• Pesticiden kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid en voor de natuur. Beter is om preventief te werken door geen pesticiden te gebruiken om groen en verhardingen te onderhouden. Een tuin zonder pesticiden is perfect mogelijk. Op de website Mijn gifvrije tuin vindt u tips en ideeën voor een stadstuin, een grote tuin, een moestuin of een speeltuin.
    Hou er rekening mee de héél wat pesticiden enkel nog door professionelen met Fytolicentie mogen gebruikt worden!

Onervaren avontuur renovatie - tijdsbestek en kostprijs

Joined
2 Sep 2014
Messages
3
Reaction score
0
Points
0
Ik had dit forum recent gevonden via Google en het leek me interessant om te bewaren, wat nu hopelijk zijn nut zal bewijzen.



Mijn vriendin en ik zijn op huizenjacht (nu al vier jaar samen en samenwonend). We hebben al gemerkt dat in onze regio een nieuwbouw er niet zal inzitten. Hier is de beginnende vraagprijs voor een kleine(!) nieuwbouw 315.000 euro exclusief btw en andere kosten.



We zijn vandaag op een huis gestoten welke ons beiden enorm ligt. De kostprijs lijkt ons enorm doenbaar en we houden een budget over van ongeveer 70.000 euro. Er is best wat werk aan de woning die met dat geld bekostigd moet worden, maar we hebben er geen idee van of het doenbaar is. Mijn vader en de makelaar zeggen dat het wel te doen moet zijn, maar het forum zal hier wel vol zitten met mensen die ervaring hebben en ons tips/prijzen/etc. kunnen geven.



Om het uit de weg te hebben, waarom dit huis: een leuke, verzorgde, maar niet te grote koer/tuin. Een diepe en brede garage om de auto en de fietsen op te bergen. De woning heeft een goede locatie en een indeling waar we zeker iets mee kunnen aanvangen.



De positieve punten:

- Nergens vocht of vochtplekken kunnen waarnemen

- De badkamer werd reeds vernieuwd en is een topconditie

- De grote garage

- De koer/tuin



Er zijn echter enorme werken aan te doen ook en hierbij zitten we deels met het probleem dat we niet tegelijkertijd kunnen afbetalen en huren. Er zou een mogelijkheid zijn om de sleutel vier maanden vroeger te ontvangen om de verbouwingswerken te kunnen uitvoeren. Zelf zijn we geen handige harry's en hebben we geen zin om in de verbouwingen te wonen. Dat is natuurlijk een eigen keuze die de prijs sowieso zal opdrijven.



Nu komt het, we hebben echt geen idee of we met ons verbouwingsbudget er kunnen uitraken. Volgende dingen moeten gebeuren:

- Houten enkele ramen vervangen door pvc ramen met dubbel glas (schuifraam achteraan, één lang raam beneden, twee ramen achteraan boven, twee ramen vooraan boven, één zeer klein venster van het toilet, deur naar het balkon vanuit de keuken en deur naar de koer vanuit de garage)



- Elektriciteit moet volledig vernieuwd worden. Is van in de jaren vijftig, werd afgekeurd en kijkend naar de stopcontacten is dit dringend dringend nodig



- Scheidingsmuur tussen de keuken en de living moet weg, nieuwe open keuken plaatsen (geen keuken van 35.000 euro, eerder een Kvik/Eggo, niet te duur, maar naar onze smaak) en er zal hiervoor water moeten worden voorzien voor een vaatwas



- Parket in de living. Kan op de huidige tegelvloer, maar de vraag is of deze moet worden uitgebroken voor de elektriciteit?



- Parket in drie van de vier kamers boven (in één kamer ligt er al parket)



- Mazoutketel vervangen door gasketel (er is gasvuur in de keuken, vermoedelijk ligt er dus al gas binnen) en tegelijkertijd de mazouttank verwijderen, die staat in een aparte kamer in de kelder



- Boogmuur (muur met brede dubbele duur die eetplaats/living beetje scheidt) moet kleiner gemaakt worden (neemt nu teveel plaats in, willen graag meer open living)



- Chauffages vervangen in de living en de slaapkamers



- Volgens mij zullen de muren dan geplakt moeten worden en moet er opnieuw worden geschilderd



- Nieuwe vloer in de gang (eventueel parket, maar is dat een goed idee voor de gang of...?)





Dit is dus veel werk dat zou moeten gebeuren binnen een termijn van vier maanden. Ik heb er geen probleem mee om er serieus achter te zitten zodat ze een beetje voortdoen. Als in het slechtste geval kleine werken zoals parketvloer boven pas later kunnen gebeuren, dan is dat niet onoverkomelijk.



Dit is waarschijnlijk qua tijd niet echt realistisch? Hoe zit het met het verbouwingsbudget van 70k, zou dit erin lukken? Als jullie anders tips, bemerkingen, etc. hebben dan hoor ik het graag.



