[Icecoldkillahh]

Stel:



Ik heb een grond. Ik wil bouwen maar ik kan/wil het niet betalen.



Is het dan zinvol op die grond een huis neer te poten met bv 3 apartementen. 2 te verhuren en 1 zelf te bewonen?



Op die manier betaal je slechts 1/3 af van de lening, je woont, je huurt niet, en kan dus 2/3 aan de kant zetten elke maand. En bijgevolg binnen een jaar of 10 bouwen en zelf veel spaargeld hebben en de rest verder verhuren? Op die manier heb je ook een pensioenplan...



Is het dan een goed idee om iets dergelijks te doen? Ervanuitgaand dat het toegelaten is?

Voordelen, nadelen, risico's,... things to think about?Ervaringen eventueel?



laat uw ideeën en opmerkingen de vrije loop

 

[s.huysmans]

hypothetisch antwoord:



1) Ik heb een grond. Ik wil bouwen maar ik kan het niet betalen.



Dan heb je pech denk ik, een huis kost nog altijd een pak minder dan een appartementsgebouw (3 x keuken, 3 x badkamer, 3 x ketel,....) dus als je je huis niet kan betalen, waar haal je dan je geld om tijdens de bouw van uw appartement de lening af te betalen?! Het kan zijn dat je gemakkelijk 1/3 van de lening kan afbetalen, maar als ervaringsdeskundige weet ik dat "van plan tot verhuis" gemakkelijk een jaar en meer overgaan en dat is een lange tijd om 2/3e extra te betalen...



Wat wel kan (en wat ik nu doe) huis kopen opsplitsen in 2 eenheden, zelf wonen in duplex, studio verhuren, 50% van je lening wordt afbetaald door de huurder!? (Wel meerkost, maar die is te recupereren via renovatiecontract)





2) Ik heb een grond. Ik wil bouwen maar ik wil het niet betalen.



Dan is het de vraag of je wil investeren, zowel financieel als naar tijd. + zeker in tijden van overaanbod aan appartementen van de midden(prijs)klasse (€400-€600) kies je dan voor goedkope appartementen en of luxe apps (maar die markt is ook zo goed als verzadigd)



Geval 1 is dus een nogo, geval 2 is en blijft een (berekend) risico, want als je eens problemen hebt met je bouw en hij ligt een half jaar stil...

 

[Pulse]

1. Is het toegelaten om een appartement te bouwen?

2. Wil je boven en/of onderburen? :roll:

3. Kan je leven zonder/met gedeelde tuin? :wink:



Je redenering van maar 1/3 af te betalen en 2/3 te sparen snap ik wel niet 100%. Denk dat die 1/3 dat je zal moeten afbetalen mss wel even hoog kan zijn als 3/3 voor een normaal huis. Echt veel sparen zit er dan nier meer in. :?



Het voordeel van je plan is wel dat de andere 2 huurders een deel van je eigendom afbetalen. Dat geld komt dus rechstreeeks naar jou wanneer je alles verkoopt.

 

[Icecoldkillahh]

verzadiging van markt is geen probleem. In limburg, of toch bij ons, is er een 'tekort' zou men zeggen. Trouwens met de steeds stijgende immo prijzen, denk ik dat huren weer in de lift gaat komen te zitten.



duurder? Denk ik niet.

Waarom? Als ik voor mezelf bouw kies ik voor alles het beste en mooiste en vaak dus ook duurste.

Als ik een huurappartement bouw, kies ik voor degelijke materialen, maar niet de duurste. AKA vensters, vloer, keuken, dakpannen, bakstenen. Allemaal dingen die degelijk kunnen tegen een lagere prijs. Als ik zelf bouw wil ik de bakstenen die IK mooi vind. die kosten het dubbel van gewone bakstenen. Idem voor pannen... en dergelijke.



ps: ik MAG daar bouwen...

pps: tis hypothetisch dus ik MAG daar bouwen

 

[s.huysmans]

Trouwens als je niet kunt betalen bestaan er wel formules dat je je grond in bruikleen geeft aan een bouwpromotor, hij zet er een blok op en verkoopt en de winst wordt verdeeld. (details ken ik niet, maar wordt zeker gedaan) Dan zit je niet met romplslomp en cash-probleem, maar heb je ook geen hypothetische huur inkomsten? Naderhand zit je wel met hypothetisch cash in uw pollen (die je dan in Fortis aandelen kan steken en dan hypothetisch slapend rijk kunnen maken dixit Paul Dhoore)



BTW met een dure smaak kan je elke vergelijking in je voordeel trekken he :wink: (ik héb nu een standaard keuken, standaard vloeren en standaard ....)



