen dan de eigenlijke bouwwerken... (dus gelijk aan een lening van 110%)

Nogal logisch dat de bank dit weigert. Ze hebben u net een lagere tarief geboden omdat jullie toekomen met 20% minder aan hypotheeklening dan de bouwwaarde (zonder al de extra kosten van architect, studie,...). Dan moet je ook verder spelen volgens hun spelregels.



Wij hebben ook bij KBC geleend (minder dan 80%) en daarbij was toch wel erg duidelijk dat de lening enkel voor de bouwwerken kon gebruikt worden. Nu ja, zal mss van de uitleg van de kantoordirecteur afhangen.



Er zijn trouwens banken die bij quotiteit 80% of minder eisen dat je eerst een deel spaargeld gaat gebruiken voor de bouwwerken. Heb die verhalen hier ook al zien verschijnen.

 

[final fantasy]

Bart G wrote:

final fantasy":ch993r93 wrote:

Ik vind het raar dat je zelfs een lening hebt kunnen krijgen zonder bouwvergunning. Wij hadden onze bouwvergunning al als we zelfs maar voor een lening gingen gaan zien... En alle banken vroegen of we al een bouwvergunning hadden... (uiteraard op voorhand wel eens langsgeweest voor een budget.)

Niet iedereen kan een bouwgrond van zijn lopende rekening betalen of krijgt deze in de schoot geworpen van thuis.

Wat voor opmerking is dat nu. Het was bij ons zelfs geen één van de twee... Maar we hadden wel al de grond volledig afbetaald toen we er aan begonnen.[/quote]

 

[dieke]

final fantasy wrote:

Bart G":2cz7ryua wrote:

final fantasy":2cz7ryua wrote:

Ik vind het raar dat je zelfs een lening hebt kunnen krijgen zonder bouwvergunning. Wij hadden onze bouwvergunning al als we zelfs maar voor een lening gingen gaan zien... En alle banken vroegen of we al een bouwvergunning hadden... (uiteraard op voorhand wel eens langsgeweest voor een budget.)

Niet iedereen kan een bouwgrond van zijn lopende rekening betalen of krijgt deze in de schoot geworpen van thuis.

Wat voor opmerking is dat nu. Het was bij ons zelfs geen één van de twee... Maar we hadden wel al de grond volledig afbetaald toen we er aan begonnen.

Hierin moet ik final fantasy bijtreden. Ook wij hadden onze bouwgrond afbetaald voor we eraan begonnen. Of onze bouwvergunning ook al rond was toen we de lening aangingen, durf ik niet zeggen, maar een realistische raming van de architect kwam er toch wel aan te pas en die is er toch ook maar pas als je bouwdossier rond is.[/quote][/quote]

 

[shiver]

Ik heb nu niet alles gelezen wat hierboven stond, maar wou toch even reageren en onze situatie uitleggen. Het lijkt mij dat de banken onderling en zelfs de filialen van eenzelfde bank een ander beleid hanteren rond leningen en wat-nu-wel-of-niet-van-een-lening-mag-betaald-worden.



Wij hebben ook geleend bij KBC. Een bouwvergunning was een absolute voorwaarde voor we de lening konden gaan tekenen.



Onze lening is opgesplitst in een deel fiscale lening (langere termijn om optimaal de woonbonus-korf te vullen) en een deel niet-fiscale lening (zo kort mogelijk, bedrag dat 'teveel' was om ooit fiscaal voordeel te hebben van lening). Van de fiscale lening met hypotheek kunnen we enkel geld opvragen voor facturen van materialen e.d., waarvoor de bank dus effectief 'iets materieel' in de plaats ziet verschijnen. Facturen van bvb stabiliteitsingenieur kon enkel van de niet-fiscale lening opgenomen worden.

 

[StijnVdV]

Letterlijk citaat uit hypothecaire akte (ik moest aan dit topic denken hierbij):



"De notaris wijst er de kredietverlener op dat zij de eerste schijf van het bedrag, dat dient voor de financiering van de vergunningsplichtige werken, slechts mag uitbetalen nadat haar de stedenbouwkundige vergunning bezorgd is."

