• Pesticiden kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid en voor de natuur. Beter is om preventief te werken door geen pesticiden te gebruiken om groen en verhardingen te onderhouden. Een tuin zonder pesticiden is perfect mogelijk. Op de website Mijn gifvrije tuin vindt u tips en ideeën voor een stadstuin, een grote tuin, een moestuin of een speeltuin.
    Hou er rekening mee de héél wat pesticiden enkel nog door professionelen met Fytolicentie mogen gebruikt worden!

Onrechtvaardig beroepschrift

Lid geworden
17 aug 2023
Berichten
12
Waarderingsscore
3
Punten
3
Hallo iedereen,

Ik zou het enorm appreciëren moest ik wat advies krijgen over ons huidige situatie.

Eerst en vooral wil ik jullie graag wat meer achtergrond geven betreffende ons project:
  • We hebben in augustus 2021 een stuk grond gekocht onder de verkavelingsvoorschriften die bouwen mogelijk maken tot een diepte van 12 m, met een kroonlijsthoogte van 4 m (+/- 1,5 m). We zijn erop gewezen dat hoewel deze regels geen doorslaggevende basis vormen voor het weigeren van een bouwvergunning omdat ze meer dan 15 jaar oud zijn, het toch verstandig is om ze op te volgen.
  • Onze eerste aanvraag voor een bouwvergunning dienden we in december 2021 in, en in die aanvraag stelden we een zijdelings georiënteerde constructie voor om een al te diepe bouw te vermijden. We specificeerden ook dat de ruimte links van het huis alleen zou dienen als doorgang voor onze achterburen. Echter, deze aanvraag werd geweigerd omdat we de verplichte bouwvrije strook van 3 meter niet respecteerden.
  • Voor de tweede aanvraag hebben we onze plannen aangepast om te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften en de algemene stedenbouwkundige regels.
We hebben een vergunning aangevraagd voor sloop en herbouw, die is inmiddels al goedgekeurd door de gemeente. Tot nu toe voldoet ons project volledig aan de regels van de gemeente.

Tijdens het openbaar onderzoek dienden twee van onze buren bezwaren in, maar deze werden door de gemeente ongegrond verklaard.

Helaas heeft een van deze buren besloten om het ons moeilijker te maken. Op de laatste dag van de beroepsperiode (13/08) dienden zij een beroepschrift in dat naar onze mening alleen bedoeld is om ons te vertragen en te "pesten".

De reden dat ik dit zeg is omdat hun beroepschrift letterlijk een copy-paste is van het oorspronkelijke bezwaar dat ze bij de gemeente hebben ingediend, zonder enige rekening te houden met de eerdere beoordelingen door de gemeente.

Dit creëert nu serieuze problemen voor ons:
  1. We zouden dan niet kunnen profiteren van het verlaagde btw-tarief van 6% waarop we hadden gerekend. Ons initiële schema was al krap en elke extra vertraging zou betekenen dat we onverwacht 15% btw moeten betalen op de ruwbouw. Dit komt neer op een financiële last van tienduizenden euro's extra.
  2. In augustus 2021 hebben we een lening voor het huis afgesloten met een looptijd van drie jaar. Elke vertraging in de werkzaamheden zou ons belemmeren om het project binnen de geplande tijd af te ronden. Dit zou ons waarschijnlijk dwingen om een nieuwe lening aan te gaan, wat resulteert in extra kosten en mogelijk hogere rentetarieven.
  3. Bovendien zou elke vertraging betekenen dat de ruwbouw in de winter moet beginnen, wat ons project ernstig zou vertragen.

Ik zit dus met de vraag: wat kunnen we hier tegen doen?
We hebben al een document opgesteld met een argument tegen elk bezwaar en dit naar de provincie gestuurd. Maar dat lijkt niet veel effect te hebben op het versnellen van de analyse en besluitvorming.

PS: De provincie heeft 30 dagen om dit beroepschrift te beoordelen op volledigheid en ontvankelijkheid vanaf het moment van indiening. Vervolgens hebben ze nog eens 60 dagen om tot een beslissing te komen.

Een vraagje daarover: wat betekent precies "volledig en ontvankelijk"?

Alvast bedankt voor jullie hulp!
 
Lid geworden
17 aug 2023
Berichten
12
Waarderingsscore
3
Punten
3
Het is inderdaad nog niet te laat om zijn beroep in te trekken. Dit kan eenvoudig worden gedaan via het omgevingsloket, zoals knessel heeft aangegeven.