Voor de duidelijkheid, we hebben het nog niet gekocht, ik wil eerst weten of het realistisch en haalbaar is. Ik heb al een hoop telefoonnummers liggen van bouwfirma's, elektriciteitswerkers, etc. liggen die ik wil laten komen kijken voor een prijsofferte.
 
Eerlijk antwoord?



Met het voorziene budget en de uit te voeren werken betaal je net de benodigdheden.

Gelet je zelf stelt niet de handige klusser te zijn, en wellicht niet veel taken zelf zal uitvoeren mag je daarboven nog eens een flink bedrag aan manuren rekenen.



Het blijft echter niet bij de voorziene werken. Uiteindelijk gaat nog eens een hele hap naar 'afwerking'.

Nieuwe ramen vraagt ook nieuwe afwerking rondom. Pleisterwerk, schilderwerk, behangwerk.



Electriciteit vraagt ook nieuwe afwerking rondom. Vooraf en achteraf. Sleuven in vloeren, muren moeten gemaakt worden, maar ook terug dichtgemaakt worden.



Scheidingsmuur weg vraagt afwerking rondom ... Vloer en plafond en muren.



Keuken, waar die ook vandaan komt vraagt meer dan plaatsen alleen. Technische voorzieningen moeten geplaatst/gemaakt worden en vragen ... inderdaad .... afwerking voor en na. Electriciteit, afvoer, water ...



Parket kan inderdaad bovenop je bestaande vloer, maar die zal wel effen moeten zijn/gemaakt worden. Ondervloer niet vergeten meerekenen dus!



Drie kamers parket ... kan eventueel ook in laminaat ;-)



Prijs van een gasketel is exclusief de werken hierrond. Reken dus nog een grote extra bedrag voor plaatsing en aanpassing.



Vervolgens heb je nog vloeren, plakken schilderen en je chauffages vernieuwen ...



Ruwe schatting van de kosten? Gaat zeker de 100000 euro serieus overschrijden als je alles meteen naar je zin wil .... en op vier maanden zal je ZEEEEEER goede afspraken moeten gaan maken met de uitvoerders, dus reken daar alvast maar een paar maanden bij.
 
Zoals ik het lees ga je het bijna strippen en herbouwen ;)

Dan zit je vaak aan dezelfde prijzen van nieuwbouw (en soms nog duurder).



Eventueel kan je wel een "bevriende" aannemer meenemen. Die kan misschien al een ruwe schatting maken (bij renovatie kan achter elke steen wel narigheid zitten ...)



70.000 euro lijkt mij dan ook wat weinig voor wat je wil doen.



Trouwens ik zou zeker geen werken uitvoeren als je nog niet naar de notaris geweest bent (maw als het huis nog niet van u is ...)



edit: en idd 4 maand is quasi onmogelijk
 
Quote:
Er zou een mogelijkheid zijn om de sleutel vier maanden vroeger te ontvangen om de verbouwingswerken te kunnen uitvoeren.



Nooit, nooit ik herhaal nooit doen, want als de koop wordt geannuleerd ben je je geld kwijt.



In het beste geval betaald de koper jouw je 20% terug en ben jij 70.000€ armer.



Al betwijfel ik ook sterk dat je budget voldoende is voor deze bijna totaal renovatie.



Als ik zo lees kunnen jullie beter voor iets instap klaar kiezen.
 
Met goed rekenen kom je met die 70000 al heel ver.

Je moet ook praktische dingen even bekijken, muren afkappen om daarna terug te beplakken?

Het is zo'n instinker dat de meeste verbouwers doen, ik heb dat bij mij ook gedaan en zou het enkel nog doen op plaatsen waar de beztting los zit.

Want dat komt bij het volgende ; muren beplakken en schilderen in een tijdsframe van 4 maand (min de tijd van de werken vooraf ) gaat niet, hou een gezonde 6 maand aan om nieuw pleisterwerk te schilderen.

En ja er bestaat verf om na 6 weken te schilderen maar je muur is er niet klaar voor.
 
Ik ben me er inderdaad van bewust dat je na pleisteren niet onmiddellijk kunt gaan schilderen. Uiteindelijk is dat niet het grote werk. Het budget lijkt dan inderdaad wel krap.



Concreet moeten volgende dingen sowieso gebeuren, ongeacht onze andere eisen:

- Elektriciteit vernieuwen

- De ramen vervangen door pvc dubbel glas

- Mazoutketel vervangen door gasketel



Kan er, om de prijs te drukken, gebruik gemaakt worden van de huidige houten frames van de ramen? M.a.w. het enkel glas vervangen door dubbele beglazing? Indien ja, is dat dan ook de moeite in vergelijking met de prijs van nieuwe ramen? Is er qua isolatie een groot verschil tussen de oude houten ramen en nieuwe pvc ramen?



