Betreft: Ontbinden verkoopsovereenkomst
Vraag:
Compromis werd via makelaar getekend. Daags voor het verlijden van de akte laat de koper weten dat zij niet wensen te kopen. Wij hadden reeds de sleutel van de woning afgegeven. In het compromis stond om op te knappen, maar inmiddels heeft de koper veel afgebroken.
De koper wil nu zijn voorschot van 10 % terug en de kosten recupereren van de werken die hij deed. Er is echter meer afgebroken dan opgebouwd.
Het compromis vermeld dat in geval van verbreking een schadevergoeding van 10 procent moet betaald worden. We hebben koper aangetekend in gebreke gesteld doch hun notaris laat nu weten dat indien wij compromis willen laten ontbinden wij deze eerst moeten laten registreren (en registratie en boete zullen moeten betalen).
Wat is het hier het meest aangewezen? We veronderstellen dat we het terug kunnen verkopen aan dezelfde prijs. Maar de koper verbreekt nochtans het compromis? En wat als hij niet bereid is het compromis aan de voorwaarden daarin vermeld te vernietigen. Ben ik dan verplicht via rechtbank te laten ontbinden en welke kosten zijn hieraan verbonden en door wie moeten die betaald worden?
Antwoord:
We legden je antwoord voor aan notaris Dirk Michiels uit Aarschot.
“In principe kan je de koper dagvaarden om de verkoopovereenkomst uit te voeren of schadevergoeding te betalen, dan wel de verkoop te laten ontbinden door de rechter.”
“Probleem is inderdaad dat daardoor het exploot van de gerechtsdeurwaarder, dat naar een compromis zal verwijzen, geregistreerd wordt en de ontvanger der registratierechten riskeert meteen de registratierechten op te eisen voor de verkoop. Iedere compromis moet immers binnen de vier maanden na ondertekening of na de realisatie van de (laatste) opschortende voorwaarde worden geregisteerd (tenzij de akte dan reeds is getekend, wat meestal het geval zal zijn, maar dus niet in jouw geval).”
“In de praktijk wordt een en ander best in der minne opgelost. Meestal zijn er wel opschortende voorwaarden in het compromis, of kan één of ander wilsgebrek worden ingevoerd, waardoor dit fiscaal probleem wordt vermeden.”
“Als een oplossing in der minne niet mogelijk blijkt, dien je effectief de verkoop gerechtelijk te laten ontbinden alvorens je het goed opnieuw te koop kunt stellen. Maar ook daar zou de gerechtsdeurwaarder die de dagvaarding uitbrengt, door niet expliciet naar een compromis te verwijzen, kunnen vermijden dat de registratierechten door jou moeten worden voorgeschoten. Maar zelfs als dat niet lukt en je toch de registratierechten moet voorschieten, is er nog soelaas. Want een verkoop die gerechtelijk wordt ontbonden geeft recht op teruggave van de betaalde (lees: door jou voorgeschoten) registratierechten.
Bespreek deze aangelegenheid met jouw notaris, hij kan trachten te bemiddelen om een voor iedereen aanvaardbare oplossing uit te werken."