oplevering weigeren?

Lid geworden
30 mrt 2013
Berichten
12
Waarderingsscore
0
Punten
0
Ik heb een appartement gekocht en over 1.5 week hebben we een afspraak bij de notaris om de akte te verlijden. Ik moet het volledige bedrag in één keer betalen bij de notaris, dus geen betaling in schijven en dus ook geen wet Breyne. Wel staat in de compromis dat de verkoper mij een volledig afgewerkt appartement levert, ten laatste 4 maanden na het tekenen van de compromis (wat dus binnen 1.5 weken is)

De verkoper moet momenteel nog heel veel werken doen, maar hij probeert me wijs te maken dat hij tijdig klaar gaat zijn. Ik heb deze zin de afgelopen maanden al zo dikwijls gehoord voor allerhande beloftes, dat ik er helemaal geen vertrouwen in heb, zeker niet als ik kijk naar de enorme waslijst van werken die nog moeten gebeuren. Momenteel is vloeren/tegelen nog maar aan de gang.

Ik heb van de verkoper nog geen datum gekregen voor voolopige oplevering.

1) Moet ik hier zelf achteraan?

2) Gesteld dat er een datum is voor voolopige oplevering, en het appartement is nog niet volledig afgewerkt zoals overeengekomen in de compromis, heb ik dan het recht om de voorlopige oplevering te weigeren en het verlijden van de akte te laten uitstellen? Of mag ik voorlopige oplevering alleen maar weigeren onder bepaalde omstandigheden?

3) Er staat in de compromis jammer genoeg geen boeteclausule voor laattijdigheid van de afwerking. Is er in het gemeen recht een wettekst opgenomen waar ik beroep op kan doen om bij de verkoper een boete voor laattijdig klaar zijn met de werken te verhalen? Elke dag dat ik niet in het appartement kan,heb ik immers extra huurkosten. Daar komt nog eens bij dat ik vanaf 1 mei geen dak meer boven mijn hoofd heb.

4) Wel staat er in de compromis dat ik een waarborg kan inhouden als de werken niet af zijn bij het verlijden van de akte, maar ik voel er weinig voor om al te betalen voor een huis dat niet afgewerkt is (b.v.geen keuken, geen afgewerkt terras, geen keuring van het water, ...). Ten eerste zal de verkoper minder gemotiveerd zijn om de openstaande punten nog af te werken als hij al het grootste deel van het geld heeft ontvangen. Bovendien ga ik ervan uit dat de timing heel krap zal zijn: als de voorlopige oplevering de avond voor het verlijden van de akte plaatsheeft, hoe kan ik dan nog tijdig te weten komen wat een redelijk bedrag is wat moet ingehouden worden voor de achterstallige werken? Ik weet dat dit normaal in het bestek moet beschreven staan,maar ik heb nooit een bestek gezien.

5) Ik spreek wel van voorlopige oplevering, maar ik vraag mij af of in mijn geval (wet Breyne niet van toepassing) nog wel een definitieve oplevering zal volgen. Er staat hier in alle geval niets over beschreven in de compromis. Heb ik recht op een definitieve oplevering een jaar na de voorlopige oplevering? Indien niet, hoe moet het dan met verborgen gebreken die pas bij gebruik of bij het doorstaan van een winter/zomercyclus aan het licht komen?



Alvast bedankt
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.783
Waarderingsscore
780
Punten
113
die verkoper heeft je dus goed liggen, dat jij dergelijke compromis ooit hebt willen tekenen?

ben je nooit zelf naar een eigen notaris geweest die je hierop wees?



nu is weinig aan te doen volgens mij, en ja op 4 maand kan er veel gebeuren, maar nog meer verkeerd lopen



toch veel succes gewenst
 
Lid geworden
23 sep 2012
Berichten
24
Waarderingsscore
0
Punten
0
Wordt het te betalen bedrag op rekening van de notaris gestort of ineens aan de verkoper?

Toen wij ons huis kochten dienden wij ook een voorschot te betalen, maar wij hebben dit op rekening van onze notaris laten doen en niet op rekening van de vastgoedmakelaar. Deze laatste vond dit niet zo leuk, maar heeft na verlijden van de akte toch zijn deel gekregen. Zo hadden wij toch nog een stok achter de deur.



Veel succes.
 

stefan

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
10 mrt 2006
Berichten
26.783
Waarderingsscore
780
Punten
113
is maar een klein stokje, want zelf kan je er toch nooit meer aan aan dat geld
 
Lid geworden
23 mei 2012
Berichten
611
Waarderingsscore
1
Punten
0
Ik dacht dat jij als koper over de volledige rechten kon beschikken die de huidige eigenaar nu heeft. Stel dat het dak na een tijdje begint te lekken. Dan heb jij toch bij de verkoop het recht op de originele garantie erbij gekocht als het ware.



