[pieter.m]

Uiteindelijk (na 5 weken) toch feedback ontvangen van de stedenbouwkundige dienst van de gemeente op onze vraag naar stedenbouwkundige haalbaarheid.

Antwoorden van onze architect staan als quote

Ik had de ontwerpplannen al getoetst aan de verkavelingsvoorschriften maar kwam er nog niet toe om mijn conclusies op mail te zetten.

Naast de inplanting van de garage die een afwijking vormt op de verkavelingsvoorschriften en die voorafgaand besproken werd, stel ik nog een aantal dingen vast die niet conform de voorschriften:

- In de voorschriften is opgenomen dat het bouwvolume van de woning zich op 4 m van de zijperceelsgrens moet bevinden en dat het bouwvolume van de woning maximaal 15 m mag zijn. Ik stel vast dat het keldervolume (dat onderdeel maakt van het bouwvolume) zich buiten deze 15 m (trap) en binnen die 4 m bevindt.
Zeker in deze vrije zijtuinstrook kan dat niet toegestaan worden (ook niet met een afwijking).
Gezien de ligging van de bouwkavels is het noodzakelijk om de vrije zijtuinstroken te bewaren van bebouwing.

In deze wordt de interpretatie gemaakt dat het lager liggend terras deel uitmaakt van de kelder en dus van het bouwvolume. Het betreft echter een niet overdekte buitenruimte die op geen enkele manier invloed heeft op licht en/of zichten ten opzichte van de buren.
Het is echter zo dat dit lager liggend terras zelfs nog gedeeltelijk naar binnen toe, dus in het bouwvolume, wordt teruggetrokken. Het lager liggend terras werd voorzien aan de zijgevel om ervoor te zorgen dat het keldervolume natuurlijk licht kan binnentrekken. Daar deze zijgevel op de zuidkant ligt biedt dit de mogelijkheid om het zonlicht ook in het ondergronds volume toe te laten.

Er wordt ook op geen enkele manier een volume toegevoegd dat zich aftekent boven het maaiveld, er is enkel een 'put' voorzien. In die zin is het lager liggend terras wellicht eerder een reliëfwijziging dan een bouwvolume?
In principe kan ook de parallel met bijvoorbeeld een zwembad getrokken worden...
Een zwembad is ook een 'put' in het terrein die buiten de bouwzone kan gepositioneerd worden.

Is er een mogelijkheid dat deze redenering binnen dit project soelaas biedt vanuit stedenbouwkundige haalbaarheid?
En stel dat het lager liggend terras absoluut niet in de zijstrook zou kunnen...
Zou het dan eventueel wel mogelijk zijn in het verlengde van de achtergevel en het terras?
Dus ook wel buiten het bouwvolume van 15m diepte, maar buiten de zijstrook?!

- In de voorschriften zijn bepalingen opgenomen omtrent het vrijstaand bijgebouw.
Er werd gesteld dat een afwijking voor de inplanting van het bijgebouw overwogen kan worden maar dan moet het wel gaan om een vrijstaand bijgebouw. De verbinding tussen woning en bijgebouw dient bijgevolg lager gemaakt te worden (eerder als tuinmuur met hoogte van afsluiting dan als het doortrekken van de voorgevel).

De verbinding die zichtbaar is op de 3D-tekeningen is een deur/poort tussen de woning en het bijgebouw.
Dit werd zo getekend om de voor- en achterzijde te kunnen afsluiten zodoende de privacy te waarborgen.
Deze deur heeft dezelfde hoogte (2,35m) zoals alle ramen en deuren in het gebouw omdat deze aansluiten met elkaar.
Het dak van het bijgebouw ligt dan weer een stuk hoger op 3,00m. Kan dit op deze manier?

- In de voorschriften zijn bepalingen opgenomen omtrent de verhardingen in de voortuin. In het kader van waterinfiltratie,
vergroening van voortuinen vragen we de verharding in de voortuinen te gaan beperken tot het functioneel noodzakelijke.
Graag zou ik bijgevolg de verharding beperkt willen zien door bvb niet te verharden langs de voorgevel en niet tussen de parkeerplaatsen.

Het is effectief de bedoeling om enkel de oprit(ten) en toegang tot de woning te verharden.
De witte delen met varens en andere planten zijn op de 3D-tekening ingetekend als losse kiezelsteen.