Dan kan je ook volgende vraag stellen. Ik bouw nu een basis huis zonder frullekes en dure bakstenen, verkoop dat binnen 10 jaar met winst en zet me dan een huis die wel volledig mijn stijl is (al kan je je de vraag stellen of de prijzen van materialen niet harder gaan stijgen dan de prijzen van immo)

 

[Meisje]

Ik snap je brainstorm, maar het hangt van zoveel factoren af.



Ik ken nu iemand die op die manier bezig is (en ook met die toekomstplannen), maar een groot voordeel daar is dat die zelf zo goed al alles kan doen. Dat bespaart veel...anderzijds duurt het daardoor ontzettend lang en "mis" je intussen ook weer huurinkomsten.



Bovendien is in die tijd de persoonlijke situatie veranderd, en passen de plannen niet meer echt...ok, kan wel een mouw aan gepast worden.



Ik denk dat je vooral voor jezelf een realistisch plan moet opstellen.

Wat kost het, wat kan ik zelf doen, hoeveel tijd kost het me, hoeveel huurinkomst verlies ik door het zelf te doen (en trager te zijn), wat kan ik lenen....en zo verder (je snapt wel wat ik bedoel).



Risico blijft de huurmarkt...hangt er vanaf natuurlijk...ik volg het niet, maar is er in Limburg echt een tekort?

Ik hoor toch niemand klagen over wachttijden, en daarnaast is er ook vraag? In Limburg weten ze wel weg met zelf een eigen huis zetten, de aannemers die over het hele land gegeerd zijn zitten ook vlakbij.

Ik weet niet in hoeverre dat zijn invloed heeft...ik neem daarover ook geen stelling in...ik weet het gewoonweg niet.



Grootste nadeel blijft in mijn ogen (want ja, in de toekomst gaat dit vast en zeker ter sprake komen bij ons) het "gedoe".

Die huurders...hoe laten die het weer achter, welke miserie heb je ermee.

Ik lees hier op het forum hoe enorm beschermd zo'n huurder is, en als ik dan zelf situaties meemaak.

Neemt niet weg dat wij "voorbeeldhuurders" waren, dus het is niet altijd kommer en kwel...maar toch, je weet het niet altijd op voorhand.



Het feit dat je een DHZ-er bent, vind ik een enorm pluspunt.



Idee van pensioensparen is een enorm pluspunt...al zeggen meer en meer mensen me dat je x-jaar moet huren en dan de boel moet verkopen (ivm problemen die door ouderdom beginnen te komen).

Dus ik weet niet hoe concreet je het ziet als extra inkomsten tijdens je pensioen (sowieso ga je op een keer met grote kosten zitten om dingen te vervangen)...



Enfin, veel rekenen in eerste instantie dus.

 

[Icecoldkillahh]

das sowieso geen oplossing je laatste opmerking.



Bedoeling is, om te bouwen, een kleinere maandlast te hebben ZONDER te moeten huren, en dus (veel) meer te sparen. Na 10 jaar heb je bv 50000€ bijeen gespaard, verdien je meer, kan je meer lenen en heb je 50000€ spaargeld extra om in de bouw te steken.



maar blijf gerust moeilijke vragen stellen, tis de bedoeling eigenlijk

 

[hoow]

Ik denk dat je voor zo'n dingen al een groot startkapitaal moet hebben om er zonder kleerscheuren uit te komen.

 

[Icecoldkillahh]

hoow wrote:

Ik denk dat je voor zo'n dingen al een groot startkapitaal moet hebben om er zonder kleerscheuren uit te komen.

@meisje:

Ok ik doe alles zelf aan dat appartement, want ik kan zelf bouwen. Dus bespaart me een hoop kosten. Ga daar maar van uit. Is het dan te doen?

een tekort zou ik niet zeggen, maar ik weet geen enkel appartement lang leeg staan.



@hoow: Waarom? Je gaat er van uit, dat je gewoon een eigen huis bouwt. Vervolgens kap je het in 3. Waarom moet ik dan een kapitaal hebben?

 

[s.huysmans]

Meisje, ik ben het niet helemaal eens met je stelling dat DHZ een groot pluspunt is in dit geval (ook al ben ik zelf dhz in hart en nieren).



Volgens mij wegen de kosten die je bespaard door het zelf te doen NIET op tegen het verschil in eigen huurgelden, gemiste huurinkomsten, gemiste beleggingsinkomsten (al is het maar 4%) en duurdere lening en materiaalkosten door een langere uitvoeringstermijn.



Ik besef dat ik hierboven een stelling heb geplaatst die met veel voorbeelden te ontkrachten is en waarschijnlijk zullen die voorbeelden ook wel kloppen, maar in een gemiddelde situatie, met een +/- normaal leven voor de dhz naast zijn bouw denk ik dat je in een geval van een app-blok veel geld wint door een snellere uitvoering. (tenzij je uiteraard voldoende kapitaal hebt om alles te prefinancieren, maar geld maakt geld dat is al langer geweten...)

