[glennoyen]

Beste leden,

Hopende hier duidelijke en ook wettelijke informatie te verkrijgen die moeilijk of niet te vinden is online.
We wonen sinds mei 2022 in onze nieuwbouw. Er zijn op de nieuwe verkaveling 11 nieuwe woningen geplaatst. Deze verkaveling ligt op een punt waar 2 straten zich verbinden. Wij met 6 woningen liggen lager gelijk met onze straat. en achter ons zijn er 3 percelen waarbij we met de achtertuinen aangrenzen.
Hier is een hoogtverschil van 82cm.
We weten reeds dat er boven 50cm een aanvraag dient te gebeuren. Ookal liggen alle percelen op straatniveau?
Voor de zekerheid zouden we het dan toch aanvragen.
Verder hebben wij al een tiental vakmensen laten komen die allemaal stuk voor stuk zeggen dit best op te vangen met L-elementen.
Het gaat over een keerwand op de achterste perceelgrens van onze 6 loten voor 116 lopende meter. Een muur en stapelblokken met gietbeton zijn ons ook afgeraden vanwege de lengte, eventuele scheuren op termijn en stabiliteit. + ook dat de kosten in vergelijking gewoon goedkoper zijn.
Deze info is dan ook gedeeld met onze achterburen die waren in het begin van het opvragen van de offertes mee en zeiden ze zelfs met eigen woorden dat ze keerwanden ook noodzaak vonden. Toch na het binnenhalen van de laatste offerte die iedereen goed vond kwamen zij met verweer. Het komt er eigenlijk op neer dat ze niet willen meebetalen. En krijgen we dus het gevoel dat zij willen profiteren. Wij met 6 loten wonen er al 2 zomers in. En een 3de zomer zien wij niet zitten om weer zonder tuin te zitten. Het zit ons dan ook helemaal 'tot boven het hoofd' en kunnen niet begrijpen dat ze zo dwarsliggen en houden zo ook alle lager gelegen percelen tegen om de tuin netjes af te werken. Zelf wonen ze er nog niet in, dit zal voor augustus/september zijn en zij zeiden dus ook dat het voor hen nog geen prioriteit was als dat voor ons zo is. En dat als wij verder wilden gaan het zelf maar moeten bekostigen. Wat we dus helemaal niet ok vinden om dubbel gestraft te worden dat wij keerwanden zouden plaatsen zodat hun grond op hun perceel blijft en wij alle kosten op ons zouden moeten nemen??
Wij hebben dan ook maanden offertes vergeleken met €29.000 excl. btw (alle werken in) en de laagste €16.000 (wat een hele goede deal is voor deze 116LM) Aangezien het achterliggende lot de meeste meters zou moeten betalen hadden we al voorgesteld het bedrag te delen in het aantal loten waarmee zijn toch al enkele duizenden euro's besparen. Ook dit was niet goed. Dan voorgesteld om de kosten eerst op ons te nemen en dan maandelijks een deel af te lossen. Ook dit wezen ze af. Concluderende dat ze zo lang lijken te wachten tot we het gratis voor hen zouden zetten. En daar ergeren we ons dus enorm in.
We willen dan ook weten of er bepalingen zijn wettelijk dat we kunnen zorgen dat ze toch meebetalen voor iets waar zij het meeste profijt van hebben en wat ook nodig is om de grond op hun perceel te houden.