Nu afwachten wat de reactie van de stedenbouwkundig ambtenaar hierop is (hopelijk niet weer 5 weken wachten )

 

[pieter.m]

Nu afwachten wat de reactie van de stedenbouwkundig ambtenaar hierop is (hopelijk niet weer 5 weken wachten )

Deze keer iets sneller feedback gekregen.

Voor wat betreft het keldervolume blijf ik bij het standpunt dat dit ‘lager gelegen terras’ wel onderdeel uitmaakt van het hoofdvolume en kan dus niet in de zijtuinstrook. Om een vergelijking te maken met bvb een zwembad (dat ook een ondergrondse constructie is), dit laten wij ook niet toe in een vrije zijtuinstrook.
Het voorzien van het keldervolume buiten het bouwkader achter de woning, wat nu eigenlijk ook al deels het geval is door de trap, is eventueel wel mogelijk met een afwijking (uiteraard onder voorbehoud van eventuele bezwaren of opmerkingen die ingediend worden).

Voor wat betreft de verbinding tussen woning en bijgebouw volg ik inderdaad wel het feit dat hier een deur voorzien wordt ifv privacy. Anderzijds zijn bepalingen opgenomen omtrent hoogte van ‘afsluitingen’ – tot 2,20 m hoog. Misschien moet hiervoor dan ook een afwijking aangevraagd worden en gemotiveerd worden ifv aansluiting met schrijnwerk woning/garagepoort.

Voor wat betreft de kiezels tussen de varens … dit is ook verharding en kan dus niet voorzien worden.

De architect gaat dus een variante uitwerken waarbij het verdiepte terras aan de achtergevel uitgewerkt wordt om toch daglicht ik het kelderniveau te krijgen.

 

[pieter.m]

! Disclaimer: plannen en afbeeldingen mogen niet verder verspreid worden. Deze worden gehost op mijn eigen webruimte en zullen binnen 2 maand verwijderd worden.

Ondertussen een nieuwe versie ontvangen van de architect waar we ook tevreden mee zijn. Er moet enkel nog een dakraam voorzien worden in de dressing boven, en het dakraam in de slaapkamer vooraan mag weg (zit al raam op de voorgevel).

Opmerkingen/advies is allemaal welkom.

Plan:

Aantal 3d views:

 

[lmvdr]

Mooi! ik vind het zeker niet slechter dan met de 'putpatio' in de zijtuinstrook (als ik mij goed herinner). De opening in de achtergevel is nu mooi gericht op het diepste stuk van de tuin. Die puntgevel achteraan moet natuurlijk nog wel beglaasd worden. Een verhoogde ruimte zonder verhoogde lichtinval is wat spijtig. Dat zie je ook op het laatste 3d-beeld.

 

[lukanar]

Mooi
alleen die grafkelder in je terras vind ik niet denderend maar snap wel waarom je dat nodig hebt.

Een opmerking,
3 garages oftewel 3x3 meter toegang tot de openbare weg ... Vraag even na bij de gemeente of ze dit gaan toestaan want de wetgeving is eigenlijk duidelijk daar over er wordt maar 1 oprit van 3 à 4 meter goedgekeurd
Verhardingen (terras, oprit, overwelving gracht, kunstgras, kiezels...) - Omgevingsloket (omgevingsloketvlaanderen.be)

 

[pieter.m]

Een opmerking,
3 garages oftewel 3x3 meter toegang tot de openbare weg ... Vraag even na bij de gemeente of ze dit gaan toestaan want de wetgeving is eigenlijk duidelijk daar over er wordt maar 1 oprit van 3 à 4 meter goedgekeurd
Verhardingen (terras, oprit, overwelving gracht, kunstgras, kiezels...) - Omgevingsloket (omgevingsloketvlaanderen.be)

Deze opmerking ter harte genomen in een eerdere reactie van je maar wij zitten met onze ‘opritten’ naar de garages eigenlijk al op ongeveer 20 à 30m van de openbare weg. Het stuk ‘weg’ wat je ziet is een nog een stuk van de (onze) privéweg die toegang geeft tot ons huis en het huis van de linkerbuur (heeft enkel erfdienstbaarheid recht van overgang en om leidingen te plaatsen indien nodig). De eigenlijke toegang tot openbare weg is ongeveer 5m (voor ons en toekomstige rechterbuur, en aangelegd door de verkavelaar. Was verplichting vd gemeente om de privéweg al aan te leggen met alle rioleringen en waterleiding tot aan de percelen)

Plannen en 3d-ontwerpen met opritten zijn ook al bezorgd aan de stedenbouwkundige dienst van de gemeente en daar geen opmerkingen over gekregen. (Wel dat we witte kiezel tussen de opritten gelegd hadden met planten in en dat ze dat als verharding zien en dat dus moesten vermijden omwille van waterdoorlaatbaarheid, zie ook eerdere post ivm feedback gemeente)

 

[pieter.m]

Die puntgevel achteraan moet natuurlijk nog wel beglaasd worden. Een verhoogde ruimte zonder verhoogde lichtinval is wat spijtig. Dat zie je ook op het laatste 3d-beeld.