We nemen zoveel tijd omdat we nog steeds proberen om op een redelijke manier met onze buurman te onderhandelen. We hebben contact opgenomen met de gemeente om de beoordeling verder te verduidelijken. Dit proces heeft meer dan twee weken geduurd, met drie follow-up e-mails en vijf tot zes telefoontjes naar de gemeente. Uiteindelijk bleek dit niet erg nuttig te zijn...

We proberen nu nog steeds telefonisch contact te leggen met onze buurman, maar hij heeft ervoor gekozen om niet meer te antwoorden. Daarom zullen we vandaag een e-mail opstellen waarin we zijn overtredingen beschrijven en kijken of hij daarop reageert.

Ik kan nog steeds niet geloven hoe gemakkelijk het voor iemand is om vijf maanden vertraging en waarschijnlijk tussen de 40.000 en 50.000 euro aan extra kosten te veroorzaken voor iemand die zich aan de bouwvoorschriften wil houden...
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Het is de buurman zijn recht om een beroepsprocedure tegen zijn vergunning op te starten. Of zijn argumenten nu steekhouden of niet, daar kan de TS niets aan doen.

Het is de TS evengoed zijn recht om melding te maken van activiteiten door de buur die mogelijk illegaal zijn. Dat het niet zeker is dat het illegaal is, maakt geen bal uit (dat moeten die overheifsinstanties dan maar uitzoeken). De TS mag toch gerust naar bepaalde overheidsinstanties stappen en zeggen: je moet eens op dat adres gaan kijken want dat ziet daar toch niet koosjer uit.

Het is ook de TS zijn recht om bij de buur aan te kondigen dat hij overweegt om die meldingen te gaan doen, maar dat er misschien nog een ander pad mogelijk is waarbij een verlies-verlies situatie kan omgezet worden in een win-win situatie voor beide partijen (of beter gezegd: een nuloperatie-nuloperatie situatie).

De TS heeft een drukkingsmiddel gevonden om de buurman onder druk te zetten.
De kracht in deze situatie is: tonen aan de buur dat je een stok hebt om mee te slaan, maar er effectief (nog) niet mee slaan. De buur daarmee proberen te overtuigen van zijn beroep af te zien zodat je de stok ook gewoon op de brandstapel kunt gooien. Dat is geen kwestie van "wraak nemen", dat is een kwestie van drukkingsmiddel.

Ik vermoed dat de TS er op zich zelf niet echt iets mee wint dat de buurman zijn bouwovertredingen zou moeten rechtzetten of zou moeten regulariseren. Dat zou dan inderdaad gewoon wraak zijn zonder dat je er iets mee wint.
 

Michielr_999

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 jan 2021
Berichten
484
Waarderingsscore
310
Punten
63
Je mag natuurlijk boos zijn op je buurman en hij mag alle wettelijke middelen gebruiken om bezwaar aan te tekenen, al dan niet gegrond.

Maar vergeet toch ook niet dat de initiële vertraging bij jullie zelf ligt... Je hebt gegokt en (misschien) verloren. Succes met de onderhandelingen!
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Die 40.000-50.000 euro extra kosten, is dat een meerkost die je projectmatig nog kan vermijden als de buurman eerstdaags het beroep zou intrekken? Of hang je nu sowieso al vast aan deze meerkost?

En zou je deze kost wel of niet nog kunnen vermijden na de huidige lopende periode van 120 dagen?
 
Lid geworden
17 aug 2023
Berichten
12
Waarderingsscore
3
Punten
3
Die 40.000-50.000 euro extra kosten, is dat een meerkost die je projectmatig nog kan vermijden als de buurman eerstdaags het beroep zou intrekken? Of hang je nu sowieso al vast aan deze meerkost?
Ja, we zouden een groot deel van de kosten kunnen vermijden als hij nu zijn beroep zou intrekken.

En zou je deze kost wel of niet nog kunnen vermijden na de huidige lopende periode van 120 dagen?
Nee, we zouden deze kosten niet kunnen vermijden na de 120 dagen.

De extra kosten komen deels doordat we wilden genieten van de 6% BTW op onze ruwbouw door de sloop en herbouw, en deels doordat we nog maar tot augustus 2024 hebben om onze lening te gebruiken. Nadien moeten we een nieuwe lening aangaan die waarschijnlijk 4 tot 5 keer zo duur zal zijn.
 

janus wago

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
5 dec 2009
Berichten
14.848
Waarderingsscore
2.217
Punten
113
Heb je nu al eens gewoon aangebeld bij die mensen?
 

knessel

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
8 jul 2006
Berichten
1.633
Waarderingsscore
360
Punten
83
In het beroepsschrift dat zij hebben ingediend staan hun adres- en contactgegevens. Log eens in op het omgevingsloket en zoek de bestanden op die zij hebben ingediend....
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Misschien staan de adresgegevens niet ergens in een document van het beroep?
 

