Gebouw is wind- en waterdicht: en wat daarna met architect?

Lid geworden
6 jan 2016
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
Hallo allemaal,

Met onze architect hebben wij beslist om onze overeenkomst te beëindingen zodra het gebouw wind- en waterdicht is.
Daarna zouden wij graag de afwerkingsfase (installatie keuken, badkamer, sanitair, electriciteit, ...) zelf coördineren zonder tussenkomst van een architect.
Nu beweert onze architect echter dat wij zullen verplicht worden om een andere architect aan te duiden voor de afwerkingsfase van de werken en dit tot de ingebruikname van de woning.
Blijkbaar moet dit volgens de Orde van Architecten.

Wij vroegen ons af of de visie van de architect klopt?
Nergens vinden wij immers documentatie terug of een regelgeving die aangeeft dat voor de afwerkingsfase wij verplicht worden beroep te doen op een architect.
Alvast bedankt voor jullie hulp!
Groetjes.
 

rdr2180

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
18 mrt 2006
Berichten
2.453
Waarderingsscore
363
Punten
83
volgens mij klopt dat niet

de wet zegt dat een architect verplicht is voor elke bouw of verbouwing waarvoor een bouwvergunning vereist is, voor het opmaken van de plannen en de controle op de uitvoering van de werken – behalve voor de wettelijk vastgestelde uitzonderingen. Als er dus geen bouwvergunning nodig is, is het principe dat het niet verplicht is om een architect in te schakelen.

Handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken zijn vrijgesteld van vergunning. Wij zijn exact hetzelfde aan het doen en ik vond op een van de sites van de Vlaamse overheid meer detail. Onze eigen architect bevestigt trouwens die interpretatie.

Deze link had ik ook nog opgeslagen - die lijst somt ongeveer alles op dat niet echt constructie of stabiliteit is als "niet vergunningsplichtig" en daarom niet verplicht met architect.

De raad van architecten doet er inderdaad heel vaag over - er was een tijd dat ze haar leden verplichtte om een volledige opvolging te doen, maar ik dacht dat dat van "europa" niet meer mocht - maar wettelijk mogen ze dat niet eens opleggen.

Afwerking is overigens juist dat stuk waar het heel moeilijk is om een juiste waarde/prijs bepaling te doen. Een van de architecten waar we mee spraken in onze eigen voorbereiding zei zelfs dat hij vast 8% rekende op "de waarde van de afgewerkte woning" - zelfs verduidelijkt als de waarde die hij zelfstandig en onafhankelijk bepaalde, los van de prijzen die wij met aannemers of online konden halen. Maw, als wij tegels aankopen aan 25€/m² en die zelf plaatsen, maar hij vond dat dat zo goed gedaan was dat die vloer wel 300€/m² waard was, werd zijn ereloon op 300€/m² berekend. In principe volstrekt legaal want elke zelfstandige of beoefenaar van een vrij beroep mag zelf zijn prijs bepalen (al zijn er wel wetten op woekerprijzen), maar je bent zelf natuurlijk ook vrij om dan niet met die architect in zee te gaan.
 

Keon

Zeer gewaardeerd lid
Lid geworden
14 nov 2015
Berichten
5.619
Waarderingsscore
659
Punten
113
Dat is hier al vaker aan bod gekomen.

De architect moet dit idd. melden bij zijn orde. Maar alleen de architect is gebonden aan de interne deontologische code van de orde. En de orde maakt er een spelletje van om de opdracht van de architect altijd zo breed mogelijk te interpreteren.

De bouwheer is echter enkel gebonden aan de wet. En de wet (VCRO) zegt dat voor binnenverbouwingen zonder aan stabiliteitsbepalende elementen te raken, je geen architect nodig hebt. 

Als er een brief komt van de orde, meld je maar dat je eigenlijk alles al aan het verbouwen bent *biggrin*
 
Lid geworden
5 sep 2006
Berichten
9.744
Waarderingsscore
1
Punten
0
Zoals hierboven, zo is het.

Maar als jullie het contract willen verbreken, is er wss. een haar in de boter in jullie relatie en probeert de architect zijn vel ook zo duur mogelijk te verkopen.

Wettelijk heb je geen architect nodig voor de niet-stabiliteitsbepalende delen. Het argument dat wij destijds gebruikten om onze architect te "overtuigen": "Als je een woning ruwbouw-winddicht koopt, dan komt daar toch ook geen architect meer aan te pas om dat af te werken?" Dat begrijpt iedereen, maar als het om je eigen bouw gaat, snappen sommige architecten dat niet (en de orde, tja..).

