[reilevucttoille]

Hallo iedereen,

Ik zou het enorm appreciëren moest ik wat advies krijgen over ons huidige situatie.

Eerst en vooral wil ik jullie graag wat meer achtergrond geven betreffende ons project:

• We hebben in augustus 2021 een stuk grond gekocht onder de verkavelingsvoorschriften die bouwen mogelijk maken tot een diepte van 12 m, met een kroonlijsthoogte van 4 m (+/- 1,5 m). We zijn erop gewezen dat hoewel deze regels geen doorslaggevende basis vormen voor het weigeren van een bouwvergunning omdat ze meer dan 15 jaar oud zijn, het toch verstandig is om ze op te volgen.
• Onze eerste aanvraag voor een bouwvergunning dienden we in december 2021 in, en in die aanvraag stelden we een zijdelings georiënteerde constructie voor om een al te diepe bouw te vermijden. We specificeerden ook dat de ruimte links van het huis alleen zou dienen als doorgang voor onze achterburen. Echter, deze aanvraag werd geweigerd omdat we de verplichte bouwvrije strook van 3 meter niet respecteerden.
• Voor de tweede aanvraag hebben we onze plannen aangepast om te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften en de algemene stedenbouwkundige regels.

We hebben een vergunning aangevraagd voor sloop en herbouw, die is inmiddels al goedgekeurd door de gemeente. Tot nu toe voldoet ons project volledig aan de regels van de gemeente.

Tijdens het openbaar onderzoek dienden twee van onze buren bezwaren in, maar deze werden door de gemeente ongegrond verklaard.

Helaas heeft een van deze buren besloten om het ons moeilijker te maken. Op de laatste dag van de beroepsperiode (13/08) dienden zij een beroepschrift in dat naar onze mening alleen bedoeld is om ons te vertragen en te "pesten".

De reden dat ik dit zeg is omdat hun beroepschrift letterlijk een copy-paste is van het oorspronkelijke bezwaar dat ze bij de gemeente hebben ingediend, zonder enige rekening te houden met de eerdere beoordelingen door de gemeente.

Dit creëert nu serieuze problemen voor ons:

1. We zouden dan niet kunnen profiteren van het verlaagde btw-tarief van 6% waarop we hadden gerekend. Ons initiële schema was al krap en elke extra vertraging zou betekenen dat we onverwacht 15% btw moeten betalen op de ruwbouw. Dit komt neer op een financiële last van tienduizenden euro's extra.
2. In augustus 2021 hebben we een lening voor het huis afgesloten met een looptijd van drie jaar. Elke vertraging in de werkzaamheden zou ons belemmeren om het project binnen de geplande tijd af te ronden. Dit zou ons waarschijnlijk dwingen om een nieuwe lening aan te gaan, wat resulteert in extra kosten en mogelijk hogere rentetarieven.
3. Bovendien zou elke vertraging betekenen dat de ruwbouw in de winter moet beginnen, wat ons project ernstig zou vertragen.

Ik zit dus met de vraag: wat kunnen we hier tegen doen?
We hebben al een document opgesteld met een argument tegen elk bezwaar en dit naar de provincie gestuurd. Maar dat lijkt niet veel effect te hebben op het versnellen van de analyse en besluitvorming.

PS: De provincie heeft 30 dagen om dit beroepschrift te beoordelen op volledigheid en ontvankelijkheid vanaf het moment van indiening. Vervolgens hebben ze nog eens 60 dagen om tot een beslissing te komen.

Een vraagje daarover: wat betekent precies "volledig en ontvankelijk"?

Alvast bedankt voor jullie hulp!

 

[minoeske]

"volledig en ontvankelijk"?
Ze controleren of de documenten correct zijn opgemaakt volgens de wettelijke bepalingen.
Als alles erbij zit wat er moet bijzitten, als de termijn wordt gerespecteerd
Verder denk ik dat je hier voorlopig niks kan aan veranderen. Je moet dus maw afwachten wat de beslissing is.
Uw buren hebben namelijk (wat de reden ook mag zijn) hun rechten

 

[janus wago]

Heb je al met de buren zelf gesproken, misschien helpt dat?

 

[disco stu]

Volledig en ontvankelijk betekent inderdaad dat er gecheckt wordt of het beroepsschrift aan de vereisten voldoet om uberhaupt in overweging genomen te worden. Concreet betekent dat voornamelijk 2 dingen:
- waren de buren op tijd binnen de beroepsperiode?
- hebben de buren de dossiertaks van 100euro gestort en daar een bewijs van toegevoegd aan het beroepsschrift?