Korte samenvatting met gedetailleerde info:
- Grond in de tuinen is recht afgegraven tot op de perceelgrens, momenteel is er niets dat de grond tegenhoudt ook geen helling/talud. Wat wij als lager gelegen percelen ook niet zullen doen omdat wij dan 2 meter tuin zouden afgeven + meer onderhoud vraagt aan beplanting en dergelijke. + keerwanden hebben we veel meer baat bij. Talud bij de hoger gelegen percelen plaatsen zagen ze zelf natuurlijk ook niet zitten maar verwachten dat dan wel van ons ;-)
- Aannemer van het volledige project doet geen tuinen, van het begin al wetende dat de tuinen voor onszelf zouden zijn.
- Hoogteverschil is 82cm toch liggen de huizen op straatniveau met hun eigen straat. (is dit dan wel een reliëfwijziging? en moeten we dan wel een aanvraag doen?) Ruimtelijke ordening heeft heer geen duidelijke informatie voor maar adviseert toch om de aanvraag voor de zekerheid te doen.
- Hoger gelegen buren willen niet meebetalen aan de keerwanden en op die manier houden zo 5-6 loten tegen om hun tuin netjes af te werken en kindjes die zolang niet buiten kunnen spelen...
- Ze stellen zich de vraag of keerwanden wel voldoende stevig zijn en willen graag zelf onderzoek doen maar zouden dit pas doen als ze er in wonen over 4 maanden, naar ons gevoel om gewoon te blijven uitstellen terwijl wij al tal van aannemers hebben laten komen met het advies voor keerwanden te plaatsen, wat ook voor hen niet genoeg lijkt te zijn. Dan zouden ze pas december-januari verder willen spreken, maar de aanvraag zelf duurt al ongeveer 5-6 maanden wat wil zeggen dat we tegen volgende zomer nog steeds geen tuin zouden hebben voor het 3de jaar.
- Tegemoetkoming in kosten in plaats van het aantal meters te tellen van elk lot, naar het delen in het aantal loten waarbij ze al €1.500-2.000 mee uitsparen leek al niet genoeg te zijn en gaan er van uit dat wij als lager gelegen buren alles zelf bekostigen omdat wij meer haast hebben met onze tuinen...
- Kunnen zij dit zomaar verwachten als het hun grond en water is dat ze op eigen perceel dienen te houden? (graag bevestiging want er zijn ook tegenstrijdige verhalen)
- Mogen zij zomaar op deze manier profiteren van ons?
- We willen liefst rechtzaken vermijden omdat we bang zijn dat dit de tijd met procederen nog meer zou uitrekken en dan nog steeds volgende zomer geen tuin zouden hebben.
- Wat kunnen wij als lager gelegen bewoners doen om hen eventueel mee te krijgen in het verhaal? Wat zijn hun verplichtingen tegenover ons?
- Zoals gewoonlijk doet ruimtelijke ordening geen uitspraken over wat wel en niet verplicht is voor één van de bewoners en moeten we het hebben van informatie op het internet die helaas voor zulke gevallen schaars en/of onduidelijk is.
We willen dan ook duidelijk ergens zwart op wit lezen dat het hoger gelegen perceel de grond op zijn terrein dient te houden zodat we hen dit ook kunnen laten zien. Want zij zijn van mening van niet omdat dit hoogteverschil door niemand van de bewoners is gecreëerd maar door de aannemer.


Heel dit verhaal lijkt heel complex voor iets wat in onze ogen simpel lijkt. Maar toch graag jullie duidelijke expertise!

 

[janus wago]

Normaal is de buur van de hoogst gelegen grond verantwoordelijk, dus jullie moeten "in theorie" niets betalen.
Als de aannemer het hoogte verschil heeft gecreëerd wordt het wel complexer natuurlijk.
Je kan het ook middelen en het talud voor de helft bij jullie en de andere helft bij de buren doen.

 

[. Zenikda .]

Hoe staat het op het bouwplan ?

 

[D I Y]

Jullie moeten gewoon jullie tuin aanleggen en klacht neerleggen als zij hun water niet op hun grond houden. Dit is niet jullie kost of probleem maar dat van hen. Willen ze een talud ipv keerwanden? Dat ze die dan volledig op hun grond leggen. Op de helling volplanten met een bodembedekkertje en jij heb enkele m extra tuin (qua uitzicht toch).

 

[glennoyen]

Hoe staat het op het bouwplan ?

Op het bouwplan staat hier niet van aangegeven.
Enkel een haag getekend op die perceelgrens. Voordat hier huizen op geplaatst stond stond er een een groter gebouw in het midden van deze verkaveling dus was er nooit een hoogteverschil. De aannemer heeft de gronden gewoon 'pas gelegd en 'netjes' achter gelaten zodat we verder zouden kunnen met de tuinen. ook omheiningen werden niet gedaan.
Voorschriften werden ook gecontroleerd en hier is geen rekening gehouden met dit hoogteverschil. RO zei wel om in ieder geval een regularisering in de aanvraag op te nemen voor dit hoogteverschil goed te keuren.

 

[wawadadakawa]

Ik denk inderdaad dat jullie redelijk recht in jullie schoenen staan door te vragen dat ze zelf zorgen dat hun grond en water op hun perceel blijft. Je zou dus kunnen doen zoals hier voorgesteld en jullie tuin aanleggen om daarna klacht neer te leggen indien er problemen zijn met grond/water dat afbrokkeld.

