• Pesticiden kunnen schadelijk zijn voor de gezondheid en voor de natuur. Beter is om preventief te werken door geen pesticiden te gebruiken om groen en verhardingen te onderhouden. Een tuin zonder pesticiden is perfect mogelijk. Op de website Mijn gifvrije tuin vindt u tips en ideeën voor een stadstuin, een grote tuin, een moestuin of een speeltuin.
    Hou er rekening mee de héél wat pesticiden enkel nog door professionelen met Fytolicentie mogen gebruikt worden!

Isolatie wachtgevel verschil diepte bouwlijn

Pizzadoos

Nieuw Lid
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
71
Waarderingsscore
1
Punten
8
Hallo,
Ik zit met een complex vraagstruk i.v.m. mijn gevelisolatie op de wachtgevel.

Situatie:
Ik heb een bouwgrond gekocht welke voorheen de achterkant van de tuin van de verkoper was. Hierop zou ik nu een half-open bebouwing willen zetten.
Het perceel links (westen) van dat van mij is momenteel nog het verlengde van de achtertuin van de buur van verkoper.
Deze persoon is strikt gezien niet mijn buurman gezien hij op een andere straat woont. Maar zijn tuin grenst aan die van mij dus noem ik hem vanaf nu (huidige) buurman.
De buurman zijn achtertuin is in het verkavelingsplan bestemd als bouwgrond. Een toekomstige koper kan hier dus een woning bouwen welke zou grenzen aan de mijne. De huidige buurman is niet van plan zijn achtertuin te verkopen. Dit zal dus waarschijnlijk pas gebeuren nadat zijn kinderen erven en beslissen de grond te verkopen.
Wat ik dus zou moeten doen is een wachtgevel zetten.

Na wat op te zoeken, o.a. op dit forum, blijkt dat ik met mijn isolatie over de perceelgrens zou mogen kopen mits overleg met de buur.
De eerste oplossing beschreven in deze link lijkt mij de beste voor mijn situatie: https://www.bobex.be/nl-be/gevelwerken/wachtgevel/

Nu ligt de bouwlijn voor dit naburige perceel 7 m dieper, en mag deze persoon even diep als ik bouwen. Dit wil dus zeggen dat ik naar de oprit van de toekomstige buur 7 m gevel heb waar niet tegen gebouwd zal worden. En dat naar mijn tuin toe de buur een 7 m gevel zal hebben. Daartussen zouden we dan 8 m gemeenschappelijke, aan-weerskanten-bebouwde muur hebben. Deze 8m is dus de feitelijke wachtgevel, niet de volledige 15m van mijn woonst.

Het huidge plan van mijn architect was om met mijn binnenmuur en fundering 10cm van de perceelgrens te blijven. Op die gevel zou ik dan 10 cm PIR plaatsen met een tijdelijke afwerking in afwachting van de buur. Mocht er dan naast mij gebouwd worden dan wordt er op deze PIR een gevelbekleding geplaatst wat gewoonlijk ong. 6 cm is. Aan mijn tuin wordt dan hetzelfde gedaan. Op deze manier komen we enkel met de gevelafwerking over de perceelgrens, niet met isolatie. Gezien gevelafwerking naar de buren toe in het belang van die buren is heb ik gelezen dat de buur op eigen kosten (of gedeeld?) de gevel naar keuze mag afwerken.
Dit maakt wel dat ik 10cm PIR op de gemeenschappelijke gevel heb welke vanaf dan niet veel meer nut heeft, en dat de toekomstige buur met een afstand die gelijk is aan zijn gebruikte isolatiedikte van de perceelgrens moet blijven. Dit lijkt mij de simpelste oplossing om geen gedoe met de buur te krijgen, maar ook de lelijkste naar het straatbeeld toe. (later uitgelegd)

Groen: Mijn isolatie
Groen gearceerd: Mijn tijdelijke isolatie
Oranje: Toekomstie buur isolatie
huidig_plan.jpg

Probleem:
Ik ben van plan om mijn gevel in crepi te doen, wat maakt dat ik met 20cm EPS zou werken aan de andere gevels. Blijkbaar wordt er geen crepi geplaatst op PIR. Hierdoor zou het stuk van de gemene gevel die nooit bebouwd zal worden niet met crepi bekleed kunnen worden.
Gezien mijn huis meer naar voren zal springen lijkt het mij het mooist naar het straatbeeld toe om dit stuk gevel in dezelfde afwerking te doen. Maar met de PIR die nu gepland is zal ik voor profielplaten of dergelijke moeten kiezen. Of indien het aan de buur is om de gevel af te werken (en ik dan ook op het stuk gevel aan mijn tuin) heeft deze dus gelimiteerde opties.