Ik heb van dit alles niks van kennis, daarover moet niet rond de pot gedraaid worden. Vernieuwen van elektriciteit is duidelijk genoeg, maar wat moet er hiervoor dan precies gebeuren? Gaat het dan echt om de vloeren en muren uitkappen of is het eenvoudiger?



Als voor de elektriciteit al het één en ander weggekapt moet worden, dan is het volgens mij beter om gewoon door de zure appel te bijten en de muur tussen eetplaats en keuken af te breken. De keuken is eigenlijk niets meer waard. Het is een keuken die geplaatst is bij de nieuwbouw in de jaren vijftig.





We hebben/hadden een afgewerkt huis op het oog, maar de vraagprijs is ons te hoog. Er is geen werk aan of in dat huis, het is nog geen 20 jaar oud.



Het huis dat in orde staat zou all-in uitkomen op zo'n 315k euro. Het huis met veel werk zou eerder uitkomen op 205k euro inclusief kosten exclusief verbouwingen. Als we 70k euro voor verbouwingen rekenen dan kost ons dat in zijn geheel 275k euro en dat is eigenlijk het bedrag dat we maximaal willen uitgeven.



Stel ik verhoog van 275k naar 300k dan is er een verbouwingsbudget van 95k. Volgens de eerste reageerder nog steeds onvoldoende voor de werken die nodig zijn. Dit huis is ook ruimer dan het afgewerkte huis en zouden we naar onze eigen zin kunnen zetten. Eigenlijk is dat dan ook bullshit, want het afgewerkte huis kost teveel zelfs als ik mijn budget verhoog naar 300k.



janus wago;1961196 wrote:
Quote:
Er zou een mogelijkheid zijn om de sleutel vier maanden vroeger te ontvangen om de verbouwingswerken te kunnen uitvoeren.



Nooit, nooit ik herhaal nooit doen, want als de koop wordt geannuleerd ben je je geld kwijt.



In het beste geval betaald de koper jouw je 20% terug en ben jij 70.000€ armer.



Al betwijfel ik ook sterk dat je budget voldoende is voor deze bijna totaal renovatie.



Als ik zo lees kunnen jullie beter voor iets instap klaar kiezen.



Het is niet de sleutel ontvangen voor de koop hé. De verkoop zou helemaal vastgelegd worden (contractueel via de makelaar). Geen idee of de verkoper er dan nog van onder kan?
 
Flying;1961227 wrote:
Het is niet de sleutel ontvangen voor de koop hé. De verkoop zou helemaal vastgelegd worden (contractueel via de makelaar). Geen idee of de verkoper er dan nog van onder kan?



Je doelt op de compromis, maar de koop ligt pas vast vanaf ondertekenen akte. De verkoper kan inderdaad nog beslissen niet te verkopen, mits betalen van een boete. Als hij dan ook ondertussen de woning aan een derde verkocht heeft....... succes.



http://www.belgischrecht.be/fiches_detail.asp?idcat=7&id=14



Ik heb/ben ook een huis aan het renoveren. Veelzelf uitgevoerd.

ramen : 15 ramen + 1 hefschuifdeur pvc Schuco : 13k (4 ramen zijn meer dan 250cm breed en 125cm hoog)

electriciteit : 2000€ aan materiaal, alles zelf gedaan .

Verwarming : 7K vvw beneden 80m² en 7 radiatoren boven.

15k voor het dak

7K aan allerhande isolatie



Met 70K en zelf heel veel doen, kom je al wel ergens, maar stel jezelf de vraag of dit jullie definitieve woning wordt of dat je bv over 10j toch ergens anders voor gaat



ik ben momenteel 18maanden bezig, heb het geluk niet te moeten huren en bij familie terecht te kunnen ondertussen..

4maanden is niet realistisch
 
Flying,



ik heb juist zelf een verbouwing achter de rug en je budget van 70.000 euro is juist haalbaar denk ik als je alles zelf doet, goed op voorhand plant. dikwijls denk je och ja dat is de ketel vervangen maar er komt heel veel bij kijken hoor.

Bv. je vraag of je je enkel glas van je ramen kan vervangen door dubbel glas en de frames bewaren. Wel, dit is echt niet te doen. Gewicht verschilt enorm, wss niet genoeg scharnieren om gewicht te dragen, isolatie waarde schilt enorm hoor. Dit idee is dus een no go. maar domme vragen bestaan niet, en leer je enkel van bij. er komt veel bij kijken, meer dan je denkt. Maar daar moet je geen schrik van hebben, opzoeken en vragen stellen is de boodschap.



ik denk dat niemand hier u een exacte prijs kan zeggen, je gaat een schatting moeten maken. op de onderstaande site kan je je al een idee maken.

http://www.livios.be/nl/extra/zoek-en-vind/richtprijzen.