Nu, wij hebben dat gesprek gehad VOOR ondertekenen contract..als jullie wél al een contract voor volledige opvolging tekenden, bega je daar mogelijke wel contractbreuk.Dat staat los van de noodzaak tot het hebben van een archtect...
 

tjay

Zeer Actief lid
Lid geworden
21 jun 2011
Berichten
8.692
Waarderingsscore
14
Punten
38
Oorspronkelijk bericht geplaatst door rdr2180

Deze link had ik ook nog opgeslagen - die lijst somt ongeveer alles op dat niet echt constructie of stabiliteit is als "niet vergunningsplichtig" en daarom niet verplicht met architect.


Ik ben het volledig eens met wat er gezegd is, alleen even waarschuwen: deze link is behoorlijk gedateerd (van 2000). Er is op stedenbouwkundig gebied veel veranderd ondertussen - als leidraad om voor jezelf uit te maken "architect of niet" kan het handig zijn, maar reken niet op de accuraatheid.

Het lijkt me evident dat je voor elektriciteit, vloeren, ... geen architect nodig hebt.
Een van de architecten waar we mee spraken in onze eigen voorbereiding zei zelfs dat hij vast 8% rekende op "de waarde van de afgewerkte woning" - zelfs verduidelijkt als de waarde die hij zelfstandig en onafhankelijk bepaalde, los van de prijzen die wij met aannemers of online konden halen. Maw, als wij tegels aankopen aan 25€/m² en die zelf plaatsen, maar hij vond dat dat zo goed gedaan was dat die vloer wel 300€/m² waard was, werd zijn ereloon op 300€/m² berekend. 


Pure afzetterij. Vind ik gewoon schandalig... dat firma's daar mee weggeraken is onbegrijpelijk. Dit geeft precies aan waarom werken met een percentage geen goed idee is. 
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
 

U moet geen architect aanstellen voor de verdere voltooiing van de werken  ... uiteraard wil dit zeggen datje zelf verantwoordelijk bent voor toezicht / planning / budget ...

Indien je wel een architect hebt ben je dat ook ...  en indien je van mening zou zijn dat de architect wel verantwoordelijk zou zijn voor iets zal je dat moeten bewijzen voor de rechtbank  ...

Deze rechtbank zal dan meestal "een expert" aanstellen  ...

Kortom  ...   ik ben gewoon vertrokken vanuit de visie van  " ik zoek een architect voor de wettelijk vereiste zaken " en al de rest doe ik zelf ...

En wat blijkt ... zelfs "toezicht" tot winddicht is niet wettig verplicht ...maar het is de verzekering burgerlijke aansprakelijkheid van de architect die eist dat hij minimaal vier werfverslagen maakt opdat deze verzekering het archi risico wil indekken voor deze archi ...  

Dus daar kom je normaal niet onderuit ...

Zoals alle vrije beroepen geschiedt de verzekering van de architect voor beroepsaansprakelijkheid via zijn orde ... ( en dit is een % tage op de waarde van de opdracht) ...

Over de kostenopbouw van vrije beroepen ... daar kan je boeken over schrijven ... maar wie wat zoekt kan het zeker aan een aanvaardbaar prijsniveau ... ( alle vrije beroepen trouwens ...)

k.b.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Oorspronkelijk bericht geplaatst door Keon

...

Als er een brief komt van de orde, meld je maar dat je eigenlijk alles al aan het verbouwen bent 

 

Gewoon een aangetekende zending terug dat u hun brief ontvangen hebt in goed orde en dat men er wil op toezien bij volgende correspondentie het dossiernummer  DHZ/2016/01 te vermelden ...

Vermeld tevens dat u er als bouwheer zal op toezien de wettelijke verplichtingen na te komen ...

 

k.b.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Oorspronkelijk bericht geplaatst door rdr2180

...

Afwerking is overigens juist dat stuk waar het heel moeilijk is om een juiste waarde/prijs bepaling te doen. Een van de architecten waar we mee spraken in onze eigen voorbereiding zei zelfs dat hij vast 8% rekende op "de waarde van de afgewerkte woning" - zelfs verduidelijkt als de waarde die hij zelfstandig en onafhankelijk bepaalde, los van de prijzen die wij met aannemers of online konden halen. Maw, als wij tegels aankopen aan 25€/m² en die zelf plaatsen, maar hij vond dat dat zo goed gedaan was dat die vloer wel 300€/m² waard was, werd zijn ereloon op 300€/m² berekend. In principe volstrekt legaal want elke zelfstandige of beoefenaar van een vrij beroep mag zelf zijn prijs bepalen (al zijn er wel wetten op woekerprijzen), maar je bent zelf natuurlijk ook vrij om dan niet met die architect in zee te gaan.

 

Oh , ... zo een zaken ben ik ook tegengekomen hoor ... en persoonlijk had ik nog een goed gevoel bij deze architect die mij zijn erloon op offerte als volgt verklaarde  ...

380 m² woonzone   x 1200 euro/m²  x 8% = 36 500 euro + BTW voor een volledige opdracht ...

En dat deelde hij dan op in een deel voorstudie / bouwaanvraag / lastenboeken / ...

