[Maelos61]

Hallo allen,

Ik ben van plan een bod te doen voor mijn eerste woning, maar zie dat (zoals vaak voorkomt) de elektriciteit niet conform is. Aangezien het echter allemaal chinees is voor mij, kan ik zelf moeilijk inschatten hoeveel dat mogelijk zou kosten. Ik zou niet graag voor een prijskaartje van duizenden euro's staan bij een nieuwe woning...

Dit is de lijst met inbreuken:

- Het eendraadsschema en situatieplan zijn niet aanwezig. - Afd 3.1.2.1
- De sectie van de geleiders is niet aangepast aan de grote van de automaten en zekeringen. - Afd 4.4.1.5
- Er is elektrisch materiaal aanwezig in een/meerdere volumes van de badkamer/douche. - Afd 7.1.4; Afd 7.1.5
- Het verdeelbord is onvoldoende gemarkeerd. Individuele markering, voedingsspanning en/of gevarendriehoek ontbreken. - Afd 3.1.3.3; Afd9.4.1
- Een differentieelstroombeschermingsinrichting van hoge of zeer hoge gevoeligheid beschermt niet zoals het zou moeten de circuits waar wateraanwezig is. (factor van externe invloeden AD2 of meer) - Afd 4.2.4.3.b ; Afd 5.3.5.3
- Aansluitingen en samenvoegingen, verbindingen of aftakkingen van kabels werden niet uitgevoerd in overeenstemming met de regels van dekunst. - Afd 5.1.1.2; Afd 1.4.1; Afd 1.4.2; Afd 5.2.6
- Geleiders van het type VOB zijn niet in een buis geplaatst en/of zoals het zou moeten. - Afd 5.2.9.3
- De sectie van de hoofdaardingsgeleider is niet conform. - Afd 5.4.3

Nu, volgens de verkoper zou het gaan om schema's laten maken, wat bedrading beter steken, een plomb vervangen en aanduidingen aanbrengen. De eerste delen van de lijst (schema's, geleiders, elektrisch materiaal bij waterdelen en de onvoldoende markeringen) lijken dit wel te confirmeren. Ik heb echter geen enkel idee wat de differentieelstroombescherming, de 'niet overeenstemming met de regels van de kunst' en 'sectie van de hoofdaardingsgeleider' zouden betekenen (zeker qua kostenplaatje).

Indien iemand wat zou kunnen helpen hiermee en zeggen of het eerder een vermoedelijk werk van enkele honderden of mogelijk duizenden euro's zou zijn, zou geapprecieerd worden.

Edit: dat laatste punt over de aardingzou mogelijk te maken hebben met het commentaar 'type aarding: Aarding niet aanwezig/vastgesteld'.

 

[getmixedup]

- Het eendraadsschema en situatieplan zijn niet aanwezig. - Afd 3.1.2.1

Plan kan je zelf tekenen als je een beetje basiskennis hebt en tijd om je te verdiepen in de materie. Hier op bouwinfo passeren regelmatig plannen en de nodige opmerkingen om tot een correct plan te komen. Ken je er echt niets van, plan laten tekenen kan voor €250 - €500.

- De sectie van de geleiders is niet aangepast aan de grote van de automaten en zekeringen. - Afd 4.4.1.5

Dit kan verschillende kanten uit. Als het gaat over 1 of 2 automaten zou ik die durven vervangen naar een "lagere" versie zodat ze wel aangepast zijn aan de sectie van de geleiders. Zo'n automaat kost ong. €10 in aankoop.

- Er is elektrisch materiaal aanwezig in een/meerdere volumes van de badkamer/douche. - Afd 7.1.4; Afd 7.1.5

Bekijken welk "elektrisch materiaal" hier foutief aanwezig is en indien mogelijk verwijderen. Enkele uurtjes werk als je dit zelf doet. Hangt er natuurlijk wel van af waarover dit gaat.