Patrico

Zeer gewaardeerd lid
Forumleiding
Lid geworden
7 okt 2019
Berichten
2.036
Waarderingsscore
779
Punten
113
Daarom zullen we vandaag een e-mail opstellen waarin we zijn overtredingen beschrijven en kijken of hij daarop reageert.

Correctie: "Waarvan jij denkt dat het overtredingen zijn"
En als het als overtredingen zouden zijn, nog eens gewoon eenvoudig kunnen geregulariseerd worden.
Dat in een mail zetten maakt dingen vaak nog erger, omdat wat je schrijft soms anders wordt ontvangen.

Hou er rekenning mee dat dreigen soms ook averechts kan werken waardoor je alles nog erger maakt dan het is.

Los van het feit of je gelijk hebt of niet, de conclusie gaat waarschijnlijk zijn dat je inderdaad gegokt en verloren hebt.
Je had gewoon sneller moeten handelen en ook toegevingen moeten doen om deze enorme meerkost te vermijden.
 
Laatst bewerkt:

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Welke toegevingen?

TS heeft zich volledig geaccordeerd met de bouwvoorschriften.
Buur eist dat TS aanpassingen doet die tegen de bouwvoorschriften ingaan.
Nogal moeilijk om daar dan in mee te gaan en toegevingen te doen?
 

Patrico

Zeer gewaardeerd lid
Forumleiding
Lid geworden
7 okt 2019
Berichten
2.036
Waarderingsscore
779
Punten
113
Welke toegevingen?

TS heeft zich volledig geaccordeerd met de bouwvoorschriften.
Buur eist dat TS aanpassingen doet die tegen de bouwvoorschriften ingaan.
Nogal moeilijk om daar dan in mee te gaan en toegevingen te doen?

Dan lees ik er ergens over.

Meestal gaan deze discussies over de privacy en haalt men er vanalles bij. Dan zou ik denken dat het misschien gaat over "de zeer lange bouw diepte, brengt de achtergevel van het te bouwen huis ver van de rooilijn en zeer dicht bij de onze achter terras. Dit zorgt vanuit de gebouwde terras voor een recht inzicht in ons terras en zelfs in ons leefruimtes via de vensters die zicht in onze achtergevel bevinden. Ook via de drie vensters op de zijgevel zijn er zowel directe als indirecte zichten in ons terras en binnen ons huis." Misschien was daar op één of andere manier een toeging mogelijk geweest?
 

NicoP

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
17 feb 2008
Berichten
2.863
Waarderingsscore
1.287
Punten
113
Hoe ik erover denk:
1. Er zijn ooit stedenbouwkundige regels vastgelegd.
2. TS heeft een Ontwerp ingediend dat conform de stedenbouwkundige regels is opgesteld.
3. De klacht van de buur is niet ten gronde (nietig verklaart door de stedenbouwkundige dienst).
4. Blijkbaar woont die buur er blijkbaar nog niet eens zelf maar is het een opbrengstpand (doet misschien niet ter zake maar zegt meer over buur)
5. Buur heeft het recht om dat in beroep te laten herzien: TS zit met de gebakken peren.
6. Als buur zijnde hou je je best ook aan de regels (ik speel hier geen rechter over hetgeen mag en niet) want ik zou er ook met een vergrootglas opzitten.

Conclusie: ik kan TS best begrijpen, ikzelf zou ook de kleinste strohalm grijpen om het hem moeilijk te maken. Je ziet toch met open ogen dat de buur niet van goede wil is. Als TS volgens de stedenbouwkundige richtlijnen 17m diep mag bouwen, dan moet je je als buur ook kunnen neerleggen met die richtlijnen. Anderzijds zou ikzelf ook wel voorzien dat het langs die zijde mooi afgesloten zal zijn zodat ik die (dikke) pens van hem of haar niet zou moeten zien. Persoonlijk zou ik liever in het midden van een bos wonen met in de wijde omtrek (neem 200m) niemand rondom me. Gelukkig heb ikzelf goede naaste buren.
Ik vind (dikwijls) dat er veel in het voordeel van de andere partij spreken hier op het forum (niet enkel in dit topic).
 

gvo

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
5 okt 2014
Berichten
914
Waarderingsscore
601
Punten
93
TS gaat dit niet graag horen.

