[Meandu2]

Beste,

Ik vond hier gelijkaardige topics van enkele jaren geleden, dus hoop dat ik hier op het juiste subforum zit!

Wij zijn in april 2021 met een architect in zee gegaan voor een Totaalverbouwing van een halfopen bebouwing.

Hij diende in december 2021 een bouwaanvraag in maar heeft hierbij blijkbaar niet gekeken naar de geldende bouwregelementen van de gemeente (aanvraag: 17m glv, 15m 1e vd bouwdiepte,
geldende bouwcode sinds oktober = 15m glv, 15m 1e vd.
Geldende code voorheen = 15m glv, 13m 1e vd; tenzij rijhuis waar beide buren nog op 17m glv zitten, dan mag aansluiten).
Onze bouwaanvraag werd (voor ons onverwachts) uiteraard afgekeurd.

Hij vraagt na wat er gebeurd is, excuseert zich ("ik kijk die voorschriften natuurlijk ook niet elke maand na") & zit (voor het eerst voor ons dossier) samen met de gemeente die duidelijk aangeven dat bouwdiepte 17m nooit, op geen enkele manier, zal/kan goedgekeurd worden (& we dus een bouwaanvraag indienden die 0% kans op slagen had).

We zoeken samen verder naar een nieuw ontwerp maar komen niet echt tot een bevredigend resultaat. We laten hem ook weten zeker nog geen nieuwe aanvraag klaar te moeten maken, aangezien we eerst even willen verifiëren bij de bank wat momenteel nog haalbaar is qua lening.

We besluiten NIET door te gaan met de verbouwing en laten hem dit weten.
Hij doet verschillende voorstellen om het project toch te laten doorlopen (oa bepaalde onderdelen weglaten om de kosten te drukken) en geeft aan de nieuwe bouwaanvraag (tegen onze wensen in) toch al te hebben opgesteld.

Wanneer we bij ons standpunt blijven om niet door te zetten, krijgen we een factuur van duizenden euro's; nog een factuur voor de eerste, ingediende bouwaanvraag (die dus 'foutief' was omwille van een fout/vergetelheid van hem). Hij geeft aan de tijd die hij in de 2e aanvraag stak (tegen onze wens in), dan niet te zullen factureren.

Mijn vraag; in welke mate hebben wij hier het recht om die betaling te weigeren en/of een compromis te vragen?
Hij stak inderdaad werkuren, maar in een plan dat nooit goedgekeurd kon worden...

Alvast heel erg bedankt voor jullie reactie.

Groetjes

 

[Mario_]

Wordt een moeilijke, hij is niet resultaatgebonden aan het werken. Staat wss ook nergens dat bij weigering bouwaanvraag er geen vergoeding moet zijn voor zijn prestaties...

 

[Balboa]

Wordt een moeilijke, hij is niet resultaatgebonden aan het werken. Staat wss ook nergens dat bij weigering bouwaanvraag er geen vergoeding moet zijn voor zijn prestaties...

Maar je verwacht toch wel van een architect dat die de bouwreglementen gaat raadplegen, alvorens iets op te maken?

 

[Mario_]

Wordt een moeilijke, hij is niet resultaatgebonden aan het werken. Staat wss ook nergens dat bij weigering bouwaanvraag er geen vergoeding moet zijn voor zijn prestaties...

Maar je verwacht toch wel van een architect dat die de bouwreglementen gaat raadplegen, alvorens iets op te maken?

Klopt, maar dat doet niets aan de prestaties van de architect. Bij elke aanvraag die niet wordt toegekend is er wel een reden. TS verbreekt daarna ook eenzijdig het contract. Een contract waar wss niet zal instaan wat een niet-betaling kan verantwoorden.

Denk dat er op die manier nog redelijk mooi onder het contract onderuit komt...