- Het verdeelbord is onvoldoende gemarkeerd. Individuele markering, voedingsspanning en/of gevarendriehoek ontbreken. - Afd 3.1.3.3; Afd9.4.1

Een juiste markering plaatsen, vaak slechts €1.

- Een differentieelstroombeschermingsinrichting van hoge of zeer hoge gevoeligheid beschermt niet zoals het zou moeten de circuits waar wateraanwezig is. (factor van externe invloeden AD2 of meer) - Afd 4.2.4.3.b ; Afd 5.3.5.3

Een differentieel vervangen of bijplaatsen. Aankoop €50.

- Aansluitingen en samenvoegingen, verbindingen of aftakkingen van kabels werden niet uitgevoerd in overeenstemming met de regels van dekunst. - Afd 5.1.1.2; Afd 1.4.1; Afd 1.4.2; Afd 5.2.6
- Geleiders van het type VOB zijn niet in een buis geplaatst en/of zoals het zou moeten. - Afd 5.2.9.3

Deze zijn lastiger om zo in te schatten (zonder plaatsbezoek of massa's foto's). Dat zou kunnen gaan om het wat beter wegsteken van kabels in correcte kabelgoten. Maar dat kan ook veel meer werk zijn.

- De sectie van de hoofdaardingsgeleider is niet conform. - Afd 5.4.3

Dan moet de hoofdaardingsgeleider vervangen worden. Als deze vrij toegankelijk is en slechts enkele meters lang, is dat een werkje van niets. En enkele tientallen euro's. Is dat een kabel die door verschillende wachtbuizen, kokers, o.d. gaat dan zal dat lastiger zijn.


Als je ons al een foto van de kast, de teller, de aardingsonderbreker en de badkamer kan geven, kunnen we nog gerichter helpen.

Onder voorbehoud van verrassingen op de foto's zou ik hier een factuur van max. €1.000 verwachten van een pro die dit komt doen. Maar dan kan snel oplopen als er veel meer aan de hand is dan het nu lijkt.

 

[Maelos61]

- Het eendraadsschema en situatieplan zijn niet aanwezig. - Afd 3.1.2.1

Plan kan je zelf tekenen als je een beetje basiskennis hebt en tijd om je te verdiepen in de materie. Hier op bouwinfo passeren regelmatig plannen en de nodige opmerkingen om tot een correct plan te komen. Ken je er echt niets van, plan laten tekenen kan voor €250 - €500.

- De sectie van de geleiders is niet aangepast aan de grote van de automaten en zekeringen. - Afd 4.4.1.5

Dit kan verschillende kanten uit. Als het gaat over 1 of 2 automaten zou ik die durven vervangen naar een "lagere" versie zodat ze wel aangepast zijn aan de sectie van de geleiders. Zo'n automaat kost ong. €10 in aankoop.

- Er is elektrisch materiaal aanwezig in een/meerdere volumes van de badkamer/douche. - Afd 7.1.4; Afd 7.1.5

Bekijken welk "elektrisch materiaal" hier foutief aanwezig is en indien mogelijk verwijderen. Enkele uurtjes werk als je dit zelf doet. Hangt er natuurlijk wel van af waarover dit gaat.

- Het verdeelbord is onvoldoende gemarkeerd. Individuele markering, voedingsspanning en/of gevarendriehoek ontbreken. - Afd 3.1.3.3; Afd9.4.1

Een juiste markering plaatsen, vaak slechts €1.

- Een differentieelstroombeschermingsinrichting van hoge of zeer hoge gevoeligheid beschermt niet zoals het zou moeten de circuits waar wateraanwezig is. (factor van externe invloeden AD2 of meer) - Afd 4.2.4.3.b ; Afd 5.3.5.3

Een differentieel vervangen of bijplaatsen. Aankoop €50.