Volgens mij is een mail met inhoud "jij hebt eigenlijk bouwovertredingen X Y en Z begaan, en als je nu je beroepschrift niet intrekt, dan ga ik die officieel melden" strikt gesproken strafwettelijk strafbaar, namelijk afpersing ("chantage" in de volksmond).

TS mag natuurlijk wel een klacht indienen (je kan zelfs zeggen dat dat zijn burgerplicht is :unsure:) maar er mee dreigen in de hoop zo een andere "gunst" te verkrijgen mag niet.
En ja, het is een gunst. De buur heeft volledig het recht in beroep te gaan. Leg u daarbij neer.

Ik begrijp de redenering van TS hoor, maar soms moet je een stapje achteruit doen.

Misschien moeten mods hier even een slotje leggen voordat het forum illegale raad geeft ?

(PS : niet schieten op de boodschapper, thanks)
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Als goede burger moet je eigenlijk aan autoriteiten laten weten als je ziet dat iemand illegaal bezig is. Of als je daar een vermoeden van hebt.
Dus het is de TS zijn volste recht om dat te doen.
En het is de TS ook zijn volste recht om zijn mening te veranderen over het idee dat dat wel of niet illegaal is wat de buur aan het bouwen is.
Daar is niks illegaal of afpersing aan.

Als TS stiekem en dus illegaal naaktfoto's van de buur zou maken en dan zou zeggen: en nu ga je beroep annuleren of ik zwier ze op het www, ja dat zou afpersing zijn....

Ik vind dat hier de rollen een beetje worden omgedraaid. Elk verhaal heeft 2 kanten en we horen alleen maar dat van de TS. Maar als dat verhaal enigszins waarheidsgetrouw is, dan vind ik wat de buur doet deontologisch gezien toch wel een beetje verwerpelijk, ook al heeft hij wettelijk het recht.
Als de TS dan zich wil gaan verdedigen in de situatie, dan zit iedereen er met een loep op te kijken en op de vingers te tikken. Deontologisch gezien is dat wat de TS wil doen, ook niet om over maar huis te schrijven, maar het is en blijft wel een reactie op eat de buurman hem flikt.
Dus zolang het inderdaad niet letterlijk illegaal is, zou ik zeggen: go for it

Moest mijn project dreigen 40000 a 50000 euro duurder te worden door zo'n actie van een buur, dan zou ik eerlijk gezegd ook wel wat truken uit de kast proberen te halen om dat ye trachten te vermijden.

En ik denk de meesten hier, als je eerlijk bent met jezelf, ook
 

Michielr_999

Gewaardeerd lid
Lid geworden
17 jan 2021
Berichten
484
Waarderingsscore
310
Punten
63
Maar de initiële vertraging werd al opgelopen door TS zelf want ze hebben de grond in augustus 2021 gekocht en in december 2021 een aanvraag ingediend (en wanneer afgekeurd?) die de verkavelingsvoorschriften niet respecteerde...

Heel zuur natuurlijk dat de buurman nu in beroep gaat maar die vertraging heeft TS dus ook wel aan zichzelf te wijten.
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.255
Waarderingsscore
2.197
Punten
113
Ik deel die visie niet.

De initiële vertraging was inderdaad de "schuld" van de TS zelf, opgelopen door het niet respecteren van de bouwvoorschriften..
Maar deze vertraging kon de TS in zijn project planning ook ondervangen en heeft an sich niet geleid tot de meerprijs waar TS nu mogelijk mee geconfronteerd gaat worden.

De TS heeft dan ook zijn verantwoordelijkheid genomen en nieuwe plannen ingediend die volledig in lijn zijn met de bouwvoorschriften.
En dan volgt er alsnog een beroep, dat zorgt dat TS mogelijk over zijn deadline gaat. Een beroep dat ironisch eist dat TS zijn plannen aanpast dat ze niet meer voldoe.
Dat is een extra vertraging waar, denk ik, niemand van ons in zijn bouwproces rederlijkwijs op zou anticiperen.
 

Mario_

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
19 dec 2014
Berichten
19.993
Waarderingsscore
6.563
Punten
113
Er zijn 3 partijen.
De vertraging komt er door de 3de, die het beroepschrift ontvankelijk heeft verklaard.
Verder heeft een verhaal meestal meer kanten dan degene die we te horen krijgen op een forum.

Als je een vermoedelijke bouwovertreding gaat melden, dan kan je daarna niet meer terug. De diensten zullen die zaak bekijken, je kan daarna niet "ontmelden"

Verder begrijp ik de frustratie wel, maar dat verandert niets aan het gegeven.
 
Blijf op de hoogte en schrijf je in voor 
onze nieuwsbrief
Bovenaan