Mogelijkheden:
Ik zou dus 20cm ipv 10cm van de perceelgrens kunnen bouwen met mijn binnenmuur, zodat ik alsnog crepi met 20cm EPS kan plaatsen in de toekomst. Maar dan blijft in totaal 40cm aan bouwbreedte onbenut voor ons beiden. Dit terwijl huizen zonder deze verspringing gewoonlijk tegen elkaar worden bebouwd (mits geluidsisolatie). Het naburige perceel zal dit trouwens nogmaals voorhebben met het andere naburige perceel, gezien het een rijhuis is.

Een ander idee is dat ik tegen de perceelgrens aanbouw, en 20cm EPS op het naburige perceel plaats. De toekomstige buur zou dit dan ook mogen uiteraard.Voor het gemeenschappelijke stuk muur van 8m zou dan wel 20cm isolatie moeten weggehaald worden.
Het probleem met deze oplossing is dat 20cm mij nogal veel lijkt en ik niet zeker ben dat ik mijn huidige buur hiervan kan overtuigen. Ook moet ik dan mijn bouwplannen laten aanpassen.
In dit geval zou de buur zijn isolatie voorbij mijn binnenmuur komen. (snelbouwsteen = 14cm). En gezien ik mijn achtergevel (tuin) een venster wil over de hele breedte lijkt mij dit lastig te worden.
oplossing1.jpg

Een wat tussenin oplossing zou dan zijn dat ik nog steeds 10cm van de perceelgrens blijf met mijn binnenmuur, maar toch 20cm EPS plaats. In dit geval kom ik slechts 10cm over de perceelgrens met mijn isolatie.
De toekomstige buur zou dan ook 10cm van de perceelgrens moeten wegblijven. Van de 10cm van mijn isolatie op de aan-weerskanten-bebouwde stuk gevel (die 8m) zou dan wat moeten afgehaald worden voor min. 4cm geluidsisolatie. Dit zou slechts 6cm aan ruimte verspillen (geen indien de buur 10cm geluidsisolatie plaats, mocht dit nuttig zijn).
In dit scenario komen we elk met 10cm isolatie over de perceelgrens en zou dit beter uitkomen met mijn venster. Mogelijks vanuit binnenhuis bekeken zelfs zonder verspringing.
oplossing2.jpg

Vraag:
Heeft iemand ervaring met zulke situaties? Zijn mijn oplossing realistisch? (vooral de laatste) Indien ja, hoe leg ik dit vast (notaris? erfrecht?)
Ik heb dit aan mijn notaris gevraagd welke als antwoord had dat "uiteraard iedereen op zijn perceel blijft", maar dit lijkt mij voor beide partijen zeer nadelig.
Alternatieve ideeen zijn ook altijd welkom.

Dank bij voorbaat.
 

JeroenDf

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
21 jan 2020
Berichten
979
Waarderingsscore
843
Punten
93
Als ik in jouw situatie zou zitten zou ik volledig op mijn zijde van de perceelsgrens blijven. Toegegeven dit komt vooral door beroepsmisvorming want ik kom af en toe met de misgelopen situaties in aanraking, maar dit zijn echt straatjes zonder einde. Als de bestaande isolatie+afwerking slechts gedeeltelijk verwijderd moet worden is de kans reëel dat je met problemen gaat zitten zoals schade, slechte reparaties, kleurverschillen, waterinsijpeling,...

Als je zelf op jouw zijde van de perceelsgrens blijft kan heb je maar één nadeel, namelijk dat je ongeveer 1,5m² woonoppervlak verliest per verdieping (aangezien je spreekt van een bouwdiepte van 15m). In ruil kan je wel doen wat je wil, heb je rondomrond dezelfde isolatiedikte+afwerking en sta je juridisch het sterkst.
 

Rebel_

Zeer Actief lid
Lid geworden
19 dec 2009
Berichten
309
Waarderingsscore
142
Punten
43
Als ik in jouw situatie zou zitten zou ik volledig op mijn zijde van de perceelsgrens blijven. Toegegeven dit komt vooral door beroepsmisvorming want ik kom af en toe met de misgelopen situaties in aanraking, maar dit zijn echt straatjes zonder einde. Als de bestaande isolatie+afwerking slechts gedeeltelijk verwijderd moet worden is de kans reëel dat je met problemen gaat zitten zoals schade, slechte reparaties, kleurverschillen, waterinsijpeling,...