- Aansluitingen en samenvoegingen, verbindingen of aftakkingen van kabels werden niet uitgevoerd in overeenstemming met de regels van dekunst. - Afd 5.1.1.2; Afd 1.4.1; Afd 1.4.2; Afd 5.2.6
- Geleiders van het type VOB zijn niet in een buis geplaatst en/of zoals het zou moeten. - Afd 5.2.9.3

Deze zijn lastiger om zo in te schatten (zonder plaatsbezoek of massa's foto's). Dat zou kunnen gaan om het wat beter wegsteken van kabels in correcte kabelgoten. Maar dat kan ook veel meer werk zijn.

- De sectie van de hoofdaardingsgeleider is niet conform. - Afd 5.4.3

Dan moet de hoofdaardingsgeleider vervangen worden. Als deze vrij toegankelijk is en slechts enkele meters lang, is dat een werkje van niets. En enkele tientallen euro's. Is dat een kabel die door verschillende wachtbuizen, kokers, o.d. gaat dan zal dat lastiger zijn.


Als je ons al een foto van de kast, de teller, de aardingsonderbreker en de badkamer kan geven, kunnen we nog gerichter helpen.

Onder voorbehoud van verrassingen op de foto's zou ik hier een factuur van max. €1.000 verwachten van een pro die dit komt doen. Maar dan kan snel oplopen als er veel meer aan de hand is dan het nu lijkt.

Enorm bedankt voor dit snelle en gedetailleerde bericht!

Ik snap dat een forumpost geen echte keuring kan vervangen en dat daarom sommige zaken moeilijk in te schatten zijn, maar het feit dat het geen vervanging van de hele installatie zal zijn (waarschijnlijk, je weet maar nooit) is alleszins geruststellend. Ik was gewoon wat bezorgd over de grotendeels chinese deeltjes van de oplijsting die zelfs wat googlen niet echt verhielpen haha. Dat kan alles zijn van een kabel vervangen tot de vloeren en muren uitbreken om de hele bedrading te vervangen voor mijn breintje met enorm beperkte technische kennis.

Alleszins bedankt voor de hulp!

In bijlage de enige foto van de kast die ik heb, ben niet slim genoeg geweest om foto's zelf te maken...

Edit: de kast met zekeringen zit op het gelijkvloers net naast de ingang eigenlijk, indien dat een potentieel verschil kan maken.

 

[getmixedup]

Die foto komt uit het keuringsverslag waarschijnlijk (?). Had de verdeelkast wel een deur toen je bent langs geweest?

Ik zie in ieder geval een hoop losse buizen op die foto. Die zullen allemaal proper en netjes moeten worden vastgemaakt. Je geeft aan dat je een "enorm beperkte technische kennis" hebt. Dan kan je best iemand technisch meenemen in een huisbezoek. Als je niemand in je kennissenkring hebt, kost dat je enkele tientallen euro's per bezoek maar ben je wel zeker dat je een huis met minimaal in orde installatie koopt.

 

[Maelos61]

Die foto komt uit het keuringsverslag waarschijnlijk (?). Had de verdeelkast wel een deur toen je bent langs geweest?

Ik zie in ieder geval een hoop losse buizen op die foto. Die zullen allemaal proper en netjes moeten worden vastgemaakt. Je geeft aan dat je een "enorm beperkte technische kennis" hebt. Dan kan je best iemand technisch meenemen in een huisbezoek. Als je niemand in je kennissenkring hebt, kost dat je enkele tientallen euro's per bezoek maar ben je wel zeker dat je een huis met minimaal in orde installatie koopt.

De foto komt inderdaad uit het keuringsverslag (hopelijk is dat geen probleem? ik kan het verwijderen indien dit regels overtreedt). Iemand meenemen voor de technische kennis is helaas, tenminste binnen mijn kennissenkring, niet echt een optie. Waar ik woon en een huis zoek zijn de huizen ook gewoon letterlijk op een week of minder verkocht (tenminste degenen die recent gerenoveerd zijn/in goede staat zijn, wat wel mijn voorkeur heeft), dus gok ik dat iemand betalen hiervoor ook quasi onmogelijk zal zijn... (die mensen zullen het druk genoeg hebben dat bellen maandag voor een bezoek vrijdag wat moeilijk zal zijn gok ik).

