[jeandepesser]

Beste forumleden,

Mag je een huis in woongebied met landelijk karakter altijd slopen en herbouwen binnen dezelfde voetafdruk, of zijn daar mogelijk beperkingen op?

Het huis is in slechte staat, van voor 1962, met vergunde verbouwing uit de jaren '80, geen erfgoed, geen speciaal beschermde zone (bos, ecologisch belang, ...). Het staat wel heel dicht tegen de perceelgrens. Dat baart mij zorgen, want renoveren volstaat mogelijk niet.

Alvast dank voor een onderbouwd antwoord.

Jean

 

[knessel]

Zo'n project is waarschijnlijk vatbaar voor vergunning, maar het is uw College Burgemeester en Schepenen die de beslissing neemt na een vergunningsaanvraag. Maak eens afspraak bij de dienst stedenbouw van uw gemeente, want buiten het gewestplan kunnen er nog tal van andere verordeningen of voorwaarden van toepassing zijn. In sommige gemeentes zijn zelfs delen van het gewestplan niet meer van toepassing, wegens overruling door een plan van aanleg,.....

 

[jeandepesser]

Gemeente gebeld.
- Herbouwen?
- Mag niet. Dit perceel staat als open bebouwing aangemerkt, maar er is geen ruimte op voor een open bebouwing.
- Dakkapel?
- Mag niet.
- Uitdikken dak- en muurisolatie naar buiten?
- Dat mag. Dat is vrijgesteld.

Er zijn behoorlijk wat problemen met het pand:
- Het metselwerk is alvast op bepaalde plaatsen in afgrijselijke staat, maar de muren herbouwen mag niet. Je mag ze enkel herstellen.
- De funderingen zijn niet voldoende diep en moeten zowiezo bijgewerkt worden om vloerisolatie te kunnen steken.
- Waterkering is er niet. Best onderkappen of onderzagen dus.
- Het terras tegen het huis is ondoordacht hoog gelegd. Vochtproblemen dus.

Dit lijkt een heel groot risico, tenzij een stabiliteitsingenieur me enig houvast kan geven .

Jammer dat hier zo weinig kan. Het zoveelste opgestoken vingertje van een overheid die het allemaal beter weet en mij wel eens zal zeggen hoe het moet, terwijl ze niet de dienstverlening en flexibiliteit kan bieden die ik ervan mag verwachten... Maar goed, ik wijk af...

 

[Vitruvio]

En dan heb je nog de dingen die een regionale overheid 'promoot' (verduurzamen en isoleren) waar de lokale overheid dan vakkundig een stokje voor steekt. Dat mag Vlaanderen ook wel 'ns stroomlijnen.

Genoeg verhalen over de kortzichtigheid van elk bestuursniveau helaas.

 

[Kaffe]

Gemeente gebeld.
- Herbouwen?
- Mag niet. Dit perceel staat als open bebouwing aangemerkt, maar er is geen ruimte op voor een open bebouwing.
- Dakkapel?
- Mag niet.
- Uitdikken dak- en muurisolatie naar buiten?
- Dat mag. Dat is vrijgesteld.

Er zijn behoorlijk wat problemen met het pand:
- Het metselwerk is alvast op bepaalde plaatsen in afgrijselijke staat, maar de muren herbouwen mag niet. Je mag ze enkel herstellen.
- De funderingen zijn niet voldoende diep en moeten zowiezo bijgewerkt worden om vloerisolatie te kunnen steken.
- Waterkering is er niet. Best onderkappen of onderzagen dus.
- Het terras tegen het huis is ondoordacht hoog gelegd. Vochtproblemen dus.

Dit lijkt een heel groot risico, tenzij een stabiliteitsingenieur me enig houvast kan geven .

Jammer dat hier zo weinig kan. Het zoveelste opgestoken vingertje van een overheid die het allemaal beter weet en mij wel eens zal zeggen hoe het moet, terwijl ze niet de dienstverlening en flexibiliteit kan bieden die ik ervan mag verwachten... Maar goed, ik wijk af...

En zo kom je dan op het padje van ‘alle ruiten afplakken bij de verbouwing en achteraf beweren dat er geen structurele aanpassingen gedaan zijn’. Eerlijk gezegd zou ik passen voor dat project.