Indien ok, dan gaat de provincie de argumenten afwegen en beoordelen. Daar nemen ze inderdaad helaas wel wat tijd voor. Dat dat dezelfde argumenten zijn dan die door de gemeente reeds afgewezen zijn, is niet relevant. De provincie oordeelt van nul af aan opnieuw.

In het beste geval oordeelt de provincie in jouw voordeel en wordt de schorsing van de vergunning opgeheven.

De buren kunnen dan alsnog een nieuw beroep indienen bij de raad van vergunningsbetwistingen (Vlaams overheidsniveau). Daar gaat in principe niet van nul af aan opnieuw over dezelfde argumenten geoordeeld worden, maar kijkt men eerder of de provincie zijn oordeel wel voldoende degelijk gestaafd en beargumenteerd heeft en of er nieuwe elementen zijn die nog niet in beschouwing genomen zijn. Deze stap kost de buren, ik dacht nog eens 200euro. En ja, ook daarover gaat weer tijd. Dus worst case komt er nog meer vertraging bij dan je nu anticipeert bij de provincie.

Het is heel zuur voor jou dat dat je project vertraagd, zeker als je aan alle voorschriften voldaan hebt en de buren geen sterke argumenten in hun beroep hebben. (Ik moet nu onwillekeurig denken aan de zaak van harley als zeer extreem voorbeeld.) Maar het is wel hun volste recht om beroepen in te dienen en deze procedures te doorlopen. Daar kan je niet echt iets tegen beginnen zodat zij deze procedures niet kunnen doorlopen.

Niemand doet het (en ik zou het zelf ook niet doen als ik geen tegenstand van de buren verwacht), maar in zekere zin zou je ook kunnen zeggen dat je in je projectplanning maar rekening moet houden met dit worst case scenario en bijhorende vertragingen.

 

[Patrico]

Heb je al met de buren zelf gesproken, misschien helpt dat?

Dat vroeg ik me ook af, kan er geen gesprek zijn met je buren waarbij je tot een oplossing komt. Wat waren hun bezwaren?

 

[Mario_]

Verde is het gewoon, maar helaas voor jou, het uitoefenen van hun recht.
Met hen overleggen is de enigste manier om het sneller te laten gaan als ze het intrekken

 

[LMDW]

Ook meegemaakt....duurdere intrestvoeten, duurdere materiaalkosten als gevolg van procedure. Daardoor nog eens een bijkomende lening moeten nemen met nog hogere intrestvoet.

Je zal er moeten mee leren leven.

 

[Patrico]

Ook meegemaakt....duurdere intrestvoeten, duurdere materiaalkosten als gevolg van procedure. Daardoor nog eens een bijkomende lening moeten nemen met nog hogere intrestvoet.

Je zal er moeten mee leren leven.

Net daarom ben ik benieuwd naar de eisen van de buren.
Is er eigenlijk al eens een gesprek geweest?

Wat voor jouw misschien 'pietlullig' is kan voor de buren iets 'onoverkomelijk' lijken. Misschien dat je in een gesprek iets in 'het midden' kan overeenkomen. Minder kosten voor beide partijen en meer gemoedsrust voor jouw als bouwheer.

 

[disco stu]

Ik ben ook benieuwd naar wat er in het bezwaar/beroep stond.

Dat is wat relevante info die mist in het topic en waar je de situatie misschien veel beter op kan inschatten.
Afhankelijk daarvan, zou het inderdaad opportuun kunnen zijn om in gesprek te gaan met de buren. Als je ze zover kan krijgen zich terug te trekken uit de procedure, kan je gewoon verder.

 

[reilevucttoille]

Bedankt voor jullie antwoorden. We begrijpen wel dat deze procedures er zijn voor een reden, maar het blijkt voor ons te gemakkelijk te zijn om het leven van iemand anders te verpesten...

Hier zijn alle bezwaren met het originele bezwaar van onze buurman, het antwoord van de gemeente en ons standpunt.

We hebben sinds we het beroepschrift hebben ontvangen contact opgenomen met onze buurman om af te spreken, maar hij is momenteel in het buitenland.

We zijn vandaag naar de provincie geweest om te zien of er iets gedaan kon worden van hun kant, maar het heeft niets opgeleverd...