Ik denk dat ik alleszins een bod zal wagen. Indien ingrijpende veranderingen nodig zouden zijn, zal dat desnoods een les zijn voor de toekomst... en misschien een reden om te zien of je basiscursussen kan volgen voor dit soort zaken haha. Mijn jaar kan bovendien eerlijk gezegd niet veel slechter, dus enige tegenval zal relatief klein zijn in the grand scheme of things.

Alleszins bedankt voor je hulp!

 

[disco stu]

Op basis van deze beperkte info, kunnen we eigenlijk geen inschatting maken.

Hoe oud is het huis?
Indien elektriciteit gerenoveerd: wanneer?

Er kan ook een "cascade-effect" van inbreuken zijn, met name bij de elektrische schemas. De schema's maken hoeft op zich in principe niet duur te zijn, maar uit het resultaat kunnen dan wel bijkomende inbreuken blijken die nu nog niet vastgesteld zijn.
Dus onmogelijk te budgetteren.

Ik stel me altijd de vraag: als het volgens de verkoper maar peanuts is om alles op te lossen, waarom heeft hij dat dan niet zelf in orde gebracht voor de verkoop? Een verkoper is daarin uiteraard niet belangenloos en zal de financiële impact logischerwijze minimaliseren.

 

[Eendraadsschema]

Op basis van deze beperkte info, kunnen we eigenlijk geen inschatting maken.

Hoe oud is het huis?
Indien elektriciteit gerenoveerd: wanneer?

Er kan ook een "cascade-effect" van inbreuken zijn, met name bij de elektrische schemas. De schema's maken hoeft op zich in principe niet duur te zijn, maar uit het resultaat kunnen dan wel bijkomende inbreuken blijken die nu nog niet vastgesteld zijn.
Dus onmogelijk te budgetteren.

Ik stel me altijd de vraag: als het volgens de verkoper maar peanuts is om alles op te lossen, waarom heeft hij dat dan niet zelf in orde gebracht voor de verkoop? Een verkoper is daarin uiteraard niet belangenloos en zal de financiële impact logischerwijze minimaliseren.

Omdat een verkoper niet verplicht kan worden om zijn elektrische installatie in orde te maken voor verkoop.

 

[Elliwood]

Velen prutsen maar zonder na te denken over de regels.
En gezien voor de verkoop een keuring verplicht is, zullen velen het niet zien zitten om dat nog aan te passen bij een afkeuring/niet conforme keuring én dan een nieuwe keuring aan te vragen...

 

[Maelos61]

Op basis van deze beperkte info, kunnen we eigenlijk geen inschatting maken.

Hoe oud is het huis?
Indien elektriciteit gerenoveerd: wanneer?

Er kan ook een "cascade-effect" van inbreuken zijn, met name bij de elektrische schemas. De schema's maken hoeft op zich in principe niet duur te zijn, maar uit het resultaat kunnen dan wel bijkomende inbreuken blijken die nu nog niet vastgesteld zijn.
Dus onmogelijk te budgetteren.

Ik stel me altijd de vraag: als het volgens de verkoper maar peanuts is om alles op te lossen, waarom heeft hij dat dan niet zelf in orde gebracht voor de verkoop? Een verkoper is daarin uiteraard niet belangenloos en zal de financiële impact logischerwijze minimaliseren.

Wel, op vlak van de 'peanuts om op te lossen', denk ik dat het vooral luiheid is eerlijk gezegd. De keuring gebeurt vaak enkele dagen voor de start van de verkoop en, zelfs indien de kosten klein zijn, zullen veel eigenaars/verkopers denken 'dat kan de volgende doen'. Zeker waar ik nu zoek, gezien huizen hier bijna gegarandeerd na een week verkocht zijn. Het is een quasi-nodeloze kost in hun ogen.