 

[knessel]

Je kan met voldoende motivatie en een goed gestoffeerd dossier een stedenbouwkundig attest proberen, zie hier: https://www.vlaanderen.be/stedenbouwkundig-attest
Dit kan zonder architect etc, dus de kosten ervoor vallen reuze mee. En dan krijg je op papier wat er kan (of niet)...

 

[Caroto]

Of post eens een paar fotos of screenshots van geopunt. Als je bouwgrond bvb minder dan 13 a 14 meter breedte heeft is het op zich best logisch dat een geen OB mag zijn..

Alles kan gerenoveerd worden, voor alles is een oplossing.

Of dit geval een zaak is van slecht bestuur of weinig flexibiliteit is betwijfel ik. Regels zijn er voor iedereen en die zijn vrij duidelijk in jou geval.

 

[jeandepesser]

De grond is bouwgrond. Het is een driehoekig perceel. Voor gesloten bebouwing volgens kadaster, al klopt dat duidelijk niet. Enkel voor open bebouwing volgens de gemeentelijke dienst ruimtelijke ordening.

In een open bebouwing moet je zoveel meter van de straatkant blijven en zoveel meter van de buren. In de praktijk kan je dus ongeveer niets bouwen.

Ik heb intussen wat voeling met bouwprojecten in verscheidene landen. Vrienden, familie, dichte collega's, ons eigen buitenhuis, ... Ik stel vast dat zelfs in Zwitserland (!) of verbazingwekkend genoeg soms zelfs Nederland (!!!) bouwen, verbouwen of herbouwen dikwijls heel veel makkelijker ligt dan in Vlaanderen.

 

[s v p]

Je kan toch een afwijking aanvragen?

 

[Caroto]

De regelgeving en vooral naleving van bouwvoorschriften is in Vlaanderen zeker niet moeilijker dan in het buitenland. Ik denk zelfs dat er vaak in Vlaanderen veel meer mogelijk is dan in andere landen. Het lelijke woonlandschap is daar het beste bewijs van. Dat zie je veel minder in Nederland en andere landen. Daar is de regelgeving net strenger.

Het is niet omdat jij je goesting niet krijgt dat dat een reden is om te zeggen dat alles hier slecht is en op een ander beter. Echt de ziekte van deze tijd.

Als ik dat perceel zie is het heel logisch dat je daar bijna geen nieuwbouw open bebouwing gaat opkrijgen als je moet voldoen aan een minimum van 3 of 4 meter afstand tot op de perceelsgrens. En dat is toch normaal voor een open bebouwing of niet?

Eigenlijk mag er nog veel in Vlaanderen. Je mag nog alles verbouwen. Als we ooit naar een mooie ruimtelijle ordening zou je zelfs verbouwen moeten verbieden, en dat stuk grond herverkavelen al dan niet samen met andere stukken, of teruggeven aan de natuur, mits compensatie van de eigenaar.

 

[jeandepesser]

Het is niet omdat jij je goesting niet krijgt dat dat een reden is om te zeggen dat alles hier slecht is en op een ander beter.

Er zijn heel veel heel goeie dingen in Vlaanderen, ook zaken die elders vierkant draaien.

We zullen ergens onze goesting wel vinden, maar gemakkelijk maken de vele regels in Vlaanderen het niet.

We zijn al even op zoek naar:
- een huisje of bouwgrond
- zeer klein (60m² woonoppervlak volstaat voor ons)
- zeer goedkoop
- op de as Gent- Brussel- Leuven
- tot 3km van een station met rechtstreekse trein naar Brussel, Gent en Leuven
- volledig te strippen in geval van huis
- iets of wat doe-het-zelf-compatibel

Dit wordt het allicht niet. Geef gerust een seintje als je tips hebt.

 

[jeandepesser]

Je kan toch een afwijking aanvragen?

De verantwoordelijke ambtenaar heeft me duidelijk gemaakt dat dat nul kans op slagen heeft.

 

[fido]

Het is inderdaad enkel het afbreken waard https://www.biddit.be/nl/catalog/detail/261102

 

[jeandepesser]

...en herbouwen is niet toegestaan. Niet interessant dus, tenzij mits herverkaveling of andere toegelaten afwijking.