• Bezwaar 1:
  • Buur: "Het te bouwen volume onderscheidt zich van de andere gebouwen die in de straat gebouwd zijn, aan de even zijde en zeker in vergelijking met het te slopen huis en ons huis die op dezelfde hoogte gebouwd zijn ten opzichte van de straat (ongeveer 80cm onder het stoep niveau). Dit zorgt voor een verplaatsing van de leefruimtes van de tuin (en ons huis) naar de eerste verdieping en zorgt dus voor meerdere direct inkijk zichten."
  • Gemeente: "Ongegrond: Bij herbouw dient de gelijkvloerse bouwlaag aan de straatzijde zich boven straatniveau te bevinden. Het ondergraven van de inkom ten aanzien van de voorliggende weg, wordt niet aanzien als goede ruimtelijke ordening.”
  • Onze standpunt: "Het is duidelijk vermeld in de verkavelingsvoorschriften dat de vloer op straatniveau moet liggen. Bovendien hebben alle andere recentere huizen in de straat hun ingang ook op straatniveau, met uitzondering van deze drie huizen (nummers 58, 60, 62), die behoren tot de oudste bouwwerken in de straat."
• Bezwaar 2:
  • Buur: "De zeer lange bouw diepte, brengt de achtergevel van het te bouwen huis ver van de rooilijn en zeer dicht bij de onze achter terras. Dit zorgt vanuit de gebouwde terras voor een recht inzicht in ons terras en zelfs in ons leefruimtes via de vensters die zicht in onze achtergevel bevinden. Ook via de drie vensters op de zijgevel zijn er zowel directe als indirecte zichten in ons terras en binnen ons huis."
  • Gemeente: "Ongegrond: hiervoor wordt verwezen naar schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid onder goede ruimtelijke ordening.”
  • Onze standpunt: "Het is belangrijk om op te merken dat de ramen op de linker gevel onze enige manier is om sommige kamers van natuurlijk licht te voorzien. Bovendien heeft de gemeente ons geïnformeerd dat blinde gevels afgeraden worden om redenen die verband houden met de stedelijke omgeving."
• Bezwaar 3:
  • Buur: "De verhoogde bouwdiepte, groot plat dak alsook de verhoogde kroonlijst zorgen voor een groter te bouwen volume met 4 verdiepingen en voor het minder door te laten van de zon op ons huis en terras. Vandaag hebben we op onze terras zon tot in de avond. Met dit gebouw zal er gaan zon meer zijn vanaf 11u. Dit zal ten nadeel zijn van ons energie verbruik en de mogelijkheid om van de zon te kunnen genieten. Ook ons terras zal hierdoor volledig ommuurd worden wat momenteel niet het geval is. Ook zouden we willen dat er geen zonnepanelen geplaatst worden op het plat dak om de hoogte van de afscherming te vergroten.”
  • Gemeente: "Ongegrond: hiervoor wordt verwezen naar schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid onder goede ruimtelijke ordening.”
  • Onze standpunt: "We willen benadrukken dat de kroonlijsthoogte volledig voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften. Wat betreft het dak, stellen de verkavelingsvoorschriften dat we een hellend dak moeten bouwen tussen 25° en 45°. De verkavelingsvoorschriften staan ook een plat dak tot 25% toe. Zoals u kunt zien op het plan (afbeelding 1.1) en in de verklarende nota van de architect, zijn we flexibel geweest bij het ontwerpen van het dak om het volume te beperken.
    https://cdn.zappy.app/abe6f34d00379a9e50e11cae6bf3c10e.png
    Bovendien lijkt de bewering dat het huis vier verdiepingen heeft overdreven, gezien het feit dat we de gelijkvloers en de eerste verdieping boven straatniveau hebben gebouwd. Wat betreft de zonnepanelen op het platte dak, lijkt dit verzoek onredelijk gezien de reeds bestaande beperkingen om te voldoen aan de EPB-normen voor een nieuwe constructie."
• Bezwaar 4:
  • Buur: “Het gebouw is ook zeer diep gegraven: 2 verdiepen onder het straatniveau van ongeveer 6 meter (exacte afmetingen kunnen hier niet weergeven worden omdat er geen plan van inplanting via het omgevingsloket te raadplegen is). Wetende dat ons huis meer dan 200 jaar oud is, en dat deze geen funderingen heeft, willen we dat er specifieke maatregelen genomen worden zowel voor het slopen van het huis als het graven van deze verdiepingen. Hiervoor moeten 2 experten aangesteld worden, ten koste van de nieuwbouwer, om de nodige maatregelen te nemen om de stabiliteit van ons huis te garanderen en mogelijke schaden te vermijden. Ook hiervoor moet een volledige expertise van de stand van zaken, huidig gebouw vastgesteld worden. Het risico van het ingraven is zelf door de architect gemeld als een risico, als argument om het gebouw 25cm hoger dan de stoep te bouwen.“
  • Gemeente: “Dit element is niet van stedenbouwkundige aard, stabiliteitsrisico’s ten aanzien van aanpalende percelen zijn van burgerlijke aard en dienen bij start van de werken onderling beschreven worden of afspraken voer gemaakt worden. Dit s de verantwoordelijkheid van de bouwheer/architect.”
  • Onze standpunt: "Zoals vermeld door de gemeente, valt dit punt niet onder de bouwvergunning, en nemen we samen met onze architect alle nodige maatregelen wat stabiliteit betreft.
    Het is belangrijk om te benadrukken dat deze klacht ons overdreven lijkt om twee hoofdredenen:
    • Ten eerste heeft ons project een eerste ondergrondse verdieping op -2,6 meter en een kelder op -5 meter; deze details staan duidelijk aangegeven in het plan “BA_eengezinswoning_S_N_1_snede AA”.
    • Ten tweede, er lijkt een misverstand te zijn over de toelichting van de architect dat de bouw 25 cm boven het straatniveau plaatsvindt. Deze maatregel, die uitgebreider wordt beschreven in de verklarende nota, is niet gerelateerd aan de stabiliteit van het bouwwerk."
• Bezwaar 5:
  • Buur: “Ook een parkeer plaats van 311cm lijkt ons zeer beperkt en we vrezen dat het systematisch op de straat geparkeerd zal worden.“
  • Gemeente: “Ongegrond: Een bruikbare parkeerplaats is 2,50m breed. Bijgevolg kan men zich in de bouwvrije strook parkeren en is er plek tot uitstappen/doorgang ingevolge de insprongen aan de zijgevel.”
  • Onze standpunt: Volledig akkoord met de gemeente