In de puntgevel achteraan komt geen raam meer gezien dit niet mogelijk is. Vide komt binnen achteraan maar tot op 1m van de achtergevel gelijkvloers (op onze vraag om boxen en dergelijke te kunnen inwerken). Hierdoor zou als we er nog een raam insteken de dagkanten +50cm breed zijn. Daglicht via de vide komt van 2 dakramen (1 kleiner op Noorden, 1 groot op Zuiden)

 

[Borgersbaas]

In de puntgevel achteraan komt geen raam meer gezien dit niet mogelijk is. Vide komt binnen achteraan maar tot op 1m van de achtergevel gelijkvloers (op onze vraag om boxen en dergelijke te kunnen inwerken). Hierdoor zou als we er nog een raam insteken de dagkanten +50cm breed zijn. Daglicht via de vide komt van 2 dakramen (1 kleiner op Noorden, 1 groot op Zuiden)

Ik zou eerder het groot dakraam naar het Noorden richten en het kleine op het zuiden. Of beide dakramen even groot houden en op dezelfde hoogte plaatsen. Het zou mij storen dat in dezelfde ruimte het ene raam hoger zit in het dak dan het andere en ook groter/kleiner is dan het andere.

Het Oosten/Zuiden is als ik het goed zie aan de rechterzijgevel? Daar heb je net de meeste ramen... geen schrik voor teveel warmte en storend fel zonlicht dat binnen gaat komen?

Qua indeling ziet het er heel praktisch uit wel. Hoe groot zijn de 2 achterste slaapkamers? En een dakraam in de voorste slaapkamer zou ik wel gewoon behouden en deze positioneren boven het bed in de breedte. Een dakraam in de dressing zou ik dan niet doen. (zon)Licht geeft verkleuring van kleding/spullen allerlei, ik zou daar eerder opteren voor een fijn ledlicht en werken met een schuifdeur naar slaapkamer zodat daar het daglicht dat vanuit slaapkamer komt ook naar dressing kan.

Ik vind de 'grafkelder' zoals Lukanar het noemt dan wel weer een plus. Zeker met de aansluitende fitnessruimte die je de mogelijk geeft om bij mooie dagen ook buiten te kunnen sporten. Je zou daar misschien nog een buitendouche kunnen voorzien voor na het sporten .

 

[LMDW]

Ik had op mijn ontwerp een gelijkaardige patio op -1 en heb die nu vandaag uit de plannen moeten laten schrappen. Puur uit financiële redenen.

Prijzen van het project met meer dan 100.000 gestegen op een jaar tijd (opdracht architect tot heden) en die patio zou me toch al snel 40.000 kosten (groot schuifraam beneden - glazen borstwering op gelijkvloers- extra kosten kelder, waterafvoer,....)

 

[Tommie1]

Het ontwerp is mooi, maar ik mis absoluut zonnewering op het terras.

 

[LMDW]

Nog nieuws?

 

[pieter.m]

! Disclaimer: plannen en afbeeldingen mogen niet verder verspreid worden. Deze worden gehost op mijn eigen webruimte en zullen later terug verwijderd worden.

Even een tussentijdse update over ons nieuwbouwproject.

Financiële plaatje is rondgeraakt (alhoewel we dat nu niet meer zeker zijn met de 20% stijging van prijzen bakstenen en wat er mogelijks nog aankomt).

De bouwaanvraag werd begin september ingediend na eerder al overleg gehad te hebben met de stedenbouwkundige dienst, dus nu is het nog wel even afwachten. Ze zijn hier niet van de snelste om bouwaanvragen goed te keuren weet ik uit ervaring.