Waarom niet in de zure appel bijten en in de verbouwing wonen terwijl je er werkt en zo extra geld te bekomen voor je droomhuisje ?
 
Al gedacht aankosten voor isolatie? Vloerisolatie steken, spouw vullen, dak...
 
janus wago;1961196 wrote:
Quote:
Er zou een mogelijkheid zijn om de sleutel vier maanden vroeger te ontvangen om de verbouwingswerken te kunnen uitvoeren.



Nooit, nooit ik herhaal nooit doen, want als de koop wordt geannuleerd ben je je geld kwijt.



In het beste geval betaald de koper jouw je 20% terug en ben jij 70.000€ armer.



Al betwijfel ik ook sterk dat je budget voldoende is voor deze bijna totaal renovatie.



Als ik zo lees kunnen jullie beter voor iets instap klaar kiezen.



dit is inderdaad niet het beste idee, alhoewel...Als je het toch op die manier wil doen, kan je je indekken door de verbrekingsclausule in het compromis omhoog te trekken naar bijvoorbeeld 35%. (als de koper hiermee akkoord is natuurlijk)

Op die manier is het voor de koper zonder zware financiële schade onmogelijk om de verkoop af te blazen.

Aan de andere kant zet je jezelf dan ook heel vast...
 
waarom ga je niet met een architect/aannemer de bewoning grondig bekijken?

Deze zien dan de situatie ter plaatse en kunnen je dan ten gronde adviseren.

Denk dat dit efficiënter is dan alle welgemeende en goede adviezen van medeforummers.... die enkel wat woordjes zien op een scherm.
 
Nee maar daarnaast kan het ook qua verzekering een gedoe zijn. Stel dat er tijdens die verbouwing een brandje is..
 
Lukanars raad is zeer goede tip. Probeer dat te doen. Zij zien eventuele praktische en structurele problemen en oplossingen.. Denk dat dit ook belangrijk is in kostenplaatje. Succes!
 
De vraag van tijdsbestek en kostprijs voor als ge zonder ervaring aan een renovatie begint, is héél simpel te beantwoorden:



Tijdsbestek: Veel te lang

Kostprijs: Veel te duur
 
Om jullie toch up to date te houden toch een reactie.



We hebben inmiddels genoegen genomen met het feit dat de werken langer kunnen duren, dus ingecalculeerd in de totale kost. We hebben ook genoegen genomen met het feit dat met zo'n groot aantal erfgenamen er veel tijd over zou kunnen gaan of het zelfs op niets kan uitdraaien.



Vandaag zijn we terug gaan kijken met iemand voor de ramen, iemand voor de elektriciteit en iemand voor het sanitair/verwarming.



Ik ben ook met een collega gaan kijken en we hebben de maten voor de ramen opgenomen om zo snel offertes te kunnen krijgen bij firma's (ongeveer natuurlijk). Naast de offerte die ik verwacht voor de ramen van de persoon die vandaag kwam kijken, heb ik dus al één offerte voor ramen, inclusief voordeur.



De prijs bij firma A is ruwweg 12.500 euro. Het gaat dan over PVC ramen van Profel, wit, dubbele beglazing, overal rolluiken voorzien, draaikipsysteem waar nodig. Automatische rolluiken bij de drie grootste ramen. Ook een nieuwe voordeur werd voorzien.



Qua elektriciteit en sanitair is het wachten op een papieren offerte, maar die van het sanitair heeft wel ruwweg een prijs van 12.000 euro erop geplakt. Dat is legen en verwijderen mazouttank, verwijderen mazoutketel, schoorsteen kuisen, verwarmingsbuizen spoelen, hoogrendementcondensatieketel en plaatsing hiervan inclusief alle kosten voor plaatsing, thermostaatkoppen voor de huidige chauffages, twee nieuwe chauffages, voorzien van buis naar de badkamer om in de toekomst de badkamer aan te sluiten op de gasketel wanneer we de elektrische boiler uitfaseren.



We hebben besloten de binnendeuren en alle chauffages te houden, behalve een verkeerde chauffage in de badkamer en een chauffage die plaats moet ruimen voor een schuifraam.



De afbraakwerken voor het schuifraam wil een collega doen, alsook het dichtmetsen van één binnendeur en het opmetsen van een buitendeur om een raam in de plaats te steken. De binnenmuur wil de collega gewoon laten stutten en dan zelf afbreken, zodat de aannemer nog een potrel moet komen steken.



Nu nog afwachten op de concrete offertes. Het platte dak zou voor de zekerheid dan nog eens nagezien moeten worden. Tot nu toe is het goed om wat ervaring qua prijs en uit te voeren werken op te doen.



Ik houd jullie zeker op de hoogte hoe alles nog verloopt!
 
Blijf op de hoogte en schrijf je in voor 
onze nieuwsbrief
Top