 

[disco stu]

Dat klinken mij inderdaad vrijwel allemaal ongegronde bezwaren.

Die eerste is wel grappig: jij volgt dus de bouwvoorschriften en het bezwaar van de buren zou net vereisen dat je van de bouwvoorschriften moet afwijken

De 4e categoriseer ik onder de noemen: "wij willen niet dat er op het stuk grond naast ons (notabene bouwgrond) gebouwd wordt want er zou tijdens het bouwproces wel eens een zandkorreltje kunnen vallen"
Ik snap de bezorgdheid van de buren om hun fundering, maar dat kunnen ze niet inroepen om een vergunning tegen te houden. De ririsco's die hiermee gepaard gaan blijven jou verantwoordelijkheid als bouwer. Zorg dat dit ondervangen is door een verzekering en een voorafgaande plaatsbeschrijving van het huis van de buren.

 

[reilevucttoille]

De 4e categoriseer ik onder de noemen: "wij willen niet dat er op het stuk grond naast ons (notebene bouwgrond) gebouwd wordt want er zou tijdens het bouwproces wel eens een zandkorrejte kunnen vallen"
Ik snap de bezorgdheid van de buren om hun fundering, maar dat kunnen ze niet inroepen om een vergunning tegen te houden. De ririsco's die hiermee gepaard gaan blijven jou verantwoordelijkheid als bouwer. Zorg dat dit ondervangen is door een verzekering en een voorafgaande plaatsbeschrijving van het huis van de buren.

Ja, inderdaad. Wat je nu ook moet weten, is dat hun huis op 10 meter van dat van ons staat...

 

[Michielr_999]

Toch ook even advocaat van de duivel spelen: je bent natuurlijk ook al tijd kwijtgespeeld door voor je eerste aanvraag de bouwvrije strook van 3m niet te respecteren...

Voor de rest natuurlijk heel hard balen maar iedereen heeft het recht in beroep te gaan (soms gegrond, soms ongegrond).

Al eens overlegd met jullie bank?

 

[gvo]

Tja... het lijkt me dat het beroep zeer weinig kans maakt. Maar zij zijn volledig gerechtigd dit te proberen. Het feit dat de gemeente exact dezelfde argumenten al naast zich neer heeft gelegd, lijkt me nog geen rechtsmisbruik: er is tenslotte een beroepsprocedure voorzien voor een reden.