 

[Nick]

Heb je in de beginsituatie echt niks van geld of al een aardige spaarcent?



Ik weet niet hoe die zaken werken, maar gaan lenen voor drie appartementen met niks op de spaarrekening is niet evident denk ik. Vraagt de bank niet een soort garantie? Of gaan die niet nakijken wat de commerciële haalbaarheid van die appartementen is?



Het gaat sowieso meer kosten dan één huis, ook al ga je naar afwerking toe geld proberen te besparen. Twee goedkope keukens zijn volgens mij nog altijd duurder dan één goede (uitzonderingen zijn er altijd).

 

[Icecoldkillahh]

Nick wrote:

Heb je in de beginsituatie echt niks van geld of al een aardige spaarcent?



Ik weet niet hoe die zaken werken, maar gaan lenen voor drie appartementen met niks op de spaarrekening is niet evident denk ik. Vraagt de bank niet een soort garantie? Of gaan die niet nakijken wat de commerciële haalbaarheid van die appartementen is?



Het gaat sowieso meer kosten dan één huis, ook al ga je naar afwerking toe geld proberen te besparen. Twee goedkope keukens zijn volgens mij nog altijd duurder dan één goede (uitzonderingen zijn er altijd).

geen spaargeld.



de bank? Die gaat akkoord, daar mag je zeker van zijn. Als ik iets bouw/leen dat 30% goedkoper dan werkelijke prijs (wegens DHZ) dan gaat de bank heus wel akkoord.



Trouwens ik ken een persoon die gewoon een huis gebouwd heeft en er 3 apps van gemaakt. De bank heeft met dergelijke projecten ZELDEN problemen...

 

[Icecoldkillahh]

Nick wrote:

Heb je in de beginsituatie echt niks van geld of al een aardige spaarcent?



Ik weet niet hoe die zaken werken, maar gaan lenen voor drie appartementen met niks op de spaarrekening is niet evident denk ik. Vraagt de bank niet een soort garantie? Of gaan die niet nakijken wat de commerciële haalbaarheid van die appartementen is?



Het gaat sowieso meer kosten dan één huis, ook al ga je naar afwerking toe geld proberen te besparen. Twee goedkope keukens zijn volgens mij nog altijd duurder dan één goede (uitzonderingen zijn er altijd).

2 ikea keukens zijn zeker niet duurder dan één goede... En daarom ook niet minder slecht

 

[s.huysmans]

Icecoldkillahh wrote:

de bank? Die gaat akkoord, daar mag je zeker van zijn. Als ik iets bouw/leen dat 30% goedkoper dan werkelijke prijs (wegens DHZ) dan gaat de bank heus wel akkoord.

.

Let wel, ik zat op een bepaald moment aan 50% afbetaling (inclusief overbruggingskrediet) van mijn loon en ook al was deze situatie maar voor 6 maanden (tot de studio af was en ik naar 14% zakte) heb ik al mijn overredingstalent moeten bovenhalen om mijn overbrugingskrediet te krijgen



+ hoe hoger het risico, hoe hoger de %

+ als je nog moet bouwen, moet je dan ook nog huur betalen? (dan had ik aan 80% gezeten)

 

[bwkb]

en als je bespaart op de afwerking en alles is maar "gewoontjes" dan ga je ook niet meteen een mega-bedrag als huurprijs kunnen vragen. En dan krijg je gegarandeerd minder begoede huurders over de vloer.....en hoe die het spel achterlaten..........brrrrr..........



Rondom ons allemaal huurhuizen en wat ik daar allemaal zien gebeuren. Huurprijzen zijn nochtans niet van de poes...(>1000EUR) Moest ik eigenaar zijn, ik krijg ter plekke een hartaanval. Vooral dat "gedoe" erond lijkt mij vooral kommer en kwel...



Zelfs als je bijna alles zelf doet gaat het je duurder uitkomen (kostprijs ramen?, verwarmingsinstallatie...)



Bouwen binnen x aantal jaar lijkt me sowieso ook geen goede optie. Niemand weet hoe de vastgoedmarkt zal veranderen en alles stijgt jaarlijks met 10%....

 

[Nick]

Als je het dan klaar krijgt om je twee andere huurders de lening van je appartement te laten betalen zit je al goed. Minder is dan weer niet interessant, maar nog haalbaar.



Stel dat je twee huurders je lening 100% afbetalen zonder meer: jij woont gratis voor zolang je wil en kan al je maandelijkse overschot sparen om te kunnen bouwen.



Stel dat je twee huurders je lening 80% afbetalen: jij woont aan 20% van het maandelijks terug te betalen bedrag. Afhankelijk van het geleende bedrag een goede of slechte zaak als je in je achterhoofd houdt dat je zelf in normale omstandigheden aan bv 600 euro moet gaan huren. Je kan het bekijken als: wat je dan nog zelf aan je lening moet geven is bij wijze van spreken huurgeld om te kunnen wonen.