Hieronder nog even een aantal afbeeldingen van wat het uiteindelijk geworden is, erop klikken opent een grotere versie (andere 3D-beelden vind je hier)

Inplanting:

Plan:

Vooraanzicht:

Zijaanzicht rechts:

Zijaanzicht links:

Achteraanzicht:

 

[LMDW]

Proficiat. Hopelijk heb je snel beslissing mbt bouwaanvraag. Heeft de aannemer al een tijdslot ingepland?

Lijkt me op de kelder na een gelijkaardige bouw, zeker stijl binnnen. Ik start normaal binnen 3 weken.

 

[pieter.m]

Proficiat. Hopelijk heb je snel beslissing mbt bouwaanvraag. Heeft de aannemer al een tijdslot ingepland?

we hopen het ook maar uit ervaring weten we dat ze hier graag gebruik maken van de maximale wettelijke termijn (bouwvergunning van de renovatie van onze huidige woning in dezelfde gemeente en nog altijd dezelfde ambtenaar heeft 100d geduurd voor goedkeuring na indiening).

Tijdslot is nog niet ingepland gezien we nog 2 offertes moeten krijgen van aannemers ruwbouw.

We hopen wel van begin april te kunnen starten.

 

[LMDW]

Hopelijk heb je dan wat geluk met offertes en kunnen ze nog voor bouwverlof je ruwbouw zetten.

 

[pieter.m]

Even een nieuwe tussentijdse update.

De bouwaanvraag werd uiteindelijk volledig en ontvankelijk verklaard en de bekende gele affiche 'bekendmaking openbaar onderzoek' werd geplaatst. Het openbaar onderzoek loopt nog tot en met 26 november.

Uiterste datum van goedkeuring is 31 januari 2023.

 

[LMDW]

Veel succes!

 

[pieter.m]

Ondertussen even een nieuwe update.

De bouwvergunning is sinds vandaag voorwaardelijk goedgekeurd met volgende opmerkingen:

Volgende voorwaarden dienen stipt nageleefd te worden:
• Ter compensatie van het rooien van de hoogstammige boom moet in de tuinzone minstens één nieuwe
hoogstammige boom aangeplant te worden.
• De ondergrondse constructie mag niet aangelegd worden, tenzij de initiatiefnemer voldoende
voorzorgsmaatregelen neemt om de impact op het watersysteem te beperken waaronder onder meer het
beveiligen van de afwatering tegen terugslag vanuit het rioolstelsel met terugslagklep en eventueel pomp, het
waterdicht afwerken van doorvoeropeningen van leidingen, het plaatsen van een dompelpomp in het laagste
punt van de kelder, het niet bewaren van kostbaar materiaal in deze ruimtes.
• Indien voor de aanleg van de ondergrondse constructie een bronbemaling noodzakelijk is dient hiervoor een
aparte aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend moeten worden.

Stedenbouw deed wel initeel lastig ivm de watertoets, waarbij ze al begonnen verwijzen naar de nieuwe regelgeving sind 1/1/2023 en ze hen dus basseerden op de nieuwe overstromingskaarten Overstromingsgevoelig pluviaal 2023 (dus toekomstige lokale intense buien). Volgens de pluviale overstromingskaart ligt de privéweg en een deel van de voortuin nu plots in een zone met middelmatig overstromingsrisico. Daarom die opmerking ivm de ondergrondse constructie. Ze baseren hun voor één of andere reden nu al op de kaart van 2023 en niet die van 2017 die van toepassing is voor onze aanvraag gezien deze van voor 1/1/2023 ingediend werd.

Ook de eerste offertes voor ruwbouw (kelder, gelijkvloers, dak) zijn binnen en tot op heden ligt de raming die we in juli 2022 ontvangen hebben van de Architecht, zo goed als volledig in lijn met de ontvangen offertes (max € 2000 verschil ten op zichte vd raming ruwbouw gedeelte). Hij heeft dus in juli 2022 een goede inschatting gemaakt van de prijzen ;-)

Enkel de aluminium gevelbekleding is serieus duurder geworden, in de raming aan €350/m² en in de offertes minimaal €560/m² wat momenteel een verschil maakt van ongeveer €11.500.

 

[LMDW]

Tussen juli en nu zit idd niet zoveel verschil. De grootste prijsstijgingen lagen voor juli 2022.

 

[doddel]

zou ik mogen weten hoeveel de offertes voor ruwbouw metselwerk bedragen? Enkel voor het binnenblad + isolatie? Ik heb min of meer gekozen om voor HSB te gaan, maar ben toch eens benieuwd hoe zich dat op dit moment verhoudt tov metselwerk