 

[art]

Maar elke professioneel wordt wel verondersteld zijn materie te kennen.
hij vraagt er ook geld Voor, dus lijkt mij wel dat er hier sprake is van een professionele fout.

 

[Tommie1]

Dat er fouten gemaakt zijn is duidelijk, maar hoe veel dat waard is, of hoe veel schadevergoeding je daarvoor mag af trekken zal nergens vast geschreven staan.
Als je een rechtsbijstand hebt, dan kan je die inschakelen, anders zou ik trachten een compromis te zoeken.

Nu eerlijk, wat ik niet snap is dat het eerste ontwerp te groot was, hij een kleiner ontwerp maakt, en je dan toch meer kosten gaat hebben?

 

[ktheyss]

Vreselijk. Ik zou ook proberen een vergelijk te vinden (de helft bijv). Wij zitten ook met een architect die ettelijke steken heeft laten vallen, en niet doet wat hij ging doen. Maar ik heb de miserie (tijd, geld, energie) ontzien om er iets tegen te doen. Op het einde heb ik wel een (mini) korting bekomen.

Hier lijkt het een duidelijke fout van de architect maar begin maar eens te procederen.

terzijde, bij ons was de architect veruit diegene van de hele bouw met de minste ROI langs onze kant, eigenlijk triestig maar goed, dit is off topic

 

[Meandu2]

Dat er fouten gemaakt zijn is duidelijk, maar hoe veel dat waard is, of hoe veel schadevergoeding je daarvoor mag af trekken zal nergens vast geschreven staan.
Als je een rechtsbijstand hebt, dan kan je die inschakelen, anders zou ik trachten een compromis te zoeken.

Nu eerlijk, wat ik niet snap is dat het eerste ontwerp te groot was, hij een kleiner ontwerp maakt, en je dan toch meer kosten gaat hebben?

Ligt vooral aan het verschil in tijd/maatschappij

Waar we vorig jaar nog een lening konden krijgen aan 1%, staat diezelfde lening nu aan 4% & raadt de bank ons af om onze huidige lening te verlengen in tijd (20j naar 25j; wat we vorig jaar wel zouden gedaan hebben, maar opnieuw; leningen staan nu zoveel duurder dat we daar weinig profijt mee zouden doen, om niet te zeggen verlies maken). Maakt dus dat het kostenplaatje voor de verbouwing opeens verandert van €400/maand bovenop onze hypotheek naar €1000/maand bovenop onze hypotheek.

Verder is het nieuwe plan niet minder in m2 (uitbreiding op verdiep was oorspronkelijk maar over de helft van het perceel, staat nu over het volledige ontwerp om verlies aan oppervlakte beneden te compenseren, enzoverder).

Maakt het dus ook ergens extra zuur; wetende dat als we vorig jaar direct volgens de juiste bouwdieptes zouden hebben ingediend, dan had een verbouwing wel nog haalbaar geweest & was onze levenskwaliteit er ook op vooruit gegaan.
Nu komt het er voorlopig op neer dat we wel alle bijkomende kosten (architect, aanvraag bij de gemeente,...) kwijt zijn en helemaal niets in de plek hebben.

 

[deco1966]

Wordt een moeilijke, hij is niet resultaatgebonden aan het werken. Staat wss ook nergens dat bij weigering bouwaanvraag er geen vergoeding moet zijn voor zijn prestaties...

Maar je verwacht toch wel van een architect dat die de bouwreglementen gaat raadplegen, alvorens iets op te maken?

Klopt, maar dat doet niets aan de prestaties van de architect. Bij elke aanvraag die niet wordt toegekend is er wel een reden. TS verbreekt daarna ook eenzijdig het contract. Een contract waar wss niet zal instaan wat een niet-betaling kan verantwoorden.

Denk dat er op die manier nog redelijk mooi onder het contract onderuit komt...