Het bouwjaar is 1928. Voor de renovatie van de elektriciteit zal ik eens informeren. Gezien de eigenaar dit nog zelf had laten regelen, en de eigenaar hoogstens in de 50 is, zal het alleszins normaal gezien niet (allemaal) van die periode stammen alleszins.

 

[disco stu]

Het gaat er mij niet om dat de verkoper het moet oplossen, het was maar om aan te geven dat de verkoper zijn mening over wat het "maar" zal kosten goed is voor rechtstreeks naar de prullenmand...

De vraag over bouwjaar en renovatiejaar stel ik vooral om type leidingen (isolatie), ouderdom en staat van leidingen in te schatten.
Wat zegt het keuringsverslag over de isolatiemeting?

 

[Maelos61]

Het gaat er mij niet om dat de verkoper het moet oplossen, het was maar om aan te geven dat de verkoper zijn mening over wat het "maar" zal kosten goed is voor rechtstreeks naar de prullenmand...

De vraag over bouwjaar en renovatiejaar stel ik vooral om type leidingen (isolatie), ouderdom en staat van leidingen in te schatten.
Wat zegt het keuringsverslag over de isolatiemeting?

Minimale isolatieweerstand: 0,6 MΩ is het enige met het woord 'isolatie (mijn excuses voor mijn gebrek aan verdere kennis om de term in te schatten haha).

Als het een andere term is, kan ik ook zoeken.

 

[disco stu]

De limietwaarde is 0.5 MΩ voor afkeur...

Is daar een foto van het schermpje van het meettoestel bij? (bij mijn keuring heeft keurder alle meetresultaten gefotografeerd en fotos toegevoegd aan verslag)

Noem mij gerust achterdochtig, maar geen foto en 0.6 MΩ, is voor mij verdacht...

 

[Maelos61]

De limietwaarde is 0.5 MΩ voor afkeur...

Is daar een foto van het schermpje van het meettoestel bij? (bij mijn keuring heeft keurder alle meetresultaten gefotografeerd en fotos toegevoegd aan verslag)

Noem mij gerust achterdochtig, maar geen foto en 0.6 MΩ, is voor mij verdacht...

Dit zijn de twee metingsfoto's in het document. Ik zie alleszins 0.6 MΩ op één van de foto's staan, dus hopelijk is dat een goed teken?

 

[disco stu]

Dan is de meting normaal legitiem.

Kan je op de achtergrond van de foto herkennen dat het effectief in dat huis gefotografeerd is?

De waarde van 0.6 MΩ is echt wel heel nipt met de hakken over de sloot net geen inbreuk.
Kan zijn dat als je de momenteel gekende inbreuken laat oplossen en dan een herkeuring laat doen (en indien ze een nieuwe meting doen), de nieuwe meting onder 0.5MΩ uitkomt...

 

[Maelos61]

Dan is de meting normaal legitiem.

Kan je op de achtergrond van de foto herkennen dat het effectief in dat huis gefotografeerd is?

De waarde van 0.6 MΩ is echt wel heel nipt met de hakken over de sloot net geen inbreuk.
Kan zijn dat als je de momenteel gekende inbreuken laat oplossen en dan een herkeuring laat doen (en indien ze een nieuwe meting doen), de nieuwe meting onder 0.5MΩ uitkomt...

De linkse meting is alleszins zeker in het huis, de andere meting is natuurlijk wat moeilijker (witte stoel en vloer), maar de ruimte op de gelijkvloers net naast de kast heeft zowel witte stoelen als een grijze tegelvloer, dus het zou toch wel al veel enscenering kosten om dat nog te proberen faken (denk/hoop ik).

Indien de weerstandsmeting onder 0.5 MΩ uitkomt, is dit dan een inbreuk met (potentieel) grote kosten?

 

[stefan]

Dan is de meting normaal legitiem.

Kan je op de achtergrond van de foto herkennen dat het effectief in dat huis gefotografeerd is?