Ik vraag me dus af of de wet breyne echt niet van toepassing is...



Het zou anders nogal gek zijn: ik koop een huis, laat het op de goedkoopst mogelijke manier renoveren en doe het dan van de hand. Als de kopers dan niet konden terugvallen op de garantie die ik van mijn aannemer heb gekregen zou dit wel perspectieven openen!



Maar is uw verkoper nu eigenlijk een projectontwikkelaar of en SOD-firma of gewoon een particulier?



Spreek er in elk geval eens over met uw notaris.
 

Tommie1

Gewaardeerd lid
Lid geworden
15 apr 2011
Berichten
4.069
Waarderingsscore
159
Punten
63
Heb je een eigen notaris? Zo ja, bel hem morgen en leg de situatie uit.



Als je de notaris van de verkoper hebt genomen, ga dan zo snel mogelijk naar een advokaat om je rechten te kennen!

Alleen op basis van het contract kan die advies geven.
 

Tom DB

Lid
Lid geworden
14 mrt 2006
Berichten
317
Waarderingsscore
0
Punten
16
Ik denk dat je ook eens moet nadenken over de mogelijkheid dat die firma failliet kan gaan en jij dan alles zelf zal mogen ophoesten.



Mijn schoonouders hebben het meegemaakt en gelukkig voor hen was hun appartement bijna af, echter de lift en alle gemeenschappelijke delen hebben ze volledig zelf moeten bekostigen.



Hopelijk heb je op voorhand gehoord of die firma een betrouwbare partner is...



Ik hoop voor jou dat het een discussie blijft over termijn van oplevering en niet over een faillisement...
 
Lid geworden
30 mrt 2013
Berichten
12
Waarderingsscore
0
Punten
0
Alvast bedankt voor jullie reacties. Even wat verduidelijkingen:

- ik heb gelukkig mijn eigen notaris en die heeft de compromis voor ondertekening herhaaldelijk verbeterd. Als dit niet gebeurd was, zag het er voor mij nu nog slechter uit, hoewel de compromis nog steeds heel link is en mij niet goed beschermt

- ik koop van een particulier

- volgens mijn interpretaties van speurwerk op het internet heeft die particulier (vast met de hulp van zijn makelaar) de wet Breyne omzeild door mij alles (behalve voorschot) te laten betalen bij verlijden van de akte. Aangezien er geen tussentijdse betalingen zijn (voorschot telt niet als tussentijdse betaling), veronderstel ik dat de wet Breyne niet van toepassing is. Ik val dus volgens mij onder het gemeen recht, wat me minder bescherming biedt.

- het voorschot is gestort op de rekening van de makelaar, jammer genoeg niet op die van mijn notaris

- Moest wet Breyne van toepassing zijn,zou ik recht hebben op een definitieve oplevering een jaar na de vorlopige, maar of dit onder gemeen recht ook zo is, weet ik niet, zeker niet omdat er in de compromis niets van vermeld staat

- de verkoper die failliet kan gaan. Kan ik ergens zijn solvabiliteit nagaan?



Moest ik dit alles bij ondertekenen van de compromis geweten hebben, dan zat ik nu natuurlijk niet met de gebakken peren. Maar ja, nu weet ik dus niet hoe ik kan of mag handelen en waar ik nog recht op heb. Ik zal de notaris na het paasweekend nog eens proberen bellen, maar vorige week was hij volcontinu onbereikbaar, en dat schiet natuurlijk ook niet op.
 
Lid geworden
23 mei 2012
Berichten
611
Waarderingsscore
1
Punten
0
Op zich is dit al een eigenaardige situatie. Je koop een onroerend goed in de staat zoals het zich bevindt. Alleen is die staat nu niet meer zoals bij sluiten van de overeenkomst. De woning is in dit geval gerenoveerd in tussentijd. Dit gebeurt niet vaak...



Nu heb je u hiertegen gewapend door dit in het compromis te vermelden. Op basis van de manier waarop dit beschreven is kan je eender wat doen. Is de verkoop nietig? Is er een boeteclausule? ... Enfin, één van de voorwaarden van de verkoop is niet voldaan en dus komt de verkoper zijn verplichtingen niet na. De gevolgen hiervan kan uw notaris wel inschatten.



Daarnaast koop je van een particulier. Die kan op zich niet failliet gaan. Tis te zeggen: hij kan niet zoals een onderneming failliet gaan waarbij eerst al het vermogen kan onttrokken worden om daarna als lege doos achter te blijven.





Als hij toch aannemers aanstelt kan je u volgens mij wél beroepen op de wet Breyne aangezien jij deze rechten van de verkoper overneemt bij de verkoop.
 