De vraag is willen jullie zo ver gaan en hiervoor heel het traject doorlopen met de nodige frustraties in ruzies. Als ik het goed begrijp heb je de door jullie gewenste oplossing voor 16000 euro. Dit in de ideale situatie te delen door 9 (jullie 6 en de 3 waarmee je niet overeenkomt). In de minder ideale situatie deel je dit door 6 (enkel jullie 6). Dit is een verschil van 888 euro per lot voor jullie 6 wat het meer kost. Geld is en blijft geld, natuurlijk maar de vraag is of dit bedrag het waard is om geblokkeerd en gefrustreerd te zijn. Het voelt natuurlijk oneerlijk aan, maar dat ben je over een jaar weer vergeten als je rustig in je afgewerkte tuin zit.

Wat ik in elk geval wel zou doen is een aangetekend schrijven opstellen waarin je duidelijk de communicatie tot nu toe optekend, hun wijst op hun plichten om ervoor te zorgen dat de grond en water op hun eigen perceel blijft, duidelijk maakt hoe flexibel jullie reeds zijn.
Later kan je hier dan nog alle kanten mee op.

 

[Pidl]

Wie heeft opdracht gegeven om dat zo af te graven, want aannemers doen zelden werken waar niemand achter gevraagd heeft?

Als heel de verkaveling door een projectontwikkelaar geplaatst is en dan elk huis apart verkocht, is die in principe verantwoordelijk om te zorgen dat het in orde was voor verkoop.

 

[D I Y]

Loopt de tuin nu gewoon schuin van aan jullie achterdeur tot aan hun achterdeur, met in de midden op de plannen een haag getekend?
Dan moet voor de reliefaanpassing door beide kanten een omgevingsvergunning gevraagd worden, als dat meer dan x cm is (x meestal ergens rond de 30, navragen bij de gemeente).
Als elke een platte tuin wil, en dat is niet zo voorzien in de verkaveling, dan moet elks daar zijn kosten voor dragen.

Maar los daarvan moet elks zijn regenwater bij zich houden.

Jullie gaan natuurlijk een gigantische hoop aarde over hebben, en zij gaan een gigantische hoop aarde nodig hebben. Dat kost voor alletwee een fortuin. Als zij nu al toelaten dat je de aarde bij hen mag leggen, dan kan je dat zo veel mogelijk uitspreiden (zodat die dode aarde wat leven kweekt) en kan je dat in een talud met een bergje leggen op hun kant. Het bergje houdt het water weg van bij jou, de talud leg je volledig op hun kant, dan is dat binnen een paar jaar hun probleem.

Als je aarde bij jou afschept: eerst de bovenste 50 cm afscheppen en op een berg leggen in jouw tuin, dan de dode aarde afscheppen tot 50cm onder waar je wil eindigen en die aarde bij hen gooien, dan jouw 50cm eigen goeie aarde terugleggen.
Als zij toch maar binnen x jaar geld gaan hebben voor hun tuin, dan zal die grond tegen dan al wel vol leven zitten. Tot dan maakt het niet uit.

Om de keerwanden te zetten gaan jullie wel hun goedkeuring nodig hebben, toch? Want die komen op hun grond (L-elementen begraven onder hun ophoging), niet?

 

[Tom DV]

Loopt de tuin nu gewoon schuin van aan jullie achterdeur tot aan hun achterdeur, met in de midden op de plannen een haag getekend?
Dan moet voor de reliefaanpassing door beide kanten een omgevingsvergunning gevraagd worden, als dat meer dan x cm is (x meestal ergens rond de 30, navragen bij de gemeente).
Als elke een platte tuin wil, en dat is niet zo voorzien in de verkaveling, dan moet elks daar zijn kosten voor dragen.

Maar los daarvan moet elks zijn regenwater bij zich houden.

Jullie gaan natuurlijk een gigantische hoop aarde over hebben, en zij gaan een gigantische hoop aarde nodig hebben. Dat kost voor alletwee een fortuin. Als zij nu al toelaten dat je de aarde bij hen mag leggen, dan kan je dat zo veel mogelijk uitspreiden (zodat die dode aarde wat leven kweekt) en kan je dat in een talud met een bergje leggen op hun kant. Het bergje houdt het water weg van bij jou, de talud leg je volledig op hun kant, dan is dat binnen een paar jaar hun probleem.