Als je zelf op jouw zijde van de perceelsgrens blijft kan heb je maar één nadeel, namelijk dat je ongeveer 1,5m² woonoppervlak verliest per verdieping (aangezien je spreekt van een bouwdiepte van 15m). In ruil kan je wel doen wat je wil, heb je rondomrond dezelfde isolatiedikte+afwerking en sta je juridisch het sterkst.
Ik volg Jeroen; ook al begrijp ik dat bewoonbare oppervlakte opgeven niet leuk is. Ken zelf een koppel dat zijn wachtmuur wil isoleren, maar de buren doen moeilijk -> enfin, ttz: ze laten het gewoon niet toe. Dat vind ik persoonlijk zo jammer -> elk jaar gaat er geen pak warmte verloren, en dus ook centjes...
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.327
Waarderingsscore
2.260
Punten
113
Ik volg ook Jeroen.
Alles op eigen stuk. Bij elke andere optie ben je een beetje overgeleverd aan de goodwill van je (toekomstige en/of huidige) buur. En ook al sta je op een aantal zaken recht in je schoenen, als die buur een andere visie heeft en moeilijk doet, dan zijn potentieel de poppen aan het dansen.
Het is niet zeldzaam dat overhangende isolatie of afwerking discussies geeft.
 

Pizzadoos

Nieuw Lid
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
71
Waarderingsscore
1
Punten
8
Bedankt voor de reacties.
Het is niet zo zeer de verloren oppervlakte, alhoewel dat ook wel wat zonde is gezien de woning al slechts 6m40 is.
Het was ook mijn opvatting dat zulke situaties gewoonlijk een hoge kans op gedoe met de buren geven.
Maar ik beeld mij in dat als ik mooi op mijn perceel blijf met mijn 20cm EPS, dat niet garandeert dat de toekomstige buur dit ook doet. Namelijk eens die zijn binnenmuur tegen mijn EPS bouwt (-4 cm geluidsisolatie), en dan pas te laat door heeft dat hij met zijn isolatie op mijn perceel zal zitten, staan we voor een verdongen feit. Alleen op dit forum zijn al meerdere threads te vinden waar de buur (of diens aannemer) nogal onzorgvuldig te werk ging m.b.t. het respecteren van de perceelgrens.
Daarmee dat het mij voordelig leek van dit op ene manier op papier vast te leggen hoe dit in de toekomst te regelen.
Als ik nu goedkeuring van de huidige buur kan krijgen, dan moet de toekomstige koper bijgevolg ook akkoord gaan met deze regeling wanneer hij de grond koopt.
Eigenlijk had de gemeente dit best reeds in de verkavelingsvergunning vastgelegd...
 

JeroenDf

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
21 jan 2020
Berichten
979
Waarderingsscore
843
Punten
93
Maar ik beeld mij in dat als ik mooi op mijn perceel blijf met mijn 20cm EPS, dat niet garandeert dat de toekomstige buur dit ook doet.
Dit is inderdaad iets waar het vaak misloopt, maar om het crue te zeggen komt dit ook vaak omdat de mensen bij wie dit gebeurt vaak te passief zijn en te laat reageren op wat er gebeurt.

Het ideale is dat je buren (of hun architect) voor ze hun bouwaanvraag indienen eens met jou contact opnemen om het overschrijden van de perceelsgrens te bespreken.

Gebeurt dit niet dan moet je zodra het gele papier van de bouwaanvraag/omgevingsvergunning uitgehangen wordt het dossier inkijken. Gaan ze over de perceelsgrens dan teken je bezwaar neer bij de gemeente. Geen enkele gemeente zal een vergunning toekennen onder deze omstandigheden. Ook belangrijk om te vermelden, zorg ervoor dat als je afspraken maakt over het overschrijden, laat die dan zeker op papier zetten en ondertekenen door beide partijen. Niet tekenen op bouwaanvraagplannen dat je akkoord bent tenzij hier ook expliciet bijstaat wat jouw eisen zijn naar afwerking, vergoeding,... en vraag zeker ook zelf een ondertekend kopie van desbetreffend bouwaanvraagplan (nu ben ik serieus aan het muggenziften maar jammer genoeg al situaties meegemaakt waar dit het verschil had kunnen maken).
 