Lid geworden
30 mrt 2013
Berichten
12
Waarderingsscore
0
Punten
0
Het is nieuwbouw, waarbij de afwerking nog moest gebeuren tegen de datum van het verlijden van de akte
 
Lid geworden
1 okt 2011
Berichten
221
Waarderingsscore
0
Punten
0
Opdat de wet Breyne zou gelden, moet je dus aan 3 voorwaarden voldoen.





  • Het gebouw moet dienen om in te wonen (een winkel of een vakantiewoning komen dus niet in aanmerking).




  • De aannemer of projectontwikkelaar moet het goed bouwen, doen bouwen of verschaffen. Dat lijkt vanzelfsprekend maar is een zeer belangrijke clausule. Wat je hier tussen de regels moet lezen is dat één aannemer (projectontwikkelaar...) voor het geheel moet instaan. Als je beroep doet op verschillende aannemers en dus op verschillende contracten is de wet niet van toepassing! Zelfs niet als je een overeenkomst afsluit met één aannemer voor ruwbouw-winddicht.




    Als je nog geen bouwgrond hebt, geldt de wet voor een 'verkoop op plan' van woning én grond. Als je wel al bouwgrond hebt, geldt de wet voor zowel een algemene aannemingsovereenkomst (met uw architect en een algemene aannemer) als voor een sleutel-op-de-deur-contract (op basis van plannen van de firma).







  • Je moet één of meer betalingen doen vóór de voltooiing van de woning. Slechts enkele bouwfirma's anticiperen hierop door de betaling volledig ná de werken te laten gebeuren. Het gebouw moet nog te bouwen of in aanbouw zijn: je wordt dus beschermd als je al voor jouw woning moet betalen hoewel die nog niet af is.







http://www.immoweb.be/nl/woning-te-bouwen-bouwen-renoveren/artikel/de-wet-breyne-met-commentaar.htm?mycurrent_section=build&artid=3099
 
Lid geworden
23 mei 2012
Berichten
611
Waarderingsscore
1
Punten
0
Allemaal goed en wel. Maar het betreft hier een verkoop van een particulier. En deze particulier (als verkoper) heeft de werken ofwel laten uitvoeren door een projectontwikkelaar en dan geldt de wet Breyne. Als deze particulier de werken met verschillende aannemers heeft laten uitvoeren geldt de wet niet en val je onder de algemene regels.



Maar de koper krijgt deze rechten bij het onroerend goed bij. Daar gaat het over. Hij koopt het goed trouwens ook met de plichten (verplichting tot afbraak, sanering...).



Nogmaals, het zou nogal een wereld worden als bij een verkoop van een woning alle garantieregels komen te vervallen. Toen ik destijds ons appartement kocht was het dak ervan 5 jaar eerder gerenoveerd, met 10 jaar garantie. Dus ik heb nog 5 jaar van die garantie kunnen genieten.
 

pw

Lid geworden
2 dec 2009
Berichten
201
Waarderingsscore
0
Punten
0
prutser99;1821237 wrote:
Alvast bedankt voor jullie reacties. Even wat verduidelijkingen:

- ik heb gelukkig mijn eigen notaris en die heeft de compromis voor ondertekening herhaaldelijk verbeterd. Als dit niet gebeurd was, zag het er voor mij nu nog slechter uit, hoewel de compromis nog steeds heel link is en mij niet goed beschermt

- ik koop van een particulier

- volgens mijn interpretaties van speurwerk op het internet heeft die particulier (vast met de hulp van zijn makelaar) de wet Breyne omzeild door mij alles (behalve voorschot) te laten betalen bij verlijden van de akte. Aangezien er geen tussentijdse betalingen zijn (voorschot telt niet als tussentijdse betaling), veronderstel ik dat de wet Breyne niet van toepassing is. Ik val dus volgens mij onder het gemeen recht, wat me minder bescherming biedt.

- het voorschot is gestort op de rekening van de makelaar, jammer genoeg niet op die van mijn notaris

- Moest wet Breyne van toepassing zijn,zou ik recht hebben op een definitieve oplevering een jaar na de vorlopige, maar of dit onder gemeen recht ook zo is, weet ik niet, zeker niet omdat er in de compromis niets van vermeld staat

- de verkoper die failliet kan gaan. Kan ik ergens zijn solvabiliteit nagaan?



Moest ik dit alles bij ondertekenen van de compromis geweten hebben, dan zat ik nu natuurlijk niet met de gebakken peren. Maar ja, nu weet ik dus niet hoe ik kan of mag handelen en waar ik nog recht op heb. Ik zal de notaris na het paasweekend nog eens proberen bellen, maar vorige week was hij volcontinu onbereikbaar, en dat schiet natuurlijk ook niet op.

Als je notaris je al niet volledig ingelicht heeft over de implicaties van het alles achteraf betalen (geen Wet Breyne), kan ik u maar 1 raad geven: zoek een goede advocaat, die hierin gespecialiseerd is... Want je notaris is blijkbaar niet de beste hulp.



Succes!
 
Bovenaan