De waarde van 0.6 MΩ is echt wel heel nipt met de hakken over de sloot net geen inbreuk.
Kan zijn dat als je de momenteel gekende inbreuken laat oplossen en dan een herkeuring laat doen (en indien ze een nieuwe meting doen), de nieuwe meting onder 0.5MΩ uitkomt...

De linkse meting is alleszins zeker in het huis, de andere meting is natuurlijk wat moeilijker (witte stoel en vloer), maar de ruimte op de gelijkvloers net naast de kast heeft zowel witte stoelen als een grijze tegelvloer, dus het zou toch wel al veel enscenering kosten om dat nog te proberen faken (denk/hoop ik).

Indien de weerstandsmeting onder 0.5 MΩ uitkomt, is dit dan een inbreuk met (potentieel) grote kosten?

Onder 0,5 is meestal kabel vervangen

 

[disco stu]

Hangt af van hoe gemeten worst.
Zorg voor de meting:
- alle toestellen uittrekken, alle stekkers uittrekken. Ook die waar je niet direct aan denkt (nog een verloren gsm lader, de modem, ergens een pomp in een put...)
- alle lichten uit.
- SPD uit

Meestal doet de keurder eerst een algemene meting. Als die ok is, is het ok.
Indien niet ok, gaat hij meten stroombaan per stroombaan.
Op se slechte stroombaan kan het aan vanalles liggen: stopcontact, schakelaar maar dus ook kabel...

 

[Mario_]

Van welk jaar is de woning ?
En wat is er ondertussen aangepast ?
Want van elec heb je nu wel een keuring, waar je jezelf dan vragen bij gaat stellen.
Maar wat met alle andere installaties in d woning ? CV , sanitair,..

 

[Maelos61]

Van welk jaar is de woning ?
En wat is er ondertussen aangepast ?
Want van elec heb je nu wel een keuring, waar je jezelf dan vragen bij gaat stellen.
Maar wat met alle andere installaties in d woning ? CV , sanitair,..

De woning is zoals hierboven vermeld van 1928. Ik heb geen exhaustieve lijst van de aanpassingen, maar aan de elektriciteit zijn zeker aanpassingen doorgevoerd. De woning is alleszins in 2010 gerenoveerd op vlak van dakisolatie, ramen, deuren, badkamers en keukens. Een mooie stap per stap oplijsting van de hoe en wat heb ik echter niet en bestaat denk ik ook gewoonweg niet (tenminste niet voor alles). Ironisch genoeg is de best uitgelegde woning die ik al bezocht heb degene die via een particulier zelf verkocht wordt. Makelaars weten soms (vaak?) minder van de woning dan kopers die alle attesten eens goed lezen haha.

 

[Mario_]

Van welk jaar is de woning ?
En wat is er ondertussen aangepast ?
Want van elec heb je nu wel een keuring, waar je jezelf dan vragen bij gaat stellen.
Maar wat met alle andere installaties in d woning ? CV , sanitair,..

De woning is zoals hierboven vermeld van 1928. Ik heb geen exhaustieve lijst van de aanpassingen, maar aan de elektriciteit zijn zeker aanpassingen doorgevoerd. De woning is alleszins in 2010 gerenoveerd op vlak van dakisolatie, ramen, deuren, badkamers en keukens. Een mooie stap per stap oplijsting van de hoe en wat heb ik echter niet en bestaat denk ik ook gewoonweg niet (tenminste niet voor alles). Ironisch genoeg is de best uitgelegde woning die ik al bezocht heb degene die via een particulier zelf verkocht wordt. Makelaars weten soms (vaak?) minder van de woning dan kopers die alle attesten eens goed lezen haha.

Net zoals bij de elec, zal je goed moeten nagaan wat de staat van de andere installaties is. Want een nieuwe badkamer is leuk, maar als de achterliggende waterleidingen nog oud zijn.....
Idem CV en afvoerleidingen