Pizzadoos

Nieuw Lid
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
71
Waarderingsscore
1
Punten
8
Ik heb dit met de stedenbouw afdeling van mijn gemeente besproken. De gemeente zelf blijft hier buiten. Maar ik kreeg wel het advies om dit best op voorhand overeen te komen met de huidige buur. Dit kan oftewel via de notaris vastgelegd worden, of ik kan dit laten regristreren bij het dichtsbijzijnde registratiekantoor. Aan deze laatste optie zijn normaal de minste kosten verbonden.
Deze registratie zou dan ook gelden voor 3de partijen, en overgaan naar de toekomstige koper.
 

disco stu

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
13 dec 2012
Berichten
3.327
Waarderingsscore
2.260
Punten
113
En als jij een bezwaar/beroep aantekent tegen de omgevingsvergunning van de buur die het duidelijk overhangend op jou stuk grond intekent in de aanvraag?
Dan kan de gemeente er zich toch niet buitenhouden en moeten ze toch een uitspraak doen: vergunnen of niet vergunnen?
 

Pizzadoos

Nieuw Lid
Lid geworden
21 mrt 2021
Berichten
71
Waarderingsscore
1
Punten
8
En als jij een bezwaar/beroep aantekent tegen de omgevingsvergunning van de buur die het duidelijk overhangend op jou stuk grond intekent in de aanvraag?
Dan kan de gemeente er zich toch niet buitenhouden en moeten ze toch een uitspraak doen: vergunnen of niet vergunnen?
Dat was ik nog vergeten te toe te voegen aan mijn voorgaande bericht. De persoon van stedenbouw zei dat mocht de buur niet akkoord gaan, ik dit kan voorleggen bij het vredegerecht. Het zou dan kunnen dat dan besloten wordt dat de buur dit moet toelaten. Dit komt overeen met wat ik in deze link las welke ik in mijn originele post ook vermelde:
Alleen gaat het in deze link niet over gevallen met verschil in diepte van de bouwlijn.

Ik vroeg dan aan stedenbouw of indien ik nu op mijn perceel zou blijven, de toekomstige buur dan alsnog naar het vredegerecht kan stappen en de kans bestaat die alsnog goedkeuring krijgt om zijn isolatie/afwerking op mijn perceel te zetten. Dit is dus inderdaad het geval. M.a.w. heb ik geen garantie dat er geen overbouw van de buur op mijn perceel komt later, ook al beslis ik nu om dit zelf niet te doen.

En om uw vraag te beantwoorden:
De gemeente gaat geen uitspraken doen over recht van overbouw. Ze gaan dus geen bouwvergunning met overbouw goedkeuren als daar bezwaar op is, maar het mag wel ingediend worden. Indien er geen bezwaar is kan de gemeente dit goedkeuren zonder zelf echt een oordeel te vellen. Alle betrokken partijen gaan immers akkoord.
Maar de standaard regeling is dat iedereen op zijn stuk blijft. Indien iemand het anders ziet en men bereikt geen akkoord is dit een zaak voor de vrederechter. De gemeente komt hier niet tussen.

Verder wou ik nog dit toevoegen:
Indien men vertrekt van het principe 'muur te paard' of gemene muur, dan vertrekt men van idee dat het eindresultaat (als de buur ook bouwt) er een gemene muur is die bestaat uit 2 spouwmuren (14cm snelbouwsteen) met daartussen een spouw (met geluidisolatie).
In deze pdf van de gemeente Almere (Nederland) hebben ze hier wel al over nagedacht en regelgeving opgemaakt: https://adoc.pub/spelregels-bij-geschakeld-bouwen-particulier-opdrachtgeversc.html
Hier vertrekt men dus ook van het idee dat er uiteindelijk een gemene muur moet komen. En bijgevolg de buren dus op elkaars perceel mogen bouwen met max 20cm isolatie+afwerking.
Zo zou ik het dus ook ongeveer willen vastleggen met de buur. Maakt onze beide gronden meer waard en bespaart ons potentieel gedoe later. Als ik nu volledig op mijn perceel blijf betekent dat niet dat daar later geen geschillen kunnen uit ontstaan.

En zoals ik al zei is het andere perceel naast hem ook verkocht. Ik ga hem dus aanraden hetzelfde te overleggen met die eigenaar.
Opnieuw, het zou handig zijn mocht dit reeds vastgelegd zijn in de verkavelingsvergunning, maar dat is niet het geval.
 

Geen antwoord op je vraag? Misschien vind je iets in onderstaande topics.

Onderwerp
Aangemaakt door
Laatste reactie
Reacties
Blijf op de hoogte en schrijf je in voor 
onze nieuwsbrief
Bovenaan