Ook schadevergoeding is niet aan de orde. Buur doet volledig wat in zijn recht ligt (en nog niet extreem).

Ik begrijp echt wel dat het heel zuur is, maar het is rechtmatig.

 

[reilevucttoille]

Toch ook even advocaat van de duivel spelen: je bent natuurlijk ook al tijd kwijtgespeeld door voor je eerste aanvraag de bouwvrije strook van 3m niet te respecteren...

Helemaal mee eens, en dat is volledig onze fout. We hadden gehoopt dat dit een betere oplossing zou zijn geweest, maar dat was helaas niet het geval.

 

[reilevucttoille]

Al eens overlegd met jullie bank?

Ja, ze kunnen hier niets aan doen. De enige oplossing is een nieuwe lening afsluiten na het einde van de termijn voor de lening die we momenteel hebben.

 

[Patrico]

Een gesprek kan alleen nut hebben als je bereid bent ook toegevingen te doen. Als je natuurlijk voor alle punten steeds argumenteert dat je gelijk hebt kan je enkel nog het beroep afwachten. Mij lijkt het dat ze gewoon bang zijn voor hun privacy, als dat zo is zou je in een gesprek eens kunnen luisteren wat hun echt stoort en daar evt. een toegeving kunnen doen.

 

[M1ke]

Lijkt me voornamelijk de privacy en dan sleuren ze alles erbij. Zijn veel mensen naar mijn mening overmatig gevoelig aan, vooral die met teveel tijd. Mag natuurlijk wel.

Een gesprek kan nooit kwaad al geloof ik zelden in het nut. Toch niet in deze fase. Evt voor de aanvraag kan het helpen.

Veel mensen zien/horen wat ze willen.

 

[disco stu]

Een gesprek kan alleen nut hebben als je bereid bent ook toegevingen te doen. .

Welke toegevingen is dan de grote vraag.

Je wil geen toegevingen doen die ervoor zorgen dat je je bouwplan aanpast op een manier dat je opnieuw vergunning moet vragen. Dan wordt TS zijn project evenzeer vertraagd, dus geen voordeel ten aanzien van huidige vertraging door de beroepsprocedure.

Het moet dan al een toegeving zijn die mooi past binnen de huidig toegekende vergunning. Een haag ofzo.

Met een vriendelijk gesprek kan je niet echt veel misdoen. Baat het niet, dan schaadt het ook niet (tenzij het uitdraait op ruzie).

Als je in gesprek gaat, zorg ervoor dat je je eigen emoties en frustraties omtrent de vertraging (en financiële gevolgen) aan de kant kan schuiven. Laat de buren praten en wees vooral een luisterend oor. Geef hun het gevoel dat je zeker op een positieve manier wil meedenken over hun bezorgdheden omtrent hun privacy.
Laat wel kort, vriendelijk maar kristalhelder vallen dat jij volledig aan de bouwvoorschriften voldoet en dat hun eisen daar net tegen indruisen. Ze gaan met een beroepsprocedure niets bekomen en het kost hun alleen maar geld.

En last but not least. Misschien wat controversieel maar moet je eens over nadenken. Als je op het einde van het gesprek aanvoelt ze misschien wel begrijpen dat hun kansen zeer slecht zijn maar dat ze toch gewoon willen doorgaan (ik veronderstel dat ze hun 100euro betaald hebben), kan je overwegen om hun beroepsprocedure bij wijze van spreke "af te kopen".
Iets in de aard van: als we vandaag samen schriftelijk afzien van de beroepsprocedure staat daar een vergoeding X tegenover.
Zo een beetje als bij een keukenbouwerketen: "enkel geldig als je vandaag tekent"

Zorg dat je eel op voorhand de vormeisen kent opdat de provincie dit accepteert.

Is wat zuur als je de in je recht bent maar kan veel goedkoper zijn dan wanneer ze de procedure doorzetten.

 

[gvo]

Mja... ik zou erg oppassen met de suggestie van Disco stu. Er is een kleine kans dat het werkt, maar volgens mij een veel grotere kans dat dit de relatie voor de eeuwigheid om zeep helpt. "Waar zien jullie ons voor aan ?" " Meneer heeft geld en denkt dat alles te koop is zeker ?" " amai die wil mij gewoon omkopen "

Allemaal niet rationeel, maar mensen zijn dan ook geen rationele wezens.