Toen hij echter verklaarde dat de delen ondeelbaar waren hield het natuurlijk op voor mij ...

 

Ik vond het allessinds positief dat een budgetoverschreiding deze architect geen extra inkomsten genereerd ...  

 

k.b.
 

invictus66

Zeer Actief lid
Lid geworden
29 jun 2011
Berichten
1.189
Waarderingsscore
11
Punten
38
Ik weet graag vooraf wat een architect mij kost.  Wij hebben de prijs vast laten zetten op basis van de raming. Het is gewoon een kwestie van afspraak. Wil de architect niet mee in jouw denkwijze, dan kies je een andere.
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
Oorspronkelijk bericht geplaatst door invictus66

Ik weet graag vooraf wat een architect mij kost.  Wij hebben de prijs vast laten zetten op basis van de raming. Het is gewoon een kwestie van afspraak. Wil de architect niet mee in jouw denkwijze, dan kies je een andere.

 

Zo gaat dat in vrije beroepen  ... men overlegt de visies en de mogelijkheden en komt mogelijks tot een samenwerking ...

Mijn ervaring is wel dat in de vrije beroepen de uitoefenaar graag klanten heeft die "in regie" betalen  ...

Eén van de voor de hand liggende redenen hiervoor is dat er achter de schermen zeer veel werk wordt "doorgegeven" aan anderen die in regie werken ... en als men dan zijn klant "in regie" factureert kan men zijn broek nimmer scheuren ...

Het is natuurlijk de keuze van de klant om hierin "mee te gaan" of eerder toch een vaste prijs te willen ...

k.b.
 

tjay

Zeer Actief lid
Lid geworden
21 jun 2011
Berichten
8.692
Waarderingsscore
14
Punten
38
Pffff... mijn hart bloedt altijd voor die arme zelfstandigen die blijkbaar zoveel liefdadigheid doen als ze een project in vaste prijs doen. Al die backoffice medewerkers die gratis en voor niks werken... NOT. De blik is veelbetekend als je "de vrije beroepen" daarmee confronteert als ze afkomen "jamaar, in regie, dat is veel duurder... pak maar vaste prijs". Mijn ervaring is dat elke architect die hier over de vloer geweest is, liever op vaste prijs basis werkt (met de gekende percentage-formules waar ik niet zomaar in meestap).

Laten we niet naief zijn: de risicodekking bij een vaste prijs project zorgt altijd voor een meerkost. Maar als klant krijg je in de plaats een vaste prijs met zero-risk op meer betalen. Dat risico indekken is een verzekering die geldt kost als je ze niet nodig hebt, maar waar je de vruchten van plukt als je ze wel nodig hebt (zoals alle verzekeringen). En zelfs dan nog is het dikwijls hommeles als (gespendeerde tijd x uurtarief) > (vaste prijs), bv. omdat de motivatie opeens daalt... 

Het is aan de klant om inderdaad te beslissen of hij voor deze verzekering wenst te betalen, wat een dienst is die het vrije beroep in kwestie aanbiedt. Ik vind dat een zeer zinvolle dienst, maar het is wat mij betreft niet de facto goedkoper of duurder dan in regie werken.

Bijvoorbeeld: simpel duidelijk omschreven werk, ik zeg maar iets, een tuinhuis meldingsdossier opstellen... waarom niet de architect ook in regie nemen? Of de fases van een nieuwbouw: plannen tekenen (bv 2 voorontwerpen), lastenboek opstellen, ... tegen vaste prijs, de risicovolle aspecten zoals werfopvolging in regie (-> when the shit hits the fan weet architect dat het uurtje-factuurtje is dus gaat hij niet wakker liggen over "ik heb achterliggend nog X budget over = zoveel manuren")... Dat laatste vind ik bijvoorbeeld veel zinvoller dan alles in regie of alles op vaste prijs, en is voor beide partijen mogelijks een win-win situatie... 
 
Lid geworden
6 jan 2016
Berichten
4
Waarderingsscore
0
Punten
1
Allemaal, dankjewel voor deze superinteressante info. En leuk dat jullie bevestigen wat ik al dacht *acute*
 
Lid geworden
19 feb 2009
Berichten
8.652
Waarderingsscore
5
Punten
0
 

Een vaste prijs heeft eigenelijk ook voor de vrije beroeper het voordeel dat hij achteraf niet in een discussie vervalt over de gepresteerde uren , de verplaatsingen , ...

Goede afspraken maken over het algemeen goede vrienden ...

Er zijn voor de rest nog zeer veel "tussenmogelijkheden" ... men kan in regie werken en op voorhand een raming geven ... als de prestaties dan ietswat tijdrovender zijn kan men eens een uurtje "laten vallen"  en dit zien als een  "deel van de vereenkomst om de raming te benaderen" ...

Maar ja ... sommige vrije beroepen heeft men één maal nodig in het leven ... andere "geregeld" ....

k.b.
 
Bovenaan