Stel dat je twee huurders je lening 120% afbetalen: 20% van het bedrag extra per maand!



Je zit nog wel met kosten als er iets kapot gaat in de woning etc. Kans is er dat er ne marginale in uw appartement komt zitten (daarmee bedoel ik iemand die geen zorg draagt voor jouw eigendom), etc, etc. Kortom, de gekende huur-problemen.

 

[Icecoldkillahh]

s.huysmans wrote:

Icecoldkillahh wrote:

de bank? Die gaat akkoord, daar mag je zeker van zijn. Als ik iets bouw/leen dat 30% goedkoper dan werkelijke prijs (wegens DHZ) dan gaat de bank heus wel akkoord.

.

Let wel, ik zat op een bepaald moment aan 50% afbetaling (inclusief overbruggingskrediet) van mijn loon en ook al was deze situatie maar voor 6 maanden (tot de studio af was en ik naar 14% zakte) heb ik al mijn overredingstalent moeten bovenhalen om mijn overbrugingskrediet te krijgen

In mijn hypothetische situatie zou ik dat probleem niet hebben.Ik woon nog thuis en heb geen maandelijkse aflossingen... Dus ga ervan uit dat de lening die ik doe gewoon 33% van het loon.

 

[Icecoldkillahh]

inderdaad nick, das een risico, hoewel ik merk dat in mijn buurt enkel mensen van het dorp en zo komen wonen die je vaak kent. Zelden zijn het marginalen.

Het is dan ook de bedoeling inderdaad van op een lening van 1300 euro, 500 en 500 te vragen zodat ik 300 betaal. De rest is spaargeld voor de toekomstige bouw.

 

[Meisje]

s.huysmans wrote:

Meisje, ik ben het niet helemaal eens met je stelling dat DHZ een groot pluspunt is in dit geval (ook al ben ik zelf dhz in hart en nieren).



Volgens mij wegen de kosten die je bespaard door het zelf te doen NIET op tegen het verschil in eigen huurgelden, gemiste huurinkomsten, gemiste beleggingsinkomsten (al is het maar 4%) en duurdere lening en materiaalkosten door een langere uitvoeringstermijn.



Ik besef dat ik hierboven een stelling heb geplaatst die met veel voorbeelden te ontkrachten is en waarschijnlijk zullen die voorbeelden ook wel kloppen, maar in een gemiddelde situatie, met een +/- normaal leven voor de dhz naast zijn bouw denk ik dat je in een geval van een app-blok veel geld wint door een snellere uitvoering. (tenzij je uiteraard voldoende kapitaal hebt om alles te prefinancieren, maar geld maakt geld dat is al langer geweten...)

Maar wat jij zegt, zei ik ook in mijn eerste post...je moet uitrekenen hoeveel je verliest aan huurinkomsten omdat je als DHZ trager werkt.

Maar ik had me misschien iets anders moeten uitdrukken ivm die DHZ, het gaat er vooral over "achteraf"...als er dan ergens iets moet hersteld worden in het appartement.

Wij zouden dan al een professioneel iemand moeten laten komen voor iets wat Ice volgens mij met gemak zelf kan...daar zit dan het voordeel bedoel ik dan (in de veronderstelling dat Ice geen DHZ-prutser is, hé).

 

[s.huysmans]

Icecoldkillahh wrote:

s.huysmans wrote:

Icecoldkillahh wrote:

de bank? Die gaat akkoord, daar mag je zeker van zijn. Als ik iets bouw/leen dat 30% goedkoper dan werkelijke prijs (wegens DHZ) dan gaat de bank heus wel akkoord.

.

Let wel, ik zat op een bepaald moment aan 50% afbetaling (inclusief overbruggingskrediet) van mijn loon en ook al was deze situatie maar voor 6 maanden (tot de studio af was en ik naar 14% zakte) heb ik al mijn overredingstalent moeten bovenhalen om mijn overbrugingskrediet te krijgen

In mijn hypothetische situatie zou ik dat probleem niet hebben.Ik woon nog thuis en heb geen maandelijkse aflossingen... Dus ga ervan uit dat de lening die ik doe gewoon 33% van het loon.

Dan heb je een zeer schoon pree



stel je bouwt "zeer" goedkoop aan 120.000 (= 40.000 per app), aangezien je een bouwgrond hebt ga ik er van uit dat je nog amper spaargeld hebt (voldoende om archi en veiligheid te betalen :wink Dan leen je momenteel rond de €750/maand op 30 jaar (zie immotheker.be) x 3, das een pree van €2250 netto...



Voordeel is dat als je zoveel verdient je wel met 2 huurders aan €500 reeds €250 winst maakt per maand...



=> geld maakt geld....