 

[fido]

goh, ik denk dat het enkel interessant is voor de buur die het perceel helemaal omsluit

 

[pilli]

Belangrijk om te weten is dat advies van een ambtenaar van de gemeente niet bindend is. Heel concreet kunnen ze dus lullen wat ze willen, er hangt toch allemaal niets aan vast. Hier meermaals meegemaakt dat het advies dat je telefonisch verkrijgt objectief flagrant fout is. Het is vaak zelfs zo dat diegenen die aan het loket zitten helemaal niet betrokken zijn bij het maken van beslissingen ... Daarbij komt ook nog eens dat de gemeente kan beslissen, maar dat je ook altijd in beroep kan gaan bij de provincie. Stel dus dat de gemeente zegt "enkel open bebouwing", en jij gaat naar de provincie en staaft dat dit onmogelijk is, is het best mogelijk dat de provincie de beslissing overruled en je vergunning alsnog goedkeurt. Zeker als je kan inspelen op bestaande toestand, leefkwaliteit, en energiezuinig.

Je hebt dus enkele mogelijkheden:
1. Je laat het voor wat het is zonder te kijken wat er mogelijk is
1. Het is nog niet van jou, en de miserie niet waard. Verder zoeken dan
2. Het is van jou of je wil het kopen en er voor gaan: een vergunning aanvragen, goed argumenteren, en eventueel in beroep gaan tegen een weigering.

Indien optie 3 medewerking van een architect vereist kan je best afspreken om enkel het ontwerp en vergunning te doen. Het uitvoeringsdossier met alle details kan je dan laten opmaken na de goedkeuring. Zo bespaar je alvast een hoop geld.

 

[jeandepesser]

Ik heb een officieel emailbericht gekregen van de verantwoordelijke omgeving bij de gemeente:

De woning kan enkel binnen zijn bestaand volume GERENOVEERD worden. Renoveren wil zeggen bestaande structuur zoveel mogelijk behouden. Gezien de zeer slechte staat van de woning lijkt dit niet haalbaar.
Afbraak en wederopbouw op dezelfde plaats wordt niet toegestaan.
Nieuwbouw op gewijzigde plaats kan niet aanvaard worden daar het perceel onvoldoende groot is.

Voorwaarden nieuwbouw:
- 3m bouwvrije zijdelingse stroken
- 5 à 6m achteruit bouwen
- minimaal 8m tuindiepte

 

[Kwakkel]

Ik heb een officieel emailbericht gekregen van de verantwoordelijke omgeving bij de gemeente:

De woning kan enkel binnen zijn bestaand volume GERENOVEERD worden. Renoveren wil zeggen bestaande structuur zoveel mogelijk behouden. Gezien de zeer slechte staat van de woning lijkt dit niet haalbaar.
Afbraak en wederopbouw op dezelfde plaats wordt niet toegestaan.
Nieuwbouw op gewijzigde plaats kan niet aanvaard worden daar het perceel onvoldoende groot is.

Voorwaarden nieuwbouw:
- 3m bouwvrije zijdelingse stroken
- 5 à 6m achteruit bouwen
- minimaal 8m tuindiepte

Moet toch maar kunnen
- nieuwbouw mag niet
- afbraak en wederopbouw mag niet
- renovatie mag, maar lijkt niet haalbaar (wat dat ook precies mag betekenen ...)

Wat mag je dan wel doen? Het volledig laten verkrotten, zodat het ongedierte en 'louche types' aantrekt? Of wat willen ze dan?

 

[Vitruvio]

Dus het wordt verkocht als landbouwgrond of wei eigenlijk, want bebouwing mag niet meer...

Je zal de pechvogel maar zijn die 't koopt en er achteraf pas achter komt dat je er niks mee mag. Denk niet dat de gemiddelde Vlaming zich zo degelijk zou informeren.

 

[pilli]

OK, een email is al iets meer dan mondeling, maar het blijft een makkelijke en officieuze manier van de gemeente om hun wil op te leggen. Zolang je hen niet verplicht om een standpunt in te nemen met een vergunningsaanvraag kunnen ze zeggen wat ze willen. Bij een aanvraag moeten ze hun beslissing motiveren. En die motivatie kan dan weer afgetoetst worden bij de provincie.

Het is een frusterend proces van ambtenarij, maar eentje dat je mogelijk wel kan winnen. Je kan hierbij argumenten gebruiken die in het kamp passen van de gemeente (bvb energiezuinig, opwaardering van de buurt, tegengaan van verkrotting, creeeren van een moderne eengezinswoning, …). Als argumenten naar de provincie toe kan je aanhalen dat de eis van “open bebouwing” absurd is, gezien de bestaande toestand.