 

[flesjespa]

Nevermore wrote:

Tja, je gaat lenen aan quotiteit 80% en dan wil je toch andere zaken laten betalen dan de eigenlijke bouwwerken... (dus gelijk aan een lening van 110%)

Nogal logisch dat de bank dit weigert. Ze hebben u net een lagere tarief geboden omdat jullie toekomen met 20% minder aan hypotheeklening dan de bouwwaarde (zonder al de extra kosten van architect, studie,...). Dan moet je ook verder spelen volgens hun spelregels.

+1

Je krijgt net enkel de rentevoet die bij quotiteit 80% of lager hoort, ALS je maar 80% vd waarde vh huis dient te bekostigen via lening. Dat impliceert uiteraard dat randkosten (archi, vc, EPB, stabi) daar NIET van betaald kunnen worden.



Dus TS, ALS je 80% hebt, heb je geen poot om op te staan, tenzij pure goodwill vd bank.

Voor wat hoort wat.



Bouwvergunning: ik heb 2x gebouwd, 2x nog niet in bezit bouwvergunning voor lening getekend werd en 2x zelfs nog geen archi toen we lening afsloten.



Heb 2x zelf een raming gemaakt die de bank aanvaardde zonder meer. Wat maakt dat je zélf dus uiteraard een raming opstelt die reflecteert dat je onder de 80% quotiteit blijft. ;-)



Geen schattingskosten dienen te betalen (en dus geen idee of er een schatter vd bank mijn raming bekeken heeft). Maar aangezien geld pas vrijgegeven werd per uitgegeven saldo, riskeerde de bank nog steeds niets ook al was mijn raming mss. 30% onderschat.



flesjespa (for the record en de zelfstoef: raming klopte uiteindelijk 2x)

 

[StijnVdV]

flesjespa wrote:

Bouwvergunning: ik heb 2x gebouwd, 2x nog niet in bezit bouwvergunning voor lening getekend werd en 2x zelfs nog geen archi toen we lening afsloten.

Lening afsluiten is één zaak; akte verlijden is tweede, geld ophalen is pas derde. Voor één en twee is een bouwvergunning geen vereiste (dat bewijst het verhaal van de TS en het uwe). De originele vraag ging natuurlijk over geld ophalen zonder bouwvergunning. Eerlijk denk ik dat daarop het antwoord gewoon NEEN is, onafhankelijk van de quotiteit.



Verder toch nog wel een klein bijjvoegsel aan de discussie. Het is niet zo omdat men facturen van architecten wil betalen met een lening dat de quotiteit > 100% is en die personen risico's aan het nemen zijn. Niet iedereen heeft zijn geld in een sok onder het bed liggen (of op een spaarrekeing wat tegenwoordig op hetzelfde neerkomt), maar soms in aflopende beleggingen of ander vastgoed dat gaat verkocht worden. Natuurlijk wil men dan zo vroeg mogelijk geld opnemen van de lening.

 

[final fantasy]

flesjespa wrote:

Nevermore wrote:

Tja, je gaat lenen aan quotiteit 80% en dan wil je toch andere zaken laten betalen dan de eigenlijke bouwwerken... (dus gelijk aan een lening van 110%)

Nogal logisch dat de bank dit weigert. Ze hebben u net een lagere tarief geboden omdat jullie toekomen met 20% minder aan hypotheeklening dan de bouwwaarde (zonder al de extra kosten van architect, studie,...). Dan moet je ook verder spelen volgens hun spelregels.

+1

Wij hebben maar voor 66% geleend en de bank heeft geen problemen met facturen van de architect, studie, wateraansluiting, ...



Zolang je maar binnen je schijven blijft, doen ze niet moeilijk denk ik. En dan nog... zelfs dat kunnen ze moeilijk controleren. We hebben al facturen van de vloerverwarming, maar we moeten nog een factuur van 5000 euro van de ramen krijgen. En zo zijn er nog dingen... Dus dat geeft een vertekend beeld.