Als je aarde bij jou afschept: eerst de bovenste 50 cm afscheppen en op een berg leggen in jouw tuin, dan de dode aarde afscheppen tot 50cm onder waar je wil eindigen en die aarde bij hen gooien, dan jouw 50cm eigen goeie aarde terugleggen.
Als zij toch maar binnen x jaar geld gaan hebben voor hun tuin, dan zal die grond tegen dan al wel vol leven zitten. Tot dan maakt het niet uit.

Om de keerwanden te zetten gaan jullie wel hun goedkeuring nodig hebben, toch? Want die komen op hun grond (L-elementen begraven onder hun ophoging), niet?

De tuin is al afgegraven tot 82 cm lees ik in de openingspost. Door wie dit gedaan is (eigenaar of verkoper of...) staat er niet in denk ik.

 

[D I Y]

Ook eens herlezen, en het lijkt me dat de aannemer dat gedaan heeft, tegen de verkavelingsplannen in.

 

[pplakke]

Ik lees iets van dat er eerder groter gebouw stond in midden van de verkaveling dat werdt afgebroken. Ik vermoed dat dat gebouw op het lager stuk stond. En dat in dat gebouw een keermuur verwerkt zat.

Dan is dat gebouw afgebroken. En was er plots die 82 cm hoogte verschil over 116 lopende meter. En dat die van de afbraak werken er verder niets mee deed. En het nogal erg steil is achtergelaten.

 

[lukanar]

Als TS op zijn grond de afgraving heeft uitgevoerd en de achterbuur ligt op de perceelgrens nog op het bestaand maaiveld dan is TS 100% verantwoordelijk om er voor te zorgen dat er geen water en of grondafschuivingen plaats vinden.
Hij is ook verantwoordelijk voor alle noodzakelijke vergunningen.

Zijn perceel heeft een ( illegale) reliefwijziging uitgevoerd dat inpakt heeft voor de naburen en dit zonder vergunning.
Alle kosten tot herstel of tot vrijwaring zullen daardoor kunnen verhaald worden van de lager gelegen percelen of natuurlijk op de aannemer en dan door naar zijn opdrachtgever.

Maar in eerste instantie zal dus de lager gelegen percelen in gebreke worden gesteld voor uitvoeren van reliefwijziging zonder omgevingsvergunning.
Afhankelijk van de hoeveelheid kuub die er is afgevoerd zal er dan nog eens een boete bovenop kunnen komen wegens afvoer van gronden zonder certificaten en of een bodemtechnisch verslag en of een bodembeheerrapprot van de grondbank.

Als bouwheer/eigenaar bent u verantwoordelijk voor alle werken en voor alle nodige dokumenten.
Hopelijk kunt u het verder doorverhalen aan de aannemer en zijn opdrachtgever.

Ik zou dus niet zo van leer trekken tegen uw bovenburen want als daar ene doorkrijgt dat jullie eigenlijk zitten met een illgegale niet goedgekeurde reliefwijziging dan zijn de pataten gaar.

 

[glennoyen]

Aannemer heeft dit hoogteverschil gemaakt zonder dat iemand er achter gevraagd heeft.
Dit om de tuinen gewoon 'netjes' achter te laten. Tuinen zijn dus recht afgegraven zonder dat er iets schuin loopt.
Voor het hoogteverschil moesten we van de dienst Ruimtelijke Ordening een regularisatie aanvragen, dit zou allemaal geen probleem zijn en zouden ze gezien de huizen sowieso ten opzichte van elkaar in hoogte verschillen toch goedkeuren.

 

[lukanar]

Aannemer maakt nooit iets netjes.
Er is opdracht gegeven en er is daarvoor betaald.
In iedergeval, je mag op je blote knietjes danken dat je het misdrijf kunt laten regulariseren.
Maar sowieso blijft de verantwoordelijkheid en het kosten plaatje daar die heeft afgegraven.
Hij heeft de schade veroorzaakt

 

[leiepisser]

Aannemer heeft dit hoogteverschil gemaakt zonder dat iemand er achter gevraagd heeft.
Dit om de tuinen gewoon 'netjes' achter te laten. Tuinen zijn dus recht afgegraven zonder dat er iets schuin loopt.
Voor het hoogteverschil moesten we van de dienst Ruimtelijke Ordening een regularisatie aanvragen, dit zou allemaal geen probleem zijn en zouden ze gezien de huizen sowieso ten opzichte van elkaar in hoogte verschillen toch goedkeuren.

Is die regularisatie er dan uiteindelijk gekomen?