Klopt volledig.
De architect heeft prestaties gedaan om een aanvraag in te dienen die door zijn fout (niet informeren naar de huidige geldende bouwfregels) niet/nooit goedgekeurd word.
Hij maakt dan een 2e terwijl de klant heeft bepaald dat dit niet meer hoeft en ze niet meer zullen verbouwen.

Welke kosten wil je dan dat die mensen betalen?

 

[knessel]

Stuur hem/haar per aangetekende zending een overzicht van je historiek en de gemaakte afspraken, met citaat uit uw weigering dat het ontwerp niet aan de voorschriften voldeed en hij eigenlijk zijn/haar job niet naar behoren heeft gedaan. Als die architect enige beroepseer heeft, slikt hij/zij zijn/haar verlies en factureert hij/zij niet....

 

[Woubeir]

... & was onze levenskwaliteit er ook op vooruit gegaan.

Je bedoelt dus 'vooruitgang in levenskwaliteit doordat het financieel dan wel nog kon' ?

 

[_remi_]

Ik snap ten volle dat je het ereloon (of toch een stuk) moet betalen ook al komt er een negatief advies uit. Maar een architect die een omgevingsvergunning indient tegenstrijdig met de geldende regels? Die betaalde ik geen euro. De factuur protesteerde ik met een aangetekende brief.

 

[ktheyss]

Bij nader inzien, ik zou die factuur ook gewoon niet betalen.

 

[grandscenicman]

"gewoon niet betalen" zal niet "pakken" ? Eerder langs de officiële weg dmv een AS en daarin een opsomming van wat je wel dan niet wil betalen. Er vanaf komen zonder iets te betalen lijkt me overdreven. Hoor zeker bij je verzekering ivm rechtsbijstand.

 

[Verwijderd lid 219242]

Dat de architect een fout heeft gemaakt staat als een paal boven water...
Even advocaat van de duivel spelen: Je contracteert een architect voor het ontwerpen van een uitbouw/verbouwing die deze indient maar waarvan het dossier niet in lijn blijkt te zijn met de geldende regels in de gemeente. Na het bekomen van een weigering wordt er beslist om het project zonder meer stop te zetten omwille van externe factoren (lees de stijging van rente, de stijging van de materiaal kost). Dit wordt aan de architect gecommuniceerd maar deze heeft tegen beter weten in een dossier opgemaakt. Na deze weigering komt een factuur voor: de oorspronkelijke opmaak en de wederopmaak van het dossier.

Over het laatste kan men direct kort zijn en weigeren deze te betalen omdat duidelijk is aangegeven dat het dossier tot nader inzicht op hold zou staan en uiteindelijk stopte. Blijft over het ereloon voor het eerste gedeelte, de opmaak van de eerste aanvraag die, omwille van de slordigheid van de architect, is geweigerd. Deze vind ik, kan niet zonder meer worden geweigerd. Deze kosten moeten worden betaald, echter vind ik dat de architect hiervoor een compensatie zou moeten geven omwille van het slecht uitgevoerde dossier.

Persoonlijk zou ik het zo voorstellen aan de architect, men kan uiteraard halstarig weigeren en verzeilt geraken in een juridisch steekspel (ten voordele van de advocaten hun volgende ski-verlof). Indien de architect aan de halstarige kant zit kan je hem ook direct wijzen op het feit dat je wel degelijk bereid bent om de advocaat zijn volgend ski-verlof te sponseren, kwestie van de violen correct te stemmen.

Laat je even weten wat het geworden is?

 

[lukanar]

IK volg BOb en Bobette met wel de zeer belangrijke opmerking.
Een architect heeft een inspanningsverbintenis GEEN resultaatsverbintenis.
Dit is juridisch een zeer belangrijk verschil.

 

[Stefaan Van Slycken]

Ja, maar moet uw inspanning niet volgens de regels van goed vakmanschap zijn? Ik bedoel, als ik een werk aanneem en ik moet 4x herbeginnen omdat ik de verkeerde kabels leg zou je dat toch ook niet betalen?

