[MR]

Dag iedereen,

Heel lang geleden dat ik mij hier nog eens aangemeld heb.
In de periode 2005 - 2010 was ik hier redelijk veel actief omwille van de renovatie van de woning waarin we nu wonen.

Momenteel wonen we hier met z'n drie nu toch weeral een goeie 13 jaar. De tijd gaat snel!

En nu zit ik met een idee in mijn hoofd waarvan ik graag eens jullie mening had gehoord. Beschouw het als een soort 'haalbaarheidsstudie'. Er is nog niets beslist of enige geld uitgegeven.
Met mijn verzamelde info wil ik dan op zoek gaan naar een architect die past bij dergelijk project voor het vervolg.

Nu wonen we in een rijwoning met een gelijkvloers (+/-16 x 5,5m) en een verdieping volledig onder hellend dak (+/-7 x 5,5m).
Zie ook mijn schets in bijlage.
De buren links van ons hebben een quasi gelijke woning. Rechts van ons staat een appartementsgebouw met op de gelijkvloers een grote garage en 2 appartementen er boven van elk +/-70m².

Mijn idee is om onze woning ook om te vormen tot een gelijkaardig appartementsgebouw met dezelfde afmetingen.
Met 1 appartement waarin we zelf zouden wonen en het ander voor familie die komt logeren, korte termijnverhuur, op termijn eventueel kangeroewoning. De gelijkvloers zou dan een multifunctionele ruimte worden: plaats voor een feestje, atelier, bureau, fietsenstalling, alle technieken, wasruimte,...

Eigenlijk is het mijn bedoeling om de huidige gelijkvloers zoveel mogelijk te behouden, het plat dak en het hellend dak te verwijderen en dit alles te vervangen door een houtskelet waarin dan de appartementen komen.
De gelijkvloers is nog recent met een betonplaat van 17cm dik (dikker langs de randen), 10cm PUR en vloerverwarming, afgewerkt met een tegel. Het zou jammer zijn om dit allemaal te moeten verwijderen.
Het plat dak is houten liggers en EPDM, het hellend dak is nog de oude constructie wel met nieuwe pannen, onderdak en 24cm vlasisolatie.

Ik ben er mij van bewust dat er moet nagerekend worden door een ingenieur wat er haalbaar is en dat er wel enige creativiteit zal bij komen kijken. Bijvoorbeeld qua traject voor afvoerbuizen wc's.

Het is niet mijn bedoeling om de appartementen op te splitsen in verschillende adressen maar ik zou er wel voor zorgen dat het achteraf technisch nog mogelijk.

Qua vergunningen lijkt het mij niet echt een probleem omdat er al een appartement staat met gelijke afmetingen. De buren zullen best wel even moeten slikken denk ik maar ik neem hen geen zon af en ik zorg niet voor inkijk. Het is ook mijn bedoeling om aandacht te besteden aan geluidsisolatie door een extra muur te zetten want nu is het een gedeelde, nogal dunne scheidingsmuur.

Ik zou het leuk vinden als jullie zouden afkomen met jullie bedenkingen, zaken waar ik mogelijk niet aan gedacht heb.

Alvast bedankt!

 

[Mario_]

Qua vergunningen, dat kan je bij de gemeente al even gaan navragen.
Verder zal het geen tot weinig problemen vormen. Maar naar appartementen opsplitsen achteraf, dan ga je toch wat meer moeten doen, want alle aansluitingen moeten dan appart

 

[Caroto]

Is die appartementsblok recent? lig je in het centrum van een grote stad? Als het een oudere appartementsblok is, wil het niet altijd zeggen dat het nu nog toegelaten gaat zijn om er een nieuwe blok te plaatsen. Soms is de regelgeving veranderd over wat de gemeente ergens toelaat. Ook zijn er in sommige gemeenten bepaalde eisen waar je aan moet voldoen, in andere zijn ze flexibel. bvb minimum terrasgrootte, vereiste parkeerplaats,.. Die zou ik eerst al eens bekijken of opzoeken voor jou gemeente. Dat kan zoiets al onmogelijk maken.

Zoals Mario al aanhaalt. Er is een hemelsbreed verschil tussen een appartementsblok en 'een kamer of studio verhuren' zowel op administratief, financieel en bouwtechnisch vlak.