 

[lukanar]

Ik wil ze de kost niet geven die architecten die bv een reliefplan opstellen waar er met de klak naar gesmeten is .
Ga je die kosten die ik moet maken om hun werk te corrigeren doorrekenen aan die architect ?

Beste voorbeeld hiervan.
Architect teken een volledige verbouwing uit met een rudimentaire reliefdoorsnede want verplicht is voor de bouwaanvraag .
Wij hebben verdomme een hoogteverschil gemeten van dorpel voordeur naar de straat van meer dan 1,50meter !! Achteraan was er maar effe 2,00 meter.
Architect was dus wel degelijk keermuren , trappen naar de voor- en achterdeur vergeten.
Met reliefplan naar de gemeente ( trappen, keermuren , grondverzet intern in de bouwzone, grondverzet intern in de perceelsgrenzen, extern grondverzet voor vergunning . AFGEKEURD
Na klappen met de gemeente en wat aanpassingen en wat slijmen en goed en braaf luisteren toch na heel wat miserie toch de vergunning gekregen. Wie heeft betaald?

 

[_remi_]

@Bob.en.bobette.bouwer
Ik snap je ergens wel, maar ben niet helemaal akkoord. Ik vind net het eerste deel vrij duidelijk. Dat de architect absoluut niet hoort te factureren. Uiteraard protesteren via aangetekend schrijven en agrumenteren. Maar ik zou dus zeker geen euro betalen.
Maar dit is geen slordig werk of een schoonheidsfoutje. Ik begrijp ten volle dat je een inspanningsverbintenis aangaat met een architect en geen resultaatsverbintenis. Maar een aanvraag niet conform met de stedebouwkundige voorschriften indien? Die voorschriften nakijken is wel zijn job, niet de jouwe. Dat is toch fundamenteel, bovendien slaat hij zelf reeds mea culpa. Mijn contract vermeldt alvast: "werkt het stedenbouwkundig dossier uit conform aan de vigerende wetgeving met het oog op het bekomen van een uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning".
Het tweede deel vind ik dan weer vager ... ook al laat je tijdig (voor het indienen tweede aanvraag) weten dat je de samenwerking wil stoppen. De TopicStart zoekt samen met de architect nog naar een nieuw ontwerp. Ik weet niet wat de contractuele afspraken zijn ... maar zomaar de verbintenis eenzijdig stopzetten omdat je het een iets ander klimaat vindt, dat kan toch ook niet zomaar? Ik snap het wel hoor, dat wel. Maar je bent nu eenmaal wel een verbintenis aangegaan. Daar staat een vergoeding tegenover. Dat hoeft daarom niet de volle pot te zijn, waarschijnlijk staat de vergoeding zelfs in de algemene voorwaarden van je contract. Bij mij is het bijvoorbeeld 30%.
Ik weet trouwens ook niet wat de totale afgesproken prijs was, hoeveel uren je bij die architect gesleten hebt voor het zoeken naar een nieuw ontwerp. En wat de architect nu vraagt aan bedragen via z'n facturen. Want je spreekt over duizenden euro's ... Vraagt die 2000 EUR op een contract van 20 000 EUR, of vraagt ie 10 000 EUR op een contract van 10 000 EUR.

 

[ktheyss]

Puntje bij paaltje zal je hoogst wss wel iets moeten betalen wegens blabla wetgeving hier blaba contract daar, maar als je kijkt naar de resulterende schade die de TS hierdoor leidt is het toch frappant.

Mijn haar komt persoonlijk recht als ik zoiets lees (wegens gelijkaardige zever) Je zou al schadevergoeding moeten eisen voor de geleden schade, maar dat zit je weer in een ander (eindeloos) straatje..

Of de TS nu betaalt of niet, de TS blijft altijd achter met een wrang gevoel. Dus zoek idd een vergelijk, en geniet van het leven, familie etc