Ik weet niet wat je betaald hebt aan je huis, of wat de waarde is, maar mij klinkt het op het eerste zicht dat het financieel interessanter zou zijn om de woning te verkopen, en ergens een krot te kopen waar je dat kan uitvoeren. Al hangt dat natuurlijk van veel andere factoren af of dat mogelijk is.

 

[D I Y]

Ik weet niet of het brandtechnisch toegelaten is om een meergezinswoning in HSB te doen. Er zullen alleszins speciale uitvoeringen qua beplating moeten gebeuren.

 

[MR]

Hallo, bedankt voor de reacties!

@Mario_ en @Caroto Misschien als volgende stap inderdaad beter eens proberen een afspraak te maken bij de stad. Om te horen wat er mogelijk is.
Het bestaande appartement is jaren 70 schat ik.
Opsplitsen is een optie voor mij, geen must. Het zou inderdaad best kunnen dat je dan voor een extra parkeerplaats moet zorgen.

Voor mijn woning heb ik 40k betaalt in 2005 plus nog een kleine 100k voor de verbouwing. Nu zal die iets van een 200k zijn schat ik. Lening(70k) is wel al een tijdje afbetaald.
Is gelegen in het centrum van een deelgemeente van een middelgrote stad. En er zijn hier best wel wat gelijkaardige gebouwen in de buurt en ook nieuwe gelijkaardige projectontwikkeling. En ik denk dat er ook een regeling is dat vervangbouw aan 6% BTW mag uitgevoerd worden wegens gelegen in centrumstad.

De gelijkvloers zou grotendeels blijven, daar spaar ik best wel geld mee uit. Wat betreft de verdieping: achteraf bekeken had ik het anders kunnen aanpakken; een volledig nieuw dak ipv het bestaande te behouden.

Zoveel krotten voor een goede prijs waar potentieel in zit zijn er niet meer volgens mij.

@DIY Het zou best kunnen dat de evacuatieroute, in dit geval de traphal extra brandwerend moet uitgevoerd worden. Over het algemeen scoort HSB niet slechter dan baksteen dacht ik?

 

[Caroto]

Dan lijken mij jou kansen voor een effectieve vergunning wel realistisch. Ik ging onlangs ook in een centrumstad vragen om een halfopen appartementsgebouw te mogen plaatsen, dit tegen een reeds bestaand halfopen appartementsgebouw uit de jaren 80. Het antwoord dat ik toen kreeg was, ah nee he meneer daar niet, dat gaan we niet toelaten. En daarbij daar staan al appartementen genoeg. Soit, even mijn frustratie luchten Om maar te zeggen dat er soms idiote regels zijn.

Onderschat niet hoeveel extra kosten je gaat hebben op dat gelijkvloers om die kleine details om te vormen, of dat simpele muurtje bij te zetten, lijken soms kleine kosten tot je nadien gaat uitrekenen hoeveel je nu eigenlijk uitgespaard hebt of extra moest uitgeven om tot het resultaat te komen. Denk ook aan het verschil tussen wonen op GV en wonen op een eerste verdiep. Met dat tweede verdiep erbij denk ik al snel aan een lift? 25000 euro mag je al inrekenen dan. Eventueel eens een grove raming maken zodat je de totaalkost kan inschatten. Zal serieus oplopen

De woningmarkt van krotten en bouwvallen is inderdaad verhit, maar koopjes zijn er nog altijd te doen.

HSB is geen probleem voor meergezinswoningen. En met een dubbele beplating of brandwerende versie van een plaat bereik je heel snel de vereiste brandweerstanden. Zeker voor laagbouwappartementen, wat bij jou nog het geval is, is dat geen enkel probleem noch zware kosten om zo uit te voeren. Die kan je online terugvinden, maar als je dit wil uitvoeren zal je toch een bekwame architect nodig hebben die er perfect van op de hoogte is. Als ik het goed voorheb is vanaf een tweede verdiep als woonverdiep (wat bij jou dus het geval zou zijn) inderdaad wel nodig om een brandtrap of dergelijke te hebben.

Succes!

 

[MR]

Net een mailtje gestuurd naar de bevoegde stadsdienst. Ben heel benieuwd.